Art. 1591 Codice Civile

Una proprietaria ha affittato un terreno a un Comune per lo stoccaggio di rifiuti. Il contratto, inizialmente annuale, è scaduto ma il Comune ha continuato a occupare l'area, estendendone l'uso e non provvedendo alla bonifica. La proprietaria ha chiesto il risarcimento dei danni per l'Occupazione abusiva immobile. Dopo sentenze di condanna in primo e secondo grado, il Comune ha ricorso in Cassazione, contestando la durata del contratto e l'onere della prova del danno. La Corte di Cassazione ha rimesso la questione alle Sezioni Unite per stabilire se il danno da occupazione abusiva sia "in re ipsa" (automatico) o se il proprietario debba dimostrare di aver subito un concreto pregiudizio.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato la mancata tassazione di clausole penali inserite in 28 contratti di locazione, applicando l'imposta di registro. La Commissione Tributaria Regionale ha annullato l'accertamento, sostenendo che la clausola penale fosse intrinsecamente legata al contratto di locazione e quindi non autonomamente tassabile. L'Agenzia ha presentato ricorso in Cassazione per la tassazione clausola penale locazione. La Suprema Corte, con un'ordinanza interlocutoria, ha disposto la trasmissione del fascicolo a un'altra sezione per un ulteriore esame della complessa questione.

Un proprietario ha chiesto il risarcimento danni per la mancata restituzione di un immobile commerciale da parte degli inquilini. Questi ultimi si difendevano sostenendo di non aver ricevuto l'indennità di avviamento. La Corte di Cassazione ha stabilito che un'offerta reale valida dell'indennità di avviamento, anche se non include gli interessi, è sufficiente a far scattare la mora degli inquilini. Questo permette al proprietario di richiedere il risarcimento danni locazione commerciale per il ritardo nella restituzione. La sentenza impugnata, che aveva richiesto l'inclusione degli interessi nell'offerta, è stata cassata e il caso rinviato per una nuova valutazione.

Alcuni assegnatari di alloggi pubblici hanno citato in giudizio l'Ente Pubblico per contestare la richiesta di importi maggiori rispetto a quelli sociali e accertare la prosecuzione dei rapporti. I giudici hanno accertato che i contratti originari erano scaduti senza possibilità di rinnovo tacito. L'Ente Pubblico pretendeva il pagamento di somme elevate a titolo contrattuale, ma la richiesta è stata respinta poiché la semplice assegnazione amministrativa non attribuisce un titolo locativo attivo. La Corte di Cassazione ha confermato l'inammissibilità del ricorso dell'Ente: l'amministrazione non può pretendere il canone di locazione per contratto scaduto, in assenza di una valida e tempestiva richiesta per l'occupazione illegittima. L'Ente Pubblico è stato condannato al pagamento delle spese di lite.

Un Proprietario ha citato in giudizio un Inquilino per ottenere il risarcimento dei Danni da occupazione abusiva di un immobile. L'Inquilino aveva restituito la proprietà in condizioni gravemente deteriorate dopo la scadenza del contratto. Il Proprietario aveva legittimamente rifiutato la riconsegna finché non fossero stati risarciti i danni. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno accolto la richiesta del Proprietario. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'Inquilino, confermando che il Proprietario può rifiutare la restituzione di un immobile gravemente danneggiato fino al pagamento dei costi di ripristino, mantenendo l'Inquilino obbligato al canone e al risarcimento.

La Corte di Cassazione ha affrontato un caso di responsabilità del conduttore per gravi danni a un immobile locato, inclusi atti vandalici, dopo la risoluzione consensuale del contratto ma prima della riconsegna effettiva. Un ente pubblico aveva lasciato l'immobile in stato di abbandono per quasi due anni. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell'ente, confermando la sua responsabilità contrattuale. Ha stabilito che l'obbligo di custodia e di restituzione del bene in buono stato persiste fino all'effettiva riconsegna, anche se il contratto è già terminato. Il conduttore deve risarcire i danni, a meno che non dimostri che non dipendono da lui.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un'Azienda Locatrice che contestava il diritto dell'Azienda Conduttrice all'indennità di avviamento commerciale. L'Azienda Locatrice aveva chiesto il pagamento di canoni arretrati, mentre l'Azienda Conduttrice aveva richiesto l'indennità. La Corte d'Appello aveva riconosciuto l'indennità all'Azienda Conduttrice, compensando i crediti. La Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che il diritto all'indennità di avviamento commerciale non viene meno per un ritardo nella riconsegna dell'immobile o per inadempimenti non gravi del conduttore, soprattutto se il contratto cessa per disdetta del locatore. L'Azienda Locatrice ha perso il ricorso e dovrà pagare le spese.

