Locazione

Una proprietaria ha affittato un terreno a un Comune per lo stoccaggio di rifiuti. Il contratto, inizialmente annuale, è scaduto ma il Comune ha continuato a occupare l'area, estendendone l'uso e non provvedendo alla bonifica. La proprietaria ha chiesto il risarcimento dei danni per l'Occupazione abusiva immobile. Dopo sentenze di condanna in primo e secondo grado, il Comune ha ricorso in Cassazione, contestando la durata del contratto e l'onere della prova del danno. La Corte di Cassazione ha rimesso la questione alle Sezioni Unite per stabilire se il danno da occupazione abusiva sia "in re ipsa" (automatico) o se il proprietario debba dimostrare di aver subito un concreto pregiudizio.

Un'Azienda e un Ente previdenziale stipulano un contratto di locazione per un immobile destinato ad albergo. Il canone dipende dalle migliorie apportate dal Conduttore. Successivamente, un accordo separato disciplina queste migliorie, includendo una clausola compromissoria. Sorgono controversie sull'inadempimento degli obblighi di manutenzione e sulla restituzione dell'immobile. La questione centrale è se la clausola compromissoria, contenuta nell'accordo sulle migliorie, si estenda anche alle pretese derivanti dal contratto di locazione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che la clausola arbitrale copre anche le dispute legate al contratto principale, poiché l'accordo sulle migliorie ne costituiva un elemento essenziale per definire lo stato dell'immobile.

Un'Azienda Cedente ha trasferito un ramo d'azienda a un'Azienda Cessionaria, pattuendo un indennizzo in caso di proroga della locazione dell'immobile. Il Locatore, pur intimando lo sfratto alla Cessionaria, ha poi stipulato con essa un accordo per l'occupazione, che l'Azienda Cedente ha ritenuto una simulazione per mascherare una proroga e negarle l'indennizzo. La causa per far valere la simulazione è stata avviata a Napoli, ma il Tribunale ha dichiarato la propria incompetenza territoriale, spostando il caso a Milano, sede dell'immobile. La Corte di Cassazione ha confermato la competenza territoriale di Milano, ribadendo che la controversia, pur riguardando una simulazione, verteva sulla locazione.

Un Proprietario ha affittato un immobile industriale a un primo Inquilino, che ha modificato la pavimentazione per la sua attività. Il contratto prevedeva l'obbligo di ripristino immobile locato. Dopo la risoluzione consensuale, il Proprietario ha riaffittato l'immobile, già modificato e per la stessa attività, a un secondo Inquilino. Quest'ultimo ha receduto senza ripristinare. Il Proprietario ha chiesto i costi di ripristino ai soci del primo Inquilino. I giudici di merito li hanno condannati. La Cassazione ha annullato la condanna, ritenendo la motivazione insufficiente. Ha sottolineato la necessità di valutare se il Proprietario abbia tratto vantaggio dalle modifiche, riaffittando l'immobile per la stessa attività. La causa è stata rinviata per una nuova valutazione dell'obbligo di ripristino immobile locato.

Un Contribuente ha richiesto la detrazione fiscale per risparmio energetico su un immobile di proprietà della sua società, ma concesso in locazione a terzi. L'Agenzia delle Entrate ha negato il beneficio, sostenendo la mancanza del requisito del possesso o della detenzione diretta dell'immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito che la detrazione fiscale per interventi di riqualificazione energetica spetta anche ai soggetti che hanno sostenuto le spese su immobili locati a terzi. La Corte ha cassato la sentenza senza rinvio per cessazione della materia del contendere, poiché l'Agenzia aveva già restituito le somme al Contribuente, riconoscendo di fatto il suo diritto.

