Art. 1117 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un proprietario di un appartamento (il Lavoratore) ha eseguito lavori di ristrutturazione, modificando parti di un edificio che un'azienda (l'Azienda) riteneva comuni. Il Lavoratore ha sostenuto di aver acquisito per usucapione l'ingresso, il corridoio e le scale, e ha chiesto il rimborso per spese sul tetto. Il Tribunale gli ha dato ragione, ma la Corte d'Appello ha respinto la sua domanda di usucapione, affermando la mancanza di un titolo idoneo per l'accessione nel possesso. La Cassazione ha confermato questa decisione: per unire i periodi di possesso è necessario un atto che specifichi chiaramente i beni trasferiti, non bastando un generico riferimento a parti comuni. Il ricorso del Lavoratore è stato rigettato, confermando che le aree contese restano comuni.

Una società proprietaria di due fabbricati industriali trasforma gli immobili in cinque appartamenti. Il condominio nega il consenso per collegare le nuove unità agli impianti fognari e idrici tramite scavi nel cortile comune. La società esegue i lavori previa autorizzazione d'urgenza del tribunale e cita il condominio per ottenere il risarcimento dei danni da ritardo nelle vendite e nelle locazioni. Il condominio chiede la rimozione dei nuovi allacciamenti. La Corte di Cassazione conferma che l'allaccio di nuove utenze nel cortile rientra nel legittimo uso delle parti comuni spettante al singolo condomino. Tuttavia, i giudici respingono la domanda risarcitoria della società per totale assenza di prove concrete sul danno economico subito.

Una cooperativa edilizia ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro due proprietari per il pagamento di quote di manutenzione delle parti comuni. Gli acquirenti si sono opposti sostenendo la mancanza di potere della cooperativa. Tutti gli alloggi dello stabile erano stati infatti assegnati, i mutui ipotecari risultavano interamente estinti e gli immobili riscattati. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei proprietari. Con il completamento del riscatto immobile e condominio ordinario subentra alla gestione speciale dell'ente costruttore. La cooperativa perde qualsiasi facoltà di deliberare sulle spese comuni, rendendo nulle le relative decisioni e illegittime le pretese di pagamento. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

Un proprietario di immobili ha chiesto il riconoscimento della comproprietà o di una servitù di passaggio su un'area di distacco tra edifici, contro il Condominio. La Corte d'Appello aveva riconosciuto una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia. Il proprietario ha presentato ricorso in Cassazione, contestando la decisione. La Suprema Corte ha respinto il ricorso, confermando che l'area non era in comproprietà e che le richieste del proprietario non erano fondate, in quanto il 'distacco' serviva funzionalmente il Condominio. Il proprietario ha dovuto pagare ulteriori spese processuali.

Un proprietario di un appartamento al piano superiore e la sua usufruttuaria chiedevano il risarcimento danni per infiltrazioni. I proprietari dell'appartamento sottostante, a loro volta, chiedevano la riparazione dei danni subiti. La Corte d'Appello aveva escluso la responsabilità della nuda proprietaria dell'appartamento superiore per i danni da cose in custodia, attribuendola all'usufruttuaria. La Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario superiore solo per l'omessa pronuncia del giudice d'appello sulla richiesta di condanna del Condominio per danni ai balconi. Ha invece confermato che la Responsabilità da cose in custodia per infiltrazioni spetta all'usufruttuario, non al nudo proprietario, se quest'ultimo non ha il controllo materiale del bene.

Nel 1987, i proprietari di un palazzo a Vicenza frazionarono l'immobile. Un atto di vendita stabilì che un cortile interno era di **proprietà esclusiva nel condominio** di una specifica unità immobiliare, pur essendo gravato da una servitù di passaggio per tutti gli altri condomini. Successivamente, questa unità e il cortile furono rivenduti. Alcuni condomini contestarono la natura esclusiva del cortile, sostenendo fosse comune. La Corte di Cassazione ha confermato che la volontà originaria dei venditori, chiaramente espressa nell'atto del 1987, poteva validamente escludere il cortile dalle parti comuni, riconoscendone la proprietà esclusiva. Il ricorso è stato rigettato, con condanna alle spese per i ricorrenti.

Un condomino ha impugnato la delibera del bilancio consuntivo, contestando l addebito delle spese per i lavori alla rete fognaria e per la somma pattuita in una transazione approvata dall assemblea condominiale con l impresa appaltatrice. Il condomino riteneva l accordo inopponibile a se stesso in quanto dissenziente. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno chiarito che le condotte fognarie principali sono parti comuni e le relative spese gravano su tutti i proprietari. Inoltre, la transazione approvata dall assemblea condominiale a maggioranza vincola indistintamente tutti i condomini, compresi gli assenti e i dissenzienti. L obbligo di contribuire alle spese deriva direttamente dalla legge e dal funzionamento delle delibere condominiali, rendendo legittimo l addebito delle quote approvate.

