Art. 1123 Codice Civile

Un condomino ha contestato l'addebito di spese condominiali per servizi comuni, nello specifico una spiaggia e un giardino, sostenendo di non usufruirne. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'obbligo di contribuzione deriva dalla possibilità di utilizzo (godimento potenziale) e non dall'uso effettivo. Per derogare a tale principio, il regolamento condominiale deve prevederlo in modo esplicito e inequivocabile. Anche le spese per aree demaniali in uso al condominio, se ne accrescono il decoro, vanno ripartite tra tutti.

Un singolo condomino ha impugnato una delibera dell'assemblea dei rappresentanti di un supercondominio. La Corte di Cassazione, pur rigettando il ricorso nel caso specifico, ha corretto la motivazione dei giudici di merito. Ha stabilito un principio fondamentale sull'impugnazione delibera supercondominio: ogni condomino ha il diritto di impugnare, a condizione che il rappresentante del proprio condominio sia risultato assente, dissenziente o astenuto. Nel caso in esame, il ricorso è stato respinto perché il rappresentante aveva votato a favore della delibera.

Due condomini hanno impugnato una delibera che regolamentava l'uso di piscina e campo da tennis, collegando il diritto di ospitare un numero maggiore di persone ai millesimi di proprietà. La Corte di Cassazione, riconoscendo la novità e l'importanza della questione sull'uso parti comuni e millesimi, ha rinviato la causa a pubblica udienza per una decisione di principio. L'ordinanza interlocutoria non decide il caso ma ne sottolinea il rilievo nomofilattico.

Un condominio impugna in Cassazione una sentenza d'appello che aveva annullato una delibera per l'addebito di spese personali a due condomini. La Corte Suprema dichiara l'improcedibilità del ricorso perché il ricorrente non ha depositato la copia della sentenza impugnata completa della relata di notificazione, un requisito formale inderogabile che impedisce l'esame nel merito della controversia.

Una società immobiliare ha contestato l'obbligo di pagare gli oneri consortili per un'area di sua proprietà, sostenendo di non aver mai aderito formalmente al consorzio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l'acquisto di un immobile all'interno del perimetro di un consorzio di urbanizzazione costituisce un'adesione contrattuale implicita. Di conseguenza, l'obbligo di contribuire alle spese sorge automaticamente con l'atto di compravendita, rendendo irrilevante la mancanza di una successiva e separata manifestazione di volontà.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'annullamento della delibera condominiale di ripartizione delle spese non estingue automaticamente l'obbligo di pagamento del condomino, specialmente per le spese ordinarie. In un caso complesso che vedeva contrapposti un condominio e una società immobiliare, la Corte ha chiarito che, anche a fronte dell'annullamento della delibera per erronea applicazione di tabelle millesimali convenzionali, il giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo deve comunque verificare la fondatezza del credito del condominio. In pratica, il giudice dovrà ricalcolare le somme dovute sulla base dei corretti criteri legali, senza che il debito venga meno del tutto.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera condominiale che ripartisce le spese di pulizia di un giardino di proprietà privata, ma di utilità comune a tutti i condòmini, non è nulla ma solo annullabile. Di conseguenza, deve essere impugnata entro il termine di decadenza previsto dalla legge. Il principio chiave è che l'obbligo di contribuire alle spese condominiali non deriva solo dalla proprietà, ma anche dall'utilità (utilitas) che il bene offre alle singole unità immobiliari. Nel caso di specie, il ricorso è stato respinto perché presentato oltre i termini.

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare che approvava una polizza tutela legale condominio, sostenendo che violasse il suo diritto individuale di dissentire dalle liti. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la consolidata giurisprudenza secondo cui l'assemblea ha il potere di stipulare tale polizza nell'interesse comune. La Corte ha chiarito che il costo del premio assicurativo è una spesa di gestione da ripartire tra tutti, distinta dalle spese di una specifica causa, per le quali resta valido il diritto di dissenso ai sensi dell'art. 1132 c.c.

Un acquirente acquista un immobile con cortile, che il rogito notarile indica come di proprietà esclusiva. Dopo aver costruito sul terreno, scopre che questo è in comproprietà con un vicino. La Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità del notaio non si limita alle spese per la rettifica dell'atto, ma deve coprire l'intero danno subito dall'acquirente in buona fede, inclusi i costi di demolizione e la perdita di valore dell'immobile a seguito della parziale evizione.

Una società concessionaria di scommesse ippiche ha citato in giudizio le Amministrazioni concedenti per inadempimento contrattuale. La Corte di Cassazione, ribaltando la decisione d'appello, ha stabilito la giurisdizione del giudice ordinario per le controversie relative alla fase esecutiva del rapporto di concessione, poiché riguardano obblighi contrattuali e non l'esercizio di poteri pubblici discrezionali.

