Art. 1117 Codice Civile — Anno 2023

Un cittadino ha occupato per oltre vent'anni il sottotetto di un edificio di edilizia residenziale pubblica, originariamente destinato a lavatoio comune. Il cittadino ha chiesto che venisse accertata l'avvenuta usucapione di beni pubblici, sostenendo che l'ente proprietario si fosse disinteressato del locale. La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta. I giudici hanno chiarito che i beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico, destinati a soddisfare il bisogno primario della casa, non possono essere usucapiti. L'eventuale disinteresse o mancato utilizzo temporaneo da parte dell'ente pubblico non comporta la declassificazione automatica del bene, la quale richiede un formale atto di legge. Di conseguenza, il cittadino perde la causa e deve liberare l'immobile, oltre a pagare le spese legali.

Il Proprietario di un immobile ha citato in giudizio I Vicini rivendicando la proprietà esclusiva della canna fumaria inserita nel muro divisorio comune e chiedendo il risarcimento per l'uso abusivo. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno rigettato la domanda per mancanza di prove, ignorando però le richieste di prova testimoniale formulate dal Proprietario e omettendo di decidere sulla domanda di risarcimento danni per le immissioni di fumo. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che il giudice non può rigettare una domanda per mancanza di prove dopo aver negato l'ammissione dei mezzi istruttori richiesti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio per un nuovo esame.

Il Condominio ha citato in giudizio l'Acquirente per ottenere la restituzione di un locale di cinque metri quadri situato nell'androne dell'edificio, originariamente adibito a guardiola del portiere. L'Acquirente sosteneva di aver acquistato il locale da una condomina e invocava l'usucapione decennale. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Acquirente, confermando la natura di proprietà condominiale del bene. I giudici hanno chiarito che una semplice annotazione a penna sulle tabelle millesimali non equivale a una delibera unanime per trasferire la proprietà di un bene comune. Inoltre, è stata esclusa la buona fede dell'Acquirente, poiché un accordo preliminare dimostrava che era a conoscenza della contestabilità del locale, escludendo così l'usucapione. L'Acquirente deve restituire il bene e pagare le spese di giudizio.

Un condomino ha aperto una porta privata sull'androne condominiale per creare un accesso diretto al proprio appartamento. Il Condominio ha avviato un'azione legale per molestia possessoria, chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del condomino, confermando l'illegittimità dell'opera. La Corte ha stabilito che l'apertura di un varco sul muro perimetrale per collegare un'unità esclusiva a un'area comune non destinata a servirla altera l'uso della cosa comune. Tale condotta impone una servitù abusiva sul bene condominiale e costituisce una turbativa del possesso altrui. Di conseguenza, il condomino deve rimuovere la porta e ripristinare il muro originario a sue spese.

Alcuni proprietari di villette a schiera hanno chiesto al giudice di vietare a una vicina il passaggio su un'area scoperta destinata a parcheggio. I proprietari sostenevano di avere l'uso esclusivo di tale spazio e che l'edificio della vicina fosse del tutto estraneo al loro complesso. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l'area fa parte di un Supercondominio. Questo istituto nasce automaticamente quando più edifici autonomi condividono materialmente beni o servizi necessari, come i viali di accesso. Di conseguenza, si applica la presunzione di comunione dei beni e la vicina ha il pieno diritto di transitare sulla strada comune per raggiungere la via pubblica. I ricorrenti sono stati condannati a pagare le spese di giudizio.

Una condomina ha realizzato sul lastrico solare comune diverse opere non autorizzate, tra cui un pergolato e una veranda, e ha incorporato il vano ascensore nella sua proprietà. Il Condominio ha chiesto la demolizione delle opere. La condomina si è difesa sostenendo di avere l'uso esclusivo del lastrico in forza di un titolo di acquisto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della condomina, confermando che la presunzione di condominialità del lastrico solare può essere superata solo con un titolo d'acquisto originario o con il consenso di tutti i condomini. Di conseguenza, la condomina perde la causa e deve demolire le opere abusive, ripristinando lo stato dei luoghi a proprie spese.

Il Proprietario di un locale interrato adibito a palestra subisce il crollo del soffitto a causa delle infiltrazioni d'acqua e del passaggio di veicoli sul sovrastante cortile comune, usato come parcheggio da due Condominii. Gli Eredi del Proprietario chiedono il risarcimento dei danni ai Condominii custodi dell'area. I giudici di merito stabiliscono che la spesa per la ricostruzione del solaio deve essere divisa a metà tra i Condominii e il proprietario danneggiato. La Corte di Cassazione conferma questa decisione. La Corte stabilisce che per la ripartizione spese solaio che funge anche da cortile condominiale si applica l'articolo 1125 del Codice Civile. Di conseguenza, le spese di riparazione gravano per il 50% sul proprietario del locale sottostante e per il restante 50% sui condomini comproprietari del cortile sovrastante, inclusa la quota del danneggiato stesso.

