Art. 1117 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione ha confermato l'obbligo di demolizione di una sopraelevazione realizzata sul lastrico di copertura di un locale commerciale. La Società Confinante aveva lamentato la violazione delle distanze legali e del regolamento condominiale contrattuale. La Suprema Corte ha ribadito che le clausole limitative del regolamento condominiale contrattuale sono vincolanti per l'acquirente che ne abbia dichiarato la conoscenza e l'accettazione nel rogito, anche senza trascrizione. Inoltre, la nuova opera, posta a soli tre centimetri dal balcone sovrastante, violava la distanza minima di tre metri prescritta per tutelare il diritto di veduta in appiombo.

Alcuni proprietari di un complesso immobiliare hanno chiesto a una società il pagamento dell'indennità di sopraelevazione per aver costruito una nuova struttura sopra la copertura di un garage interrato. La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta dei proprietari. I giudici hanno chiarito che l'indennità di sopraelevazione spetta solo se la nuova costruzione sorge sopra un vero e proprio edificio, ossia un manufatto sviluppato in verticale fuori terra. Un garage interrato non rientra in questa definizione. Inoltre, questa regola speciale non si applica al supercondominio, dove i diversi fabbricati sono distribuiti in senso orizzontale. La società ha quindi vinto la causa e i proprietari sono stati condannati a pagare le spese legali.

Una lite tra vicini giunge in Cassazione per stabilire la proprietà di un cortile e il rispetto delle distanze di un porticato. Il Primo Proprietario rivendicava la proprietà esclusiva del cortile basandosi sulle misure catastali, mentre il Secondo Proprietario ne sosteneva la natura comune. La Suprema Corte ha confermato la presunzione di condominialità del cortile, poiché l'atto d'acquisto originario lo definiva comune senza assegnarlo a nessuno in via esclusiva. Inoltre, la Corte ha accolto il ricorso del Secondo Proprietario sul porticato: non si possono violare le distanze legali equiparando una strada privata interpoderale a una via pubblica senza prove di un reale transito della collettività. La sentenza è stata cassata con rinvio per ridiscutere la demolizione o l'arretramento del portico.

Una proprietaria ha citato in giudizio il vicino lamentando l'uso improprio di un sottopasso e di una corte comune, oltre a infiltrazioni d'acqua causate da un tubo di scarico piovano difettoso. Il vicino ha chiesto l'usucapione della corte. La Corte d'Appello ha ordinato lo spostamento dello scarico e l'arretramento dei comignoli della proprietaria, ma ha omesso di decidere sulla richiesta di risarcimento danni da infiltrazioni. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della proprietaria su questo punto specifico, confermando che il giudice d'appello avrebbe dovuto pronunciarsi sulla domanda risarcitoria. La sentenza è stata cassata con rinvio per la decisione sui danni.

Un condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro un condomino per il mancato pagamento delle quote condominiali del 2012. Il condomino si è opposto, chiedendo la compensazione con un credito per lavori di ristrutturazione deliberato nella stessa assemblea. La Corte di Cassazione ha chiarito che in questo caso opera la compensazione impropria, poiché i debiti e i crediti derivano dallo stesso rapporto di gestione condominiale. Poiché il credito del condomino era già stato conteggiato e compensato nel bilancio consuntivo del 2011 (non impugnato dal condomino), egli non poteva utilizzarlo nuovamente per evitare il pagamento delle quote del 2012. La Suprema Corte ha quindi accolto il ricorso del condominio, confermando l'obbligo di pagamento del condomino e rigettando definitivamente la sua opposizione.

Un condomino ha avviato un'azione legale contro i vicini per definire la proprietà di un'intercapedine e stabilire l'esatto confine tra i rispettivi fondi. Il Tribunale ha respinto la domanda, ma la Corte d'appello ha parzialmente riconosciuto l'acquisto per usucapione di una porzione della striscia di terreno. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso del condomino. I giudici hanno chiarito che, nell'ambito di un'azione di regolamento di confini, i titoli d'acquisto hanno un valore preminente rispetto alle mappe catastali, le quali intervengono solo come mezzo di prova sussidiaria in caso di incertezza o insufficienza dei titoli. Di conseguenza, il ricorrente perde la causa e deve pagare le spese processuali.

La Corte di Cassazione ha confermato che il cavedio condominiale, in mancanza di un titolo di proprietà esclusiva, è un bene comune. Nel caso specifico, un comproprietario chiedeva la rimozione di un tubo di scarico e di alcuni stendibiancheria installati da un'altra comproprietaria. La Suprema Corte ha stabilito che tali installazioni rientrano nell'uso della cosa comune ai sensi dell'articolo 1102 del Codice Civile, poiché garantiscono l'abitabilità dell'appartamento senza alterare la funzione del cavedio. Al contrario, la Cassazione ha confermato l'ordine di rimozione di un box installato nel medesimo spazio, in quanto tale struttura sottrae aria e luce, alterando la destinazione del bene comune. Il ricorso del comproprietario è stato rigettato con condanna alle spese.

