Art. 1218 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 710/2024, ha stabilito che un committente non può legittimamente avvalersi di una clausola risolutiva espressa per inadempimento dell'appaltatore se ha contribuito a causare il ritardo e se la risoluzione viene comunicata prima che sia maturato il periodo di ritardo minimo previsto dal contratto. Nel caso esaminato, il committente aveva ritardato la finalizzazione di un contratto di leasing necessario all'appaltatore e aveva poi concesso una proroga, rendendo illegittima la successiva e prematura attivazione della clausola.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 703/2024, ha stabilito principi fondamentali per la liquidazione del compenso CTU. Il caso riguardava l'opposizione al pagamento di un consulente tecnico per una perizia in ambito edilizio. La Corte ha accolto il ricorso, affermando che il giudice deve sempre valutare la diligenza e la completezza dell'operato del consulente, non solo la validità formale della perizia. Inoltre, in caso di plurime indagini, il compenso non può essere aumentato forfettariamente, ma va calcolato distintamente per ogni accertamento autonomo. Infine, è stato ribadito l'obbligo di documentazione per il rimborso delle spese, salvo rare eccezioni previste per legge.

Un acquirente cita in giudizio un'agenzia immobiliare per non averlo informato che la parte venditrice non era piena proprietaria dell'immobile. Le corti di merito rigettano la richiesta di risarcimento, legando il danno alla mancata risoluzione del contratto preliminare. La Corte di Cassazione, invece, accoglie il ricorso, stabilendo un principio chiave sulla responsabilità del mediatore immobiliare: la sua responsabilità per violazione degli obblighi informativi è autonoma e distinta da quella del venditore. Il danno risarcibile non è legato solo alla risoluzione del contratto, ma può consistere nel minor vantaggio o maggior aggravio patrimoniale subito dall'acquirente a causa delle informazioni omesse, come la provvigione pagata per un affare viziato.

Una società acquirente ha richiesto la risoluzione di un contratto preliminare di vendita per un terreno, a seguito del diniego del permesso di costruire da parte del Comune. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che un impedimento temporaneo alla edificabilità, dovuto a incertezze amministrative poi superate, non costituisce un inadempimento grave del venditore tale da giustificare la risoluzione preliminare di vendita. La Corte ha inoltre considerato la condotta di entrambe le parti, sottolineando l'inerzia della stessa società acquirente nel non informarsi sullo stato della pratica.

Un acquirente ha perso un immobile a causa di un'ipoteca non correttamente comunicata dal notaio. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione d'appello, affermando la responsabilità del notaio. La sentenza si fonda sul "principio di non contestazione": il notaio non aveva tempestivamente negato che il pagamento del prezzo fosse avvenuto contestualmente al rogito. Questo principio è stato decisivo per stabilire il nesso causale tra la negligenza del professionista e il danno subito dall'acquirente. La Corte ha rinviato il caso per una nuova valutazione.

Un promissario acquirente ha citato in giudizio la parte venditrice per ottenere il trasferimento di un immobile e il risarcimento per la mancata consegna anticipata, pattuita nel contratto preliminare. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 318/2024, ha respinto la richiesta di risarcimento. I giudici hanno chiarito che il danno da mancata consegna non è automatico. L'acquirente deve dimostrare di aver attivamente richiesto la consegna del bene e di aver subito un pregiudizio economico concreto. La clausola di consegna anticipata, infatti, non è un'obbligazione diretta del preliminare, ma si configura come un contratto di comodato collegato, che richiede la consegna materiale del bene per perfezionarsi.

Un acquirente acquista un immobile gravato da una trascrizione pregiudizievole. Nonostante la promessa contrattuale di cancellarla, i venditori restano inerti. L'acquirente paga di tasca propria per liberare l'immobile e cita in giudizio i venditori. La Corte di Cassazione stabilisce che l'inerzia configura un inadempimento contrattuale del venditore, il quale aveva assunto un'obbligazione specifica di attivarsi per la cancellazione, anche in assenza di un termine esplicito. La causa viene rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 83/2024, si è pronunciata sul tema del risarcimento danno preliminare in caso di mancata consegna di un immobile. Il caso riguarda un promissario acquirente che, dopo aver versato una somma cospicua, non ha mai ricevuto gli immobili. La Corte ha confermato la decisione di merito che negava il risarcimento per il mancato godimento del bene per assenza di prove specifiche, ma riconosceva il danno derivante dall'immobilizzazione del capitale versato. Viene ribadito il principio fondamentale secondo cui la parte che richiede il risarcimento ha l'onere di provare l'esistenza e l'entità del danno, non potendo il giudice sopperire a tale carenza con una valutazione puramente equitativa.

In una disputa nata da un contratto di subappalto per la realizzazione di un impianto, la Corte di Cassazione ha chiarito il funzionamento della compensazione impropria. La vicenda vedeva l'appaltatrice chiedere una penale per ritardo e la subappaltatrice il saldo dei lavori. La Corte ha stabilito che, quando crediti e debiti nascono dallo stesso rapporto contrattuale, la loro estinzione reciproca avviene dal momento in cui iniziano a coesistere e non dalla data della liquidazione giudiziale. L'analisi della compensazione impropria diventa così un semplice accertamento contabile con effetti retroattivi. Il ricorso della subappaltatrice è stato rigettato.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34565/2024, ha stabilito che la ratifica di un contratto d'appalto, stipulato da un rappresentante senza poteri (falsus procurator), non si estende automaticamente alla clausola compromissoria in esso contenuta. La Corte ha chiarito che, data la necessità della forma scritta per tale clausola, anche la ratifica deve manifestare in modo inequivoco e per iscritto la volontà di accettare specificamente la devoluzione della controversia ad arbitri. L'esecuzione dei lavori o l'emissione di fatture non sono sufficienti a integrare tale requisito. Di conseguenza, il ricorso della società committente è stato rigettato, confermando la competenza del giudice ordinario.