Un condomino ha citato in giudizio il nudo proprietario e l'usufruttuario di un immobile per violazioni del regolamento del parco in cui vivevano. La Corte d'appello ha accertato l'esistenza di un supercondominio, in quanto il complesso era formato da più edifici con beni e servizi in comune, applicando le relative regole di tutela. Il nudo proprietario ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che le clausole regolamentari si applicassero solo ai rapporti interni ai singoli edifici. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando che la nozione di supercondominio scatta automaticamente quando più stabili condividono aree comuni. Di conseguenza, ogni singolo proprietario è legittimato ad agire in giudizio per difendere tali beni collettivi.

Il Proprietario ha proposto ricorso in Cassazione contro il Vicino per una controversia legata ad alcuni terreni. Tuttavia, il ricorso non è stato notificato alla Comproprietaria di uno dei beni, che aveva già partecipato ai precedenti gradi di giudizio. La Corte di Cassazione, rilevando questa omissione, ha ordinato l'integrazione del contraddittorio. Questo significa che il processo non può proseguire né essere deciso senza che tutti i comproprietari siano regolarmente informati e coinvolti. Di conseguenza, la Corte ha concesso al Ricorrente un termine tassativo di sessanta giorni per notificare l'atto anche alla Comproprietaria esclusa, sospendendo la decisione finale sul merito della causa.

Una disputa tra vicini riguarda l'appropriazione del sottosuolo comune e la proprietà del lastrico solare. I Comproprietari di un appartamento accusano il vicino di aver scavato un locale interrato abusivo. Il vicino si difende rivendicando l'usucapione del locale e sostenendo che il lastrico solare sia comune. La Corte di Cassazione respinge il ricorso degli eredi del vicino. La Corte chiarisce che la presunzione di condominialità del lastrico solare è superata se i titoli di acquisto e la conformazione strutturale dimostrano che esso è una pertinenza esclusiva di un singolo appartamento, accessibile solo da quest'ultimo. Inoltre, la nullità parziale della sentenza per mancata integrazione del contraddittorio con la moglie del vicino non travolge le altre decisioni autonome e scindibili della causa.

I comproprietari di un appartamento al piano terra eseguivano scavi abusivi nel sottosuolo dell'edificio per ricavare una cantina. I proprietari del primo piano chiedevano la demolizione delle opere. Una comproprietaria, non evocata nel primo giudizio, proponeva opposizione di terzo per nullità della sentenza. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei comproprietari abusivi, confermando l'ordine di demolizione. La Corte ha chiarito che il sottosuolo è soggetto alla presunzione di condominialità ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile. Di conseguenza, spettava ai comproprietari abusivi dimostrare un titolo di proprietà esclusiva o l'avvenuta usucapione, e non ai condomini che agivano a tutela del bene comune.

Alcuni condomini hanno citato in giudizio i proprietari dell'ultimo piano che avevano trasformato il sottotetto comune in un'estensione dei propri appartamenti. I proprietari dell'ultimo piano sostenevano che il locale fosse di loro proprietà esclusiva in base ai contratti d'acquisto o, in subordine, per usucapione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari dell'ultimo piano, confermando che il locale è un sottotetto condominiale. I giudici hanno chiarito che lo spazio, privo di rifiniture e contenente il locale macchine dell'ascensore, è oggettivamente destinato all'uso comune. Inoltre, è stata esclusa l'usucapione per mancanza di un possesso esclusivo e pacifico. Di conseguenza, il sottotetto resta di proprietà comune e i ricorrenti devono pagare le spese legali.

Il Condominio ha richiesto la proprietà di un terreno adiacente, sostenendo che fosse un bene comune o di averlo acquistato per usucapione. La Corte d'Appello ha respinto la richiesta, rilevando che l'area era incolta, priva di servizi condominiali e situata in posizione defilata, escludendo così la presunzione di condominialità. Il Condominio ha proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che la presunzione di condominialità non si applica a un'area esterna che non ha una funzione di servizio o di cortile per l'edificio. Inoltre, la Cassazione non può rivalutare le prove sul possesso utile all'usucapione, trattandosi di un accertamento di fatto riservato ai giudici di merito. Di conseguenza, il Condominio perde la causa e deve pagare il doppio del contributo unificato.

I Proprietari di alcuni appartamenti subiscono allagamenti a causa del rifacimento della pavimentazione dei corridoi comuni da parte del Condominio, che ha innalzato il livello del pavimento. I giudici di merito rigettano la richiesta di ripristino e risarcimento ritenendo il diritto prescritto, qualificando l'opera come illecito istantaneo risalente al 2000. La Corte di Cassazione accoglie invece il ricorso dei Proprietari, stabilendo che la creazione e il mantenimento di una situazione dannosa per la proprietà esclusiva costituisce un illecito permanente. Di conseguenza, la prescrizione quinquennale per chiedere la rimozione dell'opera inizia a decorrere solo quando cessa la condotta illecita, mentre per il risarcimento dei danni materiali essa si rinnova giorno per giorno. La sentenza viene cassata con rinvio.

