Art. 1117 Codice Civile — Anno 2023

I Condomini di un edificio hanno citato in giudizio I Proprietari dell'Ultimo Piano per accertare la natura comune del sottotetto, abusivamente occupato da questi ultimi. La Corte d'Appello ha dichiarato il locale di proprietà comune, ordinandone il rilascio. I Proprietari dell'Ultimo Piano hanno proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che lo spazio fosse una pertinenza esclusiva dei loro appartamenti e contestando la valutazione tecnica del giudice. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. I giudici hanno chiarito che la proprietà del sottotetto spetta al condominio se il locale è strutturalmente idoneo all'uso comune, mentre è privato solo se funge esclusivamente da camera d'aria isolante per l'alloggio sottostante. Vince il Condominio, che mantiene l'uso comune del locale.

Un condomino ha citato in giudizio gli altri proprietari e una società per far dichiarare che il vano sovrastante l'ultimo piano dell'edificio fosse una sua pertinenza esclusiva e non rientrasse tra le parti comuni condominiali. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno respinto la domanda, accertando la natura condominiale del vano sulla base della planimetria e del regolamento. Il condomino ha proposto ricorso in Cassazione, contestando la ricostruzione dei fatti operata dai giudici di merito. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che non è possibile richiedere un nuovo esame dei fatti in sede di legittimità. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese processuali.

I proprietari di un cortile hanno chiesto la rimozione dei contatori e delle cabine di gas e luce installati sul loro muro di cinta dai vicini. La Corte d'Appello ha ordinato la rimozione dei contatori, ritenendo il muro di proprietà esclusiva. I vicini hanno fatto ricorso in Cassazione, sostenendo che i contatori appartengono alle società di fornitura dei servizi e non a loro. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, stabilendo che la domanda di rimozione dei contatori deve essere proposta direttamente contro l'ente erogatore del servizio, effettivo proprietario degli impianti. Mancando la citazione in giudizio di queste società, il processo è nullo. La sentenza è stata cassata con rinvio al Tribunale per integrare il contraddittorio.

Un cittadino si oppone a un decreto ingiuntivo per spese condominiali emesso da un condominio adiacente. Egli sostiene di non possedere alcuna proprietà in quell'edificio, ma di utilizzarne solo l'androne e le scale per accedere alla propria abitazione situata in un altro civico. Il Tribunale rigetta l'opposizione ritenendo valida la delibera di riparto. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del cittadino, stabilendo che il semplice uso di una parte dell'edificio non attribuisce automaticamente la qualifica di condomino, potendo derivare da un diritto di servitù. I giudici di merito avrebbero dovuto accertare la reale comproprietà delle parti comuni prima di pretendere il pagamento delle spese. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un Proprietario realizza una terrazza al posto di una tettoia, ma il Condominio lo cita in giudizio. Il Condominio sostiene che i lavori violano un divieto di costruire contenuto nel primo atto di vendita dell'immobile del 1955. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sull'opponibilità servitù non trascritta. Un limite alla proprietà, per essere valido nei confronti dei successivi acquirenti, deve essere una vera e propria servitù trascritta nei registri immobiliari. Se la servitù non è trascritta, non basta una generica clausola nel nuovo contratto di acquisto per renderla vincolante. La Corte ha quindi annullato la precedente condanna, dando ragione al Proprietario e rinviando la causa per un nuovo esame.

Un passante inciampa su una grata di aerazione posta sul marciapiede adiacente a un edificio e cita in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento dei danni. La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità del condominio per cose in custodia. I giudici hanno stabilito che la grata non era un bene condominiale, in quanto serviva esclusivamente un magazzino di proprietà privata situato nel seminterrato. Di conseguenza, il custode della grata, e quindi il responsabile per la sua manutenzione e per i danni da essa causati, non è il condominio ma il singolo proprietario del locale. La richiesta di risarcimento contro il condominio è stata quindi definitivamente respinta.

Una società proprietaria di un autosalone ha contestato un avviso di pagamento della Tares (tassa sui rifiuti) relativo all'area esterna usata come parcheggio per i clienti. La società sosteneva che tale area non fosse produttiva di rifiuti. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, affermando un principio chiave sulla tassabilità aree scoperte: i parcheggi, essendo aree frequentate da persone, si presumono produttivi di rifiuti. Spetta al contribuente, e non al Comune, fornire la prova contraria, dimostrando con una denuncia e documentazione specifica che l'area è oggettivamente inutilizzabile o non produce rifiuti. In assenza di tale prova, la tassa è dovuta. L'azienda ha quindi perso la causa.

