Art. 2932 Codice Civile — Anno 2023

Due fidanzati firmano un preliminare di compravendita cointestato per un appartamento. Successivamente, il fidanzato e la società venditrice concordano di annullare il contratto, falsificando la firma della fidanzata. Scoperto l'inganno, la donna chiede il trasferimento dell'immobile a proprio favore esclusivo. La Cassazione stabilisce che l'accordo di rinuncia firmato da un solo promissario acquirente non impedisce all'altro di pretendere il trasferimento dell'intero immobile, pagando il prezzo pattuito. Il ricorso del co-acquirente viene rigettato: la donna ottiene la proprietà esclusiva dell'appartamento e l'uomo viene condannato a pagare le spese legali.

Un acquirente compra un immobile con scrittura privata, pagando il prezzo e prendendone possesso, ma il venditore muore prima del rogito. Un legatario rivendica il bene in base a un vecchio testamento e lo trascrive per primo. La Corte d'Appello dà ragione al legatario per la priorità della trascrizione. La Cassazione ribalta la decisione stabilendo che la vendita dell'immobile da parte del testatore comporta la revoca del legato, anche se l'atto non è stato trascritto. Gli eredi o legatari succedono al defunto e non possono considerarsi terzi protetti dalle regole sulla trascrizione.

Un promissario acquirente chiede il trasferimento di un immobile dopo l'inadempimento della venditrice. I giudici di merito rigettano la domanda per prescrizione del diritto, non ritenendo provato l'invio delle raccomandate interruttive. Dopo una prima pronuncia sfavorevole in Cassazione, l'acquirente propone ricorso per revocazione, lamentando un errore revocatorio: la Corte avrebbe confuso le raccomandate ordinarie con le notifiche giudiziarie, ignorando la presunzione di conoscenza. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso. I giudici chiariscono che le contestazioni del ricorrente non riguardano una svista materiale (errore di fatto), ma una valutazione giuridica dei documenti e delle norme applicabili. Di conseguenza, l'acquirente perde definitivamente la causa e viene condannato a pagare le spese legali.

Un acquirente si aggiudica degli immobili all'asta, ma gli enti venditori omettono di comunicare il mancato esercizio del diritto di prelazione da parte degli inquilini, bloccando la stipula del rogito. L'acquirente avvia una causa per l'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre. Il Tribunale accoglie la domanda ma impone il pagamento degli interessi sul prezzo residuo a partire dalla data della domanda giudiziale del 1991. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'acquirente stabilendo che, se il pagamento del prezzo è dovuto solo al momento del contratto definitivo, l'obbligo di pagare gli interessi sorge solo con il passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce la proprietà, e non prima.

Una società venditrice ottiene il trasferimento di un immobile a favore di un acquirente, subordinato al pagamento delle rate di mutuo. Sorge una controversia sull'importo dovuto. Nel frattempo, in un separato giudizio, la società ottiene la risoluzione del contratto per inadempimento, decisione che passa in giudicato. La Corte di Cassazione stabilisce che la risoluzione del contratto ha effetto retroattivo e cancella l'intero processo relativo al pagamento delle rate. Di conseguenza, la Suprema Corte accoglie il ricorso dell'acquirente e cassa senza rinvio la sentenza di condanna al pagamento, estinguendo definitivamente la pretesa economica della società.

I Venditori, in grave difficoltà economica, firmavano due contratti preliminari di vendita con L'Acquirente, immettendola subito nel possesso degli immobili e consentendole di incassare i canoni di locazione. Successivamente, I Venditori chiedevano la rescissione per lesione dei contratti per grave sproporzione economica. La Corte d'Appello escludeva la sproporzione per uno dei beni, ritenendo irrilevante il valore dei canoni percepiti dall'Acquirente prima del rogito. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei Venditori, stabilendo che la consegna anticipata dell'immobile e il diritto di incassare gli affitti costituiscono un vantaggio economico concreto per l'acquirente e un depauperamento per il venditore. Tali elementi devono quindi essere calcolati per verificare la sussistenza della sproporzione oltre la metà. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio.

I Promissari Acquirenti firmano una proposta d'acquisto per un immobile, accettata dal Promittente Venditore. Successivamente, i compratori scoprono la presenza di un pignoramento e di un'ipoteca taciuti dal venditore, rifiutando così di firmare il contratto definitivo. I compratori chiedono quindi l'esecuzione in forma specifica per ottenere il trasferimento della proprietà tramite il giudice. La Corte di Cassazione accoglie parzialmente il ricorso del venditore. La Suprema Corte stabilisce che il giudice non può disporre il trasferimento coattivo dell'immobile in assenza della verifica della regolarità urbanistica e della concessione edilizia. La causa viene quindi rinviata alla Corte d'Appello per effettuare questo accertamento fondamentale.