La Corte di Cassazione ha chiarito che un grave inadempimento del contratto d'opera, che rende il prestatore incapace di raggiungere il risultato pattuito, legittima il committente a risolvere il contratto e chiedere i danni. La Corte ha distinto tale situazione dal mero recesso unilaterale, confermando il risarcimento per i costi sostenuti e per il lucro cessante dovuto al ritardo nell'avvio dell'attività commerciale del committente. La decisione si è basata su una perizia tecnica che ha accertato vizi fondamentali e non eliminabili nell'opera eseguita.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la stipula di un contratto preliminare di cessione, anche se accompagnato da una procura speciale irrevocabile, non fa scattare la clausola di esigibilità immediata del corrispettivo pattuita in un precedente contratto. Tale clausola, legata alla cessione a terzi, presuppone un trasferimento effettivo della proprietà (effetto reale), non una semplice promessa di vendita (effetto obbligatorio). Pertanto, la richiesta dei venditori originari è stata respinta.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 32707/2024, chiarisce un importante principio in materia di lavori su fondi altrui. Un'impresa edile perde il proprio appello per un vizio di notifica, ma la Corte accoglie il ricorso di due condomini. Viene stabilito che l'indennità per occupazione, prevista dall'art. 843 c.c., spetta per il solo fatto che la proprietà privata sia stata temporaneamente occupata per lavori necessari, senza che il proprietario debba dimostrare un danno economico ulteriore. La semplice preclusione della facoltà di uso del fondo è sufficiente a giustificare la compensazione.

Un fornitore farmaceutico ha citato in giudizio una farmacia per ottenere il pagamento degli interessi di mora su fatture saldate in ritardo. La Cassazione ha respinto il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. È stato provato un accordo verbale, consolidato da una prassi ventennale, secondo cui il pagamento avveniva tramite assegno ritirato da un incaricato del fornitore presso la sede della farmacia. Questa modalità deroga alla regola generale del pagamento al domicilio del creditore, trasformando l'obbligazione da 'portabile' a 'querable'. Di conseguenza, senza una formale richiesta di pagamento, non si configura la mora del debitore. Inoltre, la Corte ha stabilito l'inapplicabilità del D.Lgs. 231/2002 sui ritardi di pagamento, poiché il contratto di somministrazione era stato stipulato prima della sua entrata in vigore.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di vendita di un bene usucapito ma non ancora accertato giudizialmente, il venditore è tenuto al risarcimento del danno se non informa l'acquirente della situazione. Nonostante la validità del contratto di compravendita, l'omessa informazione viola l'obbligo di buona fede contrattuale, costringendo l'acquirente a sostenere spese legali per l'accertamento giudiziale del suo diritto, spese che devono essere rimborsate dal venditore.

Una società costruttrice ricorre in Cassazione contro la condanna al risarcimento danni per gravi vizi in un condominio. La Corte conferma la legittimazione amministratore condominio ad agire per i difetti originati nelle parti comuni, anche se causano danni alle proprietà private, quando l'edificio è compromesso nella sua unitarietà. Accoglie invece il motivo sul compenso non dovuto al professionista per l'attività di mediazione immobiliare svolta senza iscrizione all'albo.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'inadempimento di un contratto preliminare di compravendita è imputabile al venditore se la mancata vendita è dovuta a un evento, come la revoca di un decreto di trasferimento, che era un rischio prevedibile. La Corte ha chiarito che agire prima di consolidare la propria titolarità sull'immobile costituisce una scelta imprudente, le cui conseguenze non possono essere classificate come evento eccezionale o imprevedibile. Di conseguenza, il recesso degli acquirenti è stato ritenuto legittimo e il venditore condannato a restituire il doppio della caparra.

La Corte di Cassazione conferma la responsabilità appaltatore e del direttore lavori per gravi vizi di costruzione (infiltrazioni da un terrazzo). Rigettati i ricorsi che tentavano di rimettere in discussione l'accertamento dei fatti e la valutazione delle prove, come la CTU. La Corte ribadisce che il suo ruolo non è quello di un terzo grado di merito e conferma la condanna solidale al risarcimento del danno.

Una società costruttrice si opponeva a un decreto ingiuntivo per la fornitura di macchinari. Dopo la condanna in Appello, ricorreva in Cassazione lamentando un vizio procedurale. La Suprema Corte ha annullato la sentenza d'appello perché la composizione del collegio giudicante era mutata tra l'udienza di discussione e la deliberazione della decisione, violando il principio di immutabilità del giudice e causando la nullità insanabile del provvedimento. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello in un caso di appalto edile. Il motivo è il travisamento della prova, ovvero un'errata lettura della Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU). La Corte d'Appello aveva confuso i costi per il completamento dei lavori con quelli per l'eliminazione dei vizi, basando la sua decisione su un presupposto fattuale errato. La Cassazione ha rinviato il caso per una nuova valutazione che tenga conto della corretta interpretazione della perizia.