Art. 2697 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Una Promittente Venditrice e una Promissaria Acquirente stipulano un contratto preliminare per la vendita di appartamenti. La Promissaria Acquirente nomina una Terza Parte. Questa Terza Parte agisce per ottenere l'esecuzione specifica del contratto. La Promittente Venditrice e le Curatele Fallimentari delle società coinvolte si oppongono, contestando la validità della nomina e la richiesta di detrarre costi per migliorie e vincoli. La Cassazione ha confermato che la Terza Parte, una volta nominata e accettata, subentra pienamente nel contratto preliminare, assumendo tutti i diritti e gli obblighi. Ha rigettato il ricorso della Terza Parte, confermando la sua obbligazione al pagamento del prezzo e delle migliorie, e non ha riconosciuto la detrazione per vincoli ipotecari. La ricorrente deve pagare le spese legali.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di Usucapione immobile riguardante un ripostiglio. La Ricorrente aveva acquistato formalmente il locale, ma la Controricorrente ne rivendicava la proprietà per usucapione, avendo dimostrato un possesso prolungato e 'da proprietaria', includendo ristrutturazioni e pagamento delle utenze. La Corte d'Appello aveva riconosciuto l'usucapione. La Cassazione ha rigettato il ricorso della Ricorrente, confermando la decisione di merito. Ha ribadito che non è suo compito riesaminare le prove, ma solo verificare la corretta applicazione della legge e la logicità della motivazione del giudice di merito. La sentenza sottolinea l'importanza di un possesso effettivo e non tollerato per l'acquisto per usucapione.

Un'impresa edile ha citato in giudizio i proprietari di un immobile per ottenere il pagamento del saldo dei lavori di ristrutturazione. I proprietari hanno eccepito di non essere i committenti, indicando una società terza quale effettiva contraente. Intervenuta in causa, la committente ha dimostrato di aver versato somme in eccedenza e ha denunciato difetti costruttivi. I giudici di merito hanno condannato l'impresa a restituire il denaro pagato in più e a risarcire i danni per i difetti riscontrati. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, sancendo la piena responsabilità dell'appaltatore per vizi. L'impresa risponde dei difetti anche insieme al direttore dei lavori se non contesta per iscritto gli errori progettuali.

Una società appaltatrice chiedeva il pagamento per servizi di gestione di una residenza sanitaria, ma la committente contestava le ore lavorate. Il Tribunale rigettò la richiesta dell'appaltatrice. La Corte d'Appello, invece, accolse parzialmente la domanda, interpretando un prospetto della committente come parziale riconoscimento del debito, invertendo così l'onere della prova nell'appalto. La Cassazione ha cassato questa decisione. Ha stabilito che un documento che evidenzia incongruenze non può essere considerato una non contestazione del credito, né può alterare l'onere della prova. La sentenza d'Appello è stata annullata e la causa rinviata per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un proprietario che contestava la delimitazione del confine con il vicino. Il proprietario aveva realizzato una recinzione che il vicino riteneva invasiva, chiedendo un'azione di regolamento di confini. I giudici di merito avevano stabilito il confine basandosi sui dati catastali e una consulenza tecnica, respingendo la richiesta di usucapione del terreno conteso avanzata dal ricorrente. La Cassazione ha confermato che, in assenza di prove certe da altri mezzi, i dati catastali hanno valore sussidiario per il regolamento di confini, ribadendo l'inammissibilità di rimettere in discussione le valutazioni di merito.

L'Azienda Fornitrice ha chiesto il pagamento per servizi legati allo sfruttamento di biogas, ottenendo un decreto ingiuntivo. L'Azienda Concessionaria si è opposta, contestando l'esistenza della concessione e l'esecuzione dei servizi. Dopo un primo grado favorevole all'Azienda Concessionaria, la Corte d'Appello ha ribaltato la decisione, ritenendo provata la concessione e i servizi anche senza un contratto scritto formale tra le parti, considerandola un "fatto storico". La Corte di Cassazione ha confermato questa visione, stabilendo che la **prova del contratto scritto** *ad substantiam* è necessaria solo per il contratto stesso tra le parti in causa, non per un fatto esterno che ne costituisce un presupposto. L'Azienda Concessionaria ha perso e dovrà pagare le spese legali.

