Art. 1591 Codice Civile

Una proprietaria immobiliare ha richiesto il pagamento delle differenze sui canoni scaduti a seguito della prosecuzione di un rapporto di locazione. L'immobile era rimasto nella disponibilità dell'originario conduttore e di un suo familiare, il quale versava regolarmente le quote. Nel 2012 gli occupanti avevano ridotto unilateralmente l'importo asserendo una minore superficie del fondo. La Corte di Cassazione ha rigettato i ricorsi dei debitori. I giudici hanno confermato la piena debenza dell'aggiornamento ISTAT del canone anche in assenza di un nuovo testo contrattuale formale, in virtù della prosecuzione di fatto del rapporto. La Suprema Corte ha inoltre convalidato l'accollo del debito da parte del familiare detentore, condannando entrambi al saldo integrale e alle spese di lite.

Il caso riguarda la condanna di un occupante al risarcimento per occupazione senza titolo di un immobile residenziale. Il proprietario ha richiesto il ristoro del danno per il mancato godimento del bene e per i danni materiali accertati. Il Tribunale ha accolto le domande liquidando il danno figurativo sulla base del valore locativo di mercato e condannando al pagamento delle riparazioni necessarie.

Un Ente Previdenziale ha richiesto il rilascio di un appartamento occupato da due persone senza un valido contratto. Gli occupanti sostenevano di essere semplici custodi per conto della precedente inquilina, ormai irreperibile. Il Tribunale ha ordinato lo sfratto per occupazione senza titolo e il risarcimento dei danni. La Corte d'Appello ha ribaltato la decisione, ritenendo che l'Ente dovesse prima risolvere formalmente il contratto con la vecchia inquilina. La Corte di Cassazione ha infine accolto il ricorso dell'Ente. Gli occupanti, infatti, non avevano contestato in appello l'ordine di rilascio, ma solo l'importo dei danni. Di conseguenza, l'ordine di rilascio dell'immobile è diventato definitivo per via del giudicato interno, rendendo inutile ogni successiva discussione sulla legittimità della detenzione.

Una banca conduttrice ha esercitato il recesso per gravi motivi da un contratto di locazione commerciale a seguito di una fusione societaria, che imponeva la chiusura di filiali vicine per riorganizzazione aziendale. La società locatrice ha contestato la legittimità del recesso e la validità della riconsegna dell'immobile, avvenuta in modo non formale tramite l'invio di chiavi e foto durante la pandemia. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della locatrice, confermando che la ristrutturazione post-fusione risponde a logiche oggettive di sopravvivenza sul mercato e costituisce un valido motivo di recesso. Inoltre, ha stabilito che l'offerta non formale di restituzione delle chiavi, se seria e rifiutata contrariamente a buona fede, esclude l'obbligo di pagare l'indennità di occupazione successiva.

L'Azienda locatrice ha chiesto il pagamento dei canoni di locazione commerciale per un immobile precedentemente adibito a filiale bancaria. L'Istituto Bancario conduttore aveva esercitato il recesso per gravi motivi a seguito di una fusione societaria e della conseguente riorganizzazione della rete, restituendo le chiavi con offerta non formale. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Azienda locatrice, confermando la legittimità del recesso. La Corte ha stabilito che la ristrutturazione aziendale dovuta a fusioni bancarie e a stringenti normative europee costituisce un evento oggettivo, sopravvenuto e imprevedibile, idoneo a giustificare il recesso per gravi motivi. Inoltre, la consegna non formale delle chiavi, se seria e concreta, esclude l'obbligo di pagare i canoni successivi. Vince l'Istituto Bancario conduttore, che non deve pagare i canoni richiesti.

Il Proprietario di un immobile ha concesso in locazione un'area sul tetto a un'Azienda di Telecomunicazioni per installare un ripetitore. Dopo il recesso dal contratto, l'azienda ha lasciato i propri impianti sul lastrico solare, causando danni. Il Proprietario ha chiesto il risarcimento per occupazione illegittima, ma i giudici di merito hanno respinto la domanda. Il Proprietario ha proposto ricorso in Cassazione, ma la Suprema Corte lo ha dichiarato improcedibile. La causa è stata persa per il mancato deposito della relata di notifica della sentenza d'appello entro i termini di legge. Il Proprietario ha dichiarato di aver ricevuto la notifica ma non ha fornito la prova ufficiale di ricezione, impedendo la verifica della tempestività del ricorso.

Un'inquilina ha chiesto al Tribunale di accertare l'avvenuta usucapione di un appartamento di proprietà pubblica. La donna sosteneva di aver posseduto l'immobile per oltre vent'anni. Tuttavia, i giudici hanno accertato che la sua presenza nell'appartamento era iniziata grazie a un regolare contratto di locazione scaduto nel 2000. Inoltre, nel 2002, la stessa inquilina aveva inviato una lettera offrendosi di pagare i canoni arretrati e stipulare un nuovo contratto. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'inquilina. I giudici hanno stabilito che chi rimane nell'immobile dopo la fine dell'affitto è un semplice detentore e non un possessore. Di conseguenza, non può scattare l'usucapione dell'immobile locato. L'inquilina perde la causa e deve pagare le spese processuali.

