Art. 2932 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un'acquirente stipula un compromesso con una società costruttrice per l'acquisto di un immobile. Successivamente scopre che parte del compendio è stata venduta a terzi e avvia una causa legale. La società eccepisce che la firma sul documento appartiene a un soggetto privo di poteri rappresentativi. La Corte d'Appello dichiara il contratto nullo per assenza di consenso. La Corte di Cassazione ribalta la decisione: la firma di un rappresentante senza poteri rende il contratto temporaneamente inefficace e non nullo. La ratifica del contratto preliminare può avvenire anche per iscritto tramite atti processuali, come la richiesta della società di risolvere la vendita, l'incasso degli acconti o lettere commerciali. La Suprema Corte accoglie il ricorso dell'acquirente e rinvia la causa per un nuovo esame dei documenti.

Una società promissaria acquirente, già cancellata dal registro delle imprese, ha promosso un’azione giudiziaria tramite la propria ex liquidatrice per ottenere il trasferimento di un immobile o la restituzione degli acconti versati. I giudici di merito hanno dichiarato inammissibile la domanda a causa dell'estinzione dell'ente. Successivamente, la difesa ha proposto ricorso in Cassazione esclusivamente a nome dell'ente cancellato. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Il principio stabilito chiarisce che la vicenda riguarda la società estinta e procura speciale: una società non più esistente non può conferire alcun valido mandato al difensore. La procura risulta quindi inesistente. Di conseguenza, i giudici hanno condannato l'avvocato di persona al pagamento delle spese di giudizio, poiché il difensore ha l'obbligo di verificare il reale potere rappresentativo del cliente.

L'acquirente di un immobile citava la societa venditrice per chiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita, il risarcimento dei danni e il ricalcolo del saldo prezzo detraendo i canoni locativi gia versati come acconto. La Corte d'Appello disponeva il trasferimento del bene ma negava il risarcimento e lo scomputo dei canoni, ritenendo le domande precluse da un precedente giudicato di sfratto. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'acquirente. I giudici di legittimita hanno chiarito che la decisione sullo sfratto non precludeva la valutazione del collegamento tra contratti. Inoltre, la sentenza ha stabilito che nell'esecuzione in forma specifica occorre detrarre tutti gli acconti versati e valutare i danni sopravvenuti in corso di causa. La decisione e stata cassata con rinvio.

Un promissario acquirente stipula un compromesso per l'acquisto di una villetta e versa cospicui acconti. A causa del rifiuto del promittente venditore di stipulare il rogito per mancanza di documenti urbanistici, l'acquirente agisce in giudizio per ottenere il trasferimento coattivo del bene o la restituzione del denaro. In appello, l'erede dell'acquirente richiede la risoluzione del contratto preliminare e la restituzione degli acconti, ma la corte territoriale dichiara inammissibile la richiesta considerandola una domanda nuova basata su fatti inediti. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'erede: la legge consente espressamente di mutare la richiesta di adempimento in richiesta di risoluzione contrattuale durante il processo. Tale facoltà include la restituzione delle somme versate, purché i fatti posti a fondamento della contestazione originaria coincidano con le inadempienze già allegate all'inizio della controversia.

Due soci ottengono l'assegnazione di un immobile da una cooperativa edilizia e ne versano quasi interamente il prezzo. Le parti rinviano il rogito per un contenzioso bancario su un'ipoteca. La cooperativa entra successivamente in liquidazione coatta amministrativa e il commissario liquidatore decide di sciogliere il vincolo contrattuale. Gli acquirenti avviano una causa per ottenere il passaggio di proprietà tramite sentenza. La Cassazione rigetta la domanda confermando che, senza la preventiva trascrizione del preliminare o della causa prima dell'apertura della procedura concorsuale, il bene resta vincolato a garanzia di tutti i creditori. Gli acquirenti non ottengono la casa e possono far valere le somme pagate solo tramite insinuazione al passivo concorsuale.

La controversia riguarda un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La promissaria acquirente, dopo aver ottenuto la consegna anticipata delle chiavi e versato una caparra di quarantamila euro, ha rifiutato di presentarsi al rogito notarile lamentando lievi vizi nell'immobile. Il promittente venditore ha esercitato il recesso trattenendo la caparra e chiedendo il risarcimento per l'occupazione dell'immobile. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell'acquirente, confermando la piena legittimità del recesso del venditore e la condanna della donna alla restituzione dell'immobile, al pagamento di diciannovemila euro come indennità per l'occupazione e alle spese legali.

Un promissario acquirente ha stipulato un contratto preliminare per acquistare un immobile, ma la trattativa si è bloccata. L'acquirente ha chiesto al giudice l'esecuzione in forma specifica dell'immobile senza versare il prezzo residuo. Egli sosteneva infatti che il saldo fosse compensato da presunti danni e da acconti già versati. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso. La Suprema Corte ha chiarito che non si può ottenere il trasferimento della proprietà se l'acquirente si rifiuta espressamente di pagare il prezzo dovuto, escludendo l'offerta anche in via subordinata. Senza la disponibilità al saldo, la domanda fondata sull'articolo 2932 del codice civile viene respinta. Il promissario acquirente perde la causa e deve pagare le spese legali.

