Art. 2932 Codice Civile — Anno 2022

L'Agenzia delle Entrate ha richiesto a un Contribuente il pagamento di imposte (ipotecaria, di registro e catastale) su una sentenza civile che aveva trasferito la proprietà di un immobile. Il Contribuente contestava, sostenendo l'applicazione del principio di alternatività tra IVA e imposta di registro. I giudici di primo e secondo grado gli avevano dato ragione. La Corte di Cassazione, invece, ha accolto il ricorso dell'Agenzia. Ha stabilito che la sentenza che trasferisce un immobile è soggetta a imposta di registro proporzionale, non fissa, e che il principio di alternatività non si applica in questo contesto, poiché la sentenza ha un effetto traslativo della proprietà. La Corte ha quindi rigettato la richiesta iniziale del Contribuente.

Un'acquirente stipulava un contratto preliminare per la vendita di un immobile da costruire. Successivamente le parti concordavano un accordo integrativo da 60.000 euro per opere aggiuntive. Il costruttore non consegnava la fideiussione obbligatoria per legge su tali somme. Nasceva una controversia dinanzi a un collegio arbitrale. Gli arbitri trasferivano la proprietà dell'immobile imponendo il pagamento del saldo comprensivo dell'aumento, senza rilevare l'invalidità della scrittura integrativa. La Corte d'Appello confermava la decisione, ritenendo la questione tardiva. La Corte di Cassazione ha ribaltato la sentenza. La Corte ha stabilito che la mancata fideiussione genera una nullità di protezione posta a presidio dell'ordine pubblico. Di conseguenza, sia gli arbitri sia i giudici statali devono segnalare d'ufficio tale invalidità a tutela del contraente debole, con conseguente annullamento della decisione arbitrale.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di inadempimento contratto preliminare per la compravendita di immobili. Gli acquirenti avevano agito per ottenere il trasferimento della proprietà e un risarcimento per il ritardo nella consegna da parte della società venditrice, detraendo somme dal prezzo. La società, a sua volta, chiedeva il pagamento del saldo e degli interessi. La Cassazione ha rigettato il ricorso della società sull'interpretazione del contratto, ma ha accolto la censura relativa all'omessa pronuncia sull'inadempimento degli acquirenti nel pagamento del saldo e dei relativi interessi. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

Un Acquirente aveva stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, ma il prezzo superava i limiti imposti da una convenzione urbanistica. Inoltre, l'oggetto del contratto non era determinato con precisione, mancando una planimetria essenziale. La Corte d'Appello ha dichiarato la nullità del contratto preliminare per indeterminabilità dell'oggetto, accogliendo però la domanda di restituzione delle somme versate in eccesso dall'Acquirente. In Cassazione, l'erede del Venditore ha rinunciato al ricorso, portando all'estinzione del giudizio. La Suprema Corte ha confermato la liquidazione delle spese legali a carico dell'erede, ritenendola congrua rispetto al valore della controversia e alle fasi processuali svolte.

Un'Immobiliare acquirente ha tentato di ottenere il trasferimento di venti autorimesse, affermando di aver acquisito il diritto tramite una cessione del credito immobiliare. La Società debitrice ha però contestato l'esistenza e la validità di tale cessione. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell'Immobiliare acquirente, confermando la decisione del Tribunale. Quest'ultimo aveva rigettato la domanda perché l'Immobiliare acquirente non aveva fornito prove adeguate della cessione e la decisione si fondava su più ragioni indipendenti, rendendo inefficaci le contestazioni mosse.

Un cittadino ha richiesto il trasferimento coattivo dell'immobile di edilizia residenziale pubblica precedentemente promesso da una cooperativa edilizia. La Corte d'Appello ha accolto la richiesta del soggetto ordinando il passaggio di proprietà del bene. La cooperativa edilizia ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, contestando la perdita della qualità di socio da parte dell'acquirente, la mancata offerta del prezzo pattuito e l'inefficacia della trascrizione della domanda dopo venti anni. I giudici di legittimità hanno rilevato la complessità giuridica delle questioni sollevate e hanno stabilito che la vicenda non consente una decisione rapida in camera di consiglio. La Corte ha quindi disposto la trattazione del caso in pubblica udienza per un esame approfondito.

Alla morte del padre, la seconda moglie e il nuovo figlio chiedono che le figlie del primo matrimonio conferiscano in collazione due appartamenti acquistati con denaro paterno, sostenendo l'esistenza di una donazione indiretta. Le figlie replicano che il genitore pagò quegli immobili per adempiere agli accordi patrimoniali stabiliti nel divorzio dalla prima moglie. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso delle figlie: un atto gratuito non è automaticamente una donazione indiretta se manca lo spirito di liberalità. Quando l'acquisto immobiliare costituisce l'adempimento di un preciso impegno preso in sede di separazione o divorzio, il trasferimento risponde a un obbligo legale e non a un regalo spontaneo.

