Art. 2932 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Nel 1996, il Promittente Venditore e il Promissario Acquirente firmano un contratto preliminare per la vendita di un immobile. L'acquirente paga l'intero prezzo ed entra subito nel possesso del bene, ma ritarda per anni la stipula del definitivo. Nel 2010, il venditore chiede la risoluzione del contratto per inadempimento. L'acquirente reagisce chiedendo il trasferimento forzato della proprietà. La Corte d'Appello, confermata dalla Cassazione, dà ragione all'acquirente. I giudici stabiliscono che il lungo ritardo dell'acquirente non costituisce un inadempimento grave, poiché il venditore ha incassato l'intero prezzo e ha tollerato il silenzio per quasi dieci anni senza attivarsi. Pertanto, viene disposto il trasferimento della proprietà dell'immobile all'acquirente.

Gli eredi di un'assegnataria di un alloggio prefabbricato post-terremoto hanno citato in giudizio il Comune per ottenere il trasferimento della proprietà dell'immobile. La domanda si fondava su un contratto preliminare stipulato dalla madre defunta. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, stabilendo che il contratto preliminare di cessione gratuita non si trasmette agli eredi. La morte dell'assegnataria prima del contratto definitivo comporta la caducazione dell'assegnazione. Di conseguenza, la disponibilità dell'immobile ritorna al Comune. Gli eredi non possono subentrare automaticamente, ma devono avviare un nuovo e autonomo procedimento di assegnazione dimostrando di possedere i requisiti previsti dalla legge.

I Promissari Acquirenti hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare con L'Azienda Venditrice. A causa della mancata presentazione di quest'ultima davanti al notaio, gli acquirenti hanno richiesto l'esecuzione in forma specifica del contratto e il risarcimento dei danni per il ritardo. Il Tribunale ha accolto la domanda, ma la Corte d'Appello ha escluso il risarcimento per vizio di ultrapetizione. Durante il giudizio di Cassazione, le parti hanno raggiunto un accordo transattivo amichevole. Di conseguenza, I Promissari Acquirenti hanno depositato formale rinuncia al ricorso, accettata dalla controparte. La Corte di Cassazione ha quindi dichiarato l'estinzione del giudizio, senza alcuna condanna alle spese processuali.

Un imprenditore ha chiesto l'accertamento dell'acquisto per usucapione di tre immobili da lui occupati o, in subordine, l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto di vendita basato su una scrittura privata del 1998. I giudici di merito hanno rigettato le domande. La Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la firma di un contratto preliminare e usucapione sono incompatibili se vi è consegna anticipata del bene. Tale accordo configura infatti una detenzione qualificata e non un possesso utile a usucapire, poiché il promissario acquirente riconosce esplicitamente l'altrui proprietà del bene. Il ricorso è stato quindi rigettato con condanna alle spese.

Un'acquirente e i venditori firmano un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Dopo contestazioni sui pagamenti, i venditori chiedono la risoluzione del contratto per inadempimento dopo oltre dieci anni. L'acquirente eccepisce la prescrizione del diritto dei venditori e chiede il trasferimento dell'immobile. La Corte di Cassazione dà ragione all'acquirente: la precedente richiesta di pagamento dei venditori non ha interrotto la prescrizione dell'azione di risoluzione, che si è quindi estinta per il decorso di dieci anni. Di conseguenza, l'acquirente ottiene il trasferimento della proprietà dell'appartamento, subordinato al pagamento del prezzo residuo, mentre i venditori perdono la causa e vengono condannati a pagare le spese di giudizio.

Un'acquirente ha stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare. A causa dell'inadempimento del venditore, l'acquirente ha rinunciato alla richiesta di trasferimento forzato dell'immobile per esercitare il diritto di recesso, pretendendo il doppio della caparra confirmatoria. I giudici di merito hanno accolto la domanda. Gli eredi del venditore hanno impugnato la decisione. La Corte di Cassazione, rilevando la particolare complessità delle questioni giuridiche relative al rapporto tra l'azione di adempimento e il recesso, nonché alla commerciabilità di immobili con sanatoria edilizia ancora in corso, ha rinviato la causa alla pubblica udienza per una trattazione approfondita, senza ancora emettere una decisione definitiva.

