Art. 1117 Codice Civile — Anno 2026

I Proprietari del Primo Piano hanno fatto causa ai Proprietari del Piano Terra per far dichiarare comune un vano del seminterrato. I Proprietari del Piano Terra sostenevano invece di esserne proprietari esclusivi, poiché il locale era accessibile solo dal loro appartamento tramite una scala a chiocciola interna creata dal costruttore. La Corte d'Appello ha dato ragione a questi ultimi, superando la presunzione di condominialità grazie ai titoli d'acquisto e alla conformazione dei luoghi. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso dei Proprietari del Primo Piano. La Corte ha chiarito che l'interpretazione dei contratti spetta al giudice di merito e che la presenza di un unico accesso interno esclude la natura comune del bene, consolidando la proprietà esclusiva del locale in capo ai Proprietari del Piano Terra, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese.

Un condominio delibera lavori straordinari alla facciata e chiede ad alcuni comproprietari lo sgombero di beni posizionati all'esterno di un magazzino. I proprietari si oppongono, sostenendo che il magazzino sia un bene privato estraneo al condominio. Il Tribunale e la Corte d'Appello accolgono la domanda del condominio, ritenendo la facciata del magazzino parte comune. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dei proprietari. I giudici confermano che opera la presunzione di condominialità per i manufatti realizzati successivamente dal costruttore originario su un'area comune, se destinati stabilmente al servizio del complesso edilizio. Il magazzino, edificato sulla stessa particella catastale e integrato strutturalmente nel fabbricato, appartiene quindi alle parti comuni. I proprietari del magazzino perdono la causa e devono liberare l'area, oltre a pagare le spese legali.

Alcuni singoli condomini hanno proposto opposizione a decreto ingiuntivo emesso contro il Condominio per il pagamento di lavori di ristrutturazione eseguiti da un'impresa appaltatrice. I condomini hanno contestato i conteggi e denunciato gravi difetti nelle opere, chiedendo il risarcimento dei danni. La Corte di Cassazione, rilevando un profondo contrasto giurisprudenziale sulla legittimazione dei singoli proprietari ad agire autonomamente in sostituzione del condominio (specialmente per far valere la garanzia per vizi nell'appalto), ha deciso di non emettere una sentenza definitiva. Con un'ordinanza interlocutoria, la seconda sezione civile ha rinviato la causa alla pubblica udienza per risolvere questa complessa questione di diritto.

I comproprietari di un locale al piano terra impugnano una delibera che addebita loro le spese per lavori comuni, sostenendo che il loro immobile sia autonomo rispetto al condominio. Il Tribunale accoglie la domanda e annulla la delibera. Una singola condomina decide di impugnare autonomamente la sentenza favorevole ai comproprietari, ma la Corte d'Appello respinge il gravame. La Cassazione dichiara inammissibile il ricorso della condomina e cassa senza rinvio la sentenza d'appello. La Suprema Corte stabilisce che, nei giudizi di impugnazione delibera condominiale, la legittimazione passiva spetta solo all'amministratore. Il singolo condomino può solo intervenire a sostegno del condominio, ma non può proporre un appello autonomo se l'amministratore decide di non impugnare la sentenza.

Un condomino ha contestato la ripartizione dei canoni di locazione derivanti dall'installazione di antenne telefoniche sul tetto del proprio edificio, sostenendo che la proprietà del lastrico solare appartenesse solo ai proprietari di quella specifica torre e non all'intero complesso immobiliare. La Corte di Cassazione ha rilevato un grave errore procedurale: per decidere sulla proprietà di una parte dell'edificio con valore definitivo, è indispensabile coinvolgere singolarmente tutti i condomini del complesso. Poiché l'azione era stata promossa solo contro l'amministratore, si è verificata una violazione del litisconsorzio necessario in condominio. Di conseguenza, la Suprema Corte ha annullato le decisioni precedenti e ha ordinato di ricominciare il processo da capo davanti al Tribunale.

Due comproprietari di appartamenti in un condominio chiedono la riparazione di un muro di contenimento condominiale in pericolo di crollo. Il muro delimita una stradina comune riservata al loro uso esclusivo. Di fronte all'inerzia del condominio, i proprietari eseguono i lavori a proprie spese per evitare il crollo. La Corte d'Appello condanna il condominio a rimborsare i costi. Il condominio ricorre in Cassazione, sostenendo che il muro non sia comune e che i giudici non potessero disporre il risarcimento in denaro senza una specifica richiesta. La Cassazione rigetta il ricorso: il muro di contenimento condominiale, anche se serve un'area a uso esclusivo, è parte comune. Inoltre, il risarcimento in denaro è un minus compreso nella richiesta di riparazione, legittimando la decisione del giudice.

