Art. 2932 Codice Civile — Anno 2023

In un caso di compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha chiarito che la parte non inadempiente può esercitare il recesso per inadempimento e trattenere la caparra confirmatoria senza dover provare il danno subito. La caparra funge da liquidazione forfettaria e predeterminata del danno, differenziando il recesso dalla risoluzione giudiziale del contratto, che invece richiede la prova del pregiudizio.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di vizio immobile, specificamente un porticato abusivo, scoperto dopo la firma di un contratto preliminare. La Corte ha rigettato il ricorso del promissario acquirente, confermando la decisione dei giudici di merito che avevano concesso solo una riduzione del prezzo e il rimborso per i costi di demolizione. È stata dichiarata inammissibile la richiesta di risarcimento per la mancata disponibilità giuridica del bene, in quanto considerata domanda nuova in appello. La sentenza chiarisce che in casi di difformità urbanistiche si applica l'art. 1489 c.c., con prescrizione decennale, anziché i termini brevi della garanzia per vizi.

In un caso relativo a un preliminare di vendita, la Cassazione ha sospeso la decisione su un ricorso. L'appello era stato dichiarato inammissibile per genericità, ma la ricorrente lamenta la mancata fissazione udienza di discussione, che avrebbe potuto chiarire i motivi. Poiché la questione sulla nullità della sentenza per tale omissione è pendente dinanzi alle Sezioni Unite, la Corte ha emesso un'ordinanza interlocutoria di rinvio.

Una società ha proposto ricorso in Cassazione contro un Comune per l'esecuzione di un contratto. La Corte Suprema ha dichiarato il ricorso inammissibile. La motivazione risiede in un vizio formale: la procura speciale cassazione era stata autenticata da un avvocato non iscritto all'albo dei patrocinanti dinanzi alle giurisdizioni superiori. Questo difetto, secondo la Corte, invalida il mandato e impedisce l'esame del merito della causa.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31431/2023, ha stabilito un principio fondamentale in tema di provvigione del mediatore immobiliare. Il caso riguardava la richiesta di una provvigione da parte di una società di mediazione a seguito della firma di un accordo, qualificato come 'preliminare di preliminare', tra le parti di una compravendita immobiliare. La Corte d'Appello aveva dato ragione al mediatore, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione. Ha chiarito che un 'preliminare di preliminare' non costituisce 'affare concluso' ai sensi dell'art. 1755 c.c., in quanto genera solo un obbligo a continuare le trattative e non un vincolo giuridico che consenta di agire per l'esecuzione specifica del contratto. Pertanto, il diritto alla provvigione del mediatore sorge solo con la stipula di un contratto preliminare vero e proprio o del definitivo.

In un caso riguardante un preliminare di vendita di quote sociali, la Cassazione ha deliberato sugli effetti di una electio amici tardiva. La nomina dell'acquirente definitivo, comunicata solo nel corso del giudizio di primo grado e non con l'atto di citazione iniziale, è stata giudicata inefficace. La Corte ha chiarito che tale ritardo costituisce la violazione di un termine di decadenza, con la conseguenza che il contratto consolida i suoi effetti tra le parti originarie, e non può essere considerato una semplice modifica della domanda giudiziale (emendatio libelli).

Una proprietaria di un immobile non esegue i lavori di adeguamento promessi in un contratto preliminare per una locazione commerciale. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 31326/2023, ha rigettato il suo ricorso, confermando che l'obbligo di eseguire i lavori derivava direttamente dal contratto preliminare stesso, a prescindere dalla successiva stipula del contratto definitivo. La decisione chiarisce come il preliminare possa contenere obbligazioni autonome e immediatamente esigibili.

Un promissario acquirente, di fronte all'inadempimento dei venditori, modifica in appello la sua richiesta da esecuzione del contratto a risoluzione. La Cassazione conferma la legittimità di questo mutamento domanda, chiarendo che è ammissibile se fondato sugli stessi fatti. La sentenza sottolinea come la facoltà di scegliere tra adempimento e risoluzione sia un diritto della parte adempiente, esercitabile anche in secondo grado per tutelare al meglio i propri interessi.

Un lavoratore, assunto in via provvisoria a seguito di una sentenza di primo grado, viene licenziato per mancato superamento del patto di prova. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del licenziamento, chiarendo i criteri per la corretta interpretazione del contratto di lavoro. Secondo i giudici, il nuovo rapporto era autonomo e distinto da quello oggetto della sentenza, rendendo valido il patto di prova. L'ordinanza sottolinea come l'interpretazione del contratto non debba basarsi solo sul testo, ma sulla volontà comune delle parti e sul contesto negoziale.