L'Agenzia delle Entrate ha tentato di tassare una clausola penale inclusa in un contratto di locazione, prevista per il ritardo nella restituzione di un immobile. La Commissione Tributaria Regionale ha annullato l'accertamento, sostenendo che la clausola non fosse autonomamente tassabile, ma parte integrante del contratto principale. L'Agenzia ha quindi presentato ricorso in Cassazione, contestando l'interpretazione sulla **clausola penale locazione tassazione**. La Suprema Corte, con un'ordinanza interlocutoria, ha deciso di trasmettere il fascicolo a un'altra sezione per un esame più approfondito, evidenziando la complessità della questione giuridica e la necessità di una valutazione più dettagliata.

La Società Locatrice ha richiesto il pagamento dell'indennità di occupazione alla Società Conduttrice dopo la risoluzione del contratto di locazione. La Società Conduttrice si è opposta producendo in giudizio alcune stampe di e-mail per dimostrare l'avvenuta liberazione dei locali. La Società Locatrice ha contestato la validità di questi documenti, ma i giudici d'appello hanno ritenuto generica tale contestazione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della proprietaria. I giudici supremi hanno stabilito che la sentenza d'appello soffriva di motivazione apparente. La Corte territorialmente competente ha infatti qualificato la contestazione come generica senza spiegare quali criteri specifici l'atto dovesse soddisfare. Il tema del Disconoscimento e-mail deve quindi essere riesaminato da una diversa sezione della Corte d'Appello con una motivazione idonea e trasparente.

Un proprietario otteneva lo sfratto e la risoluzione del contratto di locazione verso una società conduttrice inadempiente. Il primo tribunale ordinava il rilascio del locale, ma rinviava a un separato procedimento il calcolo esatto delle somme arretrate. L'inquilino rilasciava l'immobile molti mesi dopo. Il locatore avviava quindi una nuova causa per ottenere il rimborso degli oneri condominiali e l'indennità di occupazione immobile maturata fino alla riconsegna effettiva. L'inquilino eccepiva l'esistenza di un giudicato ostativo, sostenendo che la mancata impugnazione della prima sentenza precludesse nuove pretese economiche. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del conduttore, confermando che il giudicato della risoluzione non impedisce di richiedere le indennità e i canoni maturati successivamente alla prima pronuncia.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato a due società immobiliari ricavi non dichiarati derivanti dalla locazione di un residence. Le società sostenevano che l'immobile fosse occupato abusivamente e che i pagamenti ricevuti fossero risarcimenti danni, non soggetti a tassazione. La Commissione Tributaria Regionale aveva escluso l'imponibilità. La Cassazione ha invece accolto il ricorso dell'Agenzia, stabilendo che i giudici d'appello avevano ignorato prove cruciali sull'esistenza di un rapporto locativo. La Corte ha affermato che anche in caso di tassazione occupazione senza titolo, le somme percepite dal proprietario sono comunque imponibili, sia come corrispettivo per l'utilizzo dell'immobile sia come indennità di risarcimento danni. La sentenza è stata cassata con rinvio per un nuovo esame.

Una Pubblica Amministrazione, in qualità di Conduttrice, ha receduto da un contratto di locazione commerciale per un immobile non conforme alle normative antisismiche. Ha tentato la riconsegna, ma la Società Locatrice ha opposto un legittimo rifiuto riconsegna immobile locato, adducendo gravi danni e la necessità di ingenti lavori di ripristino. La Locatrice ha chiesto il pagamento dei canoni o un'indennità di occupazione. La Corte d'Appello ha ritenuto legittimo il rifiuto della Locatrice e ha condannato la Conduttrice al pagamento. Tuttavia, durante il ricorso in Cassazione, le parti hanno raggiunto un accordo transattivo, portando all'estinzione del giudizio per rinuncia.

Un Locatore ha chiesto l'Ammissione al passivo fallimentare per canoni di locazione non pagati e indennità di occupazione da parte di un'Azienda fallita. Il Tribunale aveva escluso il credito post-fallimento, ritenendolo solo prededucibile e non ammissibile in via chirografaria. La Cassazione ha accolto il ricorso del Locatore. Ha stabilito che il Tribunale ha errato nell'escludere totalmente il credito, soprattutto se il curatore fallimentare non aveva impugnato la precedente ammissione parziale. Il creditore può rinunciare alla prededuzione e chiedere l'ammissione chirografaria. La sentenza sottolinea il divieto di reformatio in peius.

Un'aggiudicataria acquista all'asta un immobile commerciale la cui locazione era cessata anni prima della vendita. L'ex conduttore rifiuta di rilasciare il bene opponendo il mancato versamento dell'indennità di avviamento commerciale da parte della precedente proprietaria ed esercitando il diritto di ritenzione. La nuova proprietaria agisce in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni da occupazione senza titolo. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'aggiudicataria: il diritto di ritenzione fondato sul mancato pagamento dell'indennità di avviamento commerciale si applica solo nei rapporti con il vecchio locatore. Tale diritto non è opponibile a chi acquista l'immobile all'asta dopo la fine del contratto. Di conseguenza, l'occupazione dell'ex conduttore è priva di titolo nei confronti della nuova proprietaria, la quale ha diritto al risarcimento dei danni.