La Cassazione si è pronunciata sulla tassazione IVA impianti pubblicitari installati negli aeroporti. Una società contestava un avviso di accertamento per il mancato addebito dell'IVA a clienti esteri, sostenendo di svolgere una semplice prestazione di servizi pubblicitari. L'Agenzia delle Entrate ha invece riqualificato i contratti come locazione di beni immobili, poiché gli impianti erano di grandi dimensioni e stabilmente ancorati alle strutture aeroportuali. I giudici hanno confermato la tesi del Fisco: quando la struttura è difficile da rimuovere senza alterarla, si applica la disciplina dei beni immobili. Inoltre, la stessa società aveva definito l'attività come locazione in un precedente interpello. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando le imposte e le sanzioni dovute.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per il reato di appropriazione indebita nei confronti di un inquilino. L'uomo, al termine del contratto di locazione, si era impossessato di alcune plafoniere e di porte-vetrine di proprietà del locatore. La difesa sosteneva che tali beni non fossero presenti all'inizio dell'affitto o che fossero stati semplicemente sostituiti. Tuttavia, il contratto di locazione firmato dalle parti attestava il buono stato dell'immobile senza segnalare mancanze. La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'inquilino, poiché mirava a una inammissibile rivalutazione dei fatti già accertati nei precedenti gradi di giudizio. Di conseguenza, l'inquilino perde definitivamente la causa ed è condannato a pagare le spese processuali e una sanzione pecuniaria.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna penale nei confronti di due proprietari immobiliari per il reato di affitto a stranieri irregolari. I locatori avevano concesso posti letto a dodici migranti privi di permesso di soggiorno, imponendo loro una tariffa giornaliera di dieci euro. Al contrario, l'unico inquilino regolare pagava solo quattro euro al giorno per lo stesso servizio. I giudici hanno stabilito che questa evidente sproporzione tariffaria dimostra la volontà di sfruttare lo stato di vulnerabilità degli stranieri per trarre un profitto ingiusto. La Suprema Corte ha quindi respinto il ricorso dei proprietari, confermando la loro responsabilità penale e condannandoli al pagamento delle spese processuali.

Una società di trasporti si è opposta al pagamento di alcune fatture emesse da un vettore per servizi di noleggio con conducente di autobus, eccependo l'avvenuta prescrizione annuale del credito. I giudici di merito avevano qualificato il rapporto come locazione di cosa mobile, escludendo la prescrizione breve. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso, stabilendo che il noleggio con conducente rientra a tutti gli effetti nel contratto di trasporto. Di conseguenza, si applica il termine di prescrizione annuale previsto dall'articolo 2951 del codice civile. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello per verificare l'eventuale rinuncia alla prescrizione secondo buona fede.

Una società immobiliare, proprietaria di un centro sportivo, lo affitta a un'associazione sportiva dilettantistica, chiedendo poi l'esenzione dal pagamento dell'ICI. La Cassazione ha negato l'esenzione ICI sull'immobile locato. Il principio stabilito è che i requisiti per il beneficio fiscale, sia quello sull'uso non commerciale dell'immobile (oggettivo) sia quello sulla natura non commerciale del proprietario (soggettivo), devono essere posseduti dalla stessa entità. Affittare l'immobile è un'attività commerciale per il proprietario, che ne ricava un reddito (il canone). Di conseguenza, anche se l'inquilino svolge un'attività meritevole, il proprietario non ha diritto all'esenzione perché sta utilizzando il bene a scopo di lucro. Il Comune vince la causa.

La Corte di Cassazione affronta il tema del cumulo penale e canone di locazione. Un'azienda, precedente gestore di un casinò, aveva concesso in uso alcuni immobili a un nuovo gestore. Alla scadenza, il nuovo gestore ha restituito gli immobili con oltre un anno di ritardo. La Corte ha stabilito che, se la clausola penale è prevista per il semplice ritardo, il proprietario ha diritto a ricevere sia l'importo della penale sia il canone di locazione per tutto il periodo dell'occupazione illegittima. La decisione del giudice precedente, che aveva escluso tale cumulo, è stata quindi annullata, affermando un importante principio a tutela del creditore.

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della restituzione della cosa locata in merito ai costi di ripristino dei locali dopo la rimozione di macchinari industriali. Un conduttore contestava l'addebito delle spese di manutenzione, sostenendo che il preventivo consenso del locatore alle migliorie dovesse escludere l'obbligo di rimessione in pristino a suo carico. La Suprema Corte ha annullato la sentenza d'appello poiché la motivazione fornita dal giudice di merito è stata giudicata obiettivamente incomprensibile e priva di nesso logico tra le premesse contrattuali e la decisione finale.