Un proprietario lamentava che la sopraelevazione dell'attico della vicina gli ostruiva la vista, violando le distanze legali tra edifici. I giudici di merito avevano respinto le sue richieste, ritenendo l'opera conforme al progetto originario e non violasse le distanze. La Cassazione ha confermato l'assenza di violazioni delle distanze legali tra edifici, ma ha accolto parzialmente il ricorso riguardo la liquidazione delle spese legali. Ha stabilito che, per più parti con identica posizione e difese dallo stesso avvocato, il compenso debba essere unico. La causa è stata rinviata per ricalcolare le spese.

Un condomino ha acquistato un immobile derivante da un'originaria permuta di un terreno con un appartamento da costruire. In seguito, il costruttore ha redatto un regolamento che riservava l'uso esclusivo del giardino ad altri condomini, allegandolo agli atti solo dopo la consegna del primo appartamento. I vicini hanno preteso l'uso esclusivo dello spazio verde. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'opponibilità regolamento condominiale non sussiste nei confronti di chi ha acquistato prima della sua stesura. Il regolamento predisposto dal costruttore non vincola i precedenti acquirenti senza una loro espressa adesione scritta e successiva. La Suprema Corte ha accolto il ricorso del proprietario, cassando la sentenza d'appello e rinviando la decisione ai giudici di merito.

Una condomina ha chiesto di accertare la natura condominiale di un cortile, usato in modo esclusivo da un'attività commerciale. Il Tribunale ha riconosciuto l'usucapione uso esclusivo a favore dell'attività. La Corte d'Appello ha ribaltato la decisione, negando l'usucapione a causa della non cedibilità del diritto d'uso e dell'impossibilità di applicare l'accessione nel possesso. La Cassazione, invece, ha accolto il ricorso dell'attività commerciale. Ha stabilito che il divieto di cessione del diritto reale d'uso non impedisce l'accessione nel possesso per l'usucapione uso esclusivo, purché esista un "titolo astrattamente idoneo" che giustifichi il trasferimento del possesso. La sentenza rinvia la causa per un nuovo esame.

Un Condominio ha contestato una delibera che escludeva i proprietari di locali commerciali dal rimborso per l'installazione di un'antenna sul tetto. I proprietari sostenevano la Condominialità lastrico solare, rivendicando il diritto ai proventi. La Corte di Cassazione ha stabilito che il lastrico solare è parte comune per tutti i condomini, inclusi i proprietari di negozi, se non esiste un 'titolo contrario' (atto di acquisto originario) che ne escluda chiaramente la comunione. Un semplice regolamento condominiale non basta a superare questa presunzione. Il ricorso del Condominio è stato rigettato.

Alcuni proprietari di villette periferiche hanno dichiarato il recesso da un consorzio di urbanizzazione, rifiutando di pagare i contributi per la manutenzione di strade, verde e impianti. I ricorrenti sostenevano la totale indipendenza dei propri immobili e il mancato utilizzo delle infrastrutture interne al comprensorio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando l'illegittimità del recesso unilaterale. I giudici hanno chiarito che, in mancanza di diversa previsione statutaria, ai consorzi di gestione residenziale si applicano le norme del condominio. Di conseguenza, il singolo consorziato non può sottrarsi alle spese di manutenzione e conservazione dei beni comuni rinunciando alla propria quota associativa, finché conserva la proprietà dell'immobile situato nel perimetro consortile.

Alcuni comproprietari di un edificio hanno trasformato un androne comune con impianti e soppalchi, rivendicandone la proprietà esclusiva. Gli altri condomini hanno chiesto la demolizione delle opere e l'accertamento della natura comune dell'area. La Corte di Cassazione ha confermato che l'androne appartiene a tutti i proprietari. La presunzione di condominialità scatta infatti dal momento in cui l'immobile viene frazionato con la prima vendita o assegnazione. I proprietari occupanti non hanno fornito un valido titolo contrario e hanno presentato un ricorso privo dei requisiti di autosufficienza. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, imponendo il ripristino dei luoghi e il pagamento delle spese legali.

Un proprietario acquista un appartamento in un condominio e rivendica la comproprietà del cortile circostante. Tuttavia, l'originario unico costruttore, nel primissimo atto di vendita del 1966 che ha dato origine al condominio, si era espressamente riservato la proprietà esclusiva dell'area esterna. Gli eredi del costruttore hanno poi venduto tale cortile a un terzo. Il proprietario dell'appartamento agisce in giudizio sostenendo la natura condominiale o pertinenziale dell'area. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso: la riserva di proprietà della corte condominiale effettuata nel primo rogito impedisce la nascita della comunione sul bene. I successivi acquirenti non possono acquistare diritti che il loro venditore non possedeva più. La decisione conferma che l'area resta di proprietà esclusiva del terzo acquirente, condannando il soccombente al pagamento delle spese legali.

