Art. 2932 Codice Civile — Anno 2023

Due privati concordano con un'impresa edile la cessione di un terreno in cambio di futuri appartamenti da costruire. Successivamente, le parti firmano contratti preliminari di vendita. I privati chiedono la nullità dei contratti per mancanza della garanzia fideiussoria obbligatoria. La Corte d'Appello ritiene la questione irrilevante. La Cassazione accoglie il ricorso dei privati, stabilendo che la fideiussione immobili da costruire è obbligatoria a pena di nullità per tutti i contratti che trasferiscono la proprietà non immediata di edifici il cui permesso di costruire sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005. La sentenza viene cassata con rinvio.

Due comproprietari firmano un accordo per scambiare le proprie quote immobiliari alla pari. Successivamente, il Primo Comproprietario si rifiuta di firmare l'atto definitivo, pretendendo un conguaglio in denaro a causa del mutato valore dei beni nel tempo. Il Secondo Comproprietario agisce in giudizio per ottenere il trasferimento coattivo. La Corte di Cassazione conferma la decisione d'appello: la scrittura privata costituisce un valido preliminare di permuta. L'espressione "valutato alla pari" esclude qualsiasi conguaglio successivo. Inoltre, il rischio del deterioramento degli immobili dovuto al ritardo della causa ricade interamente sul comproprietario che si è opposto ingiustificatamente al trasferimento. L'opponente perde il ricorso e viene condannato a pagare le spese legali.

Il Venditore ha chiesto la revocazione di una precedente ordinanza della Cassazione, lamentando un presunto errore revocatorio. La vicenda originaria riguardava il trasferimento di un'azienda alberghiera e la richiesta di restituzione della caparra confirmatoria, oltre all'esecuzione in forma specifica degli accordi. Il Venditore sosteneva che la Corte avesse erroneamente dichiarato inammissibili i suoi motivi per novità della domanda. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, dichiarandolo inammissibile. I giudici hanno chiarito che l'errore revocatorio non può consistere in una diversa valutazione o interpretazione di documenti e fatti di causa, ma deve essere una pura svista materiale o un errore di percezione visiva del giudice. Di conseguenza, il Venditore ha perso la causa ed è stato condannato a pagare le spese processuali.

Un imprenditore ha chiesto l'accertamento dell'acquisto per usucapione di tre immobili da lui occupati o, in subordine, l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto di vendita basato su una scrittura privata del 1998. I giudici di merito hanno rigettato le domande. La Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la firma di un contratto preliminare e usucapione sono incompatibili se vi è consegna anticipata del bene. Tale accordo configura infatti una detenzione qualificata e non un possesso utile a usucapire, poiché il promissario acquirente riconosce esplicitamente l'altrui proprietà del bene. Il ricorso è stato quindi rigettato con condanna alle spese.

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della responsabilità del prestanome (amministratore di diritto) per il reato di omessa dichiarazione dei redditi. Nel caso specifico, L'Amministratore di Diritto, moglie dell'amministratore di fatto, era stata condannata in appello. La difesa ha dimostrato che la donna era completamente estranea alla gestione aziendale, ignorando le omissioni fiscali compiute dal coniuge. La Cassazione ha evidenziato che, per punire il prestanome a titolo di concorso, occorre dimostrare quantomeno il dolo eventuale, ossia la consapevolezza e l'accettazione del rischio. Poiché la sentenza d'appello non ha motivato adeguatamente su questo punto e il reato è nel frattempo caduto in prescrizione, la Suprema Corte ha annullato senza rinvio la condanna e ha revocato la confisca dei beni.

Un'acquirente e i venditori firmano un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Dopo contestazioni sui pagamenti, i venditori chiedono la risoluzione del contratto per inadempimento dopo oltre dieci anni. L'acquirente eccepisce la prescrizione del diritto dei venditori e chiede il trasferimento dell'immobile. La Corte di Cassazione dà ragione all'acquirente: la precedente richiesta di pagamento dei venditori non ha interrotto la prescrizione dell'azione di risoluzione, che si è quindi estinta per il decorso di dieci anni. Di conseguenza, l'acquirente ottiene il trasferimento della proprietà dell'appartamento, subordinato al pagamento del prezzo residuo, mentre i venditori perdono la causa e vengono condannati a pagare le spese di giudizio.