Nel corso di una controversia legata a un contratto preliminare di vendita immobiliare, i venditori chiedevano in via principale l'adempimento del contratto e, solo in via subordinata, la risoluzione dello stesso. Il Tribunale e la Corte d'Appello decidevano direttamente sulla risoluzione, ignorando la richiesta di adempimento. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei venditori, stabilendo che il giudice non può ignorare l'ordine di preferenza stabilito dalle parti tra domanda principale e subordinata. Il giudice ha l'obbligo di esaminare prima la richiesta principale e può passare a quella subordinata solo se rigetta la prima. La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Venditrice chiede la rescissione per lesione di un contratto preliminare di vendita immobiliare, sostenendo che il prezzo pattuito fosse inferiore alla metà del valore reale del bene. Gli Acquirenti si oppongono e chiedono il trasferimento forzato dell'immobile. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della Venditrice. I giudici chiariscono che, per calcolare lo squilibrio economico, non si deve usare una valutazione astratta della casa, ma occorre considerare i prezzi reali di mercato dell'epoca e le trattative concrete, incluse le carenze dell'immobile come la mancanza di abitabilità. Di conseguenza, non essendoci una sproporzione superiore alla metà, la domanda di rescissione per lesione viene respinta e la proprietà viene trasferita agli Acquirenti dietro pagamento del saldo del prezzo.

Due banche creditrici hanno impugnato con opposizione di terzo revocatoria una sentenza che trasferiva la proprietà di un immobile dal loro debitore ai genitori di quest'ultimo. Le banche sostenevano che la causa tra genitori e figlio fosse un accordo fraudolento per sottrarre il bene al pignoramento. La Corte di Cassazione ha rigettato i ricorsi delle banche confermando l'inammissibilità dell'impugnazione. I giudici hanno stabilito che le banche erano a conoscenza del presunto disegno fraudolento molto prima della sentenza, grazie a una precedente opposizione all'esecuzione. Di conseguenza, il termine per proporre l'opposizione di terzo revocatoria era ampiamente decorso dal momento del passaggio in giudicato della sentenza contestata. Le banche perdono definitivamente la causa e sono condannate a pagare le spese processuali.

Il Promissario Acquirente di un immobile si è rifiutato di stipulare il rogito definitivo, contestando presunti vizi e non versando la caparra pattuita. La Promittente Venditrice ha quindi chiesto la risoluzione del contratto. Il Promissario Acquirente si è difeso sostenendo che la scadenza fosse un termine non essenziale e che, in assenza di diffida, il ritardo fosse irrilevante. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, confermando la risoluzione del contratto. I giudici hanno chiarito che l'inosservanza di un termine non essenziale non impedisce la risoluzione se il ritardo supera ogni ragionevole limite di tolleranza, configurando un grave inadempimento. L'acquirente è stato condannato anche al risarcimento per lite temeraria.

Il caso riguarda un acquirente che ha stipulato un contratto preliminare di compravendita per l'acquisto di uffici e un garage, pagando l'intero prezzo. Il contratto era firmato da una società e da un socio accomandante, che dichiarava di agire in rappresentanza del proprietario del terreno. Successivamente, è emerso che le firme erano false e che il socio non aveva i poteri di rappresentanza. L'acquirente ha chiesto l'esecuzione forzata del contratto, ma i giudici hanno rigettato la domanda. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto, stabilendo che nei contratti immobiliari, che richiedono la forma scritta obbligatoria, non ci si può affidare alla semplice apparenza dei poteri. L'acquirente ha l'onere di verificare per iscritto i poteri di rappresentanza di chi firma.

Un'acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, ma la società venditrice non cancella l'ipoteca gravante sul bene ed entra in concordato preventivo. Gli eredi dell'acquirente avviano un giudizio per ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto ex art. 2932 c.c., chiedendo il trasferimento del bene libero da gravami. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della società in concordato, stabilendo che l'esecuzione in forma specifica consente al giudice di ordinare la cancellazione dell'ipoteca a spese del venditore. L'accesso al concordato preventivo non esenta il venditore dall'obbligo di trasferire l'immobile libero da pesi, poiché il divieto di azioni esecutive non si applica alle azioni di cognizione volte a ottenere il trasferimento della proprietà. Gli acquirenti ottengono così la proprietà dell'immobile libero da ipoteche.

Un inquilino di un immobile di proprietà di un ente previdenziale pubblico pretendeva di acquistare l'appartamento a prezzo scontato, sostenendo di aver esercitato un diritto di opzione automatico compilando un questionario conoscitivo. L'ente ha invece negato la vendita alle condizioni richieste, qualificando l'immobile come bene di pregio e proponendo il prezzo di mercato senza sconti. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'inquilino, stabilendo che la legge non attribuisce un'opzione automatica di acquisto. Al contrario, sussiste solo un diritto di prelazione dell'inquilino, esercitabile esclusivamente se e quando l'ente decida formalmente di vendere l'immobile tramite una specifica proposta di alienazione. Inoltre, per gli immobili di pregio non si applicano i prezzi calmierati del 2001 né gli sconti del 30%.

