Art. 1117 Codice Civile — Anno 2026

Un inquilino si è impossessato dei pluviali in rame installati sul tetto dell'edificio condominiale in cui abitava in affitto. Il giudice di primo grado lo aveva assolto, qualificando l'azione come semplice sottrazione di cose comuni, fattispecie non più prevista dalla legge come reato. La Procura Generale ha proposto ricorso in Cassazione contro l'assoluzione. La Suprema Corte ha accolto il ricorso e ha annullato la sentenza. I giudici hanno chiarito che l'affittuario non è comproprietario delle parti comuni. Di conseguenza, staccare beni infissi all'edificio integra l'ipotesi di furto di beni condominiali o di appropriazione indebita, ma mai una condotta depenalizzata. La causa torna al Tribunale per ricostruire le modalità del fatto e applicare la corretta sanzione penale.

Alcuni comproprietari di un edificio hanno trasformato un androne comune con impianti e soppalchi, rivendicandone la proprietà esclusiva. Gli altri condomini hanno chiesto la demolizione delle opere e l'accertamento della natura comune dell'area. La Corte di Cassazione ha confermato che l'androne appartiene a tutti i proprietari. La presunzione di condominialità scatta infatti dal momento in cui l'immobile viene frazionato con la prima vendita o assegnazione. I proprietari occupanti non hanno fornito un valido titolo contrario e hanno presentato un ricorso privo dei requisiti di autosufficienza. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, imponendo il ripristino dei luoghi e il pagamento delle spese legali.

Un proprietario acquista un appartamento in un condominio e rivendica la comproprietà del cortile circostante. Tuttavia, l'originario unico costruttore, nel primissimo atto di vendita del 1966 che ha dato origine al condominio, si era espressamente riservato la proprietà esclusiva dell'area esterna. Gli eredi del costruttore hanno poi venduto tale cortile a un terzo. Il proprietario dell'appartamento agisce in giudizio sostenendo la natura condominiale o pertinenziale dell'area. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso: la riserva di proprietà della corte condominiale effettuata nel primo rogito impedisce la nascita della comunione sul bene. I successivi acquirenti non possono acquistare diritti che il loro venditore non possedeva più. La decisione conferma che l'area resta di proprietà esclusiva del terzo acquirente, condannando il soccombente al pagamento delle spese legali.

Un condomino ha impugnato la delibera dell'assemblea relativa alla ripartizione spese condominiali per i lavori di restauro della facciata e del tetto. Il proprietario contestava l'addebito dei costi di progettazione e manutenzione, ritenendo che la presenza di scale autonome imponesse calcoli separati. Dopo le decisioni dei primi gradi di giudizio, la causa è arrivata in Cassazione. Prima della decisione dei giudici, il condomino e il condominio hanno raggiunto un accordo stragiudiziale per risolvere la lite. Di conseguenza, il condomino ha rinunciato al ricorso con l'adesione della controparte. La Corte di Cassazione ha preso atto della transazione e ha dichiarato l'estinzione del processo, disponendo la compensazione delle spese legali.

Un condomino demolisce un vecchio manufatto situato sulla propria terrazza e ne edifica uno nuovo più alto e volumetrico, posizionandolo a soli 1,5 metri dal balcone sovrastante. Il proprietario dell'appartamento superiore chiede la demolizione della nuova struttura per violazione delle distanze legali veduta condominio. Il costruttore si difende sostenendo che il vicino non possiede un titolo formale che certifichi il diritto di veduta. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del costruttore. I giudici chiariscono che i balconi e le finestre realizzati dall'originario costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti ottengono il diritto di veduta automaticamente per destinazione del padre di famiglia. Di conseguenza, ogni nuova costruzione successiva deve rispettare la distanza minima di tre metri prevista dalla legge.

Una società condomina impugna la vendita di un locale interrato eseguita da un altro condomino in favore di un terzo, sostenendo che l'immobile appartenesse al condominio. La Corte d'Appello respinge la domanda affermando che la proprietà non può essere modificata dalle regole condominiali. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso della società. I giudici chiariscono che un regolamento condominiale contrattuale, approvato all'unanimità con atto pubblico notarile e trascritto nei registri immobiliari, possiede valore di contratto. Di conseguenza, esso può legittimamente modificare l'assetto proprietario dei beni ed eventualmente destinare spazi privati a uso comune. La sentenza impugnata viene quindi annullata e la causa viene rinviata alla Corte d'Appello per riesaminare l'atto contrattuale.

