Art. 1117 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un proprietario ha avviato una causa per far dichiarare la sua estraneità al condominio e la nullità del regolamento. La Corte di Cassazione ha annullato tutte le sentenze precedenti per un vizio di procedura. Ha stabilito che l'impugnazione del regolamento condominiale contrattuale deve essere notificata a tutti i singoli proprietari e non solo all'amministratore. Questa condizione, definita 'litisconsorzio necessario', è indispensabile per la validità del processo. La causa dovrà quindi ricominciare da capo davanti al giudice di primo grado, coinvolgendo correttamente tutti i condomini.

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione di un giudizio relativo a una richiesta di risarcimento per danni da infiltrazioni terrazzo. I proprietari di un immobile avevano citato in giudizio il Condominio e un'altra condomina per ottenere il pagamento dei danni e la copertura dei costi di rifacimento. Dopo aver perso in appello, i proprietari avevano presentato ricorso in Cassazione. Tuttavia, prima dell'udienza finale, hanno deciso di ritirare il ricorso. Le altre parti hanno accettato questa rinuncia. Di conseguenza, il processo si è chiuso senza una decisione nel merito e la sentenza d'appello, sfavorevole ai proprietari, è diventata definitiva.

La Corte di Cassazione interviene sulla corretta ripartizione spese condominiali. Un condomino si era opposto all'inclusione di aree di sua proprietà esclusiva, ma di uso comune, nelle tabelle millesimali generali. La Corte d'Appello aveva dato ragione al Condominio, basandosi sul criterio dell'uso di fatto. La Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando un principio fondamentale: il titolo di proprietà prevale sempre sull'uso. Un bene, se risulta privato da un atto formale, non può essere trattato come parte comune ai fini delle spese, anche se utilizzato da tutti. I criteri di ripartizione delle spese si applicano solo ai beni effettivamente condominiali, non alla proprietà privata.

La Corte di Cassazione affronta il tema della nascita del condominio. Un proprietario al piano terra e i proprietari del piano superiore litigavano sulla proprietà di sottotetti e lastrici solari. I proprietari dell'ultimo piano li ritenevano di loro esclusiva pertinenza. La Corte ha stabilito un principio fondamentale: un condominio nasce automaticamente nel momento in cui un edificio, prima di un unico proprietario, viene frazionato in più unità immobiliari intestate a soggetti diversi. Non serve un atto formale. Di conseguenza, i sottotetti e i lastrici solari si presumono beni comuni, salvo che un atto di acquisto non lo escluda espressamente. I proprietari del piano superiore hanno quindi perso la causa.

Una condomina scava il terrapieno sotto la sua cucina per creare un nuovo vano, annettendolo alla sua proprietà esclusiva. Un altro condomino si oppone, sostenendo che il suolo è parte comune. La Corte di Cassazione dà ragione a quest'ultimo, riaffermando il principio della presunzione di comunione del suolo su cui sorge l'edificio, come stabilito dall'art. 1117 del codice civile. L'appropriazione è illegittima perché sottrae definitivamente la parte comune all'uso, anche solo potenziale, degli altri condomini. La condomina viene quindi condannata a ripristinare lo stato dei luoghi a proprie spese.

Un Proprietario realizza una terrazza al posto di una tettoia, ma il Condominio lo cita in giudizio. Il Condominio sostiene che i lavori violano un divieto di costruire contenuto nel primo atto di vendita dell'immobile del 1955. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sull'opponibilità servitù non trascritta. Un limite alla proprietà, per essere valido nei confronti dei successivi acquirenti, deve essere una vera e propria servitù trascritta nei registri immobiliari. Se la servitù non è trascritta, non basta una generica clausola nel nuovo contratto di acquisto per renderla vincolante. La Corte ha quindi annullato la precedente condanna, dando ragione al Proprietario e rinviando la causa per un nuovo esame.

Un condomino realizza una nuova porta in un muro comune per accedere a una sua unità immobiliare. Il Condominio si oppone, ritenendo l'opera un'alterazione illegittima. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'apertura di una porta nel muro condominiale non è un'innovazione vietata, ma un uso più intenso della cosa comune, consentito dall'art. 1102 c.c. Questa facoltà è legittima a patto che non si comprometta la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio e non si limiti il diritto degli altri condomini. La Corte ha quindi dato ragione al singolo proprietario, respingendo il ricorso del Condominio.

