Art. 1123 Codice Civile

La Corte di Cassazione ha chiarito i requisiti per la Modifica criteri riparto spese condominiali. Un Costruttore, inizialmente esonerato dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute tramite una clausola contrattuale, aveva stipulato un accordo con l'amministratore per contribuire al 50% delle spese. L'assemblea condominiale aveva approvato questo accordo con una maggioranza qualificata. Il Costruttore ha impugnato la decisione, sostenendo che una modifica di criteri di riparto contrattuali richiedeva l'unanimità. La Cassazione ha accolto il ricorso, affermando che le clausole contrattuali che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese necessitano del consenso unanime di tutti i condomini per la loro modifica, annullando la sentenza d'appello che aveva ritenuto sufficiente la maggioranza qualificata.

Un condomino ha rifiutato l'allaccio alla nuova caldaia condominiale pretendendo l'esenzione dalle quote di gestione ordinaria. L'assemblea ha invece addebitato i costi all'interessato per mancata prova preventiva sull'assenza di danni termici all'edificio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale per difetto di prova tecnica preventiva. Successivamente il condomino ha promosso un giudizio di revocazione sostenendo un errore di percezione dei giudici su una perizia tecnica e invocando un diverso precedente favorevole. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile: contestare la valutazione probatoria del giudice o invocare decisioni su annualità differenti non costituisce un errore di fatto revocatorio ma una mera critica di merito. Il proprietario deve quindi continuare a versare i contributi e pagare le spese di lite, confermando i rigidi presupposti che regolano il distacco riscaldamento centralizzato.

Un Condominio ha chiesto a un Condomino il pagamento di spese tramite decreto ingiuntivo, basato su una delibera condominiale di approvazione del bilancio. Il Tribunale ha annullato la delibera per difetto di maggioranza, portando alla revoca del decreto. La Corte d'Appello ha confermato questa decisione. La Cassazione ha stabilito che l'annullamento di una delibera condominiale per spese ordinarie non impedisce al giudice di verificare comunque la fondatezza del credito. Il giudice deve accertare se il debito esiste secondo i criteri legali. La Cassazione ha accolto il ricorso del Condominio, cassando la sentenza d'Appello e rinviando la causa per un nuovo esame.

Un proprietario (Il Proprietario) ha aperto dei fori-porta in un muro, generando una disputa con un'altra proprietaria (L'Inquilina) sulla natura condominiale dell'edificio e la ripartizione delle spese dell'ascensore. La Corte d'Appello aveva annullato alcune delibere condominiali. La Cassazione, esaminando il ricorso del Proprietario, ha accolto il motivo relativo all'Apertura fori-porta in condominio. Ha stabilito che i giudici di merito non hanno adeguatamente verificato se il muro fosse comune o se esistessero due condomini separati. La Corte ha ribadito che l'apertura di fori-porta è lecita se non altera la destinazione del muro, non pregiudica il pari uso e non danneggia stabilità o decoro. La sentenza è stata cassata e rinviata per un nuovo esame.

Una proprietaria di appartamento ha impugnato una delibera condominiale sulla ripartizione spese condominiali, sostenendo che il condominio aveva applicato erroneamente gli articoli del codice civile. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha confermato che un regolamento condominiale di natura contrattuale, accettato dagli acquirenti, può derogare alle norme legali sulla ripartizione delle spese. Inoltre, ha ritenuto che i lavori contestati avessero interessato parti comuni o comunque unità immobiliari della ricorrente, beneficiando tutti i condomini. La decisione finale ha quindi dato ragione al condominio.

Una condomina ha impugnato le delibere dell'assemblea riguardanti la divisione delle spese condominiali e videosorveglianza. La proprietaria riteneva ingiusto ripartire i costi dell'intercapedine tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, sostenendo che l'opera servisse solo i garage sotterranei. Contestava inoltre l'installazione delle telecamere approvata a maggioranza, giudicandola un'innovazione voluttuaria e troppo onerosa. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della condomina. I giudici hanno chiarito che l'intercapedine protegge l'intero edificio dall'umidità, imponendo la ripartizione generale. Inoltre, la legge consente di deliberare l'impianto di sicurezza a maggioranza semplice. La condomina ha perso la causa ed è stata condannata al pagamento di tutte le spese legali.