Alla morte del padre, la seconda moglie e il nuovo figlio chiedono che le figlie del primo matrimonio conferiscano in collazione due appartamenti acquistati con denaro paterno, sostenendo l'esistenza di una donazione indiretta. Le figlie replicano che il genitore pagò quegli immobili per adempiere agli accordi patrimoniali stabiliti nel divorzio dalla prima moglie. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso delle figlie: un atto gratuito non è automaticamente una donazione indiretta se manca lo spirito di liberalità. Quando l'acquisto immobiliare costituisce l'adempimento di un preciso impegno preso in sede di separazione o divorzio, il trasferimento risponde a un obbligo legale e non a un regalo spontaneo.

Un Ente Locale proponeva a un'assegnataria l'acquisto dell'alloggio popolare occupato. La donna accettava e versava l'acconto, ma l'ente sospendeva la vendita per problemi catastali e restituiva il denaro. Alla morte dell'inquilina, le eredi e la nipote convivente citavano l'ente per ottenere il trasferimento coattivo del bene. I giudici di merito respingevano la domanda: i contratti della Pubblica Amministrazione richiedono la firma simultanea su un unico documento e non si perfezionano con semplici lettere. La Corte di Cassazione ha confermato che lo scambio epistolare non vincola l'ente al trasferimento, ma ha riaperto il giudizio sulla nipote convivente. La richiesta della nipote di subentrare nell'acquisto come convivente non era una domanda nuova e andava esaminata.

Una cooperativa edilizia stipula un preliminare di assegnazione con un socio, il quale si riserva la facoltà di nominare un terzo acquirente per il rogito. Il socio cede l'immobile a un terzo acquirente e lo immette nel possesso. Successivamente la cooperativa, posta in liquidazione, richiede la restituzione della villa accusando il terzo di occupazione abusiva. Il terzo acquirente chiede invece il trasferimento coattivo dell'immobile in giudizio. La Corte d'Appello nega il trasferimento ritenendo invalida la nomina, ma la Corte di Cassazione accoglie il ricorso del terzo: nel preliminare per persona da nominare la dichiarazione di nomina può provenire direttamente dal terzo nominato tramite la domanda giudiziale.

I promissari acquirenti avevano promosso un giudizio per ottenere il trasferimento forzato di alcune porzioni immobiliari. I giudici di merito avevano confermato il passaggio dei beni, ma le parti avevano presentato ricorso e controricorso in Cassazione. Nelle more del giudizio di legittimità, i contendenti hanno raggiunto un accordo transattivo stragiudiziale: l'intero immobile è stato alienato di comune intesa a soggetti terzi estranei mediante rogiti notarili. I difensori hanno quindi depositato istanza congiunta per chiedere l'estinzione della causa. La Corte di Cassazione ha dichiarato la cessazione della materia del contendere. L'intesa raggiunta cancella retroattivamente le sentenze dei gradi precedenti, dispone l'integrale compensazione delle spese di giudizio ed esclude il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Una promissaria acquirente sottoscriveva un contratto preliminare di compravendita con un imprenditore individuale per l'acquisto di un appartamento e di un box auto. Successivamente, l'acquirente citava in giudizio una società a responsabilità limitata per ottenere il trasferimento forzoso degli immobili, sostenendo che l'imprenditore ne fosse il legale rappresentante e che le due realtà coincidessero. La società eccepiva la propria estraneità all'accordo contrattuale. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda dell'acquirente. La Suprema Corte ha ribadito che la persona fisica e la persona giuridica costituiscono soggetti di diritto distinti. Senza un formale atto scritto di cessione o conferimento, gli impegni assunti dall'imprenditore in proprio non vincolano la società.

Un cittadino ottiene l'aggiudicazione immobile all'asta per un appartamento pubblico. Una concorrente esclusa impugna l'esito davanti al TAR, ottiene l'annullamento della gara e acquista l'immobile con rogito notarile. Successivamente, il Consiglio di Stato ribalta la decisione di primo grado e ripristina la vittoria del primo acquirente. Il primo vincitore cita in giudizio la seconda acquirente per ottenere il rilascio dell'alloggio e l'accertamento della proprietà. I giudici di merito respingono la richiesta, ma la Corte di Cassazione accoglie il ricorso del primo acquirente: il verbale di vendita pubblica produce un immediato passaggio di proprietà se il bene è identificato con precisione. La vittoria definitiva davanti al giudice amministrativo travolge con effetto retroattivo il secondo atto di acquisto, rendendo illegittima la detenzione della controparte.

