Art. 1123 Codice Civile

La Corte di Cassazione chiarisce i confini tra delibera condominiale nulla e annullabile. Una società ha impugnato una delibera che ripartiva i costi per il rifacimento di un solaio e delle strutture portanti di una cantina, applicando erroneamente i criteri di legge. La Corte ha stabilito che la delibera è nulla, e quindi impugnabile senza limiti di tempo, perché l'assemblea ha agito al di fuori delle proprie attribuzioni, decidendo su materie non di sua competenza come la ripartizione delle spese per strutture portanti comuni secondo criteri errati e l'accertamento di responsabilità per danni.

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese condominiali, sostenendo la nullità della delibera condominiale di approvazione per violazione dei criteri di ripartizione. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che l'approvazione di nuove tabelle millesimali non richiede l'unanimità ma solo una maggioranza qualificata. Di conseguenza, un'eventuale approvazione con una maggioranza errata non costituisce una nullità rilevabile d'ufficio dal giudice, ma al massimo un vizio di annullabilità da impugnare nei termini di legge.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29927/2025, ha rigettato il ricorso di alcuni condòmini contro una delibera che approvava una transazione. La Corte ha ribadito che l'impugnazione di una delibera condominiale non può basarsi sulla mera convenienza della decisione. Il controllo del giudice è limitato alla legittimità e all'eccesso di potere, che si configura solo in caso di 'grave pregiudizio' per la cosa comune. È stato inoltre escluso il conflitto d'interessi dell'amministratore, poiché agiva su mandato specifico dell'assemblea.

La Corte di Cassazione conferma la condanna di due amministratori non esecutivi per i danni causati dalla prosecuzione illecita dell'attività sociale dopo la perdita totale del capitale. La sentenza chiarisce che la responsabilità degli amministratori non esecutivi non deriva da una generica omissione, ma dal non essersi attivati pur in presenza di evidenti segnali di crisi, violando l'obbligo di agire informati per tutelare il patrimonio sociale. Il danno è stato calcolato con il criterio della differenza dei netti patrimoniali.

Una proprietaria immobiliare ha contestato l'obbligo di versare le spese condominiali, sostenendo che il suo contratto di acquisto non prevedeva tale vincolo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'acquisto di un'unità immobiliare all'interno di un complesso, se il contratto menziona l'acquisizione di quote sulle parti comuni, fonda automaticamente l'obbligo di contribuire alle spese. La Corte ha chiarito che tale obbligazione (propter rem) sorge direttamente dal contratto di compravendita, che manifesta la volontà dell'acquirente di entrare a far parte della collettività condominiale.

La Corte di Cassazione interviene su un caso di leasing immobiliare, stabilendo principi chiave sui diritti dell'utilizzatore. Una società aveva contestato il contratto per vizi dell'immobile (altezza inferiore e mancanza di agibilità) e per un canone basato su un valore di acquisto gonfiato. La Corte ha respinto le censure sul calcolo del canone, ma ha accolto quelle relative ai vizi, affermando che un giudice non può negare una consulenza tecnica e poi rigettare la domanda per mancanza di prova. Ha inoltre stabilito che la risoluzione del contratto per inadempimento non è automatica se questo è giustificato da vizi del bene.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13127/2024, ha rigettato la richiesta di risarcimento di un proprietario immobiliare contro i vicini per la mancata esecuzione di una precedente sentenza. La Corte ha sottolineato che una generica allegazione dei danni non è sufficiente per ottenere un risarcimento. È necessario che la parte che agisce in giudizio specifichi fin dall'inizio, in modo dettagliato, la natura e l'entità dei danni subiti, non potendo integrare tali elementi per la prima volta in appello. La mancanza di una specifica allegazione dei danni impedisce la valutazione della domanda e la sua eventuale liquidazione.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera di un'assemblea condominiale che approva la stipula di una polizza tutela legale condominio è pienamente legittima. Questa decisione non viola il diritto del singolo condomino di dissentire da una specifica lite futura, come previsto dall'art. 1132 c.c. Il costo della polizza è una spesa di gestione comune e non una spesa di lite, pertanto tutti i condomini sono tenuti a contribuire pro quota.

Una società costruttrice ha presentato ricorso contro la sentenza che confermava il rigetto della sua opposizione a un decreto ingiuntivo per spese condominiali. L'impugnazione della delibera condominiale si basava sulla presunta violazione delle tabelle millesimali contrattuali. La Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo la distinzione tra delibere nulle e annullabili. La delibera che ripartisce le spese in violazione dei criteri legali o convenzionali è solo annullabile e deve essere impugnata entro il termine di decadenza previsto, cosa non avvenuta nel caso di specie. Anche le ulteriori domande di risarcimento danni sono state respinte per mancanza di prove adeguate.

Una recente ordinanza della Cassazione affronta il tema della ripartizione spese condominiali, chiarendo la differenza tra delibera nulla e annullabile. Nel caso di specie, una condomina si opponeva al pagamento di spese per la riparazione di un terrazzo a uso esclusivo, sostenendo l'errata applicazione dei criteri. La Corte ha stabilito che l'adozione di un criterio di riparto errato per una spesa specifica rende la delibera solo annullabile, non nulla. Di conseguenza, doveva essere impugnata entro 30 giorni, termine non rispettato dalla condomina, rendendo il suo ricorso inammissibile.

