Art. 1117 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Una condomina ha realizzato sul lastrico solare comune diverse opere non autorizzate, tra cui un pergolato e una veranda, e ha incorporato il vano ascensore nella sua proprietà. Il Condominio ha chiesto la demolizione delle opere. La condomina si è difesa sostenendo di avere l'uso esclusivo del lastrico in forza di un titolo di acquisto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della condomina, confermando che la presunzione di condominialità del lastrico solare può essere superata solo con un titolo d'acquisto originario o con il consenso di tutti i condomini. Di conseguenza, la condomina perde la causa e deve demolire le opere abusive, ripristinando lo stato dei luoghi a proprie spese.

Il Proprietario di un locale interrato adibito a palestra subisce il crollo del soffitto a causa delle infiltrazioni d'acqua e del passaggio di veicoli sul sovrastante cortile comune, usato come parcheggio da due Condominii. Gli Eredi del Proprietario chiedono il risarcimento dei danni ai Condominii custodi dell'area. I giudici di merito stabiliscono che la spesa per la ricostruzione del solaio deve essere divisa a metà tra i Condominii e il proprietario danneggiato. La Corte di Cassazione conferma questa decisione. La Corte stabilisce che per la ripartizione spese solaio che funge anche da cortile condominiale si applica l'articolo 1125 del Codice Civile. Di conseguenza, le spese di riparazione gravano per il 50% sul proprietario del locale sottostante e per il restante 50% sui condomini comproprietari del cortile sovrastante, inclusa la quota del danneggiato stesso.

Un condomino ha citato in giudizio il nudo proprietario e l'usufruttuario di un immobile per violazioni del regolamento del parco in cui vivevano. La Corte d'appello ha accertato l'esistenza di un supercondominio, in quanto il complesso era formato da più edifici con beni e servizi in comune, applicando le relative regole di tutela. Il nudo proprietario ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che le clausole regolamentari si applicassero solo ai rapporti interni ai singoli edifici. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando che la nozione di supercondominio scatta automaticamente quando più stabili condividono aree comuni. Di conseguenza, ogni singolo proprietario è legittimato ad agire in giudizio per difendere tali beni collettivi.

Il Proprietario ha proposto ricorso in Cassazione contro il Vicino per una controversia legata ad alcuni terreni. Tuttavia, il ricorso non è stato notificato alla Comproprietaria di uno dei beni, che aveva già partecipato ai precedenti gradi di giudizio. La Corte di Cassazione, rilevando questa omissione, ha ordinato l'integrazione del contraddittorio. Questo significa che il processo non può proseguire né essere deciso senza che tutti i comproprietari siano regolarmente informati e coinvolti. Di conseguenza, la Corte ha concesso al Ricorrente un termine tassativo di sessanta giorni per notificare l'atto anche alla Comproprietaria esclusa, sospendendo la decisione finale sul merito della causa.

Una disputa tra vicini riguarda l'appropriazione del sottosuolo comune e la proprietà del lastrico solare. I Comproprietari di un appartamento accusano il vicino di aver scavato un locale interrato abusivo. Il vicino si difende rivendicando l'usucapione del locale e sostenendo che il lastrico solare sia comune. La Corte di Cassazione respinge il ricorso degli eredi del vicino. La Corte chiarisce che la presunzione di condominialità del lastrico solare è superata se i titoli di acquisto e la conformazione strutturale dimostrano che esso è una pertinenza esclusiva di un singolo appartamento, accessibile solo da quest'ultimo. Inoltre, la nullità parziale della sentenza per mancata integrazione del contraddittorio con la moglie del vicino non travolge le altre decisioni autonome e scindibili della causa.

I comproprietari di un appartamento al piano terra eseguivano scavi abusivi nel sottosuolo dell'edificio per ricavare una cantina. I proprietari del primo piano chiedevano la demolizione delle opere. Una comproprietaria, non evocata nel primo giudizio, proponeva opposizione di terzo per nullità della sentenza. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei comproprietari abusivi, confermando l'ordine di demolizione. La Corte ha chiarito che il sottosuolo è soggetto alla presunzione di condominialità ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile. Di conseguenza, spettava ai comproprietari abusivi dimostrare un titolo di proprietà esclusiva o l'avvenuta usucapione, e non ai condomini che agivano a tutela del bene comune.

Alcuni comproprietari di un complesso immobiliare hanno chiesto lo scioglimento del condominio originario per creare due realtà distinte e un supercondominio per i servizi rimasti in comune. La Corte d'Appello ha accolto la domanda. Alcuni condomini contrari hanno proposto ricorso in Cassazione, sostenendo l'impossibilità della divisione a causa della permanenza di impianti comuni come riscaldamento e fognatura, e contestando il quorum deliberativo. La Suprema Corte ha rigettato i ricorsi, confermando che lo scioglimento del condominio è pienamente legittimo se gli edifici risultanti presentano un'autonomia strutturale, anche se restano in comune alcuni impianti o servizi accessori gestiti tramite supercondominio. Inoltre, ha chiarito che il quorum per la richiesta si calcola su base personale e non reale.