Un condomino ha impugnato la delibera assembleare che approvava il bilancio consuntivo, contestando l'addebito di costi per il ripristino del frontalino del balcone di un altro proprietario. Il ricorrente sosteneva che il balcone fosse una proprietà esclusiva e che il danno derivasse dalla mancata manutenzione del singolo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno stabilito che le spese frontalino balcone gravano su tutti i condomini quando l'elemento svolge una funzione estetica e decorativa per l'intera facciata. Inoltre, l'assemblea condominiale non possiede il potere di addebitare costi di ripristino a un singolo condomino senza un accertamento giudiziale della sua responsabilità. Infine, la mancanza dell'indicazione analitica degli assenti nel verbale non rende nulla la deliberazione, purché sia possibile calcolare la maggioranza esaminando i dati complessivi presenti.

L'Erede di un condomino ha impugnato la decisione assembleare relativa allo scioglimento del condominio in due realtà distinte. L'Erede sosteneva che la presenza di elementi di interferenza, come una canna fumaria e un terrazzo comune, impedisse la divisione senza l'unanimità. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno confermato la piena autonomia strutturale dei due fabbricati, edificati in epoche diverse e privi di impianti o ingressi comuni. La Suprema Corte ha precisato che la presenza di servitù preesistenti, nate per destinazione del padre di famiglia quando l'immobile apparteneva a un unico proprietario, non blocca la separazione. L'assemblea può quindi deliberare a maggioranza lo scioglimento del condominio. L'Erede è stata condannata al pagamento delle spese legali.

Una società proprietaria di un immobile al piano terra intendeva trasformare i propri locali in un ristorante. Per realizzare l'opera necessitava di eseguire scavi nel sottosuolo condominiale al fine di collocare una fossa settica e una vasca grassi. L'assemblea condominiale ha bloccato i lavori per tutelare la stabilità dell'immobile e preservare l'uso comune dello spazio. La società ha impugnato la delibera chiedendone l'annullamento, ma i giudici di merito hanno confermato la legittimità del divieto. La Corte di Cassazione ha rigettato definitivamente il ricorso della società. I giudici hanno chiarito che gli scavi nel sottosuolo condominiale eseguiti da un singolo proprietario sono vietati se mettono a rischio la sicurezza statica del fabbricato o se impediscono agli altri condomini di fare un pari uso della parte comune.

I Condomini hanno citato in giudizio La Costruttrice per ottenere la restituzione di un terreno di 922 metri quadrati, sostenendo la natura comune dell'immobile. La Costruttrice ha eccepito l'avvenuta usucapione dell'area condominiale, avendola recintata e usata in via esclusiva fin dal 1975. I Condomini sostenevano che la vendita di alcuni appartamenti negli anni '80 con indicazione del mappale originario avesse interrotto i termini per usucapire. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni precedenti, stabilendo che la semplice menzione del mappale nei rogiti non interrompe il possesso esclusivo. Per impedire l'usucapione occorrono atti giudiziali o la privazione materiale del bene. La recinzione manifesta chiaramente l'intenzione di possedere l'area in via esclusiva, consolidando l'acquisto del diritto.

Una società venditrice ha ceduto a una società acquirente i sottotetti di un edificio, successivamente trasformati in appartamenti. La venditrice ha richiesto il pagamento della indennità di sopraelevazione ai sensi dell'articolo 1127 del codice civile. La società acquirente si è opposta, sostenendo che il contratto escludeva la comproprietà delle parti comuni e nulla prevedeva sul compenso. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, stabilendo che l'indennità di sopraelevazione è dovuta per il solo fatto della nuova costruzione. La Corte ha chiarito che le clausole contrattuali che escludono la comproprietà di beni condominiali essenziali, come il suolo, sono nulle. Di conseguenza, l'acquirente deve pagare l'indennizzo e le spese processuali.

Due condomine hanno eseguito uno scavo del sottosuolo condominiale per abbassare il pavimento del loro locale seminterrato di ventiquattro centimetri, aumentandone l'altezza interna. Il Condominio ha chiesto il ripristino dello stato originario dei luoghi, sostenendo che lo scavo avesse intaccato una parte comune dell'edificio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso delle proprietarie, confermando che il sottosuolo appartiene a tutti i condomini in mancanza di un titolo contrario. Di conseguenza, lo scavo non autorizzato costituisce un'appropriazione illecita della cosa comune e non un semplice uso più intenso della stessa. Le condomine sono state condannate a ripristinare la quota originaria del pavimento e a pagare le spese legali.

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese condominiali arretrate, sostenendo di non dover pagare in quanto le sue villette erano state separate dal complesso originario. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che lo scioglimento del condominio non estingue l'obbligo di pagare le spese per i beni rimasti in comune. Anche dopo il distacco, infatti, la comproprietà delle parti comuni (come strade o impianti condivisi) fa sorgere un supercondominio di fatto. Di conseguenza, il proprietario distaccato deve comunque contribuire pro quota alle spese di manutenzione deliberate dall'assemblea unitaria. La Corte ha inoltre chiarito che la pendenza dell'impugnazione della delibera non sospende automaticamente il decreto ingiuntivo.