Un condomino vince una lunga causa contro il proprio condominio, ma il giudice liquida le spese legali a suo favore in misura inferiore ai minimi di legge. Il condomino ricorre in Cassazione, che gli dà ragione. La Suprema Corte stabilisce un principio fondamentale sulla liquidazione spese legali: i parametri forensi sono vincolanti e il giudice non può scendere sotto le soglie minime, neanche in cause ritenute semplici. Di conseguenza, la sentenza viene annullata su questo punto e il condominio viene condannato a pagare l'importo corretto e più alto delle spese.

Una coppia di proprietari citava in giudizio il condominio per far dichiarare un vialetto pedonale di loro proprietà esclusiva. Il condominio sosteneva invece la sua natura condominiale. La Corte di Cassazione ha dato ragione al condominio, stabilendo un principio fondamentale: per escludere la natura condominiale di un'area, il costruttore originario deve riservarsene esplicitamente la proprietà nel primo atto di vendita che dà vita al condominio. In assenza di tale riserva (chiamata 'titolo contrario'), l'area si presume comune per legge. L'appello dei proprietari è stato quindi respinto perché il loro atto di acquisto successivo non poteva prevalere sulla mancata riserva originaria.

La Cassazione affronta un caso di presunta sottrazione di parti comuni. I proprietari di un albergo, confinante con un condominio, avevano modificato e annesso alla loro attività alcune aree condominiali, come l'ex alloggio del portiere e una porzione di terrazzo. Sostenevano che successivi atti e un nuovo regolamento avessero legittimato questa trasformazione. La Corte ha stabilito un principio chiaro: la sottrazione di parti comuni dall'uso collettivo è un atto di trasferimento immobiliare. Pertanto, richiede un contratto scritto e il consenso unanime di tutti i condomini. Un regolamento di condominio, se non ha natura contrattuale e non è approvato da tutti, non è sufficiente. Di conseguenza, le aree sono state dichiarate ancora di proprietà del condominio.

Un'impresa costruttrice, dopo aver venduto degli appartamenti, rivendicava la proprietà esclusiva di un cortile, basandosi su una clausola del primo atto di vendita. Gli acquirenti si opponevano, sostenendo la natura condominiale dell'area. La Corte di Cassazione ha dato ragione agli acquirenti, stabilendo il principio della natura condominiale del cortile. La clausola usata dal costruttore è stata giudicata non abbastanza chiara ed esplicita da costituire una valida riserva di proprietà. Di conseguenza, la presunzione legale di bene comune non è stata superata e il cortile è stato dichiarato di proprietà di tutti i condomini.

Un'azienda, proprietaria di alcuni piani di un edificio, nega al proprietario del secondo piano l'uso di scale e ascensore, sostenendo che non siano parti comuni. La Corte di Cassazione interviene per chiarire il principio della presunzione di condominialità. La Corte stabilisce che scale e ascensori sono comuni per legge, a meno che il primo atto di vendita che ha creato il condominio non preveda espressamente un'esclusione. In assenza di tale clausola specifica nell'atto originario, la presunzione di proprietà comune non può essere superata da accordi successivi o dalla volontà implicita delle parti. Di conseguenza, il proprietario del secondo piano vince la causa e vede riconosciuto il suo diritto di usare le parti comuni.

La Corte di Cassazione affronta il tema dell'usucapione servitù dopo divisione. Dei comproprietari dividono un immobile. Successivamente, uno di loro sostiene di aver usucapito una servitù di passaggio sulla proprietà dell'altro, pretendendo di sommare il periodo di utilizzo precedente alla divisione. La Corte stabilisce un principio fondamentale: il tempo utile per l'usucapione di una servitù tra le nuove proprietà esclusive inizia a decorrere solo dal momento della divisione. Prima di tale atto, essendo tutti comproprietari, non poteva esistere una servitù per il principio 'nemini res sua servit'. La Corte chiarisce anche che, in caso di frazionamento di un edificio, il tetto si presume bene comune tra i nuovi proprietari, salvo patto contrario esplicito.