Un Ente Locale proponeva a un'assegnataria l'acquisto dell'alloggio popolare occupato. La donna accettava e versava l'acconto, ma l'ente sospendeva la vendita per problemi catastali e restituiva il denaro. Alla morte dell'inquilina, le eredi e la nipote convivente citavano l'ente per ottenere il trasferimento coattivo del bene. I giudici di merito respingevano la domanda: i contratti della Pubblica Amministrazione richiedono la firma simultanea su un unico documento e non si perfezionano con semplici lettere. La Corte di Cassazione ha confermato che lo scambio epistolare non vincola l'ente al trasferimento, ma ha riaperto il giudizio sulla nipote convivente. La richiesta della nipote di subentrare nell'acquisto come convivente non era una domanda nuova e andava esaminata.

Una cooperativa edilizia stipula un preliminare di assegnazione con un socio, il quale si riserva la facoltà di nominare un terzo acquirente per il rogito. Il socio cede l'immobile a un terzo acquirente e lo immette nel possesso. Successivamente la cooperativa, posta in liquidazione, richiede la restituzione della villa accusando il terzo di occupazione abusiva. Il terzo acquirente chiede invece il trasferimento coattivo dell'immobile in giudizio. La Corte d'Appello nega il trasferimento ritenendo invalida la nomina, ma la Corte di Cassazione accoglie il ricorso del terzo: nel preliminare per persona da nominare la dichiarazione di nomina può provenire direttamente dal terzo nominato tramite la domanda giudiziale.

I promissari acquirenti avevano promosso un giudizio per ottenere il trasferimento forzato di alcune porzioni immobiliari. I giudici di merito avevano confermato il passaggio dei beni, ma le parti avevano presentato ricorso e controricorso in Cassazione. Nelle more del giudizio di legittimità, i contendenti hanno raggiunto un accordo transattivo stragiudiziale: l'intero immobile è stato alienato di comune intesa a soggetti terzi estranei mediante rogiti notarili. I difensori hanno quindi depositato istanza congiunta per chiedere l'estinzione della causa. La Corte di Cassazione ha dichiarato la cessazione della materia del contendere. L'intesa raggiunta cancella retroattivamente le sentenze dei gradi precedenti, dispone l'integrale compensazione delle spese di giudizio ed esclude il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Una promissaria acquirente sottoscriveva un contratto preliminare di compravendita con un imprenditore individuale per l'acquisto di un appartamento e di un box auto. Successivamente, l'acquirente citava in giudizio una società a responsabilità limitata per ottenere il trasferimento forzoso degli immobili, sostenendo che l'imprenditore ne fosse il legale rappresentante e che le due realtà coincidessero. La società eccepiva la propria estraneità all'accordo contrattuale. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda dell'acquirente. La Suprema Corte ha ribadito che la persona fisica e la persona giuridica costituiscono soggetti di diritto distinti. Senza un formale atto scritto di cessione o conferimento, gli impegni assunti dall'imprenditore in proprio non vincolano la società.

Un cittadino ottiene l'aggiudicazione immobile all'asta per un appartamento pubblico. Una concorrente esclusa impugna l'esito davanti al TAR, ottiene l'annullamento della gara e acquista l'immobile con rogito notarile. Successivamente, il Consiglio di Stato ribalta la decisione di primo grado e ripristina la vittoria del primo acquirente. Il primo vincitore cita in giudizio la seconda acquirente per ottenere il rilascio dell'alloggio e l'accertamento della proprietà. I giudici di merito respingono la richiesta, ma la Corte di Cassazione accoglie il ricorso del primo acquirente: il verbale di vendita pubblica produce un immediato passaggio di proprietà se il bene è identificato con precisione. La vittoria definitiva davanti al giudice amministrativo travolge con effetto retroattivo il secondo atto di acquisto, rendendo illegittima la detenzione della controparte.

Una ex socia e amministratrice ha ceduto gratuitamente le proprie quote societarie al figlio, con l'accordo che la società avrebbe stipulato un contratto di locazione commerciale per un immobile di sua proprietà. In seguito, la società ha rifiutato la firma, sostenendo che l'impegno vincolasse solo il singolo firmatario come promessa del terzo e non l'ente. La proprietaria ha chiesto al giudice l'attuazione del contratto preliminare di locazione ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile. La Corte di Cassazione ha confermato la validità dell'intesa, rigettando il ricorso dell'azienda. I giudici hanno chiarito che la spendita del nome della società si può desumere per presunzioni dal contesto complessivo dell'accordo familiare. La società deve rispettare l'affitto e pagare le spese legali.