Un condomino ha impugnato la delibera dell'assemblea relativa alla ripartizione spese condominiali per i lavori di restauro della facciata e del tetto. Il proprietario contestava l'addebito dei costi di progettazione e manutenzione, ritenendo che la presenza di scale autonome imponesse calcoli separati. Dopo le decisioni dei primi gradi di giudizio, la causa è arrivata in Cassazione. Prima della decisione dei giudici, il condomino e il condominio hanno raggiunto un accordo stragiudiziale per risolvere la lite. Di conseguenza, il condomino ha rinunciato al ricorso con l'adesione della controparte. La Corte di Cassazione ha preso atto della transazione e ha dichiarato l'estinzione del processo, disponendo la compensazione delle spese legali.

Un condomino demolisce un vecchio manufatto situato sulla propria terrazza e ne edifica uno nuovo più alto e volumetrico, posizionandolo a soli 1,5 metri dal balcone sovrastante. Il proprietario dell'appartamento superiore chiede la demolizione della nuova struttura per violazione delle distanze legali veduta condominio. Il costruttore si difende sostenendo che il vicino non possiede un titolo formale che certifichi il diritto di veduta. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del costruttore. I giudici chiariscono che i balconi e le finestre realizzati dall'originario costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti ottengono il diritto di veduta automaticamente per destinazione del padre di famiglia. Di conseguenza, ogni nuova costruzione successiva deve rispettare la distanza minima di tre metri prevista dalla legge.

Una società condomina impugna la vendita di un locale interrato eseguita da un altro condomino in favore di un terzo, sostenendo che l'immobile appartenesse al condominio. La Corte d'Appello respinge la domanda affermando che la proprietà non può essere modificata dalle regole condominiali. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso della società. I giudici chiariscono che un regolamento condominiale contrattuale, approvato all'unanimità con atto pubblico notarile e trascritto nei registri immobiliari, possiede valore di contratto. Di conseguenza, esso può legittimamente modificare l'assetto proprietario dei beni ed eventualmente destinare spazi privati a uso comune. La sentenza impugnata viene quindi annullata e la causa viene rinviata alla Corte d'Appello per riesaminare l'atto contrattuale.

Un condomino ha impugnato la delibera assembleare che approvava il bilancio consuntivo, contestando l'addebito di costi per il ripristino del frontalino del balcone di un altro proprietario. Il ricorrente sosteneva che il balcone fosse una proprietà esclusiva e che il danno derivasse dalla mancata manutenzione del singolo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno stabilito che le spese frontalino balcone gravano su tutti i condomini quando l'elemento svolge una funzione estetica e decorativa per l'intera facciata. Inoltre, l'assemblea condominiale non possiede il potere di addebitare costi di ripristino a un singolo condomino senza un accertamento giudiziale della sua responsabilità. Infine, la mancanza dell'indicazione analitica degli assenti nel verbale non rende nulla la deliberazione, purché sia possibile calcolare la maggioranza esaminando i dati complessivi presenti.

L'Erede di un condomino ha impugnato la decisione assembleare relativa allo scioglimento del condominio in due realtà distinte. L'Erede sosteneva che la presenza di elementi di interferenza, come una canna fumaria e un terrazzo comune, impedisse la divisione senza l'unanimità. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno confermato la piena autonomia strutturale dei due fabbricati, edificati in epoche diverse e privi di impianti o ingressi comuni. La Suprema Corte ha precisato che la presenza di servitù preesistenti, nate per destinazione del padre di famiglia quando l'immobile apparteneva a un unico proprietario, non blocca la separazione. L'assemblea può quindi deliberare a maggioranza lo scioglimento del condominio. L'Erede è stata condannata al pagamento delle spese legali.

Una società proprietaria di un immobile al piano terra intendeva trasformare i propri locali in un ristorante. Per realizzare l'opera necessitava di eseguire scavi nel sottosuolo condominiale al fine di collocare una fossa settica e una vasca grassi. L'assemblea condominiale ha bloccato i lavori per tutelare la stabilità dell'immobile e preservare l'uso comune dello spazio. La società ha impugnato la delibera chiedendone l'annullamento, ma i giudici di merito hanno confermato la legittimità del divieto. La Corte di Cassazione ha rigettato definitivamente il ricorso della società. I giudici hanno chiarito che gli scavi nel sottosuolo condominiale eseguiti da un singolo proprietario sono vietati se mettono a rischio la sicurezza statica del fabbricato o se impediscono agli altri condomini di fare un pari uso della parte comune.