Un ente creditore vantava un credito certo verso una società debitrice sulla base di un decreto ingiuntivo esecutivo. La società debitrice aveva stipulato un contratto preliminare per acquistare un immobile versando l'intero prezzo. Il venditore non aveva liberato l'immobile dai gravami entro i termini previsti. Nonostante l'inadempimento del venditore, la debitrice restava inerte, evitando di chiedere la risoluzione del contratto o l'esecuzione in forma specifica. L'ente creditore ha quindi promosso l'azione surrogatoria per ottenere la risoluzione del preliminare e la condanna diretta del venditore alla restituzione delle somme per soddisfare il proprio credito. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della domanda del creditore, respingendo il ricorso della società debitrice e condannando quest'ultima alle spese di lite.

I proprietari di un terreno con fabbricato hanno promesso in vendita l'immobile stipulando un contratto preliminare. Di fronte al loro rifiuto di stipulare il rogito definitivo, gli eredi dell'acquirente hanno ottenuto il trasferimento forzoso del bene dal Tribunale. I venditori hanno impugnato la sentenza chiedendo la revocazione per dolo processuale, accusando la controparte di aver taciuto difformità urbanistiche relative alla sanatoria edilizia e di aver ingannato il consulente tecnico. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dei venditori. La Suprema Corte ha chiarito che il semplice silenzio o l'omessa produzione di documenti non integrano i raggiri necessari per riaprire una causa chiusa, confermando definitivamente il passaggio di proprietà a favore degli acquirenti.

Due acquirenti hanno stipulato due accordi preliminari per l'acquisto di quote di comproprietà in complessi alberghieri. Successivamente, i compratori hanno citato in giudizio la società venditrice chiedendo la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto. L'accordo non consentiva infatti di identificare con esattezza le quote e i turni di godimento delle stanze. I giudici di merito hanno accolto la domanda degli acquirenti, dichiarando nulli i contratti e ordinando la restituzione del prezzo pagato. La società venditrice ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo che regolamenti e schede allegate rendessero l'immobile perfettamente individuabile. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile: l'azienda non ha trascritto gli atti contestati né ha dimostrato la sottoscrizione dei documenti da parte degli acquirenti, confermando la restituzione integrale del denaro.

Un Promissario Acquirente e una Promittente Venditrice stipulano un contratto preliminare di compravendita immobiliare con consegna anticipata del bene e pagamento del prezzo. Poiché le parti non formalizzano il rogito entro la scadenza pattuita, il diritto al trasferimento della proprietà cade in prescrizione decennale. La Corte di Cassazione stabilisce che l'acquirente perde la facoltà di ottenere l'immobile, ma ha pieno diritto di richiedere la restituzione delle somme versate a titolo di arricchimento senza causa. Tale richiesta restitutoria risulta pienamente ammissibile anche se formulata nella prima memoria processuale. La Suprema Corte accoglie il ricorso dell'acquirente e rinvia la causa per il ricalcolo delle rispettive spettanze.

Due società stipulavano un contratto preliminare per la cessione di un ramo d'azienda legato a un impianto di carburanti. La promissaria acquirente versava una caparra di centomila euro. In seguito, la venditrice chiedeva il saldo del prezzo mediante decreto ingiuntivo, mentre l'acquirente eccepiva la mancanza delle autorizzazioni amministrative e chiedeva la risoluzione contrattuale. I giudici di merito disponevano il trasferimento dell'azienda subordinandolo al saldo del prezzo. L'acquirente proponeva infine impugnazione davanti alla Suprema Corte. Nelle more del procedimento, la società ricorrente ha depositato formale atto di rinuncia al ricorso per cassazione, accettato dalla controparte. I giudici di legittimità hanno pertanto dichiarato l'estinzione del processo senza liquidare le spese di lite e senza addebitare il raddoppio del contributo unificato.

Alcuni inquilini di un ente previdenziale pubblico chiedevano al tribunale il trasferimento forzato delle abitazioni locate. I conduttori ritenevano che la manifestazione di interesse all'acquisto, inviata in risposta a un questionario informativo dell'ente, avesse perfezionato una vera e propria compravendita a prezzi agevolati. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto delle pretese degli inquilini, dichiarando inammissibili i loro ricorsi. La Suprema Corte ha ribadito che la dismissione immobili pubblici non attribuisce un diritto automatico all'acquisto senza una formale offerta di vendita da parte dell'ente. Un semplice sondaggio non vincola l'amministrazione e non fa scattare l'obbligo di stipula. I conduttori sono stati condannati al pagamento delle spese di lite.

Due fidanzati firmano un preliminare di compravendita cointestato per un appartamento. Successivamente, il fidanzato e la società venditrice concordano di annullare il contratto, falsificando la firma della fidanzata. Scoperto l'inganno, la donna chiede il trasferimento dell'immobile a proprio favore esclusivo. La Cassazione stabilisce che l'accordo di rinuncia firmato da un solo promissario acquirente non impedisce all'altro di pretendere il trasferimento dell'intero immobile, pagando il prezzo pattuito. Il ricorso del co-acquirente viene rigettato: la donna ottiene la proprietà esclusiva dell'appartamento e l'uomo viene condannato a pagare le spese legali.