La Corte di Cassazione ha affrontato un caso di ripartizione spese condominiali. Due coniugi, proprietari in un condominio con piscina, hanno contestato una delibera che imponeva a una vicina, utente della piscina, un contributo forfettario anziché basato sui millesimi. La vicina, proprietaria di un immobile adiacente, negava di essere condomina. La Cassazione ha stabilito che i coniugi avevano interesse ad accertare la qualità di condomina della vicina. Ha inoltre chiarito che le delibere assembleari non possono, a maggioranza, modificare i criteri legali di ripartizione delle spese per il futuro. La sentenza di appello è stata cassata con rinvio, ribadendo la nullità di tali accordi.

Un Condominio ha approvato bilanci basandosi su tabelle millesimali modificate senza una nuova approvazione assembleare formale. Una Condomina ha impugnato la delibera, sostenendo l'invalidità delle modifiche. Il Condominio ha argomentato che un tecnico era stato autorizzato a fare correzioni e che vi fosse un'approvazione implicita. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Condominio, confermando che le modifiche alle tabelle millesimali richiedono sempre un'esplicita approvazione dell'assemblea. La validità tabelle millesimali non può derivare da deleghe generiche o da comportamenti concludenti. La Condomina ha visto riconosciuto il suo interesse ad agire per il pregiudizio patrimoniale subito.

Un Condomino ha contestato la ripartizione spese condominiali per lavori di consolidamento in un'autorimessa. Sosteneva che l'autorimessa non fosse comune e che i lavori non lo riguardassero. Il Tribunale gli diede ragione, ma la Corte d'Appello ribaltò la sentenza, affermando la natura comune dell'autorimessa e l'obbligo del Condomino di contribuire. La Cassazione ha confermato questa decisione. Ha stabilito che, anche con un diritto d'uso esclusivo su un posto auto, la comproprietà dell'autorimessa e l'utilità dei lavori per la stabilità rendono legittima la ripartizione delle spese tra tutti i condomini.

Un Costruttore aveva inserito nel regolamento condominiale una clausola che lo esentava dal pagamento delle spese per le unità immobiliari invendute. Il Condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per le spese non pagate. I giudici di merito avevano dichiarato la clausola vessatoria, ritenendola inefficace. La Cassazione ha ribaltato questa decisione, stabilendo che la valutazione della **clausola vessatoria condominiale** deve avvenire nell'ambito del singolo contratto di compravendita tra Costruttore (professionista) e Acquirente (consumatore), non solo sul regolamento condominiale. Il caso è stato rinviato per una nuova analisi.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso dell'obbligo spese condominiali in seguito alla dichiarazione di nullità di una donazione immobiliare. Due eredi contestavano il pagamento delle spese pregresse, sostenendo di essere diventati proprietari solo dopo la sentenza che annullava la donazione. La Cassazione ha confermato che, essendo la donazione nulla, la proprietà non era mai uscita dal patrimonio del defunto. Gli eredi, quindi, sono considerati proprietari fin dalla morte del de cuius e sono responsabili in solido per tutte le spese condominiali, anche quelle antecedenti alla sentenza di nullità. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

Una Società Immobiliare ha impugnato le delibere assembleari di un Condominio relative a consuntivi e preventivi. Dopo che i primi due gradi di giudizio avevano respinto le sue richieste, la Società ha presentato un ricorso in Cassazione. Tuttavia, prima della decisione, le parti hanno raggiunto un accordo transattivo. La Società ha quindi formalizzato la sua rinuncia al ricorso. La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio, senza condanna alle spese e senza l'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato, dato l'accordo intervenuto e la mancata costituzione dell'intimato.

Un ex-proprietario di un immobile è stato citato in giudizio da un Supercondominio e un Condominio per il recupero di spese condominiali ex proprietario relative a periodi precedenti la vendita. Il Tribunale aveva confermato la sua responsabilità per tali debiti. La Corte di Cassazione ha chiarito che l'ex-condomino, pur non potendo impugnare le delibere assembleari (non essendo più condomino), può contestare le singole voci di spesa. Ha accolto il ricorso contro il Supercondominio per un addebito di "spese personali" non provato, rinviando la causa. Ha invece respinto il ricorso contro il Condominio, confermando l'obbligo di pagamento.