Due fratelli chiedono l'esecuzione di un compromesso per l'acquisto di un immobile dai genitori. Le sorelle coeredi si oppongono, sostenendo la simulazione del contratto preliminare, che a loro dire nascondeva una donazione. Il Tribunale e la Corte d'Appello respingono l'accusa di simulazione, ritenendo provato il pagamento della caparra tramite assegni circolari confermato anche dal notaio. Le sorelle ricorrono in Cassazione contestando l'uso delle copie degli assegni e l'attendibilità dei testimoni. La Suprema Corte rigetta il ricorso: l'onere di provare la simulazione spettava alle sorelle, che non hanno dimostrato la restituzione del denaro. Inoltre, la valutazione delle prove spetta solo ai giudici di merito. Le ricorrenti perdono la causa e devono pagare le spese legali.

Un promissario acquirente ha citato in giudizio il promittente venditore chiedendo il trasferimento di una villa oggetto di un contratto preliminare di vendita. Poiché l'immobile apparteneva a una società terza e non era stato diviso, l'acquirente ha modificato la domanda chiedendo la risoluzione del contratto e il pagamento della penale. Gli eredi del venditore si sono opposti, sostenendo che il cambio di domanda fosse inammissibile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli eredi, confermando che la legge consente di mutare la richiesta di adempimento in quella di risoluzione. L'acquirente ha quindi ottenuto la risoluzione del contratto preliminare di vendita e la condanna degli eredi al pagamento della penale pattuita.

Il Promissario Acquirente e il Promittente Venditore firmano un accordo per la compravendita di un terreno, prevedendo un successivo preliminare di preliminare e il versamento di una seconda caparra confirmatoria. Il Promissario Acquirente non versa la somma alla scadenza pattuita, pretendendo invece la risoluzione del contratto e il doppio della caparra iniziale, accusando il venditore di non averlo convocato per il secondo atto e di non aver approvato il piano di lottizzazione. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'acquirente: il primo contratto conteneva già tutti gli elementi essenziali, rendendo superfluo il secondo preliminare. Di conseguenza, l'obbligo di versare la seconda caparra era immediatamente esigibile. Il venditore trattiene legittimamente la caparra iniziale a causa del grave inadempimento dell'acquirente.

Un Venditore e un Acquirente firmano un contratto preliminare di compravendita per alcuni terreni. Sorge una lite: il Venditore chiede il trasferimento forzato dei beni in tribunale, mentre l'Acquirente solleva eccezioni sui diritti di prelazione dei vicini e dei Beni Culturali, chiedendo i danni. Durante la causa d'appello, le parti firmano spontaneamente il contratto definitivo. I giudici dichiarano quindi la cessazione della materia del contendere per il trasferimento dei terreni, ma rigettano le richieste di risarcimento dell'Acquirente. La Corte di Cassazione conferma questa decisione: la firma spontanea del rogito supera la necessità del trasferimento giudiziale e dimostra l'assenza di reali danni subiti dall'Acquirente. Entrambi i ricorsi vengono rigettati, confermando la compensazione delle spese tra le parti principali e la condanna dell'Acquirente a pagare le spese dei vicini.

Un commerciante è stato costretto con minacce a firmare un contratto preliminare per vendere la sua tabaccheria e una falsa ricevuta di pagamento di 38.000 euro. L'autore del reato sosteneva si trattasse solo di un tentativo, poiché il contratto definitivo non era stato firmato. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che si configura il reato consumato di estorsione contrattuale. Il danno economico per la vittima si realizza subito con la firma del preliminare, poiché questo accordo è vincolante e può essere fatto valere in tribunale. Inoltre, la falsa ricevuta riduce immediatamente il valore del patrimonio della vittima. Il ricorrente è stato condannato in via definitiva.

Un pilota di aerei ha agito in giudizio contro due compagnie aeree subentrate alla vecchia società in amministrazione straordinaria. Il lavoratore pretendeva il riconoscimento del proprio diritto all'assunzione sulla base di un accordo sindacale che prevedeva l'assunzione di un numero minimo di piloti. La Corte di Cassazione ha confermato che l'accordo sindacale costituisce un contratto a favore di terzo. Tuttavia, poiché l'accordo non indicava nominativamente i beneficiari ma solo criteri di selezione (esigenze organizzative, profili professionali e anzianità), spetta al lavoratore l'onere di dimostrare il possesso dei requisiti e che la scelta sarebbe dovuta ricadere su di lui. Non avendo fornito questa prova comparativa, il ricorso del pilota è stato dichiarato inammissibile, condannandolo al pagamento delle spese processuali.