Una società impugna una delibera condominiale per violazione di legge e, solo in un secondo momento, per violazione del regolamento. La Cassazione chiarisce che tale cambiamento costituisce una "domanda nuova", inammissibile in appello, ribadendo l'importanza di definire da subito tutti i motivi di contestazione. Il ricorso viene dichiarato inammissibile per aver modificato la causa petendi (la ragione giuridica della pretesa) a processo già avanzato.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il proprietario di un'unità immobiliare, danneggiata da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare di uso esclusivo, deve comunque contribuire alle spese di riparazione. La sentenza chiarisce che l'obbligo di partecipazione alla spesa deriva non dalla colpa, ma dalla qualità di condomino che beneficia della copertura offerta dal lastrico. La ripartizione spese lastrico solare segue il criterio dell'art. 1126 c.c. (un terzo a carico dell'usuario esclusivo e due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti, incluso il danneggiato per la sua quota).

Una società costruttrice, dopo aver riacquistato la proprietà di due immobili, si è vista richiedere dal condominio il pagamento di spese condominiali arretrate maturate dal precedente proprietario. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che l'onere di provare la titolarità del debito spetta al condominio. Inoltre, ha chiarito che la responsabilità solidale del nuovo acquirente è limitata all'anno in corso e a quello precedente al subentro, e che tale norma non è retroattiva. La sentenza sottolinea l'importanza di individuare correttamente il soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4300/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di denuncia dei vizi. Un'utilizzatrice di un immobile in leasing aveva citato in giudizio la società venditrice per gravi difetti strutturali. La questione centrale riguardava la validità di una clausola contrattuale, pattuita tra venditore e società di leasing, che estendeva i termini per la denuncia dei vizi. La Suprema Corte ha chiarito che tale clausola non può essere opposta ai danti causa del venditore (i venditori originari), poiché essi sono terzi rispetto a quel contratto. Di conseguenza, la denuncia effettuata nei loro confronti è stata considerata tardiva, annullando la decisione della Corte d'Appello e rinviando il caso per un nuovo esame.

Una condomina ha impugnato una delibera che le addebitava costi per la manutenzione di tetti di edifici da cui non traeva utilità. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo la prevalenza del regolamento condominiale di natura contrattuale. Tale regolamento, accettato da tutti i proprietari al momento dell'acquisto, prevedeva una singola tabella millesimale per ogni tipo di spesa, derogando legittimamente ai criteri legali sulla ripartizione spese condominiali basati sull'uso differenziato.

Una società si oppone a un pignoramento subito per un debito derivante da danni da infiltrazioni in un condominio. La società sosteneva che il creditore dovesse prima agire contro altri debitori (beneficium excussionis) e avesse rinunciato alla solidarietà. Il Tribunale ha respinto l'opposizione, chiarendo che la responsabilità extracontrattuale del condominio per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.) genera un'obbligazione solidale tra tutti i condomini (art. 2055 c.c.). Pertanto, il creditore può richiedere l'intero importo a un singolo condomino, senza l'obbligo di escutere preventivamente gli altri.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2580/2024, ha chiarito la natura del supercondominio e la ripartizione delle spese. Nel caso esaminato, alcuni proprietari di villette, pur essendo collegate alla rete fognaria e idrica di un complesso condominiale, non erano tenuti a pagare per servizi che non utilizzavano, come la guardiania o la manutenzione delle strade interne. La Corte ha stabilito che il supercondominio sorge di fatto quando esistono beni o servizi condivisi, ma l'obbligo di contribuzione alle spese è limitato solo a tali beni e servizi. Le delibere assembleari che impongono costi per servizi non goduti sono state dichiarate nulle.

Un condomino impugna una delibera supercondominio per errato calcolo dei quorum. I giudici di merito annullano la decisione per l'assenza di una tabella millesimale supercondominiale. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2406/2024, cassa la sentenza, stabilendo che la mancanza della tabella non invalida automaticamente la delibera. Spetta al condomino che impugna l'atto dimostrare l'effettivo mancato raggiungimento dei quorum legali, che il giudice può verificare anche a posteriori.

Una condomina contesta una decisione della Corte Suprema, sostenendo un errore di fatto revocatorio in merito a una delibera sulla manutenzione di un giardino. La Corte respinge il ricorso, chiarendo che una valutazione giuridica errata o un disaccordo sui fatti costituisce un errore di diritto, non un errore di fatto revocabile. La decisione sottolinea i rigidi limiti di questo rimedio straordinario.

La Corte di Cassazione ha stabilito la legittimità dell'addebito di spese personali in condominio a carico esclusivo dei singoli condomini che le hanno generate. Il caso riguardava costi extra sostenuti dall'amministratore per rispondere a specifiche e personali richieste di chiarimento di due condomini. La Corte ha confermato che, qualora un'attività vada oltre l'ordinaria gestione e sia svolta nell'interesse esclusivo di alcuni, i relativi costi non devono gravare su tutta la collettività condominiale, ma solo sui richiedenti.