Le proprietarie di un immobile ottengono un decreto ingiuntivo per canoni non pagati e indennità di occupazione contro l'ex inquilino. La notifica del decreto e del pignoramento viene effettuata presso l'immobile affittato, da cui l'inquilino era stato già sfrattato anni prima. L'inquilino viene a conoscenza dell'atto tramite la banca e propone un'opposizione tardiva a decreto ingiuntivo eccependo la nullità delle notifiche e la prescrizione del credito. La Corte di Cassazione conferma la nullità delle notifiche poiché l'elezione di domicilio nell'immobile cessa con lo sfratto. Tuttavia, la Suprema Corte accoglie il ricorso delle locatrici sull'indennità di occupazione: l'inquilino non ha fornito la cartolina di ricevimento della raccomandata con cui offriva la restituzione delle chiavi. La causa torna in Appello per ricalcolare le somme dovute.

Una società concedente ha dato in affitto un'azienda alberghiera a una società poi fallita. A causa dei mancati pagamenti dei canoni, la concedente ha avviato un giudizio di risoluzione per inadempimento. Successivamente, l'affittuaria ha ceduto l'azienda a un terzo ed è fallita. La concedente ha chiesto al giudice fallimentare la risoluzione del contratto, i canoni insoluti e la prededuzione per i canoni maturati dopo il fallimento. La Corte di Cassazione ha stabilito importanti principi sul tema di affitto d'azienda e fallimento. Il giudice concorsuale deve pronunciarsi sulla domanda di risoluzione presentata prima del fallimento, poiché l'eventuale scioglimento retroattivo incide sulla natura dei crediti. Inoltre, la Corte ha chiarito che non si possono addebitare alla procedura fallimentare canoni in prededuzione se il Fallimento non ha mai acquisito la disponibilità materiale dell'azienda, ceduta a terzi prima della dichiarazione d'insolvenza.

Una società immobiliare stipula un contratto preliminare di vendita per un immobile, concedendone il possesso immediato all'acquirente. L'acquirente entra successivamente in liquidazione giudiziale e il curatore decide lo scioglimento del contratto. La proprietaria richiede l'inserimento nello stato passivo dei crediti fiscali e di una somma a titolo di compensazione per la mancata restituzione del bene. In seguito allo scioglimento del preliminare ed indennità di occupazione negata dal Tribunale, la proprietaria ricorre in Cassazione. La Suprema Corte accoglie il ricorso e stabilisce che, se il curatore trattiene l'immobile dopo il recesso, la procedura deve versare un indennizzo per l'occupazione senza titolo. La Corte chiarisce inoltre che nei giudizi di opposizione allo stato passivo si possono produrre nuovi documenti e che i tributi sui rifiuti gravano su chi detiene l'immobile.

Un ex dipendente pubblico ha continuato ad abitare in un immobile dello Stato dopo la scadenza della concessione. L'ente proprietario ha preteso il pagamento dell'indennità per la protratta occupazione senza titolo dell'immobile. La Corte d'Appello ha riconosciuto il diritto dell'amministrazione ma ha applicato la prescrizione quinquennale, riducendo l'importo dovuto. La Corte di Cassazione ha cassato la decisione, stabilendo che per l'occupazione senza titolo di beni pubblici la pretesa ha natura indennitaria e unitaria. Pertanto, il diritto di credito dell'ente si prescrive nel termine ordinario decennale e non in quello breve quinquennale.

Un'azienda in crisi ha stipulato un contratto d'affitto per un immobile uso ufficio, chiedendo poi l'accesso al concordato preventivo, procedura successivamente abbandonata prima dell'apertura ufficiale. L'azienda è poi finita in amministrazione straordinaria. Il proprietario dell'immobile ha chiesto l'ammissione al passivo dei canoni arretrati e dell'indennità per l'occupazione dell'immobile dopo la risoluzione del contratto, invocando i canoni di locazione in prededuzione. La Corte di Cassazione ha stabilito che i canoni maturati durante la fase di concordato mai aperto non sono prededucibili e vanno pagati come crediti chirografari. Al contrario, spetta la prededuzione per i canoni maturati durante l'amministrazione straordinaria e per il risarcimento da occupazione senza titolo fino alla riconsegna dei locali.

La proprietaria di un immobile agisce in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni da occupazione senza titolo contro una società affittuaria d'azienda. L'affittuaria aveva utilizzato i locali senza subentrare nel contratto di locazione originale, diventando occupante abusiva. Successivamente, la società aveva offerto la restituzione dell'immobile, ma la proprietaria si era rifiutata di riprenderlo a causa della presenza di alcuni beni del fallimento rimasti all'interno. La Corte di Cassazione conferma che il rifiuto della proprietaria era illegittimo. La proprietaria doveva riprendere il bene e agire eventualmente contro il fallimento per la liberazione dai beni residui. Di conseguenza, viene negato qualsiasi risarcimento alla proprietaria, poiché la mancata riconsegna è dipesa unicamente dalla sua ingiustificata mancanza di collaborazione.