Art. 1218 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8140/2024, interviene su un caso di reciproco inadempimento in un contratto preliminare di permuta immobiliare. La Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva attribuito la colpa esclusiva alla società costruttrice per aver venduto l'immobile a terzi, senza prima effettuare una valutazione comparativa della condotta della controparte, la quale si era rifiutata di pagare dei lavori extra-contratto. Viene ribadito il principio secondo cui il giudice deve confrontare i comportamenti di entrambe le parti per stabilire quale inadempimento sia stato più grave e determinante nella rottura del sinallagma contrattuale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7548/2024, ha stabilito che la consegna anticipata di un immobile, prevista in un contratto preliminare, non autorizza il promissario acquirente a un'occupazione illimitata. Se l'acquirente prolunga la detenzione oltre lo scopo pattuito (es. verifiche), contestando vizi solo alla scadenza del termine per il rogito, tale condotta è abusiva e fonte di risarcimento del danno per occupazione senza titolo, anche se ottiene una riduzione del prezzo per i vizi stessi.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7447/2024, interviene su un caso di compravendita immobiliare per chiarire la validità di un patto atipico che prevedeva una penale a carico dei venditori. La Corte ha stabilito che, nei contratti tra privati, un accordo non può essere dichiarato nullo solo per uno squilibrio economico, se risponde a una logica di garanzia e ripartizione dei rischi tra le parti. L'analisi della meritevolezza del patto atipico deve considerare la causa concreta dell'accordo, non un generico equilibrio delle prestazioni. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione conferma la condanna in via solidale di un progettista e dell'impresa costruttrice per i gravi difetti di un capannone. La sentenza chiarisce la distinzione tra manufatti di serie e su misura, affermando che la responsabilità solidale in appalto sussiste quando le azioni di entrambi concorrono a causare il danno, anche con titoli di responsabilità diversi.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 6798/2024, ha respinto il ricorso di una società che chiedeva il risarcimento danni per il guasto di un macchinario, attribuendolo a un inadempimento contrattuale manutenzione da parte del fornitore. La Corte ha stabilito che, per ottenere il risarcimento, non è sufficiente dimostrare la mancata esecuzione di alcuni interventi, ma è necessario provare il nesso causale, ovvero che proprio quelle omissioni hanno direttamente causato il danno. In assenza di tale prova, la domanda di risarcimento non può essere accolta.

Un acquirente acquista un'abitazione con giardino per poi scoprire che i venditori avevano esaurito la potenzialità edificatoria residua prima della vendita. La Corte di Cassazione conferma la responsabilità dei venditori per aver taciuto tale vincolo di inedificabilità, qualificandolo come un onere non apparente che limita il godimento del bene e giustifica il risarcimento del danno per l'acquirente. La Corte ha rigettato il ricorso dei venditori, stabilendo che la vendita di un immobile include implicitamente il suolo su cui sorge e le sue potenzialità.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della prelazione testamentaria. Il caso riguarda una clausola in un testamento che esprimeva il 'desiderio' del defunto che gli eredi si preferissero a vicenda in caso di vendita dei beni ereditati. I giudici di merito avevano interpretato tale espressione come un mero auspicio morale. La Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che, se il testamento prevede una sanzione specifica (in questo caso, la riduzione alla sola quota di legittima) per chi non rispetta tale 'desiderio', questo si trasforma in un obbligo giuridico vincolante, configurando una vera e propria prelazione testamentaria.

Un'impresa edile cita in giudizio il proprio subappaltatore per i danni derivanti da un crollo in cantiere. La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità del subappaltatore, stabilendo che il nesso di causalità era stato interrotto. Il danno, infatti, non derivava dall'opera oggetto del subappalto, ormai conclusa, ma da successivi lavori eseguiti da un terzo su ordine diretto del committente e dalla negligenza dello stesso committente nel posizionare una gru in un'area a rischio.

Una promissaria acquirente recede da un contratto preliminare di compravendita immobiliare a causa della mancanza del certificato di abitabilità. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5963/2024, ha respinto il suo ricorso, stabilendo che il recesso è illegittimo se il vizio è sanabile. Poiché il venditore ha successivamente ottenuto il certificato, l'inadempimento non è stato ritenuto 'grave' da giustificare la risoluzione del contratto, ma solo un ritardo formale, non incidendo sulla commerciabilità del bene.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società committente in un caso di vizi appalto. La Corte ha ritenuto inammissibili i motivi di ricorso, confermando la decisione di merito che escludeva la responsabilità dell'impresa appaltatrice, attribuendo i difetti a problemi strutturali preesistenti. La sentenza ribadisce i limiti del giudizio di legittimità sulla valutazione delle prove.