Un ente creditore vantava un credito certo verso una società debitrice sulla base di un decreto ingiuntivo esecutivo. La società debitrice aveva stipulato un contratto preliminare per acquistare un immobile versando l'intero prezzo. Il venditore non aveva liberato l'immobile dai gravami entro i termini previsti. Nonostante l'inadempimento del venditore, la debitrice restava inerte, evitando di chiedere la risoluzione del contratto o l'esecuzione in forma specifica. L'ente creditore ha quindi promosso l'azione surrogatoria per ottenere la risoluzione del preliminare e la condanna diretta del venditore alla restituzione delle somme per soddisfare il proprio credito. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della domanda del creditore, respingendo il ricorso della società debitrice e condannando quest'ultima alle spese di lite.

Quattro lavoratrici impiegate nei servizi di pulizia hanno contestato l'assunzione a termine imposta dalla società committente. L'azienda aveva reinternalizzato il servizio dopo aver revocato il subappalto, rifiutando di mantenere i preesistenti contratti a tempo indeterminato. Le dipendenti hanno fatto valere la clausola sociale cambio appalto prevista dal CCNL Multiservizi, chiedendo la riammissione stabile e le differenze retributive. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, sancendo che l'obbligo di riassunzione a tempo indeterminato scatta anche in caso di gestione diretta dell'attività, purché il servizio prosegua senza modifiche sostanziali. L'azienda perde la causa e deve pagare le spese processuali.

Un dipendente escluso dalle assunzioni della nuova società subentrante nell'attività aziendale ha citato l'impresa chiedendo il risarcimento e l'inquadramento. Il lavoratore lamentava la violazione di un accordo sindacale che prevedeva la ricollocazione del personale secondo precisi criteri. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto delle domande del dipendente. L'accordo sindacale costituisce un contratto a favore di terzi che conferisce un potenziale diritto all'assunzione, ma impone al singolo lavoratore il pieno assolvimento dell'onere della prova. Il ricorrente non ha dimostrato il possesso di tutte le abilitazioni operative necessarie né ha provato la selezione ingiustificata di candidati con minori titoli.

I proprietari di un terreno con fabbricato hanno promesso in vendita l'immobile stipulando un contratto preliminare. Di fronte al loro rifiuto di stipulare il rogito definitivo, gli eredi dell'acquirente hanno ottenuto il trasferimento forzoso del bene dal Tribunale. I venditori hanno impugnato la sentenza chiedendo la revocazione per dolo processuale, accusando la controparte di aver taciuto difformità urbanistiche relative alla sanatoria edilizia e di aver ingannato il consulente tecnico. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dei venditori. La Suprema Corte ha chiarito che il semplice silenzio o l'omessa produzione di documenti non integrano i raggiri necessari per riaprire una causa chiusa, confermando definitivamente il passaggio di proprietà a favore degli acquirenti.

Due acquirenti hanno stipulato due accordi preliminari per l'acquisto di quote di comproprietà in complessi alberghieri. Successivamente, i compratori hanno citato in giudizio la società venditrice chiedendo la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto. L'accordo non consentiva infatti di identificare con esattezza le quote e i turni di godimento delle stanze. I giudici di merito hanno accolto la domanda degli acquirenti, dichiarando nulli i contratti e ordinando la restituzione del prezzo pagato. La società venditrice ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo che regolamenti e schede allegate rendessero l'immobile perfettamente individuabile. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile: l'azienda non ha trascritto gli atti contestati né ha dimostrato la sottoscrizione dei documenti da parte degli acquirenti, confermando la restituzione integrale del denaro.

Un Promissario Acquirente e una Promittente Venditrice stipulano un contratto preliminare di compravendita immobiliare con consegna anticipata del bene e pagamento del prezzo. Poiché le parti non formalizzano il rogito entro la scadenza pattuita, il diritto al trasferimento della proprietà cade in prescrizione decennale. La Corte di Cassazione stabilisce che l'acquirente perde la facoltà di ottenere l'immobile, ma ha pieno diritto di richiedere la restituzione delle somme versate a titolo di arricchimento senza causa. Tale richiesta restitutoria risulta pienamente ammissibile anche se formulata nella prima memoria processuale. La Suprema Corte accoglie il ricorso dell'acquirente e rinvia la causa per il ricalcolo delle rispettive spettanze.

I venditori e l'acquirente stipulano un contratto preliminare di compravendita per un immobile. L'accordo stabilisce che l'abitazione debba risultare libera da ipoteche prima del saldo finale. Alla scadenza pattuita, la parte acquirente rifiuta di versare il saldo residuo di 50.000 euro perché l'immobile risulta ancora gravato da un'ipoteca per mutuo. I venditori sostengono di dover estinguere il mutuo proprio con la somma finale e chiedono la risoluzione dell'intesa. L'acquirente agisce per ottenere il trasferimento coattivo del bene. La Corte di Cassazione respinge il ricorso dei venditori. I proprietari hanno violato gli obblighi contrattuali per non aver liberato tempestivamente l'immobile, rendendo legittimo il blocco del pagamento da parte della compratrice.