La Società Proprietaria di un'autorimessa sotterranea ha citato in giudizio il Condominio per poter trasformare il locale in box auto e modificare i lucernai posti sul cortile comune, trasformandoli da vetrocemento in griglie per l'aria. Il Condominio si è opposto. I giudici di merito hanno stabilito che la Società ha solo una servitù di luce e non può trasformare i lucernai in prese d'aria, poiché ciò altererebbe la cosa comune e arrecherebbe disturbo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Società, confermando che la trasformazione abusiva viola i limiti della servitù di luce. La Società è stata condannata al ripristino dei luoghi e al pagamento delle spese legali, oltre a una pesante sanzione per abuso del processo.

Una condomina impugna le delibere assembleari che le addebitano il 50% delle spese di rifacimento del tetto della sua palazzina, facente parte di un complesso più ampio. La ricorrente sostiene che le spese vadano ripartite tra tutti i condomini del complesso in base ai millesimi generali, citando una prassi passata. La Cassazione respinge il ricorso, confermando l'esistenza di un condominio parziale. Trattandosi di un tetto che copre solo una specifica palazzina, le spese spettano esclusivamente ai proprietari di quel fabbricato (Art. 1123, comma 3, c.c.). La Corte chiarisce che la deroga ai criteri di riparto richiede un accordo scritto all'unanimità e non può nascere da semplici comportamenti concludenti. Inoltre, l'impugnazione è tardiva poiché i vizi contestati comportano l'annullabilità e non la nullità della delibera, richiedendo il rispetto del termine di trenta giorni.

Il Condominio ha chiesto la demolizione di un ampliamento edilizio realizzato da due condòmini nel proprio giardino privato in aderenza al muro perimetrale dell'edificio. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda di demolizione, disponendo solo la revisione delle tabelle millesimali. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Condominio, confermando la decisione. La Suprema Corte ha chiarito che l'edificazione in aderenza, eseguita su un'area pertinenziale interna al condominio, non costituisce una servitù abusiva ma rientra nel legittimo uso del muro comune ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile. L'opera non altera la destinazione della parete condominiale né limita i diritti degli altri proprietari, giustificando unicamente il ricalcolo delle quote millesimali per via dell'aumento di superficie dell'appartamento.

Il Primo Proprietario di un immobile adiacente a quello del Secondo Proprietario ha chiesto il riconoscimento della comproprietà di scale e ballatoi d'accesso. La Corte d'Appello aveva negato la natura comune dei beni applicando il codice civile del 1865, vigente all'epoca della divisione originaria del 1903. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del Primo Proprietario, stabilendo che si applica la legge attuale. Di conseguenza, opera la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. anche per edifici autonomi ma adiacenti (supercondominio), se i beni sono destinati all'uso comune. La presunzione può essere superata solo da un titolo d'acquisto chiaro ed esplicito in senso contrario. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Un proprietario rivendica la proprietà esclusiva di un sottotetto e l'uso esclusivo delle scale d'accesso. Il vicino si oppone chiedendo l'usucapione e una servitù di passaggio. La Corte d'Appello attribuisce la proprietà al vicino e dispone la servitù. La Cassazione annulla la decisione. Il giudice di secondo grado ha violato le regole processuali accogliendo una domanda subordinata dopo aver già accolto quella principale. Inoltre, ha errato nel valutare la proprietà del sottotetto: un locale alto fino a 4 metri e utilizzabile come soffitta non può essere considerato una semplice intercapedine isolante, ma ha una potenziale autonomia funzionale. La Cassazione stabilisce che la proprietà del sottotetto spetta al condominio o va determinata dai titoli d'acquisto, rinviando la causa per un nuovo giudizio.

Una condomina, dopo aver acquistato un immobile all'asta, ha chiesto il riconoscimento della comproprietà di una rampa di accesso e di un locale seminterrato contenente box e cantine. I vicini si sono opposti, bloccando il passaggio. La Corte d'Appello ha riconosciuto la comproprietà della rampa, ma ha escluso quella del seminterrato perché considerato abusivo. La Cassazione ha ribaltato questa decisione, stabilendo che l'eventuale irregolarità edilizia non cancella la presunzione di condominialità di un bene. La Suprema Corte ha chiarito che, per stabilire se un locale è comune, conta solo l'atto costitutivo del condominio e la sua funzione di servizio all'edificio, non la regolarità urbanistica. La causa torna quindi in appello per una nuova valutazione.

I comproprietari di un terrazzo esclusivo in un condominio hanno contestato il diritto di transito dei vicini e una delibera assembleare che autorizzava il passaggio di cavi per un citofono privato sulla loro proprietà. La Cassazione ha chiarito che la servitù di passaggio a favore del condominio spetta a tutti i singoli condomini come proprietari dei fondi dominanti. Tuttavia, la Corte ha accolto il ricorso dei proprietari sulla questione del citofono: l'assemblea condominiale non può autorizzare l'installazione di una canalina per cavi (servitù di cavidotto) su un terrazzo di proprietà esclusiva senza il consenso del proprietario. La delibera è quindi nulla e la causa viene rinviata alla Corte d'Appello.