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda di risoluzione di una locazione commerciale presentata dal conduttore. Il ricorrente lamentava il ritardo nella consegna delle chiavi e l'indisponibilità di un accesso di sicurezza. Tuttavia, i giudici hanno accertato che il ritardo era giustificato dal mancato rilascio della fideiussione da parte del conduttore stesso e che l'accesso contestato non era previsto dal contratto. La sentenza ribadisce che il bilanciamento degli interessi e l'interpretazione dei fatti spettano ai giudici di merito, escludendo la gravità dell'inadempimento del locatore.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una società conduttrice che contestava la risoluzione di un contratto di locazione commerciale per morosità, sostenendo che i locatori fossero inadempienti per il mancato ottenimento del certificato di prevenzione incendi e di agibilità. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che, in una locazione commerciale, l'onere di ottenere i titoli amministrativi necessari per l'attività d'impresa ricade sul conduttore, a meno che il locatore non abbia assunto espressamente tale obbligo nel contratto o l'immobile sia strutturalmente inidoneo a ottenerli.

Una società agricola ha impugnato la sentenza che ne dichiarava il fallimento, sostenendo la propria natura di imprenditore agricolo non fallibile. La Corte d'Appello aveva rigettato il reclamo, osservando che l'attività di affitto di terreni e fabbricati era diventata prevalente, superando il limite di marginalità del 10% previsto dalla legge. La ricorrente sostiene che tale superamento abbia solo conseguenze fiscali e non comporti la perdita della qualifica di **società agricola**. La Cassazione ha ritenuto la questione di particolare rilevanza, disponendo la trattazione in pubblica udienza per chiarire i confini tra attività agraria e commerciale.

La Corte di Cassazione chiarisce la decorrenza della riduzione del 15% sulle somme dovute dalla Pubblica Amministrazione per l'**occupazione senza titolo** di immobili privati. Mentre per i contratti di locazione attivi la riduzione scatta dal 2014, per le occupazioni di fatto la decurtazione opera già dal 7 luglio 2012, data di entrata in vigore del d.l. n. 95/2012. La decisione si fonda sulla distinzione tra la tutela dell'autonomia contrattuale e il mero ristoro risarcitorio per utilizzi illegittimi.

Una società conduttrice ha impugnato uno sfratto per morosità sostenendo che la società locatrice non fosse la reale proprietaria dell'immobile a causa di una presunta simulazione dell'atto di acquisto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che per la validità di un contratto di locazione è sufficiente che il locatore abbia la disponibilità materiale del bene. Il conduttore non può sottrarsi al pagamento dei canoni contestando la titolarità del diritto reale del locatore, poiché il rapporto locatizio ha natura personale e non reale.

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema del giudicato esterno in relazione a un avviso di accertamento IMU emesso contro un ente previdenziale. L'ente sosteneva che la rendita catastale fosse già stata definita da sentenze passate in giudicato. La Suprema Corte ha però stabilito che l'efficacia del giudicato esterno non è assoluta nelle imposte periodiche se mutano i presupposti di fatto, come la stipula di un nuovo contratto di locazione commerciale che altera il valore dell'immobile. È stata inoltre confermata la piena soggettività passiva dei fondi previdenziali ai fini tributari.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della qualificazione di un contratto come locazione di fabbricato, rigettando il ricorso dell'amministrazione finanziaria. La controversia riguardava la tassazione dei proventi derivanti dalla concessione di spazi per l'installazione di antenne telefoniche. Mentre l'ufficio sosteneva si trattasse di redditi diversi derivanti da un'obbligazione di permettere, i giudici hanno riconosciuto la natura di Redditi Fondiari, permettendo l'abbattimento forfettario del 15%. La decisione sottolinea che l'interpretazione del contratto è un'indagine di fatto riservata al giudice di merito.

La Corte di Cassazione ha annullato l'ordinanza di sequestro preventivo di un immobile adibito a Bed & Breakfast, contestando l'accusa di **Favoreggiamento della prostituzione**. Il Tribunale del Riesame aveva confermato il sequestro ritenendo che la sola messa a disposizione delle stanze, in un contesto di consapevolezza dell'attività svolta dalle ospiti, integrasse il reato. La Suprema Corte ha invece ribadito che la mera locazione, anche se a canone maggiorato o in presenza di consapevolezza, non costituisce favoreggiamento senza un 'quid pluris', ovvero prestazioni accessorie (come pubblicità o fornitura di servizi specifici) che agevolino concretamente l'attività illecita.