La Cassazione ha respinto il ricorso di alcuni condomini contro una delibera per la ripartizione di spese straordinarie. La Corte ha chiarito che l'impugnazione delibera condominiale per vizi di annullabilità spetta solo ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Una delibera che ripartisce una spesa specifica, anche se in violazione dei criteri legali, è annullabile e non nulla, a meno che non modifichi i criteri generali per il futuro.

Una condomina impugnava una delibera che approvava una polizza di tutela legale, sostenendo che violasse il diritto dei condomini dissenzienti. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che la stipula di una polizza tutela legale condominio rientra nei poteri gestionali dell'assemblea. Tale spesa, finalizzata alla gestione generale delle parti comuni, non è legata a una lite specifica e quindi non viola l'art. 1132 c.c., dovendo essere ripartita tra tutti i condomini.

La Corte di Cassazione chiarisce la differenza tra delibere nulle e annullabili in materia di ripartizione spese. Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per lavori straordinari, sostenendo la nullità della delibera che addebitava i costi solo a una parte dei condomini. La Corte ha stabilito che si tratta di delibere condominiali annullabili, non nulle, poiché l'errore riguardava un caso specifico e non una modifica permanente dei criteri. Non essendo stata impugnata entro 30 giorni, la delibera è diventata definitiva.

In un caso di compravendita immobiliare basata su un contratto nullo, la Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra l'azione di restituzione del prezzo (indebito oggettivo) e quella per responsabilità precontrattuale. Viene confermato il diritto alla restituzione della somma versata con interessi dalla data del pagamento, data la malafede del venditore, ma si esclude la rivalutazione monetaria automatica. Quest'ultima, infatti, non spetta per i debiti di valuta come l'indebito, a meno che non si provi un 'maggior danno', a differenza dei debiti di valore tipici del risarcimento da illecito.

Una controversia per danni tra proprietari di immobili confinanti solleva una complessa questione sulla ripartizione spese solaio ai sensi dell'art. 1125 c.c. quando sono coinvolti più appartamenti sovrastanti. La Corte di Cassazione, riconoscendo la rilevanza del quesito, ha deciso di non pronunciarsi nel merito, trasmettendo gli atti alla Seconda Sezione Civile per stabilire il corretto criterio di suddivisione, se per numero di unità o per metà tra il piano inferiore e quello superiore.

La Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale in materia di obbligazione risarcitoria condominiale. Un nuovo proprietario non è responsabile per i danni causati dalle parti comuni verificatisi prima del suo acquisto. La responsabilità è di natura extracontrattuale e personale, quindi rimane in capo a chi era proprietario al momento del fatto dannoso. Di conseguenza, la delibera condominiale che addebita tali costi al nuovo acquirente è illegittima. Il caso riguardava una società immobiliare a cui era stato chiesto di contribuire al risarcimento per allagamenti avvenuti nel 1993, ben prima che acquistasse l'immobile nel 2004.

La Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra comunione e condominio minimo. In un caso riguardante un complesso di tre unità immobiliari, la Corte ha stabilito che si tratta di condominio minimo, con conseguente obbligo per tutti i proprietari di contribuire alle spese per le parti comuni, anche se non direttamente utilizzate. La sentenza ha confermato la condanna di una condomina al pagamento delle spese arretrate e al risarcimento per resistenza pretestuosa in giudizio, rigettando tutti i suoi motivi di ricorso.

Una controversia sulla ripartizione delle spese per il rifacimento di una strada privata in un Supercondominio, che funge anche da copertura per autorimesse sottostanti. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d'Appello, stabilendo la corretta applicazione per analogia dell'art. 1125 c.c. La spesa è stata divisa al 50% tra tutti i condòmini del Supercondominio (per la funzione di piano viario) e al 50% tra i proprietari esclusivi delle autorimesse (per la funzione di copertura), respingendo il ricorso di una società proprietaria di due garage.

Una condomina impugna la delibera di approvazione del rendiconto per una spesa a suo carico, decisa anni prima. La Cassazione respinge il ricorso, chiarendo che l'impugnazione della delibera condominiale andava fatta contro il provvedimento originario entro 30 giorni, trattandosi di delibera annullabile e non nulla. Si ribadisce la differenza tra nullità e annullabilità e i limiti del diritto di accesso ai documenti.

La Cassazione ha stabilito che è illegittima la delibera sulla ripartizione spese legali condominio che addebita al condomino, che ha avuto una lite con l'ente, una quota delle spese legali sostenute dal condominio stesso per difendersi in quel giudizio. Si crea infatti un conflitto di interessi che rende nulla tale ripartizione.