Alcuni condomini hanno citato in giudizio il proprietario del piano terra, il quale aveva sbarrato con una saracinesca elettrica un secondo ingresso dell'edificio, utilizzandolo in via esclusiva. I giudici di merito avevano dato ragione al proprietario del piano terra, ritenendo che l'esistenza di un altro ingresso principale escludesse la natura comune del passaggio contestato. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso dei condomini, stabilendo che la condominialità dell'ingresso non viene meno solo perché esiste un percorso alternativo. Per determinare se un bene sia comune, occorre verificare lo stato dei luoghi al momento della nascita del condominio, ossia alla prima vendita. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Alcuni condomini hanno avviato una causa per usucapione di tre garage contro una società costruttrice fallita e il condominio. Il consulente tecnico ha rilevato che il terreno sottostante era in comproprietà con altri acquirenti storici. Il giudice ha quindi ordinato l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari. Gli attori non hanno però citato una vecchia proprietaria che si era riservata la quota del terreno, confidando solo nell'elenco parziale del perito. Il Tribunale ha dichiarato l'estinzione del processo per mancata integrazione del contraddittorio nei termini. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la mancata consultazione dei registri immobiliari esclude l'errore scusabile e impedisce la rimessione in termini.

Un comproprietario ha chiesto l'accertamento dell'acquisto per usucapione di una corte comune. Il Tribunale ha accolto la domanda, ma la Corte d'appello ha annullato la decisione per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di altri coeredi, ritenendo sussistente un'ipotesi di litisconsorzio necessario nell'usucapione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del richiedente, rilevando che i giudici d'appello hanno omesso di esaminare l'atto di divisione nella sua interezza. Tale documento dimostrava che i coeredi esclusi non avevano ricevuto alcun diritto sulla corte in questione. La Suprema Corte ha quindi cassato la sentenza con rinvio per un nuovo esame dei documenti.

Una proprietaria viene condannata a rimuovere le proprie tubazioni perché installate troppo vicino al confine di un vicino. In appello, la sua difesa, basata sulla natura condominiale delle tubazioni, viene respinta perché considerata una nuova argomentazione. La Corte di Cassazione ribalta la decisione, stabilendo un principio importante sulle distanze tubazioni condominiali. La natura comune di un impianto è un'eccezione che il giudice può e deve valutare d'ufficio, in qualsiasi fase del processo, basandosi sui fatti già acquisiti. Pertanto, l'argomento non era inammissibile e la causa deve essere riesaminata.

Un proprietario, la cui unità immobiliare era stata inizialmente omessa dalle tabelle millesimali, si oppone alla decisione dell'assemblea di includerla con un voto a maggioranza, sostenendo che fosse necessario il consenso unanime. La Corte di Cassazione ha respinto il suo ricorso, stabilendo un principio fondamentale: la semplice omissione di un'unità dalle tabelle non costituisce un accordo formale di esonero dalle spese. Per modificare questa situazione non è richiesta l'unanimità. La Corte ha quindi confermato la legittimità della delibera di modifica tabelle millesimali a maggioranza, obbligando il proprietario a contribuire alle spese comuni. La sentenza chiarisce che solo una 'diversa convenzione' esplicita può giustificare un'esenzione.

La Cassazione affronta un caso di cessazione materia del contendere in condominio. Una società aveva citato in giudizio alcuni proprietari per la formazione delle tabelle millesimali, ma questi negavano di far parte del condominio. Durante la causa, l'assemblea ha approvato le tabelle, rendendo la richiesta iniziale superflua. La Corte ha confermato la chiusura del processo, stabilendo che il giudice può dichiararla anche d'ufficio quando viene meno l'interesse ad agire. I proprietari che contestavano la loro appartenenza al condominio sono stati comunque condannati a pagare le spese legali in base al principio di soccombenza virtuale, poiché il giudice aveva accertato, in via incidentale, la fondatezza del rapporto condominiale.

Un condomino chiedeva di installare due vasche idriche in un locale che riteneva comune, ma un'altra condomina ne rivendicava la proprietà esclusiva. La Corte d'Appello aveva respinto la richiesta, considerandola una 'domanda nuova' e inammissibile. La Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che la richiesta di accertare la natura condominiale del bene non era una domanda nuova, ma la specificazione della pretesa originaria. La presunzione di proprietà comune di alcune parti dell'edificio, come i sottotetti, sposta l'onere della prova su chi ne afferma la proprietà esclusiva. La causa torna in Appello per una nuova valutazione.