Un Erede Legittimo ha contestato la validità di un testamento olografo che nominava L'Erede Designato, sostenendo fosse falso. La Corte d'Appello aveva accolto la domanda, basandosi su una consulenza grafica e svalutando le testimonianze. La Cassazione ha annullato questa decisione. Ha ribadito che l'onere della prova della non autenticità del testamento olografo spetta a chi lo contesta. La Corte d'Appello aveva erroneamente risolto il dubbio sulla falsità a favore dell'Erede Legittimo, violando il principio sull'onere della prova. La sentenza è stata rinviata per un nuovo esame, con l'Erede Legittimo che dovrà dimostrare la falsità del documento.

Una ditta immobiliare ha citato in giudizio un acquirente per il pagamento della provvigione relativa alla compravendita di un immobile. L'acquirente si è opposto, sostenendo che l'agente non lo aveva informato dell'esistenza di un'ipoteca sull'immobile. La Corte di Cassazione ha confermato che il mediatore immobiliare ha l'obbligo di informare le parti su tutte le circostanze note o conoscibili con la normale diligenza, incluse le ipoteche. La sua omissione giustifica il rifiuto dell'acquirente di pagare la provvigione. La Corte ha rigettato il ricorso della ditta immobiliare.

I Committenti hanno contestato il saldo richiesto dall'Appaltatore per l'installazione di un impianto termico, lamentando difetti e lavori incompiuti. Nel corso del giudizio, la perizia tecnica ha individuato anche difetti non espressamente contestati dalle parti. La Corte di Cassazione ha stabilito che la consulenza tecnica non può mai sostituire il dovere dei privati di indicare in modo specifico le proprie doglianze. Il giudice deve infatti valutare unicamente i difetti contestati tempestivamente e in modo preciso nei documenti di causa. In materia di vizi dell'appalto e onere di allegazione, chi richiede il risarcimento o la riduzione del prezzo deve specificare con esattezza ogni singolo difetto riscontrato, senza poter fare affidamento sulle successive scoperte del perito. Per questa ragione, il ricorso dei Committenti è stato dichiarato inammissibile, confermando l'obbligo di saldare il compenso dovuto per i lavori eseguiti.

Un promissario acquirente ha chiesto la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita. La condizione risolutiva prevedeva la risoluzione se la banca non avesse concesso il mutuo per irregolarità urbanistiche dell'immobile. La banca ha negato il finanziamento a causa di tali irregolarità, confermate da una perizia e un certificato comunale. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della promittente venditrice. Ha confermato la risoluzione del contratto preliminare e l'obbligo di restituire la caparra, ribadendo che la condizione mista si è avverata per cause oggettive legate all'immobile.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di richiesta di restituzione di una somma data come deposito per la vendita di un appartamento. Il Lavoratore aveva versato una somma a L'Agente Immobiliare, che la considerava una provvigione per la mediazione. La Corte d'Appello aveva negato la restituzione, sostenendo la mancanza di prova del contratto di deposito e l'esistenza di un accordo sulla provvigione basato su un modulo prestampato. La Cassazione ha cassato la sentenza, affermando che la prova del contratto di deposito può essere data anche con testimonianze, superando i limiti di valore, e che un modulo prestampato non firmato non basta a dimostrare il compenso del mediatore. Il caso torna alla Corte d'Appello per una nuova valutazione sulla prova del contratto di deposito e del compenso.

L'Agente ha citato in giudizio L'Azienda per ottenere il pagamento di provvigioni e compensi non versati dopo la cessazione del contratto di agenzia. I giudici di merito avevano rigettato alcune pretese dell'Agente, accogliendone altre solo in parte. La Corte di Cassazione ha esaminato la questione dell'onere della prova delle provvigioni. Ha stabilito che spetta all'Agente dimostrare la conclusione e il buon fine degli affari per avere diritto alle provvigioni. La Corte ha rigettato il ricorso dell'Agente e accolto il ricorso incidentale dell'Azienda, rinviando la causa alla Corte d'Appello per decidere sulla restituzione delle somme.

Tre ex membri del Collegio Sindacale di una banca hanno ricevuto una sanzione amministrativa pecuniaria di 84.000 euro dalla Banca d'Italia. La sanzione è stata imposta per due illeciti: omessa segnalazione di posizioni anomale e carenze nei controlli sulle indicizzazioni dei contratti di leasing. I sindaci hanno sostenuto di non essere responsabili, ma la Corte d'Appello ha confermato la sanzione. La Cassazione ha rigettato il ricorso, ribadendo che la Responsabilità del Collegio Sindacale non è solo formale. I sindaci devono attivarsi autonomamente per verificare la gestione, anche in assenza di segnali evidenti, e dimostrare di aver esercitato i loro poteri di controllo. La Corte ha confermato la sanzione e la sua proporzionalità.