Un condomino realizza una nuova porta in un muro comune per accedere a una sua unità immobiliare. Il Condominio si oppone, ritenendo l'opera un'alterazione illegittima. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'apertura di una porta nel muro condominiale non è un'innovazione vietata, ma un uso più intenso della cosa comune, consentito dall'art. 1102 c.c. Questa facoltà è legittima a patto che non si comprometta la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio e non si limiti il diritto degli altri condomini. La Corte ha quindi dato ragione al singolo proprietario, respingendo il ricorso del Condominio.

Un condomino vince una lunga causa contro il proprio condominio, ma il giudice liquida le spese legali a suo favore in misura inferiore ai minimi di legge. Il condomino ricorre in Cassazione, che gli dà ragione. La Suprema Corte stabilisce un principio fondamentale sulla liquidazione spese legali: i parametri forensi sono vincolanti e il giudice non può scendere sotto le soglie minime, neanche in cause ritenute semplici. Di conseguenza, la sentenza viene annullata su questo punto e il condominio viene condannato a pagare l'importo corretto e più alto delle spese.

Una coppia di proprietari citava in giudizio il condominio per far dichiarare un vialetto pedonale di loro proprietà esclusiva. Il condominio sosteneva invece la sua natura condominiale. La Corte di Cassazione ha dato ragione al condominio, stabilendo un principio fondamentale: per escludere la natura condominiale di un'area, il costruttore originario deve riservarsene esplicitamente la proprietà nel primo atto di vendita che dà vita al condominio. In assenza di tale riserva (chiamata 'titolo contrario'), l'area si presume comune per legge. L'appello dei proprietari è stato quindi respinto perché il loro atto di acquisto successivo non poteva prevalere sulla mancata riserva originaria.

La Cassazione affronta un caso di presunta sottrazione di parti comuni. I proprietari di un albergo, confinante con un condominio, avevano modificato e annesso alla loro attività alcune aree condominiali, come l'ex alloggio del portiere e una porzione di terrazzo. Sostenevano che successivi atti e un nuovo regolamento avessero legittimato questa trasformazione. La Corte ha stabilito un principio chiaro: la sottrazione di parti comuni dall'uso collettivo è un atto di trasferimento immobiliare. Pertanto, richiede un contratto scritto e il consenso unanime di tutti i condomini. Un regolamento di condominio, se non ha natura contrattuale e non è approvato da tutti, non è sufficiente. Di conseguenza, le aree sono state dichiarate ancora di proprietà del condominio.

Un'impresa costruttrice, dopo aver venduto degli appartamenti, rivendicava la proprietà esclusiva di un cortile, basandosi su una clausola del primo atto di vendita. Gli acquirenti si opponevano, sostenendo la natura condominiale dell'area. La Corte di Cassazione ha dato ragione agli acquirenti, stabilendo il principio della natura condominiale del cortile. La clausola usata dal costruttore è stata giudicata non abbastanza chiara ed esplicita da costituire una valida riserva di proprietà. Di conseguenza, la presunzione legale di bene comune non è stata superata e il cortile è stato dichiarato di proprietà di tutti i condomini.

Un'azienda, proprietaria di alcuni piani di un edificio, nega al proprietario del secondo piano l'uso di scale e ascensore, sostenendo che non siano parti comuni. La Corte di Cassazione interviene per chiarire il principio della presunzione di condominialità. La Corte stabilisce che scale e ascensori sono comuni per legge, a meno che il primo atto di vendita che ha creato il condominio non preveda espressamente un'esclusione. In assenza di tale clausola specifica nell'atto originario, la presunzione di proprietà comune non può essere superata da accordi successivi o dalla volontà implicita delle parti. Di conseguenza, il proprietario del secondo piano vince la causa e vede riconosciuto il suo diritto di usare le parti comuni.

