Art. 1123 Codice Civile

La Corte di Cassazione ha stabilito che una delibera condominiale è nulla se, approvata a maggioranza, priva un singolo condomino del godimento di un bene comune, come l'impianto idrico. Nel caso specifico, un condominio aveva deciso di realizzare un nuovo impianto a servizio dei soli appartamenti, escludendo un'unità commerciale. La Corte ha chiarito che una tale decisione, trasformando un bene comune in bene esclusivo per alcuni, incide sul diritto di proprietà individuale e richiede pertanto il consenso unanime di tutti i condòmini.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino, stabilendo principi chiave sull'impugnazione delibera condominiale. La Corte ha confermato che il termine di cinque giorni per la convocazione dell'assemblea decorre dalla data del rilascio dell'avviso di giacenza della raccomandata, non dal ritiro effettivo. Inoltre, ha ribadito che la mancata allegazione di documenti, come i preventivi, al verbale non ne causa l'invalidità, essendo sufficiente il diritto del condomino di visionarli presso l'amministratore.

La Corte di Cassazione chiarisce la ripartizione spese terrazzo quando questo funge da copertura per garage sottostanti. In un caso di infiltrazioni, la Corte ha stabilito che se il danno deriva dall'usura dovuta all'uso esclusivo del cortile da parte della collettività dei condomini, le spese di manutenzione e risarcimento sono a totale carico di questi ultimi, applicando in via analogica l'art. 1125 c.c. e liberando da ogni responsabilità il proprietario esclusivo della superficie.

Una società di costruzioni, proprietaria di alcuni locali, ha subito un danno da condominio a causa di infiltrazioni provenienti da terrazze a uso esclusivo. La Corte di Cassazione ha stabilito che la Corte d'Appello ha errato nel dichiarare inammissibile, per genericità, la richiesta della società di essere esonerata dal contribuire alle spese di riparazione. La sentenza ha chiarito che il condomino danneggiato assume la posizione di terzo rispetto al condominio e ha diritto al risarcimento, ma la questione del suo obbligo di contribuire pro quota alle spese merita un esame approfondito, non una declaratoria di inammissibilità. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione su questo specifico punto.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un condomino, pur essendosi distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato, è tenuto a contribuire alle spese per la sostituzione della caldaia se non ha impugnato le delibere condominiali che hanno approvato i lavori. La mancata contestazione rende le decisioni dell'assemblea vincolanti, superando la questione della reversibilità del distacco. La Corte ha quindi respinto il ricorso del condomino, confermando l'obbligo di pagamento delle spese caldaia condominiale.

Un nudo proprietario ha impugnato un decreto ingiuntivo per spese condominiali, lamentando vizi nelle delibere. La Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che la mancata convocazione dell'usufruttuario e l'errata ripartizione delle spese causano l'annullabilità della delibera condominiale, non la nullità. Tali vizi devono essere contestati entro il termine di decadenza di 30 giorni, anche tramite domanda riconvenzionale in sede di opposizione al decreto.

Un condomino ha promosso un'azione di impugnazione di una delibera condominiale, sollevando diverse eccezioni: omessa convocazione di alcuni proprietari, irregolarità nella redazione del bilancio, illegittimità della nomina e del compenso dell'amministratore. Il Tribunale ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la validità della delibera. La sentenza chiarisce i concetti di condominio parziale, che si costituisce ope legis senza necessità di una delibera formale, e di interesse ad agire, che deve essere concreto e non basato su una mera astratta legalità. L'attore è stato inoltre condannato per lite temeraria.

La sentenza analizza il caso di un'installazione di un ascensore in condominio a spese di alcuni proprietari. Il Tribunale di Firenze ha dichiarato la nullità della delibera assembleare nella parte in cui consentiva agli altri condomini di utilizzare l'impianto pagando solo le spese di gestione, senza contribuire ai costi di installazione. La decisione si fonda sul principio che per derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese per un'innovazione è necessaria l'unanimità di tutti i proprietari, non solo dei presenti in assemblea, come previsto dall'art. 1121 c.c.

Un conduttore di un locale commerciale sospendeva il pagamento del canone a causa di infiltrazioni d'acqua e problemi fognari, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore. I locatori, di contro, richiedevano il pagamento dei canoni non corrisposti. La Corte d'Appello ha confermato la decisione di primo grado, respingendo le richieste del conduttore. La Corte ha stabilito che i vizi, essendo di natura 'episodica' e non così gravi da impedire totalmente l'uso dell'immobile, non legittimavano la sospensione totale del pagamento del canone. L'azione del conduttore è stata ritenuta sproporzionata rispetto al presunto inadempimento del locatore.

Un condomino impugna la delibera di approvazione delle nuove tabelle millesimali, sostenendo fosse necessaria l'unanimità. La Corte d'Appello di Roma respinge il ricorso, confermando che per la revisione tabelle millesimali, dovuta a un notevole aumento di volumetria di un'unità immobiliare (superiore a 1/5), è sufficiente il voto a maggioranza qualificata, in quanto l'atto ha natura ricognitiva e non negoziale.

Una recente sentenza della Corte di Appello ha chiarito la questione della legittimazione passiva del costruttore per i contratti stipulati prima della costituzione del condominio. La Corte ha stabilito che il costruttore rimane l'unico obbligato verso i terzi fornitori, a meno che non sia provato un formale atto di subentro da parte del condominio. La mera vendita delle unità immobiliari non è sufficiente a trasferire le obbligazioni contrattuali. La sentenza ha inoltre affrontato il tema della cessione del credito in corso di causa e della corretta applicazione degli interessi moratori.

Un'ordinanza del Tribunale di Napoli affronta un caso di infiltrazioni in condominio provenienti dal terrazzo comune. Il giudice ha accertato una responsabilità condivisa tra il condominio, per omessa manutenzione del lastrico solare, e la proprietaria dell'appartamento sottostante, a causa di un precedente intervento non autorizzato sulla soletta. Di conseguenza, ha ordinato l'esecuzione dei lavori di ripristino, stabilendo però una ripartizione delle spese e la compensazione delle spese legali, in virtù della concausa accertata.

Una recente sentenza ha affrontato il caso di danni da infiltrazioni d'acqua subiti da un appartamento all'ultimo piano. Il Tribunale, basandosi su una perizia tecnica, ha stabilito che la responsabilità per le infiltrazioni dal condominio è esclusiva del condominio su cui insiste la porzione di tetto difettosa, respingendo la tesi di una proprietà comune (supercondominio). Di conseguenza, ha condannato il condominio al risarcimento dei danni e all'esecuzione dei lavori di ripristino a regola d'arte.

Una recente sentenza del Tribunale di Torino chiarisce i criteri per il rimborso spese in un condominio minimo. Il caso riguarda la richiesta di rimborso avanzata dagli eredi di un comproprietario verso un altro per lavori urgenti di messa in sicurezza dell'edificio. Il Tribunale ha stabilito che si applica la normativa del condominio (art. 1134 c.c.) e non della comunione, data la presenza di più unità immobiliari distinte. Il diritto al rimborso è stato riconosciuto poiché le spese erano urgenti, come provato da un'ordinanza comunale. L'importo è stato calcolato sulla base delle quote di proprietà e ridotto per la mancata fruizione di agevolazioni fiscali.