Art. 2932 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di una quota immobiliare, ma scopre irregolarità urbanistiche. Dopo la sanatoria, l'acquirente esegue lavori non autorizzati. I venditori chiedono la risoluzione del contratto, mentre l'acquirente chiede il trasferimento coattivo dell'immobile. La Corte d'Appello nega il trasferimento ritenendo l'immobile non commerciabile per via dei nuovi abusi. La Cassazione accoglie il ricorso dell'acquirente: la presenza di difformità edilizie non rende nullo il contratto né impedisce il trasferimento coattivo dell'immobile se gli estremi del titolo urbanistico originario sono indicati nell'atto. La causa torna in appello.

Una comproprietaria impugna la sentenza che disponeva il trasferimento di un immobile promesso in vendita dal coniuge defunto. La Corte d'Appello dichiara inammissibile il gravame per tardività. La Cassazione ribalta la decisione, chiarendo che la notifica dell'atto di appello si perfeziona per il mittente al momento della consegna del plico all'ufficiale giudiziario o all'ufficio postale (23 dicembre), prima della scadenza del termine (28 dicembre). Inoltre, in caso di mancata consegna dovuta al trasferimento dello studio del difensore destinatario, il notificante che si attiva tempestivamente per la rinotifica non incorre in decadenza. La Suprema Corte accoglie il ricorso e rinvia alla Corte d'Appello.

Una società fornitrice ha richiesto il pagamento per la consegna di materiali edili a una società costruttrice. Quest'ultima si è opposta, sostenendo che la fornitura fosse collegata a un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento, non concluso per colpa della fornitrice. I giudici hanno accertato che la costruttrice non aveva consegnato la terra vegetale pattuita né i documenti necessari per il rogito, come il certificato di agibilità. La fornitrice ha quindi legittimamente sollevato l'eccezione di inadempimento, rifiutando di firmare l'atto definitivo e pretendendo il pagamento in denaro dei materiali. La Cassazione ha rigettato il ricorso della costruttrice, confermando che spetta a chi pretende l'adempimento dimostrare di aver eseguito le proprie prestazioni collegate.

I Promissari Acquirenti stipulavano un contratto preliminare con la Promittente Venditrice per l'acquisto di un immobile, riservando a quest'ultima il diritto di abitazione a vita. Dopo il decesso della donna, i Promissari Acquirenti citavano in giudizio L'Erede per ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto. L'Erede si opponeva eccependo la nullità dell'accordo. La Corte di Cassazione ha rigettato il trasferimento dell'immobile, poiché la morte della venditrice ha alterato l'equilibrio contrattuale originario. Tuttavia, la Suprema Corte ha accolto il ricorso dei Promissari Acquirenti sulla domanda di restituzione delle somme anticipate. Tale richiesta, formulata nella prima memoria difensiva in risposta alle eccezioni dell'Erede, è stata dichiarata pienamente ammissibile e non tardiva. La causa viene quindi rinviata alla Corte d'Appello per quantificare i rimborsi spettanti ai Promissari Acquirenti.

La Società Acquirente ha stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, ma ha poi chiesto il recesso e il doppio della caparra per gravi inadempimenti dei Promittenti Venditori, tra cui la diversa destinazione d'uso del bene. I venditori hanno eccepito l'inutile decorso del termine di una diffida ad adempiere. La Corte d'Appello ha dichiarato d'ufficio la risoluzione del contratto per mancato rispetto della diffida. La Cassazione ha accolto il ricorso della Società Acquirente: il giudice non può rilevare d'ufficio la risoluzione per diffida ad adempiere se la parte interessata è decaduta dalla relativa domanda. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Due sorelle citano in giudizio il padre per ottenere il trasferimento di immobili promessi in vendita con un contratto preliminare. Durante la causa il padre muore e la proprietà passa agli eredi. Un altro fratello impugna la decisione sostenendo la nullità del giudizio e del contratto, trattandosi di un preliminare di vendita di cosa altrui. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del fratello. I giudici chiariscono che l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. è valida se l'altruità del bene viene meno prima della sentenza. Poiché gli eredi avevano acquistato la proprietà degli immobili per successione durante il giudizio, il trasferimento è legittimo. Il ricorrente perde la causa e deve pagare le spese.

Una promittente venditrice ha citato in giudizio la promittente acquirente per l'inadempimento del contratto preliminare di vendita di un immobile. Nonostante un successivo accordo con un terzo acquirente, la prima acquirente non ha completato l'acquisto. Il Tribunale ha disposto il trasferimento della proprietà condizionato al pagamento del prezzo e ha condannato l'acquirente al risarcimento dei danni, quantificati anche nelle imposte IMU pagate dalla venditrice a causa del ritardo. La Corte d'Appello ha confermato la decisione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, stabilendo che il mancato acquisto dell'immobile obbliga l'acquirente inadempiente a risarcire le tasse sulla casa (IMU) pagate dal proprietario durante il periodo di blocco, in quanto danno diretto dell'inadempimento.

