Deroga Convenzionale

L'Agenzia delle Entrate contestava a una Società la deducibilità delle quote di ammortamento relative a beni di un ramo d'azienda affittato, sostenendo che spettasse all'affittuario. La Società, invece, invocava una clausola contrattuale che prevedeva la deducibilità in capo al concedente. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia, confermando che le parti possono pattuire una deroga convenzionale all'obbligo legale di conservazione dei beni, consentendo al concedente di dedurre le quote di ammortamento affitto d'azienda se l'affittuario non si assume tale onere contrattualmente.

L'Ente Fiscale ha contestato la deducibilità delle quote di ammortamento per beni aziendali dati in affitto da un'Azienda. L'Ente riteneva che la deduzione spettasse all'affittuario, non al concedente. L'Azienda, invece, sosteneva che il contratto di affitto d'azienda prevedeva una deroga convenzionale all'Art. 2561 c.c., attribuendo a sé il diritto alla deduzione. La Corte di Cassazione ha confermato che le parti possono pattuire una deroga, mantenendo la deduzione quote ammortamento in capo al concedente se l'affittuario non si assume l'obbligo di mantenere l'efficienza dei beni. Il ricorso dell'Ente Fiscale è stato rigettato, confermando la legittimità della deduzione per l'Azienda.

Una società proprietaria rifiuta la riconsegna immobile locato da parte dell'inquilino, adducendo la presenza di gravi danni al capannone, e richiede il pagamento dei canoni successivi tramite decreti ingiuntivi. L'inquilino propone opposizione chiedendo la restituzione del deposito cauzionale. I giudici di merito dichiarano illegittimo il rifiuto del proprietario, rideterminando i danni e disponendo la restituzione parziale della cauzione. Entrambe le parti ricorrono in Cassazione: la proprietaria contesta la restituzione dell'immobile danneggiato, mentre l'inquilino contesta l'addebito dei danni alla pavimentazione. La Corte di Cassazione dichiara inammissibili entrambi i ricorsi. La Corte conferma che le parti possono derogare alla legge imponendo l'obbligo di ripristino. Entrambe le parti risultano soccombenti e le spese di giudizio vengono compensate.

L'erede del conduttore di un terreno pubblico ha chiesto la condanna dell'ente proprietario al pagamento della indennità per addizioni. Il dante causa aveva infatti costruito sul suolo fabbricati commerciali destinati a bar-ristorante. Al termine della locazione, l'ente proprietario ha trattenuto gli edifici senza versare alcun compenso. Nei precedenti contratti le parti prevedevano la stima e il rimborso dei manufatti. Nell'ultimo rinnovo contrattuale, invece, l'inquilino si era impegnato a rimuovere ogni opera a proprie spese al momento del rilascio. I giudici di merito hanno escluso qualsiasi indennizzo per rinuncia implicita del conduttore. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda. Quando il contratto impone l'obbligo di demolizione, l'inquilino rinuncia ai compensi di legge e il proprietario che trattiene le opere non deve pagare alcuna somma.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato a una società proprietaria di un centro commerciale la deduzione delle quote di ammortamento per i rami d'azienda affittati ai negozianti. Secondo il fisco, l'addebito delle spese di manutenzione delle parti comuni trasferiva l'obbligo di conservazione agli affittuari. La Corte di Cassazione ha rigettato questa tesi, confermando la legittimità dell'ammortamento dei beni in affitto in capo alla società concedente. Le parti possono infatti derogare all'obbligo di conservazione tramite accordo contrattuale. La Suprema Corte ha accolto solo il ricorso relativo all'errata quantificazione del rimborso delle spese legali (fissato erroneamente al 145% anziché al limite del 15%), rinviando la causa al giudice di merito esclusivamente per ricalcolare tale importo. Di fatto, la società vince sulla questione fiscale principale.

I Proprietari Confinanti hanno citato in giudizio i Costruttori lamentando la violazione delle distanze minime dal confine e l'apertura illegittima di vedute. I Costruttori si sono difesi sostenendo di aver acquistato il diritto per usucapione e che l'originaria proprietaria avesse acconsentito alle opere. La Corte d'Appello ha ordinato l'arretramento del fabbricato. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei Costruttori, confermando che le norme comunali sulle distanze legali tra costruzioni non possono essere derogate da accordi privati tra confinanti, in quanto poste a tutela dell'interesse generale del territorio. Di conseguenza, i Costruttori hanno perso la causa e sono stati condannati al pagamento delle spese di giudizio.

La Corte di Cassazione ha stabilito che tutti i condòmini, inclusi i proprietari di locali al piano terra, devono contribuire alle spese per la sostituzione dell'ascensore se possono trarne un'utilità potenziale, come l'accesso a parti comuni. Una delibera che escludeva alcuni condòmini sulla base di un regolamento è stata annullata perché il regolamento stesso non prevedeva una deroga espressa e inequivocabile al criterio legale di ripartizione delle spese ascensore condominio, come previsto dall'art. 1124 c.c.

Un condomino ha contestato l'addebito di spese condominiali per servizi comuni, nello specifico una spiaggia e un giardino, sostenendo di non usufruirne. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'obbligo di contribuzione deriva dalla possibilità di utilizzo (godimento potenziale) e non dall'uso effettivo. Per derogare a tale principio, il regolamento condominiale deve prevederlo in modo esplicito e inequivocabile. Anche le spese per aree demaniali in uso al condominio, se ne accrescono il decoro, vanno ripartite tra tutti.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 19653/2025, ha confermato il diritto alla deduzione degli ammortamenti per una società concedente in un contratto di affitto di ramo d'azienda. Il caso verteva sulla validità di una clausola contrattuale che, in deroga al Codice Civile, poneva a carico della società concedente l'onere di conservare l'efficienza dei beni. L'Agenzia Fiscale contestava tale deduzione, sostenendo che altre clausole trasferissero di fatto i costi di manutenzione agli affittuari. La Corte ha stabilito che la deroga era legittima e che le spese di manutenzione ordinaria, a carico degli affittuari, non contraddicevano l'obbligo del concedente di mantenere l'efficienza strutturale del compendio aziendale, legittimando così la deduzione degli ammortamenti.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il locatore (concedente) di un ramo d'azienda può legittimamente effettuare la deduzione ammortamenti sui beni aziendali, a condizione che nel contratto sia presente un'esplicita deroga alla disciplina del Codice Civile. Questa deroga deve attribuire al locatore l'onere di conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti. La Corte ha chiarito che la validità di tale clausola non è inficiata dalla presenza di altre pattuizioni che pongono a carico dell'affittuario le spese di manutenzione ordinaria, in quanto si tratta di due tipologie di costi ben distinte.