Un architetto ha svolto prestazioni tecniche di frazionamento catastale in favore di un Comune senza la preventiva stipula di un formale contratto scritto. L'ente locale ha utilizzato il lavoro svolto ma ha versato soltanto una somma forfettaria ridotta, rifiutando il saldo richiesto. Il professionista ha quindi agito in giudizio contestando l'ingiustificato arricchimento dell'amministrazione. La Corte d'Appello ha riconosciuto il diritto all'indennizzo calcolato sull'effettiva utilità dell'opera e parametrato alle tariffe professionali, decurtando l'acconto già versato. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, confermando la condanna dell'ente pubblico al pagamento dell'indennizzo in favore del professionista.

L'Istituzione ha venduto terreni a un acquirente, concedendo una servitù di passaggio su una strada interpoderale. L'Istituzione ha poi citato in giudizio l'Azienda erede dell'acquirente, sostenendo la proprietà esclusiva della strada e un abuso. L'Azienda ha chiesto il riconoscimento della strada come proprietà comune, formata per "collatio agrorum" (contributo di terreni). La Corte di Cassazione, ribaltando la decisione d'appello, ha stabilito che una strada vicinale agraria creata con "collatio agrorum" genera una "communio incidens" (comproprietà incidentale) tra i proprietari frontisti. Questo significa che la strada è di proprietà comune, non solo soggetta a servitù. La sentenza è stata cassata e rinviata per una nuova valutazione conforme al principio della Comunione strada agraria.

La Corte di Cassazione ha confermato la sentenza che dichiarava la nullità del testamento olografo di una defunta. Il testamento, che nominava un unico erede, è stato ritenuto nullo per difetto di integrale autografia. Un consulente tecnico ha infatti accertato che la data e una parte del luogo di redazione ("Coriano") non erano state scritte dalla mano della testatrice. La Corte ha ribadito che l'autografia completa è un requisito essenziale per la validità del testamento olografo, e che l'onere di provare la non autenticità spetta a chi la contesta. Il ricorso dell'erede designato è stato rigettato, con condanna al pagamento delle spese legali.

Una Proprietaria ha citato in giudizio l'Erede di un vicino per la chiusura di vedute dirette aperte sul suo fondo, violando le norme sulle distanze legali per vedute. L'Erede si è difesa sostenendo che il terreno era di sua proprietà esclusiva o, in subordine, una parte comune indivisa. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno condannato l'Erede a eliminare le vedute. La Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che le distanze legali per vedute si applicano anche quando lo spazio su cui si apre la veduta è comune tra le parti, superando il principio 'nemini res sua servit' in questo contesto.

Un avvocato ha agito in giudizio per ottenere il pagamento di un compenso professionale di 25.000 euro dai suoi clienti, sostenendo di aver svolto attività legale in loro favore. Nonostante avesse ottenuto un sequestro conservativo, i tribunali di primo e secondo grado hanno respinto la sua domanda per mancanza di adeguata prova dell'attività professionale svolta e della sua consistenza. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso dell'avvocato inammissibile. La Corte ha ribadito che le censure relative alla valutazione delle prove non possono essere esaminate in Cassazione, a meno che non si tratti di un omesso esame di un fatto decisivo. L'avvocato è stato condannato a rifondere le spese legali ai controricorrenti.

Il Proprietario Rivendicante ha citato in giudizio I Vicini e L'Inquilino per affermare la sua proprietà su un'area adibita a parcheggio e ottenere la rimozione di un marciapiede. Egli lamentava l'occupazione abusiva dell'area e il parcheggio senza titolo. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno respinto le sue richieste. La Cassazione, con la sentenza in esame, ha confermato il rigetto del ricorso del Proprietario Rivendicante. La Corte ha ribadito che nell'azione di rivendicazione, il proprietario deve fornire una prova rigorosa del suo diritto, la cosiddetta probatio diabolica, non potendo basarsi sulla sola non contestazione della controparte.

Un gruppo di Proprietari lamentava l'aggravamento di una servitù di passaggio e l'esecuzione di un allacciamento abusivo idrico ed elettrico sul proprio fondo da parte di un'Azienda che aveva costruito un'autorimessa. La Corte d'Appello aveva rigettato la richiesta sui presunti allacciamenti abusivi, ritenendola una nuova pretesa. La Cassazione ha invece accolto il ricorso dei Proprietari su questo punto. Ha stabilito che la questione dell'allacciamento abusivo era già stata sollevata in primo grado. La sentenza d'Appello è stata quindi annullata e rinviata per un nuovo esame, che dovrà includere la valutazione dell'allacciamento abusivo.