Un'acquirente ha stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare. A causa dell'inadempimento del venditore, l'acquirente ha rinunciato alla richiesta di trasferimento forzato dell'immobile per esercitare il diritto di recesso, pretendendo il doppio della caparra confirmatoria. I giudici di merito hanno accolto la domanda. Gli eredi del venditore hanno impugnato la decisione. La Corte di Cassazione, rilevando la particolare complessità delle questioni giuridiche relative al rapporto tra l'azione di adempimento e il recesso, nonché alla commerciabilità di immobili con sanatoria edilizia ancora in corso, ha rinviato la causa alla pubblica udienza per una trattazione approfondita, senza ancora emettere una decisione definitiva.

Nel corso di una controversia legata a un contratto preliminare di vendita immobiliare, i venditori chiedevano in via principale l'adempimento del contratto e, solo in via subordinata, la risoluzione dello stesso. Il Tribunale e la Corte d'Appello decidevano direttamente sulla risoluzione, ignorando la richiesta di adempimento. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei venditori, stabilendo che il giudice non può ignorare l'ordine di preferenza stabilito dalle parti tra domanda principale e subordinata. Il giudice ha l'obbligo di esaminare prima la richiesta principale e può passare a quella subordinata solo se rigetta la prima. La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Venditrice chiede la rescissione per lesione di un contratto preliminare di vendita immobiliare, sostenendo che il prezzo pattuito fosse inferiore alla metà del valore reale del bene. Gli Acquirenti si oppongono e chiedono il trasferimento forzato dell'immobile. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della Venditrice. I giudici chiariscono che, per calcolare lo squilibrio economico, non si deve usare una valutazione astratta della casa, ma occorre considerare i prezzi reali di mercato dell'epoca e le trattative concrete, incluse le carenze dell'immobile come la mancanza di abitabilità. Di conseguenza, non essendoci una sproporzione superiore alla metà, la domanda di rescissione per lesione viene respinta e la proprietà viene trasferita agli Acquirenti dietro pagamento del saldo del prezzo.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per bancarotta semplice a carico di un amministratore di diritto. L'imputato sosteneva di aver svolto un ruolo puramente formale (prestanome), mentre la gestione effettiva era in mano a un amministratore di fatto. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'accettazione della carica comporta precisi doveri di vigilanza. L'amministratore formale risponde di bancarotta semplice se omette con colpa grave di chiedere tempestivamente il fallimento della società in dissesto, aggravandone i debiti, e se non controlla la regolare tenuta delle scritture contabili. Di conseguenza, la Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, condannando l'imputato al pagamento delle spese processuali e di una sanzione pecuniaria.

Due banche creditrici hanno impugnato con opposizione di terzo revocatoria una sentenza che trasferiva la proprietà di un immobile dal loro debitore ai genitori di quest'ultimo. Le banche sostenevano che la causa tra genitori e figlio fosse un accordo fraudolento per sottrarre il bene al pignoramento. La Corte di Cassazione ha rigettato i ricorsi delle banche confermando l'inammissibilità dell'impugnazione. I giudici hanno stabilito che le banche erano a conoscenza del presunto disegno fraudolento molto prima della sentenza, grazie a una precedente opposizione all'esecuzione. Di conseguenza, il termine per proporre l'opposizione di terzo revocatoria era ampiamente decorso dal momento del passaggio in giudicato della sentenza contestata. Le banche perdono definitivamente la causa e sono condannate a pagare le spese processuali.

Il Contribuente impugnava un preavviso di iscrizione ipotecaria emesso dall'Agente della Riscossione per il mancato pagamento di imposte di registro, ipotecaria e catastale. Durante il giudizio di Cassazione, un altro soggetto coobbligato in solido provvedeva al pagamento integrale della cartella esattoriale alla base del provvedimento. Il Contribuente chiedeva quindi che venisse dichiarata la cessazione della materia del contendere. L'Agenzia delle Entrate aderiva alla richiesta. La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio per cessazione della materia del contendere, compensando le spese tra le parti e confermando che il pagamento del coobbligato estingue il debito comune.

Una lavoratrice ha impugnato il termine del proprio contratto di lavoro e, in via subordinata, ha chiesto il riconoscimento del proprio diritto di precedenza per l'assunzione a tempo indeterminato, violato dall'azienda. Sebbene i giudici di merito abbiano dichiarato la decadenza dall'impugnazione del termine, la Corte d'Appello ha omesso del tutto di pronunciarsi sulla domanda subordinata relativa al diritto di precedenza. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della lavoratrice, evidenziando che l'omessa pronuncia su una domanda ritualmente proposta costituisce un grave vizio processuale. Di conseguenza, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello affinché esamini finalmente la richiesta della lavoratrice.