Il caso riguarda una controversia tra il proprietario di un immobile commerciale e l'affittuario. Quest'ultimo ha interrotto il pagamento dell'affitto lamentando la perdita di un'area esterna per esproprio stradale, per cui il proprietario aveva già ricevuto un indennizzo. L'affittuario ha chiesto la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore. Il proprietario ha risposto chiedendo la risoluzione per morosità dell'inquilino. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'affittuario. I giudici hanno confermato che la riduzione parziale del godimento dell'immobile non giustifica il totale mancato pagamento dei canoni. Inoltre, l'inquilino deve pagare l'affitto concordato fino all'effettiva riconsegna del locale, anche dopo la fine del contratto.

Una società locatrice ha intimato lo sfratto per morosità a una società conduttrice che, dopo la disdetta del contratto di locazione commerciale, ha smesso di pagare i canoni pur continuando a occupare l'immobile. Il conduttore ha eccepito l'improcedibilità della domanda, sostenendo che la mediazione obbligatoria fosse invalida perché il locatore non vi aveva partecipato personalmente, ma tramite il proprio avvocato munito di procura notarile. La Corte d'Appello ha invece dichiarato risolto il contratto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del conduttore, confermando che la mediazione obbligatoria è valida anche se la parte si fa sostituire da un rappresentante (incluso il proprio difensore), purché quest'ultimo sia munito di una procura speciale sostanziale e non di una semplice procura alle liti.

Un'Azienda proprietaria di un immobile ha chiesto il pagamento dell'indennità di occupazione a un Ministero, che ha continuato a utilizzare i locali anche dopo la scadenza del contratto di locazione. La Corte d'Appello ha calcolato la somma dovuta applicando un taglio del 15% previsto dalle norme sulla riduzione della spesa pubblica (spending review). L'Azienda ha fatto ricorso in Cassazione, sostenendo che tale riduzione non potesse applicarsi a un rapporto contrattuale ormai scaduto e che l'importo base fosse errato. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che il taglio del 15% sull'indennità di occupazione si applica anche alle occupazioni senza titolo da parte delle pubbliche amministrazioni a partire dall'entrata in vigore della legge del 2012. L'Azienda perde la causa e deve pagare le spese di giudizio.

Una società proprietaria ha concesso in affitto un terreno per lo stoccaggio temporaneo di rifiuti. L'Amministrazione Provinciale è subentrata nel contratto e, alla scadenza, non ha restituito l'area né eseguito le opere di bonifica pattuite. La Corte d'Appello ha condannato l'ente pubblico al ripristino dell'immobile locato. L'Amministrazione Provinciale ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo di non poter bonificare il sito perché sottoposto a sequestro giudiziario e privo di detenzione materiale. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che l'obbligo di bonifica e ripristino dell'immobile locato non richiede la detenzione permanente del bene, potendo l'obbligato far eseguire i lavori a terzi autorizzati. L'Amministrazione Provinciale perde la causa e deve pagare le spese legali.

L'Acquirente di un immobile commerciale all'asta ha intimato lo sfratto all'Inquilino, sostenendo che il contratto fosse scaduto perché il giudice dell'esecuzione non ne aveva autorizzato il rinnovo. L'Inquilino ha preteso l'indennità di avviamento commerciale. La Cassazione ha stabilito che, anche se la locazione cessa per mancata autorizzazione del giudice in un immobile pignorato, l'Inquilino ha comunque diritto all'indennità di avviamento commerciale. Di conseguenza, finché il proprietario non paga o offre tale indennità, l'Inquilino non è considerato in ritardo colpevole e deve pagare solo il canone normale, senza risarcire alcun maggior danno. La Corte ha accolto parzialmente il ricorso solo per far decidere al giudice d'appello sulla richiesta di pagamento dei canoni arretrati fino alla riconsegna, rimasta precedentemente senza risposta.

Una società informatica ha chiesto a un'azienda sanitaria il pagamento dei canoni per l'utilizzo di computer e stampanti oltre la scadenza del contratto. L'azienda sanitaria aveva riscattato i beni in ritardo, ma la società pretendeva i canoni di noleggio per gli anni di ritardo, invocando le regole sulla locazione. I giudici di merito hanno respinto la richiesta, qualificando l'accordo come un contratto di locazione e leasing (atipico) e non come locazione semplice, escludendo quindi il diritto ai canoni successivi alla scadenza. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile perché la società non ha allegato né trascritto correttamente il contratto nel ricorso, violando il principio di autosufficienza. Vince l'azienda sanitaria.