Una condomina impugna le delibere assembleari che le addebitano il 50% delle spese di rifacimento del tetto della sua palazzina, facente parte di un complesso più ampio. La ricorrente sostiene che le spese vadano ripartite tra tutti i condomini del complesso in base ai millesimi generali, citando una prassi passata. La Cassazione respinge il ricorso, confermando l'esistenza di un condominio parziale. Trattandosi di un tetto che copre solo una specifica palazzina, le spese spettano esclusivamente ai proprietari di quel fabbricato (Art. 1123, comma 3, c.c.). La Corte chiarisce che la deroga ai criteri di riparto richiede un accordo scritto all'unanimità e non può nascere da semplici comportamenti concludenti. Inoltre, l'impugnazione è tardiva poiché i vizi contestati comportano l'annullabilità e non la nullità della delibera, richiedendo il rispetto del termine di trenta giorni.

Una società immobiliare ha richiesto di accertare la comproprietà di una terrazza a livello che copriva il proprio condominio. I proprietari dell'appartamento adiacente, situato in un condominio confinante, sostenevano invece di esserne i proprietari esclusivi, considerandola una pertinenza del loro alloggio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei vicini, confermando che la terrazza a livello in condominio appartiene ai proprietari degli appartamenti sottostanti che essa copre. La presunzione di proprietà comune prevista dalla legge non può essere superata dalla semplice vicinanza o dall'accesso esclusivo, ma richiede un atto scritto chiaro che ne attribuisca la proprietà esclusiva. Di conseguenza, i vicini sono stati condannati a rilasciare la terrazza.

I Condomini di un edificio hanno citato in giudizio I Proprietari dell'Ultimo Piano per accertare la natura comune del sottotetto, abusivamente occupato da questi ultimi. La Corte d'Appello ha dichiarato il locale di proprietà comune, ordinandone il rilascio. I Proprietari dell'Ultimo Piano hanno proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che lo spazio fosse una pertinenza esclusiva dei loro appartamenti e contestando la valutazione tecnica del giudice. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. I giudici hanno chiarito che la proprietà del sottotetto spetta al condominio se il locale è strutturalmente idoneo all'uso comune, mentre è privato solo se funge esclusivamente da camera d'aria isolante per l'alloggio sottostante. Vince il Condominio, che mantiene l'uso comune del locale.

Un condomino ha citato in giudizio gli altri proprietari e una società per far dichiarare che il vano sovrastante l'ultimo piano dell'edificio fosse una sua pertinenza esclusiva e non rientrasse tra le parti comuni condominiali. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno respinto la domanda, accertando la natura condominiale del vano sulla base della planimetria e del regolamento. Il condomino ha proposto ricorso in Cassazione, contestando la ricostruzione dei fatti operata dai giudici di merito. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che non è possibile richiedere un nuovo esame dei fatti in sede di legittimità. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese processuali.

Il Condominio ha chiesto la demolizione di un ampliamento edilizio realizzato da due condòmini nel proprio giardino privato in aderenza al muro perimetrale dell'edificio. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda di demolizione, disponendo solo la revisione delle tabelle millesimali. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Condominio, confermando la decisione. La Suprema Corte ha chiarito che l'edificazione in aderenza, eseguita su un'area pertinenziale interna al condominio, non costituisce una servitù abusiva ma rientra nel legittimo uso del muro comune ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile. L'opera non altera la destinazione della parete condominiale né limita i diritti degli altri proprietari, giustificando unicamente il ricalcolo delle quote millesimali per via dell'aumento di superficie dell'appartamento.

Il Primo Proprietario di un immobile adiacente a quello del Secondo Proprietario ha chiesto il riconoscimento della comproprietà di scale e ballatoi d'accesso. La Corte d'Appello aveva negato la natura comune dei beni applicando il codice civile del 1865, vigente all'epoca della divisione originaria del 1903. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del Primo Proprietario, stabilendo che si applica la legge attuale. Di conseguenza, opera la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. anche per edifici autonomi ma adiacenti (supercondominio), se i beni sono destinati all'uso comune. La presunzione può essere superata solo da un titolo d'acquisto chiaro ed esplicito in senso contrario. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Un proprietario rivendica la proprietà esclusiva di un sottotetto e l'uso esclusivo delle scale d'accesso. Il vicino si oppone chiedendo l'usucapione e una servitù di passaggio. La Corte d'Appello attribuisce la proprietà al vicino e dispone la servitù. La Cassazione annulla la decisione. Il giudice di secondo grado ha violato le regole processuali accogliendo una domanda subordinata dopo aver già accolto quella principale. Inoltre, ha errato nel valutare la proprietà del sottotetto: un locale alto fino a 4 metri e utilizzabile come soffitta non può essere considerato una semplice intercapedine isolante, ma ha una potenziale autonomia funzionale. La Cassazione stabilisce che la proprietà del sottotetto spetta al condominio o va determinata dai titoli d'acquisto, rinviando la causa per un nuovo giudizio.