Due fratelli dividono un immobile nel 1965. Con una scrittura privata contestuale, uno promette all'altro la proprietà di una futura mansarda per compensare la minore quota ricevuta nella divisione. Anni dopo, gli eredi del beneficiario chiedono il trasferimento del bene. L'erede del promittente si oppone, sostenendo che l'accordo fosse una promessa di donazione nulla per vizio di forma e ormai prescritta. La Cassazione rigetta il ricorso. La Suprema Corte chiarisce che l'interpretazione del contratto non si ferma al dato letterale (l'uso del termine gratuità), ma deve valutare il comportamento complessivo delle parti. L'accordo aveva natura compensativa della divisione e non di donazione. Inoltre, le successive scritture di conferma costituiscono una rinuncia tacita alla prescrizione. Gli eredi del beneficiario ottengono la proprietà dell'immobile.

Alcuni promissari acquirenti stipulavano contratti preliminari per l'acquisto di immobili da costruire. A causa di disaccordi sul prezzo finale, vizi di costruzione e accollo del mutuo, le parti non giungevano al rogito. I compratori chiedevano l'esecuzione specifica del contratto preliminare ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile. La Corte d'Appello rigettava la domanda poiché i compratori non avevano fornito la prova dei pagamenti effettuati né precisato l'esatto importo residuo ancora dovuto. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso dei compratori. I giudici hanno stabilito che, per ottenere il trasferimento coattivo dell'immobile, l'importo del prezzo ancora dovuto deve essere determinato nel suo preciso ammontare, gravando sui compratori l'onere di provarlo.

Un'azienda immobiliare intima lo sfratto per morosità a una società conduttrice per il mancato pagamento dei canoni. La conduttrice si oppone eccependo la simulazione del contratto di locazione: sostiene che l'accordo reale fosse un patto di trasferimento dell'immobile acquistato all'asta, e che i canoni fossero rate di un mutuo. Chiede quindi il trasferimento della proprietà. Il Tribunale e la Corte d'Appello respingono la tesi della conduttrice, convalidando lo sfratto. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, confermando che la simulazione del contratto di locazione non è provata. Inoltre, l'accordo per il trasferimento immobiliare richiede la forma scritta a pena di nullità, non surrogabile da semplici indizi o dalla mancata contestazione. Di conseguenza, la società conduttrice perde l'immobile e deve pagare i canoni arretrati.

Il Proprietario si era obbligato con un contratto preliminare a concedere un terreno a una Società Energetica per l'installazione di pale eoliche. Lamentando il ritardo nella stipula del definitivo, il Proprietario inviava una diffida ad adempiere e chiedeva la risoluzione del contratto e il risarcimento per l'occupazione del fondo. La Società chiedeva invece l'esecuzione in forma specifica del contratto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Proprietario, confermando che il contratto preliminare non si era risolto, poiché non vi era un inadempimento grave della Società (la quale aveva offerto il pagamento del canone). Di conseguenza, l'occupazione del terreno non poteva considerarsi senza titolo, in quanto legittimata dal contratto preliminare stesso fino al passaggio in giudicato della sentenza costitutiva.

Un Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile in costruzione con una Società Costruttrice. L'accordo è collegato a un precedente preliminare con un Terzo, il cui consenso è ritenuto necessario per il trasferimento. A causa del rifiuto della società di stipulare il definitivo, l'Acquirente agisce in giudizio per ottenere il trasferimento forzato dell'immobile. Nelle more del giudizio di Cassazione, l'Acquirente conclude un accordo transattivo con la curatela fallimentare della società, ottenendo la piena proprietà del bene. La Corte di Cassazione dichiara quindi la cessazione della materia del contendere, compensando le spese di giudizio tra le parti, poiché l'accordo sopravvenuto ha estinto ogni interesse alla prosecuzione della causa.

La Promissaria Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, ma la Società Venditrice fallisce prima del rogito. L'Acquirente chiede il trasferimento forzato del bene. I giudici di merito dispongono il trasferimento, ma non subordinano il pagamento del saldo prezzo alla cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile, ritenendo che una clausola contrattuale escludesse tale obbligo. La Cassazione accoglie il ricorso dell'Acquirente: l'interpretazione dei giudici di merito è illogica e contraria a buona fede. La Corte stabilisce che il giudice può sempre subordinare il pagamento del prezzo alla cancellazione dell'ipoteca per preservare l'equilibrio del contratto, poiché l'acquisto deve intendersi libero da vincoli pregiudizievoli, salvo diverso accordo esplicito.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un'azienda subentrante in un appalto di servizi di pulizia. Il Lavoratore, precedentemente inquadrato al sesto livello, aveva rifiutato la proposta di assunzione al quarto livello formulata dalla nuova società. I giudici hanno stabilito che, in caso di cambio appalto e inquadramento senza variazioni del servizio, l'impresa subentrante ha l'obbligo di assumere il personale mantenendo lo stesso livello contrattuale e le medesime mansioni. Il rifiuto del lavoratore di accettare una qualifica inferiore è stato ritenuto pienamente legittimo. Di conseguenza, l'azienda è stata condannata ad assumere il dipendente con il corretto inquadramento e a risarcirgli l'intero danno, pari alle retribuzioni perse dalla data del subentro fino all'effettiva assunzione.