Una proprietaria chiede di modificare il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione di un viale comune, pretendendo l'applicazione delle tabelle millesimali. Gli altri proprietari si oppongono, forti di un accordo inserito nei rogiti di acquisto che prevede una divisione in parti uguali. La Cassazione dà ragione a questi ultimi, stabilendo che la convenzione specifica prevale sulla legge. Questo principio sulla ripartizione spese condominiali in deroga rende l'accordo vincolante e non modificabile unilateralmente. La richiesta della proprietaria viene quindi respinta perché l'accordo accettato al momento dell'acquisto è valido e non consente la revisione delle tabelle secondo i criteri legali.

Un commerciante agisce in giudizio contro la proprietaria dell'appartamento soprastante per ottenere la reintegrazione nel possesso di una scala e di un ballatoio comuni. La vicina aveva installato un cancello senza consegnargli le chiavi. La Corte di Cassazione ha confermato il diritto del commerciante, stabilendo un principio importante: specificare in appello che il possesso deriva da un diritto condominiale non costituisce una modifica inammissibile della domanda. Si tratta di una semplice precisazione, non di una nuova richiesta. La Corte ha quindi respinto il ricorso della vicina, confermando la necessità di consentire l'accesso alle parti comuni.

Una condomina si appropria del sottotetto, annettendolo al proprio appartamento. Gli altri condomini la citano in giudizio, sostenendo che lo spazio sia una parte comune dell'edificio. La Corte di Cassazione ha dato loro ragione, confermando la natura condominiale e la proprietà del sottotetto. I giudici hanno stabilito che la condomina non ha mai avuto un titolo di proprietà esclusivo su quel locale, né ha potuto dimostrare di averlo acquisito per usucapione. Di conseguenza, la condomina ha perso la causa e deve ripristinare lo stato originale dei luoghi.

Alcuni proprietari hanno contestato una delibera che approvava regolamento e tabelle di un supercondominio, sostenendo che il loro edificio non ne facesse parte. La Corte di Cassazione ha dato loro ragione, stabilendo un principio fondamentale sulla costituzione del supercondominio: la semplice vicinanza tra edifici o la loro origine da un unico piano di lottizzazione non è sufficiente. Per creare un supercondominio, è necessario dimostrare l'esistenza di beni o servizi oggettivamente e funzionalmente legati a più edifici (come viali o impianti centralizzati) oppure un esplicito accordo contrattuale tra tutti i proprietari. La Corte ha annullato la precedente decisione, che si era basata solo sulla conformazione del complesso immobiliare, e ha rinviato il caso per una nuova valutazione basata su questi criteri più rigorosi.

Un condominio ha citato in giudizio un condomino per l'occupazione esclusiva del lastrico solare. Gli eredi del condomino hanno contestato in Cassazione la legittimazione ad agire dell'amministratore condominiale, sostenendo che la delibera assembleare per 'liberare' l'area non fosse sufficiente per un'azione di rivendicazione della proprietà. La Suprema Corte ha respinto il ricorso, stabilendo che la volontà dell'assemblea, anche se espressa con termini generici, era stata correttamente interpretata dai giudici di merito come un valido mandato per agire a tutela della proprietà comune. Il condominio vince, ottenendo la restituzione del bene.

Una coppia di condomini chiede il risarcimento al Condominio per i danni causati dalla caduta di calcinacci dal balcone del piano superiore. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, stabilendo un principio fondamentale: spetta a chi subisce il danno dimostrare la natura condominiale del frontalino del balcone. Se gli elementi staccati hanno una funzione puramente estetica per l'intero edificio, sono condominiali; altrimenti, sono di proprietà privata del titolare del balcone. In assenza di prove sufficienti sulla loro funzione decorativa comune, la responsabilità non può essere attribuita al Condominio. La domanda di risarcimento è stata quindi definitivamente respinta.

La Corte di Cassazione affronta un caso tragico di decesso causato dal crollo di un muro. La questione centrale era definire la proprietà e, di conseguenza, la responsabilità del manufatto. Il muro sosteneva un giardino di proprietà esclusiva, ma era adiacente a un edificio condominiale. La Corte ha stabilito che la responsabilità crollo muro di sostegno ricade interamente sul proprietario del fondo superiore (il giardino). Ha chiarito che un muro con funzione di contenimento di una proprietà privata non rientra tra le parti comuni del condominio, anche se fisicamente collegato ad esso. La responsabilità del proprietario è stata quindi confermata sulla base dell'art. 2053 c.c. per rovina di edificio.