Una recente sentenza della Cassazione analizza un caso di servitù di passaggio. La Corte ha stabilito che la clausola di "uso esclusivo" di una strada, se non apporta un'utilità oggettiva e diretta al fondo dominante, non costituisce un diritto reale ma una semplice obbligazione personale. Di conseguenza, tale accordo non è opponibile a terzi che abbiano successivamente acquisito un diritto di passaggio sulla stessa strada. La decisione si fonda sul principio della servitù prediale, che richiede un vantaggio concreto per il fondo e non solo per il suo proprietario.

Un'acquirente ha citato in giudizio i venditori di un appartamento, sostenendo una vendita di 'aliud pro alio' a causa di gravi difetti strutturali emersi anni dopo l'acquisto, che hanno reso l'immobile inagibile. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando le decisioni dei tribunali di merito. Ha stabilito che l'acquirente non è riuscita a dimostrare che il bene fosse radicalmente diverso da quello pattuito al momento della compravendita, poiché alcuni difetti erano già noti e i problemi più gravi si sono manifestati in seguito. Di conseguenza, la richiesta basata sull'aliud pro alio è stata rigettata.

In un caso di vizi appalto, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sull'onere della prova. Se il committente dimostra l'esistenza di difetti nell'opera, la colpa dell'appaltatore è presunta. Sarà quest'ultimo a dover provare che i vizi sono dovuti a cause esterne, come l'intervento di terzi o il semplice passare del tempo. La sentenza della Corte d'Appello, che aveva erroneamente addossato tale onere al committente, è stata annullata su questo punto.

Una società sanitaria acquista un immobile da una società immobiliare, ma a causa di un errore materiale nel contratto, l'atto di vendita include più terreno del previsto. L'acquirente si rifiuta di correggere l'atto. La Corte di Cassazione conferma la responsabilità dell'acquirente per il rifiuto, ma annulla la decisione dei giudici di merito sulla quantificazione del danno. La Corte chiarisce che il danno da perdita di chance non può essere liquidato in via equitativa se la parte danneggiata ha la possibilità di fornire prove concrete dell'opportunità economica persa, rinviando il caso alla Corte d'Appello per un nuovo calcolo.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un contratto per fatti concludenti, come un appalto di servizi, può ritenersi validamente stipulato anche in assenza di un accordo scritto. Nel caso esaminato, una società di raccolta rifiuti che ha continuato a usufruire di un servizio di smaltimento domenicale a prezzo maggiorato, ricevendo e registrando le relative fatture senza contestarle formalmente, ha tenuto un comportamento che manifesta in modo inequivocabile la sua volontà di accettare le condizioni. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva negato l'esistenza del rapporto contrattuale, ritenendo la sua motivazione contraddittoria e apparente.

Una controversia su un contratto di fornitura di olio porta la Cassazione a ribadire i limiti dell'appello. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva attribuito la colpa della risoluzione a una parte diversa, basandosi su motivi non specificamente sollevati dall'appellante. La decisione sottolinea che il giudice d'appello non può estendere la propria indagine oltre le questioni devolute con i motivi di gravame, altrimenti incorre nel vizio di ultra petizione.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La sentenza chiarisce che, in presenza di una clausola risolutiva espressa, la risoluzione del contratto avviene automaticamente a seguito dell'inadempimento e della dichiarazione della parte di volersene avvalere, senza che il giudice possa valutare la gravità dell'inadempimento stesso. La Corte ha inoltre respinto le accuse di usura relative all'aumento del prezzo e ha dichiarato inammissibili le censure relative a una decisione non definitiva del giudice d'appello.

Una società di consulenza è stata citata in giudizio da una fondazione per un presunto inadempimento del suo obbligo informativo riguardo la rischiosità della vendita di un credito. La Corte d'Appello aveva condannato la società, ritenendo che non avesse adeguatamente avvisato il cliente dei pericoli. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3367/2024, ha annullato tale decisione. Ha stabilito che la Corte d'Appello ha errato nel non considerare una comunicazione scritta in cui il consulente informava esplicitamente la fondazione delle incertezze e dei rischi dell'operazione, cassando la sentenza e rinviando il caso per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha rimesso alle Sezioni Unite una complessa questione di responsabilità precontrattuale e giurisdizione. Il caso riguarda un Comune che ha ceduto a delle imprese edili un terreno poi rivelatosi gravemente inquinato e non edificabile. Le imprese hanno agito per il risarcimento dei danni, ma la Corte d'Appello ha escluso la colpa del Comune. In Cassazione, è emersa una cruciale questione sulla competenza del giudice ordinario o amministrativo, data la natura degli accordi urbanistici alla base della cessione.

Un acquirente cita in giudizio un notaio per non aver rilevato una trascrizione pregiudizievole sull'immobile oggetto di compravendita. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei gradi precedenti, rigetta la richiesta di risarcimento. La sentenza chiarisce che la negligenza del professionista, pur sussistendo, non è sufficiente per ottenere un risarcimento se l'acquirente non fornisce la prova di aver subito un danno economico concreto e attuale come conseguenza diretta di tale omissione. La semplice esistenza del vizio non costituisce di per sé un danno risarcibile.