Con la sentenza n. 31100/2023, la Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale sul sistema del prezzo valore per le imposte immobiliari. Il caso riguardava una divisione giudiziale di immobili. La Corte ha stabilito che l'opzione per questo regime fiscale agevolato deve essere esercitata tassativamente prima che l'Agenzia delle Entrate emetta un avviso di liquidazione o accertamento. Una richiesta presentata dopo la notifica dell'atto fiscale, ad esempio tramite un'istanza in autotutela, è considerata tardiva e quindi inefficace, facendo perdere al contribuente il diritto al beneficio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 31059/2023, ha riaffermato un principio cruciale nella compravendita immobiliare. Un promissario acquirente aveva citato in giudizio il promittente venditore per ottenere il trasferimento di un immobile, effettuando la trascrizione della domanda giudiziale. Successivamente, il venditore alienava lo stesso bene a terzi. La Cassazione ha stabilito che la vendita successiva è inefficace nei confronti del primo acquirente, in virtù dell'effetto prenotativo della trascrizione, che prevale su atti trascritti posteriormente. La decisione della Corte d'Appello, che aveva negato il trasferimento, è stata quindi cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza del Tribunale di merito in un caso di opposizione agli atti esecutivi. Il motivo dirimente è stato l'aver rilevato che l'intera procedura esecutiva era stata avviata contro una società già estinta. Questo vizio originario ha compromesso l'integrità del contraddittorio, rendendo nullo il procedimento. La Corte ha cassato la decisione e rinviato la causa al primo giudice, sottolineando l'impossibilità di proseguire una procedura esecutiva contro un soggetto estinto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 30832/2023, ha stabilito che la cancellazione della società conduttrice dal registro delle imprese non estingue il contratto di locazione. Si verifica un fenomeno di successione in cui il socio unico subentra in tutti gli obblighi contrattuali, inclusi il pagamento dei canoni e la restituzione dell'immobile. La Corte ha rigettato il ricorso del socio, confermando che i locatori possono agire direttamente nei suoi confronti per inadempimento.

Un acquirente si rifiutava di stipulare il contratto preliminare dopo aver scoperto oneri sull'immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito che la provvigione mediatore non è dovuta se l'accordo raggiunto è un mero "preliminare di preliminare", non azionabile in forma specifica, ma un semplice accordo che regola le fasi successive della trattativa. Il diritto alla commissione sorge solo con la conclusione di un vero e proprio "affare" giuridicamente vincolante.

Un cittadino avvia una causa per ottenere la proprietà di un immobile per usucapione, vincendo in primo grado. La Corte d'Appello ribalta la decisione. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del cittadino a causa di un 'giudicato esterno', ovvero una precedente sentenza definitiva tra le stesse parti che aveva già risolto la questione, impedendo un nuovo esame del merito. La decisione sottolinea la prevalenza del principio del 'ne bis in idem' e l'impossibilità di riproporre domande già decise in via irrevocabile.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un acquirente che si rifiutava di pagare la provvigione del mediatore immobiliare. La Corte ha stabilito che il diritto alla commissione sorge con la stipula del contratto preliminare, in quanto atto giuridicamente vincolante. È irrilevante che il contratto definitivo sia stato poi concluso da un soggetto terzo, nominato dall'acquirente originario. L'obbligo di pagare la provvigione del mediatore resta in capo a chi ha firmato il preliminare.

In una complessa vicenda ereditaria, un erede aveva inizialmente chiesto l'esecuzione specifica di un contratto preliminare. Dopo una prima sentenza della Cassazione, nel successivo giudizio di rinvio, ha modificato la sua richiesta in una domanda di accertamento di un trasferimento di proprietà già avvenuto, producendo un nuovo documento. La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile tale modifica, qualificandola come una 'domanda nuova nel giudizio di rinvio', poiché questa fase processuale ha un carattere 'chiuso' e non consente di introdurre nuove questioni o richieste che alterino il tema del contendere già definito.

La Corte di Cassazione chiarisce che in materia di dismissione di immobili pubblici, il contratto di vendita si perfeziona nel momento in cui il conduttore accetta l'offerta di vendita inviata dall'ente proprietario. L'ordinanza stabilisce che una successiva riclassificazione dell'immobile (da 'non di pregio' a 'di pregio') non può modificare le condizioni economiche, incluso il prezzo, già cristallizzate nell'accordo. Di conseguenza, il ricorso dell'ente pubblico è stato respinto, confermando il diritto degli inquilini ad acquistare l'immobile al prezzo originariamente offerto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 29586/2023, ha chiarito le condizioni per determinare la nullità di un trasferimento di partecipazioni societarie per violazione del divieto di patto commissorio. La Corte ha rigettato il ricorso di un debitore che sosteneva la nullità del trasferimento di sue quote a favore del creditore, stabilendo che per configurare un patto commissorio vietato non è sufficiente il trasferimento a scopo di garanzia, ma è necessaria la prova di ulteriori elementi, come la sproporzione tra il valore del bene e l'importo del debito, e un nesso funzionale tra il trasferimento e l'inadempimento. Inoltre, la Corte ha confermato che la prescrizione per la ripetizione degli interessi usurari decorre da ogni singolo pagamento.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli eredi di un promissario acquirente, i quali sostenevano di aver acquisito un immobile per usucapione. La Corte ha ribadito che la consegna di un bene a seguito di un contratto preliminare conferisce la mera detenzione e non il possesso, condizione necessaria per l'usucapione, a meno che non sia provato un atto di interversione del possesso. La sentenza fa chiarezza sulla questione dell'usucapione contratto preliminare, respingendo anche le doglianze procedurali dei ricorrenti.