Una lite tra fratelli per il controllo di alcune società di famiglia si concentra sulla validità di un accordo fiduciario. Durante la causa, emerge una scrittura privata disconosciuta da uno dei fratelli. L'originale del documento viene depositato in ritardo, direttamente davanti al perito del tribunale, poiché le parti credevano erroneamente che la copia in cassaforte fosse l'originale. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del fratello opponente. I giudici stabiliscono che, nel procedimento di verificazione di una scrittura privata disconosciuta, il deposito dell'originale non è un nuovo documento e può avvenire anche dopo la scadenza dei termini ordinari, persino durante le operazioni del perito. Questo ritardo è giustificato da un errore scusabile, poiché l'esame dell'originale garantisce la massima affidabilità della perizia grafica. Vince il fratello attore, che ottiene il trasferimento delle quote societarie.

Gli eredi del promissario acquirente di un immobile hanno chiesto il risarcimento danni da inadempimento dopo che il trasferimento del bene è risultato impossibile. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda poiché gli attori non avevano allegato né dimostrato alcun danno concreto, avendo peraltro goduto dell'immobile. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, ribadendo che il risarcimento danni da inadempimento richiede la prova di un pregiudizio effettivo e reale. Non basta il semplice inadempimento contrattuale per ottenere un indennizzo, né il giudice può ricorrere a una consulenza tecnica o a valutazioni equitative per rimediare alla totale mancanza di allegazioni da parte del danneggiato. Il ricorso è stato quindi rigettato con condanna alle spese.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso de I Promittenti Venditori contro La Società Acquirente. La vicenda nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare non concluso. Essendosi prescritto il diritto alla stipula del definitivo, La Società Acquirente ha richiesto la restituzione dell'acconto versato. I Promittenti Venditori si opponevano, sostenendo che la domanda fosse basata sull'inadempimento e non sull'indebito oggettivo, lamentando un vizio di ultrapetizione. La Suprema Corte ha chiarito che, quando un contratto preliminare diventa inefficace per prescrizione, sorge l'obbligo di restituzione dell'acconto ai sensi dell'art. 2033 c.c. (condictio indebiti ob causam finitam), in quanto viene meno la causa dello spostamento patrimoniale. Di conseguenza, I Promittenti Venditori sono stati condannati a restituire le somme e a pagare le spese di giudizio.

La Corte di Cassazione ha confermato l'inammissibilità della domanda di risoluzione del contratto preliminare proposta per la prima volta in appello da una società venditrice. Originariamente, la società acquirente aveva agito in giudizio per ottenere il trasferimento forzato dell'immobile non venduto. In primo grado, la venditrice si era difesa sollevando solo una semplice eccezione di inadempimento. Solo successivamente ha richiesto lo scioglimento del contratto. I giudici hanno chiarito che l'eccezione serve solo a bloccare la richiesta altrui, mentre la risoluzione introduce una richiesta del tutto nuova e complessa, vietata in appello. Di conseguenza, il ricorso della venditrice è stato dichiarato inammissibile, confermando il trasferimento della proprietà all'acquirente dietro pagamento del prezzo residuo.

Il caso nasce dalla mancata stipula di un contratto definitivo di vendita di un terreno. L'Acquirente aveva inizialmente chiesto l'adempimento forzato e il risarcimento del danno da ritardo. Successivamente, preso atto dell'impossibilità di trasferire il bene, l'Acquirente ha richiesto la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento del danno da inadempimento. I Venditori hanno eccepito la prescrizione del diritto e l'esistenza di un precedente giudicato sul risarcimento. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Acquirente, stabilendo che la precedente domanda di adempimento interrompe la prescrizione anche per la successiva domanda di risoluzione. Inoltre, ha chiarito che il danno da ritardo e il danno da risoluzione sono ontologicamente diversi, escludendo quindi qualsiasi sbarramento da giudicato. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

Un'anziana proprietaria si era obbligata a vendere un immobile a un terzo tramite un contratto preliminare, con la mediazione del proprio commercialista. Successivamente, gli eredi della donna hanno impugnato l'accordo, sostenendo che il contratto fosse nullo per violazione del divieto di patto di quota lite, poiché il professionista avrebbe abusato del suo ruolo per farle vendere il bene a un prezzo inferiore. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli eredi, confermando la validità del trasferimento. I giudici hanno chiarito che il divieto di patto di quota lite si applica solo agli avvocati o ai professionisti che svolgono attività di difesa in giudizio. Nel caso specifico, il commercialista aveva svolto una semplice attività di consulenza stragiudiziale e non vi era alcun legame tra l'acquisto dell'immobile e il suo compenso professionale.

Un acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile storico, ma la vendita si blocca per la mancanza del nulla-osta ministeriale. L'acquirente avvia una causa chiedendo il trasferimento dell'immobile e il risarcimento dei danni. I giudici di merito dispongono il trasferimento subordinandolo al pagamento del prezzo residuo, ma negano i danni. L'acquirente ricorre in Cassazione. Nelle more del giudizio di legittimità, le parti raggiungono un accordo di conciliazione in mediazione. La Corte di Cassazione dichiara quindi l'inammissibilità del ricorso per cessazione della materia del contendere, compensando le spese di lite come concordato dalle parti.