L'Acquirente stipula un preliminare per l'acquisto di un immobile dai Venditori, versando una caparra e ottenendo la consegna anticipata. Successivamente, rifiuta di stipulare il definitivo lamentando vizi dell'immobile (impianti e tetto) e chiedendo la riduzione del prezzo. I Venditori resistono evidenziando la presenza della Clausola visto e piaciuto. La Corte d'Appello dispone il trasferimento della proprietà ma rigetta la riduzione del prezzo, condannando l'Acquirente a risarcire i Venditori per gli interessi del mutuo contratto a causa del mancato incasso tempestivo. La Cassazione rigetta il ricorso dell'Acquirente: la Clausola visto e piaciuto e le ripetute visite escludono la garanzia per vizi facilmente riconoscibili, che rientrano nella normale usura di un edificio datato.

Un'acquirente ha stipulato un contratto preliminare di vendita per un immobile, ottenendone la consegna anticipata in comodato solo per eseguire ristrutturazioni. Tuttavia, l'acquirente vi si è trasferita stabilmente e ha rifiutato di firmare il rogito definitivo, lamentando abusi edilizi poi sanati dai venditori prima della scadenza. I venditori hanno quindi esercitato il recesso trattenendo la caparra e chiedendo la restituzione del bene. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'acquirente, confermando la legittimità del recesso dei venditori e la risoluzione del comodato per grave inadempimento. L'acquirente perde definitivamente la casa e la caparra.

Nel contesto di una complessa lite immobiliare nata da un contratto preliminare, Il Promissario Acquirente ha impugnato la sentenza d'appello che dichiarava risolto il contratto per suo inadempimento. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha rilevato un vizio procedurale: manca la prova della notifica del ricorso a una delle comproprietarie del terreno. Trattandosi di una causa inscindibile, la Corte ha emesso un'ordinanza interlocutoria rinviando la causa e assegnando trenta giorni per regolarizzare la notifica del ricorso per cassazione, pena l'improcedibilità.

Un Acquirente firma un contratto preliminare di vendita per un appartamento e un box auto. Scoperta un'ipoteca, l'Acquirente chiede al giudice il trasferimento della proprietà e la riduzione del prezzo. I giudici di merito respingono la domanda, ritenendo che l'Acquirente avrebbe dovuto offrire formalmente il saldo del prezzo. La Cassazione ribalta la decisione: chi agisce per l'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre e chiede la riduzione del prezzo non deve offrire preventivamente il saldo se questo è dovuto al momento del rogito. L'offerta è implicita nella domanda giudiziale. La Suprema Corte accoglie il ricorso dell'Acquirente e rinvia alla Corte d'Appello.

Un'impresa edile, in qualità di promissaria acquirente, stipula un preliminare per l'acquisto di un terreno ma non versa il saldo nei termini. I promittenti venditori dichiarano risolto il contratto e trattengono 150.000 euro complessivi, di cui 50.000 come caparra e 100.000 come penale. L'acquirente agisce in giudizio. La Corte d'Appello ordina la restituzione dei 50.000 euro della caparra, ritenendo non cumulabili le due tutele. La Corte di Cassazione rigetta i ricorsi di entrambe le parti e conferma la decisione. Il principio sancito stabilisce che caparra confirmatoria e clausola penale possono coesistere nello stesso contratto, ma non possono essere incamerate contemporaneamente per lo stesso inadempimento, salvo prova di un danno ulteriore.

Una complessa vicenda contrattuale tra tre società sfocia in un accordo transattivo che prevede un'obbligazione alternativa: il pagamento di una somma di denaro o il trasferimento di un terreno. A causa dell'inadempimento, la società creditrice chiede l'ammissione al passivo fallimentare di una delle debitrici per ottenere il denaro e, successivamente, cita in giudizio l'altra società per ottenere il trasferimento dell'immobile. La Corte d'Appello ritiene che la scelta sia avvenuta solo con la citazione, reputando tardiva la richiesta di denaro poiché il provvedimento del giudice fallimentare era successivo. La Cassazione accoglie il ricorso della società proprietaria del terreno, stabilendo che la scelta dell'obbligazione alternativa si perfeziona con il deposito dell'istanza di insinuazione al passivo e non con il successivo provvedimento del giudice. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un accordo per l'acquisto di un immobile si trasforma in una battaglia legale. La Società Venditrice e l'Acquirente firmano un contratto preliminare di compravendita. L'Acquirente ottiene subito il possesso della casa, ma non riesce a ottenere il mutuo nei tempi stabiliti per pagare il saldo. Di fronte al ritardo, la Società Venditrice chiede la risoluzione del contratto per inadempimento e la restituzione dell'immobile. L'Acquirente si difende sostenendo di aver convocato la controparte davanti al notaio, ma senza dimostrare di avere i fondi. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dell'Acquirente. La Suprema Corte conferma che non si può chiedere una nuova valutazione dei fatti in terzo grado: l'Acquirente perde la casa e deve pagare le spese legali.