I Proprietari di un immobile hanno chiesto la liberazione di due cortili occupati abusivamente con veicoli e oggetti da un uomo. Quest'ultimo sosteneva di averne diritto in quanto coniuge della beneficiaria di un contratto di comodato. La Corte d'Appello ha ordinato il rilascio dei cortili, rilevando che il contratto di comodato non includeva tali aree esterne. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'occupante. I giudici hanno chiarito che, non avendo l'uomo contestato la sua totale mancanza di un valido titolo contrattuale, ogni altra contestazione sulla natura comune del cortile diventa irrilevante. Si configura così un'ipotesi di occupazione senza titolo, obbligando l'uomo a sgomberare l'area e a pagare le spese processuali.

I Condòmini hanno impugnato la delibera assembleare che regolamentava il parcheggio condominiale. L'assemblea aveva deciso di chiudere a chiave un corridoio comune per destinarlo in parte alla sosta dei ciclomotori e aveva ridistribuito i posti auto nel cortile. I ricorrenti lamentavano che la nuova assegnazione ostacolasse l'accesso al loro locale terraneo, configurando un'innovazione vietata e alterando l'uso delle parti comuni. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno chiarito che la semplice riorganizzazione degli spazi per il parcheggio non costituisce un'innovazione, ma rientra nei poteri ordinari dell'assemblea. Tale decisione mira a disciplinare l'uso delle parti comuni in modo più efficiente per tutti, senza alterare la destinazione del bene o impedire il godimento dei singoli proprietari.

Un condomino ha citato in giudizio i proprietari dell'ultimo piano di un edificio per far dichiarare la natura condominiale del sottotetto. I convenuti hanno resistito sostenendo di aver acquistato la proprietà esclusiva del locale. La Corte d'Appello ha dato loro ragione, riconoscendo l'avvenuta usucapione abbreviata del bene. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso dell'erede del condomino. I giudici hanno stabilito che i proprietari potevano sommare il proprio possesso a quello dei precedenti venditori (accessione del possesso), poiché il sottotetto era esplicitamente menzionato nei rispettivi atti di acquisto e aveva perso ogni funzione comune fin dal 1988, anno di smantellamento dell'impianto di riscaldamento centralizzato. Di conseguenza, il locale appartiene in via esclusiva ai proprietari dell'ultimo piano.

Un condomino ha avviato un'azione legale contro i vicini per definire la proprietà di un'intercapedine e stabilire l'esatto confine tra i rispettivi fondi. Il Tribunale ha respinto la domanda, ma la Corte d'appello ha parzialmente riconosciuto l'acquisto per usucapione di una porzione della striscia di terreno. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso del condomino. I giudici hanno chiarito che, nell'ambito di un'azione di regolamento di confini, i titoli d'acquisto hanno un valore preminente rispetto alle mappe catastali, le quali intervengono solo come mezzo di prova sussidiaria in caso di incertezza o insufficienza dei titoli. Di conseguenza, il ricorrente perde la causa e deve pagare le spese processuali.

La Corte di Cassazione ha confermato che il cavedio condominiale, in mancanza di un titolo di proprietà esclusiva, è un bene comune. Nel caso specifico, un comproprietario chiedeva la rimozione di un tubo di scarico e di alcuni stendibiancheria installati da un'altra comproprietaria. La Suprema Corte ha stabilito che tali installazioni rientrano nell'uso della cosa comune ai sensi dell'articolo 1102 del Codice Civile, poiché garantiscono l'abitabilità dell'appartamento senza alterare la funzione del cavedio. Al contrario, la Cassazione ha confermato l'ordine di rimozione di un box installato nel medesimo spazio, in quanto tale struttura sottrae aria e luce, alterando la destinazione del bene comune. Il ricorso del comproprietario è stato rigettato con condanna alle spese.

Una società immobiliare ha richiesto di accertare la comproprietà di una terrazza a livello che copriva il proprio condominio. I proprietari dell'appartamento adiacente, situato in un condominio confinante, sostenevano invece di esserne i proprietari esclusivi, considerandola una pertinenza del loro alloggio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei vicini, confermando che la terrazza a livello in condominio appartiene ai proprietari degli appartamenti sottostanti che essa copre. La presunzione di proprietà comune prevista dalla legge non può essere superata dalla semplice vicinanza o dall'accesso esclusivo, ma richiede un atto scritto chiaro che ne attribuisca la proprietà esclusiva. Di conseguenza, i vicini sono stati condannati a rilasciare la terrazza.