I proprietari di un cortile hanno chiesto la rimozione dei contatori e delle cabine di gas e luce installati sul loro muro di cinta dai vicini. La Corte d'Appello ha ordinato la rimozione dei contatori, ritenendo il muro di proprietà esclusiva. I vicini hanno fatto ricorso in Cassazione, sostenendo che i contatori appartengono alle società di fornitura dei servizi e non a loro. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, stabilendo che la domanda di rimozione dei contatori deve essere proposta direttamente contro l'ente erogatore del servizio, effettivo proprietario degli impianti. Mancando la citazione in giudizio di queste società, il processo è nullo. La sentenza è stata cassata con rinvio al Tribunale per integrare il contraddittorio.

Un cittadino si oppone a un decreto ingiuntivo per spese condominiali emesso da un condominio adiacente. Egli sostiene di non possedere alcuna proprietà in quell'edificio, ma di utilizzarne solo l'androne e le scale per accedere alla propria abitazione situata in un altro civico. Il Tribunale rigetta l'opposizione ritenendo valida la delibera di riparto. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del cittadino, stabilendo che il semplice uso di una parte dell'edificio non attribuisce automaticamente la qualifica di condomino, potendo derivare da un diritto di servitù. I giudici di merito avrebbero dovuto accertare la reale comproprietà delle parti comuni prima di pretendere il pagamento delle spese. La sentenza viene cassata con rinvio.

Una condomina, dopo aver acquistato un immobile all'asta, ha chiesto il riconoscimento della comproprietà di una rampa di accesso e di un locale seminterrato contenente box e cantine. I vicini si sono opposti, bloccando il passaggio. La Corte d'Appello ha riconosciuto la comproprietà della rampa, ma ha escluso quella del seminterrato perché considerato abusivo. La Cassazione ha ribaltato questa decisione, stabilendo che l'eventuale irregolarità edilizia non cancella la presunzione di condominialità di un bene. La Suprema Corte ha chiarito che, per stabilire se un locale è comune, conta solo l'atto costitutivo del condominio e la sua funzione di servizio all'edificio, non la regolarità urbanistica. La causa torna quindi in appello per una nuova valutazione.

I comproprietari di un terrazzo esclusivo in un condominio hanno contestato il diritto di transito dei vicini e una delibera assembleare che autorizzava il passaggio di cavi per un citofono privato sulla loro proprietà. La Cassazione ha chiarito che la servitù di passaggio a favore del condominio spetta a tutti i singoli condomini come proprietari dei fondi dominanti. Tuttavia, la Corte ha accolto il ricorso dei proprietari sulla questione del citofono: l'assemblea condominiale non può autorizzare l'installazione di una canalina per cavi (servitù di cavidotto) su un terrazzo di proprietà esclusiva senza il consenso del proprietario. La delibera è quindi nulla e la causa viene rinviata alla Corte d'Appello.

Alcuni condomini hanno citato in giudizio il proprietario del piano terra, il quale aveva sbarrato con una saracinesca elettrica un secondo ingresso dell'edificio, utilizzandolo in via esclusiva. I giudici di merito avevano dato ragione al proprietario del piano terra, ritenendo che l'esistenza di un altro ingresso principale escludesse la natura comune del passaggio contestato. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso dei condomini, stabilendo che la condominialità dell'ingresso non viene meno solo perché esiste un percorso alternativo. Per determinare se un bene sia comune, occorre verificare lo stato dei luoghi al momento della nascita del condominio, ossia alla prima vendita. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Alcuni condomini hanno avviato una causa per usucapione di tre garage contro una società costruttrice fallita e il condominio. Il consulente tecnico ha rilevato che il terreno sottostante era in comproprietà con altri acquirenti storici. Il giudice ha quindi ordinato l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari. Gli attori non hanno però citato una vecchia proprietaria che si era riservata la quota del terreno, confidando solo nell'elenco parziale del perito. Il Tribunale ha dichiarato l'estinzione del processo per mancata integrazione del contraddittorio nei termini. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la mancata consultazione dei registri immobiliari esclude l'errore scusabile e impedisce la rimessione in termini.