L'Istituto Bancario ha contestato un decreto ingiuntivo del Condominio per contributi non pagati, sostenendo la nullità di due delibere assembleari (1996 e 2007). La delibera del 1996 aveva modificato il regolamento condominiale originario, eliminando una riduzione delle spese per i locali commerciali, senza il consenso unanime di tutti i condomini. Un proprietario assente aveva però successivamente aderito alla modifica tramite lettera. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Istituto Bancario. Ha stabilito che la modifica regolamento condominiale, se di natura contrattuale, richiede l'unanimità, ma tale consenso può essere manifestato anche al di fuori dell'assemblea, tramite adesione successiva. La lettera ha integrato il consenso unanime necessario per la modifica regolamentare.

Un gruppo di proprietari di 'cabine' in un condominio ha contestato le delibere assembleari che imponevano loro di contribuire alle spese di risanamento delle facciate delle palazzine residenziali. Il regolamento condominiale contrattuale li esonerava da tali spese. I proprietari sostenevano la nullità delle delibere, che non ha termini di impugnazione. La Corte di Cassazione, richiamando un precedente delle Sezioni Unite, ha chiarito che una delibera condominiale che deroga ai criteri di ripartizione delle spese solo per una specifica occasione ('una tantum') è annullabile, non nulla. Solo le delibere che modificano i criteri generali per il futuro sono nulle. Poiché l'impugnazione è avvenuta oltre il termine di 30 giorni previsto per le delibere annullabili, il ricorso dei proprietari è stato rigettato. La loro azione era tardiva.

Due proprietari di una villetta hanno impugnato una delibera condominiale che addebitava loro le spese per il ripristino di un'area franata antistante la loro abitazione. Essi sostenevano che le cause della frana fossero condominiali. La Corte d'Appello ha confermato la proprietà esclusiva dell'area, ritenendo corretta la ripartizione delle spese. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ribadito che l'assemblea condominiale non può deliberare su opere in proprietà esclusive né accertare responsabilità da atto illecito per la ripartizione di obblighi risarcitori. Le **spese condominiali proprietà esclusiva** restano a carico del proprietario, e l'assemblea non ha competenza su tali questioni.

Un Condomino ha contestato le spese condominiali per riscaldamento e acqua, sostenendo di essersi distaccato dall'impianto centralizzato e di aver installato un contatore privato. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso per revocazione. Ha ribadito che un regolamento condominiale contrattuale, approvato all'unanimità, può prevedere criteri di ripartizione delle spese condominiali riscaldamento e idriche diversi dalla legge. Il distacco o il contatore non esonerano automaticamente se il regolamento dispone diversamente. L'errore invocato dal Condomino era un errore di giudizio, non un errore di fatto revocatorio.

Un'Azienda creditrice ha cercato di riscuotere debiti condominiali per lavori straordinari da un Nuovo Proprietario, che aveva acquistato l'immobile *dopo* l'approvazione di tali lavori. I tribunali inferiori avevano ritenuto il Nuovo Proprietario responsabile. La Corte di Cassazione ha ribaltato questa decisione. Ha stabilito che l'acquirente di un immobile non è responsabile per i debiti condominiali verso terzi creditori sorti prima del suo acquisto, in quanto l'obbligazione sorge in capo a chi era condomino al momento della delibera dei lavori. Questo chiarisce la **responsabilità debiti condominiali** tra vecchio e nuovo proprietario.

Una società proprietaria di due fabbricati industriali trasforma gli immobili in cinque appartamenti. Il condominio nega il consenso per collegare le nuove unità agli impianti fognari e idrici tramite scavi nel cortile comune. La società esegue i lavori previa autorizzazione d'urgenza del tribunale e cita il condominio per ottenere il risarcimento dei danni da ritardo nelle vendite e nelle locazioni. Il condominio chiede la rimozione dei nuovi allacciamenti. La Corte di Cassazione conferma che l'allaccio di nuove utenze nel cortile rientra nel legittimo uso delle parti comuni spettante al singolo condomino. Tuttavia, i giudici respingono la domanda risarcitoria della società per totale assenza di prove concrete sul danno economico subito.

Un proprietario di un locale interrato, adibito a palestra, ha subito danni al solaio a causa dell'uso improprio del cortile sovrastante da parte dei condomini, che lo utilizzavano come parcheggio per veicoli pesanti. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno applicato l'articolo 1125 c.c. per la ripartizione spese condominiali, attribuendo il 50% al proprietario del locale e il 50% ai condomini. La Corte di Cassazione, chiamata a decidere se tale regola si applichi anche quando il locale sottostante non fa parte del condominio ma la sua copertura funge da accesso condominiale, ha ritenuto necessaria un'ulteriore discussione in pubblica udienza per approfondire la questione.