Una proprietaria ha citato in giudizio una società per far dichiarare la propria proprietà esclusiva su una porzione di cortile. La società sosteneva invece che l'area fosse comune, invocando la presunzione di comproprietà del cortile. La Corte d'Appello ha dato ragione alla proprietaria, accertando che i contratti di acquisto originari del 1973 avevano trasferito porzioni diverse del cortile ai rispettivi danti causa. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso della società. I giudici hanno chiarito che la presunzione di comproprietà del cortile viene superata se i titoli d'acquisto dimostrano che l'originario venditore ha diviso l'area, riservandosi la proprietà esclusiva di una parte per poi cederla a un singolo acquirente. Di conseguenza, la proprietaria mantiene l'esclusiva sul cortile e la società deve pagare le spese processuali.

Il Condominio ha richiesto il pagamento di spese condominiali a un proprietario tramite decreto ingiuntivo. Il proprietario si è opposto, sostenendo di non essere un condomino poiché l'accesso alla sua proprietà avveniva da una via diversa. I giudici di merito hanno respinto l'opposizione, accertando che l'immobile faceva strutturalmente parte del complesso condominiale e che i titoli d'acquisto confermavano la quota millesimale. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del proprietario. La Corte ha chiarito che la qualità di condomino sussiste ogniqualvolta vi sia un legame di accessorietà necessaria tra le unità private e le parti comuni, a prescindere dall'accesso stradale autonomo. Inoltre, il pagamento delle spese condominiali non può essere contestato se le relative delibere assembleari di ripartizione non sono state tempestivamente impugnate.

Alcuni condomini hanno citato in giudizio i proprietari dell'ultimo piano che avevano trasformato il sottotetto comune in un'estensione dei propri appartamenti. I proprietari dell'ultimo piano sostenevano che il locale fosse di loro proprietà esclusiva in base ai contratti d'acquisto o, in subordine, per usucapione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari dell'ultimo piano, confermando che il locale è un sottotetto condominiale. I giudici hanno chiarito che lo spazio, privo di rifiniture e contenente il locale macchine dell'ascensore, è oggettivamente destinato all'uso comune. Inoltre, è stata esclusa l'usucapione per mancanza di un possesso esclusivo e pacifico. Di conseguenza, il sottotetto resta di proprietà comune e i ricorrenti devono pagare le spese legali.

Il Condominio ha richiesto la proprietà di un terreno adiacente, sostenendo che fosse un bene comune o di averlo acquistato per usucapione. La Corte d'Appello ha respinto la richiesta, rilevando che l'area era incolta, priva di servizi condominiali e situata in posizione defilata, escludendo così la presunzione di condominialità. Il Condominio ha proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che la presunzione di condominialità non si applica a un'area esterna che non ha una funzione di servizio o di cortile per l'edificio. Inoltre, la Cassazione non può rivalutare le prove sul possesso utile all'usucapione, trattandosi di un accertamento di fatto riservato ai giudici di merito. Di conseguenza, il Condominio perde la causa e deve pagare il doppio del contributo unificato.

I Proprietari di alcuni appartamenti subiscono allagamenti a causa del rifacimento della pavimentazione dei corridoi comuni da parte del Condominio, che ha innalzato il livello del pavimento. I giudici di merito rigettano la richiesta di ripristino e risarcimento ritenendo il diritto prescritto, qualificando l'opera come illecito istantaneo risalente al 2000. La Corte di Cassazione accoglie invece il ricorso dei Proprietari, stabilendo che la creazione e il mantenimento di una situazione dannosa per la proprietà esclusiva costituisce un illecito permanente. Di conseguenza, la prescrizione quinquennale per chiedere la rimozione dell'opera inizia a decorrere solo quando cessa la condotta illecita, mentre per il risarcimento dei danni materiali essa si rinnova giorno per giorno. La sentenza viene cassata con rinvio.

I Proprietari di un immobile hanno chiesto la liberazione di due cortili occupati abusivamente con veicoli e oggetti da un uomo. Quest'ultimo sosteneva di averne diritto in quanto coniuge della beneficiaria di un contratto di comodato. La Corte d'Appello ha ordinato il rilascio dei cortili, rilevando che il contratto di comodato non includeva tali aree esterne. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'occupante. I giudici hanno chiarito che, non avendo l'uomo contestato la sua totale mancanza di un valido titolo contrattuale, ogni altra contestazione sulla natura comune del cortile diventa irrilevante. Si configura così un'ipotesi di occupazione senza titolo, obbligando l'uomo a sgomberare l'area e a pagare le spese processuali.