Una palestra gestita da un'associazione sportiva viene concessa in sublocazione da una società. A causa del mancato pagamento dei canoni, la società attiva la clausola risolutiva espressa e avvia lo sfratto. La Corte d'Appello condanna l'associazione e, in solido, il suo ex presidente che aveva firmato il contratto. La Cassazione conferma la decisione, rigettando sia il ricorso dell'ex presidente sia quello incidentale della società per ulteriori danni. La Corte ribadisce il principio della responsabilità associazione non riconosciuta ex art. 38 c.c.: chi firma il contratto in nome dell'ente risponde personalmente e solidalmente dei debiti, anche se cessa dalla carica di presidente, poiché la sua responsabilità ha natura di garanzia ex lege assimilabile alla fideiussione.

Un locatore ha chiesto la risoluzione del contratto e il pagamento delle differenze dei canoni all'inquilino, il quale aveva applicato una autoriduzione basandosi su norme poi dichiarate incostituzionali. La Corte d'Appello ha dato ragione all'inquilino, ritenendo applicabile la sanatoria che limita l'importo dovuto al triplo della rendita catastale per tutelare la buona fede. Il locatore ha proposto ricorso in Cassazione contestando la legittimità della riduzione del canone di locazione. La sesta sezione civile, ritenendo la questione di particolare rilevanza e complessità giuridica, non ha deciso il merito ma ha rimesso la causa alla Terza Sezione Civile per la trattazione in pubblica udienza.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Inquilino, confermando la condanna al risarcimento dei danni in favore del Proprietario per aver riconsegnato l'appartamento in stato di grave degrado. Oltre ai costi di riparazione, l'Inquilino deve risarcire il danno da lucro cessante, pari ai canoni di locazione persi durante il periodo dei lavori di ripristino. La Corte ha stabilito che la presenza di gravi danni all'immobile locato, eccedenti il normale deterioramento d'uso, fa scattare l'obbligo di risarcire il mancato guadagno per il tempo necessario alle riparazioni, equiparando tale situazione alla ritardata restituzione del bene. Per la quantificazione dei danni, il giudice può legittimamente fondare il proprio convincimento anche su prove atipiche, come la perizia di parte prodotta dal Proprietario, se ritenuta attendibile e coerente con le altre risultanze processuali.

Un villeggiante ha citato in giudizio la società di gestione di un campeggio per far accertare la natura di casa mobile della propria struttura e ottenere tariffe agevolate. La società ha risposto chiedendo il risarcimento per l'occupazione abusiva della piazzola dopo la scadenza del rapporto. I giudici di merito hanno condannato il villeggiante a liberare l'area e a pagare oltre 26.000 euro per il ritardo. Il villeggiante ha proposto ricorso in Cassazione contestando il calcolo dei danni basato sull'intero pacchetto di servizi del contratto di campeggio. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per gravi carenze nell'esposizione dei fatti, confermando la condanna al risarcimento e al pagamento del doppio del contributo unificato.

Un utilizzatore di un contratto di leasing per un'imbarcazione ha contestato la validità della clausola che legava i canoni al tasso Libor e al rischio cambio. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, dichiarando la nullità clausola indicizzazione per via della sua totale indeterminatezza. La clausola, infatti, non permetteva di calcolare in modo chiaro e preventivo le variazioni dei canoni. Di conseguenza, la Suprema Corte ha stabilito che l'utilizzatore non deve pagare le somme richieste dalla società di leasing a titolo di rischio cambio, né i canoni successivi alla scadenza del contratto, avendo egli esercitato correttamente il diritto di riscatto del bene. La società di leasing perde il ricorso ed è condannata al pagamento delle spese processuali.

Un Gestore di carburanti ha chiesto il risarcimento dei danni e l'annullamento del contratto per violenza morale, sostenendo di essere stato costretto da una Compagnia Petrolifera a firmare un accordo svantaggioso dietro la promessa, poi non mantenuta, di un secondo contratto più redditizio. La Compagnia Petrolifera ha reagito chiedendo il pagamento delle indennità per l'occupazione abusiva dell'impianto. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Gestore. I giudici hanno chiarito che il timore interno o la convenienza economica non costituiscono una minaccia grave e ingiusta. Inoltre, per l'occupazione abusiva dei locali dopo la scadenza del contratto, il Gestore deve pagare l'indennità senza necessità di una formale messa in mora. Il Gestore perde la causa e deve pagare le spese legali.

Una società locatrice ha chiesto la restituzione della somma versata a titolo di indennità di avviamento commerciale, sostenendo che la società conduttrice vi avesse rinunciato in una clausola del contratto di locazione in cambio di un canone ridotto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della locatrice, confermando la decisione della Corte d'Appello. I giudici hanno stabilito che la rinuncia preventiva all'indennità di avviamento commerciale inserita nel contratto è nulla. Il conduttore può rinunciare a tale diritto solo dopo la firma del contratto, quando non si trova più in una posizione di debolezza contrattuale. Inoltre, la clausola che accenna genericamente a una riduzione del canone senza cifre precise è una mera clausola di stile.