Un promissario acquirente ha richiesto la risoluzione del contratto preliminare di vendita di un terreno, scoprendo che una porzione non era edificabile perché destinata a rispetto ospedaliero. L'acquirente ha invocato l'ipotesi di aliud pro alio, poiché il bene promesso era radicalmente diverso da quello pattuito. La Corte d'Appello ha accolto la domanda di risoluzione. Successivamente, i promittenti venditori hanno proposto ricorso in Cassazione ma hanno poi deciso di rinunciarvi formalmente. La controparte ha accettato la rinuncia. Di conseguenza, la Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio, confermando in via definitiva la decisione d'appello favorevole all'acquirente, senza procedere alla condanna alle spese di lite.

Il Promittente Venditore e la Promissaria Acquirente stipulano un contratto preliminare di compravendita immobiliare con caparra confirmatoria di 50.000 euro. Scaduto il termine per il rogito, la Società Acquirente non si presenta davanti al notaio, nonostante ripetuti solleciti e una formale convocazione. Il Venditore esercita quindi il recesso dal contratto preliminare trattenendo la caparra. La Società Acquirente contesta la gravità del proprio ritardo, invocando la non essenzialità del termine e l'emergenza pandemica. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della Società Acquirente: anche se il termine non era essenziale, il prolungato silenzio e la mancata presentazione al rogito costituiscono un grave inadempimento. Il Venditore vince definitivamente la causa e ha il diritto di trattenere i 50.000 euro di caparra, oltre al rimborso delle spese legali.

Il Venditore e l'Acquirente firmano una scrittura privata per la vendita di una cartolibreria a un prezzo stabilito, con l'immediata immissione nel possesso dell'attività da parte dell'Acquirente. Successivamente, l'Acquirente si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, sostenendo che l'accordo fosse solo una proposta unilaterale priva di dettagli. Il Venditore agisce in giudizio per ottenere il trasferimento forzato dell'azienda. La Corte d'Appello dà ragione all'Acquirente, ma la Corte di Cassazione ribalta la decisione. La Suprema Corte stabilisce che l'interpretazione del contratto non deve limitarsi al solo senso letterale delle parole. I giudici devono valutare il comportamento complessivo delle parti, come l'effettiva gestione dell'attività, per ricostruire la loro reale e comune intenzione. La sentenza viene cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un accordo del 1985 tra due fratelli: il Fratello aveva incassato il prezzo per la quota di un immobile, rilasciando alla Sorella una procura a vendere. Nel 2009, però, il Fratello ha donato l'intero bene ai propri figli. La Sorella ha chiesto l'annullamento della donazione o il risarcimento. I giudici hanno stabilito che, a causa della mancanza di data certa sulla scrittura del 1985, la donazione ai figli è valida. Tuttavia, la Cassazione ha accolto il ricorso della Sorella per inadempimento contrattuale: il Fratello deve rispondere personalmente della violazione degli impegni presi con la Sorella, indipendentemente dall'opponibilità dell'accordo ai terzi.

La vicenda nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. L'Acquirente ha chiesto la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra, lamentando l'assenza del certificato di abitabilità e difformità edilizie prima della stipula del definitivo. I Venditori hanno invece chiesto l'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Acquirente, confermando le decisioni dei gradi precedenti. I giudici hanno chiarito che la mancanza delle menzioni urbanistiche non rende nullo il contratto preliminare, applicandosi tale sanzione solo ai contratti con effetti traslativi. Inoltre, i Venditori avevano tempestivamente richiesto il certificato di agibilità, poi ottenuto per silenzio-assenso. Infine, l'Acquirente non poteva inviare una diffida ad adempiere prima della scadenza del termine pattuito, non essendoci ancora un inadempimento effettivo dei Venditori.

Un finto contratto preliminare di compravendita immobiliare nascondeva in realtà un prestito di denaro garantito dal trasferimento della casa in caso di mancata restituzione. I finti acquirenti hanno chiesto il trasferimento dell'immobile, ma i proprietari hanno eccepito la nullità dell'accordo. La Corte d'Appello ha dichiarato nullo il contratto per violazione del divieto di patto commissorio, condannando i creditori al risarcimento dei danni per aver bloccato la vendita della casa a terzi. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, respingendo il ricorso dei creditori. La Suprema Corte ha ribadito che anche un compromesso immobiliare è nullo se viene utilizzato in modo illecito per aggirare il divieto di patto commissorio e costringere il debitore a cedere il proprio bene.