La Corte di Cassazione affronta il tema dell'usucapione servitù dopo divisione. Dei comproprietari dividono un immobile. Successivamente, uno di loro sostiene di aver usucapito una servitù di passaggio sulla proprietà dell'altro, pretendendo di sommare il periodo di utilizzo precedente alla divisione. La Corte stabilisce un principio fondamentale: il tempo utile per l'usucapione di una servitù tra le nuove proprietà esclusive inizia a decorrere solo dal momento della divisione. Prima di tale atto, essendo tutti comproprietari, non poteva esistere una servitù per il principio 'nemini res sua servit'. La Corte chiarisce anche che, in caso di frazionamento di un edificio, il tetto si presume bene comune tra i nuovi proprietari, salvo patto contrario esplicito.

Una proprietaria chiede di modificare il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione di un viale comune, pretendendo l'applicazione delle tabelle millesimali. Gli altri proprietari si oppongono, forti di un accordo inserito nei rogiti di acquisto che prevede una divisione in parti uguali. La Cassazione dà ragione a questi ultimi, stabilendo che la convenzione specifica prevale sulla legge. Questo principio sulla ripartizione spese condominiali in deroga rende l'accordo vincolante e non modificabile unilateralmente. La richiesta della proprietaria viene quindi respinta perché l'accordo accettato al momento dell'acquisto è valido e non consente la revisione delle tabelle secondo i criteri legali.

Un commerciante agisce in giudizio contro la proprietaria dell'appartamento soprastante per ottenere la reintegrazione nel possesso di una scala e di un ballatoio comuni. La vicina aveva installato un cancello senza consegnargli le chiavi. La Corte di Cassazione ha confermato il diritto del commerciante, stabilendo un principio importante: specificare in appello che il possesso deriva da un diritto condominiale non costituisce una modifica inammissibile della domanda. Si tratta di una semplice precisazione, non di una nuova richiesta. La Corte ha quindi respinto il ricorso della vicina, confermando la necessità di consentire l'accesso alle parti comuni.

Una condomina si appropria del sottotetto, annettendolo al proprio appartamento. Gli altri condomini la citano in giudizio, sostenendo che lo spazio sia una parte comune dell'edificio. La Corte di Cassazione ha dato loro ragione, confermando la natura condominiale e la proprietà del sottotetto. I giudici hanno stabilito che la condomina non ha mai avuto un titolo di proprietà esclusivo su quel locale, né ha potuto dimostrare di averlo acquisito per usucapione. Di conseguenza, la condomina ha perso la causa e deve ripristinare lo stato originale dei luoghi.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna di una Cooperativa che aveva occupato un'area condominiale per costruire parcheggi sotterranei senza una specifica autorizzazione. Il caso ha stabilito un principio chiave sulla legittimazione dell'amministratore di condominio: egli può agire in giudizio con un'azione di reintegrazione per difendere le parti comuni senza necessità di una preventiva delibera assembleare. Tale azione rientra infatti tra i suoi 'atti conservativi' obbligatori. La Corte ha ritenuto l'occupazione un illecito 'spoglio', poiché una vecchia e generica delibera non era sufficiente a giustificare un intervento così invasivo, che escludeva di fatto alcuni condomini dall'uso del bene comune.

Un fratello cita in giudizio l'altro per non aver diviso i canoni di locazione di un'antenna telefonica installata su una parte comune del loro edificio. L'altro fratello non nega il contratto, ma rivendica la proprietà esclusiva dell'area. La Corte di Cassazione ha stabilito che, in base al principio di non contestazione, l'esistenza del contratto e la riscossione dei canoni non dovevano essere provate, perché non specificamente negate. La difesa del convenuto, incentrata sulla proprietà esclusiva, ha di fatto ammesso le circostanze. La Corte ha quindi annullato la precedente decisione sfavorevole al ricorrente, rinviando il caso per un nuovo esame.

Un condomino ha citato in giudizio il proprietario dell'ultimo piano per essersi appropriato del sottotetto, sostenendo che fosse un'area comune. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo la questione sulla natura condominiale del sottotetto. Se l'atto di acquisto non specifica nulla, il sottotetto è considerato pertinenza privata dell'appartamento sottostante quando la sua unica funzione è quella di isolamento termico e non ha caratteristiche che ne permettano un uso autonomo (come altezza adeguata o facile accesso). Se invece è strutturalmente un vano utilizzabile, si presume di proprietà comune. In questo caso, le dimensioni ridotte e la funzione di 'camera d'aria' hanno determinato la sua natura privata, dando ragione al proprietario dell'ultimo piano.