Una società costruttrice ha rivendicato la proprietà esclusiva del sottotetto di un edificio condominiale, basandosi sul diritto di sopraelevazione riservato nei contratti di vendita e, in subordine, chiedendo l'accertamento dell'avvenuta usucapione del sottotetto per possesso esclusivo dal 1977. I giudici di merito hanno respinto le domande, ritenendo il bene condominiale e rifiutando le prove testimoniali sull'usucapione perché ritenute inverosimili. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso limitatamente alla mancata ammissione delle prove testimoniali. La Suprema Corte ha stabilito che il giudice non può rifiutare i testimoni basandosi solo sulla presunta inverosimiglianza dei fatti dedotti. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'Appello per un nuovo esame delle prove sul possesso.

Una società costruttrice ha venduto un appartamento riservandosi la proprietà esclusiva del lastrico solare sovrastante tramite una specifica clausola contrattuale. L'acquirente ha occupato l'area realizzandovi dei manufatti, sostenendo che si trattasse di un bene comune. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell'acquirente, confermando che la presunzione di condominialità del lastrico solare può essere superata da un titolo d'acquisto chiaro. Nel caso specifico, il contratto escludeva espressamente il lastrico dai beni trasferiti, mantenendone la proprietà in capo alla società costruttrice. L'acquirente è stato condannato al rilascio del bene e al pagamento delle spese legali.

Due comproprietarie hanno citato in giudizio altri condomini per accertare la natura comune di un cortile e di un giardino. Il Tribunale e la Corte d'appello hanno dichiarato la domanda inammissibile per carenza di interesse ad agire, ritenendo che le attrici non avessero dimostrato l'utilità concreta della causa. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso delle comproprietarie, chiarendo che l'interesse ad agire in un'azione di mero accertamento non richiede la prova di un danno attuale. È sufficiente la presenza di un'incertezza oggettiva sulla proprietà del bene comune, poiché eliminare tale dubbio rappresenta già un risultato utile e giuridicamente rilevante. La sentenza è stata quindi annullata con rinvio.

I Comproprietari di un palazzo hanno citato in giudizio I Vicini per vietare loro il transito con veicoli nel cortile comune, sostenendo l'esistenza di un solo passaggio pedonale. I Vicini hanno invece rivendicato una servitù di passaggio carrabile per accedere ai loro locali terranei. La Corte d'Appello ha riconosciuto il diritto di passaggio con veicoli, evidenziando che i locali erano storicamente adibiti a stalla e rimessa. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei Comproprietari, confermando che la destinazione originaria degli immobili (stalla e rimessa) implica necessariamente una servitù di passaggio carrabile, poiché l'accesso con animali o veicoli era indispensabile per l'uso dei locali stessi.

Un Condominio ha impugnato la sentenza d'appello che aveva annullato una delibera assembleare riguardante la ripartizione delle spese per la sostituzione di false persiane, inizialmente poste a carico del singolo condomino. Durante il giudizio di legittimità, a seguito del decesso del condomino, il Condominio ha presentato formale rinuncia al ricorso per cassazione per sopravvenuta carenza di interesse. Gli eredi del condomino hanno accettato la rinuncia concordando sulla compensazione delle spese legali. La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio, confermando che in caso di rinuncia non si applica il raddoppio del contributo unificato.

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare che le addebitava le spese di manutenzione dell'area seminterrata adibita ad autorimessa. La donna sosteneva di non dover pagare in quanto non proprietaria di alcun posto auto in quella zona. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la presunzione di condominialità per le aree di transito e manovra. In assenza di un titolo d'acquisto che riservi la proprietà esclusiva di tali spazi al costruttore o a singoli proprietari, essi appartengono a tutti i condomini. Di conseguenza, le spese di manutenzione e del passo carrabile vanno ripartite tra tutti i partecipanti in base ai millesimi di proprietà, a prescindere dall'uso effettivo che ciascuno ne faccia.

In una villetta bifamiliare, i proprietari dell'ultimo piano hanno realizzato un appartamento e una terrazza a uso esclusivo sul lastrico solare comune, impedendo l'accesso ai proprietari del piano terra. Questi ultimi hanno avviato una causa per accertare la comproprietà del tetto e chiedere la demolizione delle opere abusive. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dei proprietari dell'ultimo piano, confermando che l'intervento non rientra nel legittimo diritto di sopraelevazione sul lastrico solare. Infatti, l'opera ha sottratto definitivamente il bene comune all'uso degli altri condomini, alterando la sua funzione di copertura. I proprietari dell'ultimo piano sono stati condannati a demolire la costruzione e a risarcire le spese legali.