Il caso riguarda un acquirente che ha stipulato un contratto preliminare di compravendita per l'acquisto di uffici e un garage, pagando l'intero prezzo. Il contratto era firmato da una società e da un socio accomandante, che dichiarava di agire in rappresentanza del proprietario del terreno. Successivamente, è emerso che le firme erano false e che il socio non aveva i poteri di rappresentanza. L'acquirente ha chiesto l'esecuzione forzata del contratto, ma i giudici hanno rigettato la domanda. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto, stabilendo che nei contratti immobiliari, che richiedono la forma scritta obbligatoria, non ci si può affidare alla semplice apparenza dei poteri. L'acquirente ha l'onere di verificare per iscritto i poteri di rappresentanza di chi firma.

Una società venditrice ottiene un lodo arbitrale che obbliga un acquirente a comprare le sue azioni e a pagarne il prezzo. L'Agenzia delle Entrate chiede l'imposta di registro proporzionale (3%) sul prezzo, mentre la società sostiene di dover pagare solo l'imposta fissa prevista per la cessione di azioni. La Cassazione dà ragione al Fisco. Stabilisce che il trasferimento delle azioni e la condanna al pagamento del prezzo sono disposizioni inscindibili. Di conseguenza, la corretta tassazione del lodo arbitrale è quella più onerosa, ovvero l'imposta proporzionale del 3% sul prezzo pattuito. La società perde e deve pagare l'imposta maggiore.

Una persona firma un contratto preliminare per acquistare un immobile da una società. Durante la causa per ottenere il trasferimento forzato del bene, la società si cancella dal registro delle imprese. La Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale sulla successione dei soci negli obblighi della società estinta. I giudici affermano che gli ex soci ereditano non solo i debiti monetari, ma anche le obbligazioni 'di fare', come quella di firmare il contratto di vendita definitivo. Questa responsabilità sussiste a prescindere dal fatto che i soci abbiano ricevuto o meno beni dalla liquidazione della società. Di conseguenza, l'acquirente può continuare la causa contro gli ex soci per ottenere la proprietà dell'immobile.

Una società finanziaria, dopo aver investito in un'azienda tramite acquisto di azioni e sottoscrizione di un prestito obbligazionario, si è vista negare il diritto di far valere un patto di riacquisto contro i soci originari. La causa è stata la sua stessa scelta di attivare una **clausola risolutiva espressa** prevista nel regolamento del prestito, chiedendo il rimborso diretto all'azienda emittente. La Corte di Cassazione ha stabilito che tale azione ha estinto il contratto del prestito. Di conseguenza, la società finanziaria non poteva più pretendere che i soci acquistassero un bene giuridicamente non più esistente. La scelta di risolvere il contratto è stata giudicata incompatibile con la volontà di cederlo.

Una promissaria acquirente di un terreno agisce in giudizio per ottenere l'esecuzione specifica del contratto preliminare, chiedendo al giudice di trasferirle la proprietà. La sua richiesta viene respinta perché non ha dimostrato di aver pagato integralmente il prezzo pattuito o di averne fatto formale offerta al venditore. La Corte di Cassazione conferma la decisione, sottolineando che per ottenere questo tipo di tutela è indispensabile adempiere alle proprie obbligazioni. Inoltre, la Corte chiarisce che chi ottiene la disponibilità anticipata di un immobile è un semplice 'detentore' e non un 'possessore', e quindi non ha diritto a un'indennità per i miglioramenti apportati al bene.

Un ente previdenziale offre in vendita alcuni appartamenti ai rispettivi inquilini, i quali accettano la proposta esercitando il loro diritto di opzione acquisto immobile. Successivamente, l'ente annulla l'offerta, sostenendo che l'immobile è 'di pregio' e quindi le condizioni di vendita devono cambiare. Gli inquilini si rivolgono al tribunale per far valere l'accordo. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'accordo era già perfezionato con l'accettazione dell'opzione da parte degli inquilini. Di conseguenza, ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'ente, confermando di fatto la validità della vendita alle condizioni originarie e dando ragione agli inquilini.

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale in materia di compravendita immobiliare. Se il venditore non adempie all'obbligo di fornire i documenti che attestano la conformità dell'immobile, l'acquirente può comunque ottenere il trasferimento della proprietà. Per farlo, l'acquirente può presentare in giudizio una perizia giurata regolarità urbanistica redatta da un tecnico di sua fiducia. Questo documento, secondo la Corte, è sufficiente a superare l'inerzia del venditore e a soddisfare i requisiti di legge, tutelando così il diritto dell'acquirente a concludere l'affare. La sentenza ribalta la tesi secondo cui solo il venditore potrebbe fornire tale prova, dando una soluzione pratica a chi rischia di veder sfumare l'acquisto per l'inadempienza altrui.