Il proprietario di un locale commerciale ha impugnato le delibere con cui l'assemblea condominiale assegnava in via esclusiva e nominativa i parcheggi nel cortile comune ai soli proprietari degli appartamenti, escludendo i locali commerciali. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario, stabilendo che l'assegnazione posti auto in condominio non può avvenire in via esclusiva e indefinita a favore di alcuni condòmini escludendone altri, a meno che non vi sia il consenso unanime di tutti i partecipanti. Una delibera a maggioranza o un regolamento assembleare che escluda alcuni proprietari viola il diritto all'uso paritario delle cose comuni e rischia di favorire l'usucapione delle aree. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

Un Condominio ha impugnato la sentenza d'appello che aveva annullato una delibera assembleare riguardante la ripartizione delle spese per la sostituzione di false persiane, inizialmente poste a carico del singolo condomino. Durante il giudizio di legittimità, a seguito del decesso del condomino, il Condominio ha presentato formale rinuncia al ricorso per cassazione per sopravvenuta carenza di interesse. Gli eredi del condomino hanno accettato la rinuncia concordando sulla compensazione delle spese legali. La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio, confermando che in caso di rinuncia non si applica il raddoppio del contributo unificato.

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare che le addebitava le spese di manutenzione dell'area seminterrata adibita ad autorimessa. La donna sosteneva di non dover pagare in quanto non proprietaria di alcun posto auto in quella zona. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la presunzione di condominialità per le aree di transito e manovra. In assenza di un titolo d'acquisto che riservi la proprietà esclusiva di tali spazi al costruttore o a singoli proprietari, essi appartengono a tutti i condomini. Di conseguenza, le spese di manutenzione e del passo carrabile vanno ripartite tra tutti i partecipanti in base ai millesimi di proprietà, a prescindere dall'uso effettivo che ciascuno ne faccia.

In una villetta bifamiliare, i proprietari dell'ultimo piano hanno realizzato un appartamento e una terrazza a uso esclusivo sul lastrico solare comune, impedendo l'accesso ai proprietari del piano terra. Questi ultimi hanno avviato una causa per accertare la comproprietà del tetto e chiedere la demolizione delle opere abusive. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dei proprietari dell'ultimo piano, confermando che l'intervento non rientra nel legittimo diritto di sopraelevazione sul lastrico solare. Infatti, l'opera ha sottratto definitivamente il bene comune all'uso degli altri condomini, alterando la sua funzione di copertura. I proprietari dell'ultimo piano sono stati condannati a demolire la costruzione e a risarcire le spese legali.

I Proprietari del Primo Piano hanno fatto causa ai Proprietari del Piano Terra per far dichiarare comune un vano del seminterrato. I Proprietari del Piano Terra sostenevano invece di esserne proprietari esclusivi, poiché il locale era accessibile solo dal loro appartamento tramite una scala a chiocciola interna creata dal costruttore. La Corte d'Appello ha dato ragione a questi ultimi, superando la presunzione di condominialità grazie ai titoli d'acquisto e alla conformazione dei luoghi. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso dei Proprietari del Primo Piano. La Corte ha chiarito che l'interpretazione dei contratti spetta al giudice di merito e che la presenza di un unico accesso interno esclude la natura comune del bene, consolidando la proprietà esclusiva del locale in capo ai Proprietari del Piano Terra, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese.

Un condominio delibera lavori straordinari alla facciata e chiede ad alcuni comproprietari lo sgombero di beni posizionati all'esterno di un magazzino. I proprietari si oppongono, sostenendo che il magazzino sia un bene privato estraneo al condominio. Il Tribunale e la Corte d'Appello accolgono la domanda del condominio, ritenendo la facciata del magazzino parte comune. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dei proprietari. I giudici confermano che opera la presunzione di condominialità per i manufatti realizzati successivamente dal costruttore originario su un'area comune, se destinati stabilmente al servizio del complesso edilizio. Il magazzino, edificato sulla stessa particella catastale e integrato strutturalmente nel fabbricato, appartiene quindi alle parti comuni. I proprietari del magazzino perdono la causa e devono liberare l'area, oltre a pagare le spese legali.

Due proprietari di appartamenti all'ultimo piano rivendicavano la proprietà esclusiva di una porzione di terrazzo di copertura. I giudici di merito hanno respinto le domande, ritenendo l'area un lastrico solare condominiale in mancanza di un titolo d'acquisto che ne dimostrasse la proprietà esclusiva. Il condomino ha fatto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha confermato la natura comune del terrazzo, ma ha accolto il ricorso sul punto relativo al compossesso. Essendo l'area condominiale, il condomino ha diritto di utilizzarla insieme agli altri. La Corte d'Appello aveva erroneamente respinto la richiesta di reintegrazione nel compossesso e ignorato la domanda di risarcimento danni. La sentenza è stata cassata con rinvio per decidere su questi aspetti.