Art. 2932 Codice Civile

Un commerciante è stato costretto con minacce a firmare un contratto preliminare per vendere la sua tabaccheria e una falsa ricevuta di pagamento di 38.000 euro. L'autore del reato sosteneva si trattasse solo di un tentativo, poiché il contratto definitivo non era stato firmato. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che si configura il reato consumato di estorsione contrattuale. Il danno economico per la vittima si realizza subito con la firma del preliminare, poiché questo accordo è vincolante e può essere fatto valere in tribunale. Inoltre, la falsa ricevuta riduce immediatamente il valore del patrimonio della vittima. Il ricorrente è stato condannato in via definitiva.

Un pilota di aerei ha agito in giudizio contro due compagnie aeree subentrate alla vecchia società in amministrazione straordinaria. Il lavoratore pretendeva il riconoscimento del proprio diritto all'assunzione sulla base di un accordo sindacale che prevedeva l'assunzione di un numero minimo di piloti. La Corte di Cassazione ha confermato che l'accordo sindacale costituisce un contratto a favore di terzo. Tuttavia, poiché l'accordo non indicava nominativamente i beneficiari ma solo criteri di selezione (esigenze organizzative, profili professionali e anzianità), spetta al lavoratore l'onere di dimostrare il possesso dei requisiti e che la scelta sarebbe dovuta ricadere su di lui. Non avendo fornito questa prova comparativa, il ricorso del pilota è stato dichiarato inammissibile, condannandolo al pagamento delle spese processuali.

Due fratelli dividono un immobile nel 1965. Con una scrittura privata contestuale, uno promette all'altro la proprietà di una futura mansarda per compensare la minore quota ricevuta nella divisione. Anni dopo, gli eredi del beneficiario chiedono il trasferimento del bene. L'erede del promittente si oppone, sostenendo che l'accordo fosse una promessa di donazione nulla per vizio di forma e ormai prescritta. La Cassazione rigetta il ricorso. La Suprema Corte chiarisce che l'interpretazione del contratto non si ferma al dato letterale (l'uso del termine gratuità), ma deve valutare il comportamento complessivo delle parti. L'accordo aveva natura compensativa della divisione e non di donazione. Inoltre, le successive scritture di conferma costituiscono una rinuncia tacita alla prescrizione. Gli eredi del beneficiario ottengono la proprietà dell'immobile.

Alcuni promissari acquirenti stipulavano contratti preliminari per l'acquisto di immobili da costruire. A causa di disaccordi sul prezzo finale, vizi di costruzione e accollo del mutuo, le parti non giungevano al rogito. I compratori chiedevano l'esecuzione specifica del contratto preliminare ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile. La Corte d'Appello rigettava la domanda poiché i compratori non avevano fornito la prova dei pagamenti effettuati né precisato l'esatto importo residuo ancora dovuto. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso dei compratori. I giudici hanno stabilito che, per ottenere il trasferimento coattivo dell'immobile, l'importo del prezzo ancora dovuto deve essere determinato nel suo preciso ammontare, gravando sui compratori l'onere di provarlo.

Un'azienda immobiliare intima lo sfratto per morosità a una società conduttrice per il mancato pagamento dei canoni. La conduttrice si oppone eccependo la simulazione del contratto di locazione: sostiene che l'accordo reale fosse un patto di trasferimento dell'immobile acquistato all'asta, e che i canoni fossero rate di un mutuo. Chiede quindi il trasferimento della proprietà. Il Tribunale e la Corte d'Appello respingono la tesi della conduttrice, convalidando lo sfratto. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, confermando che la simulazione del contratto di locazione non è provata. Inoltre, l'accordo per il trasferimento immobiliare richiede la forma scritta a pena di nullità, non surrogabile da semplici indizi o dalla mancata contestazione. Di conseguenza, la società conduttrice perde l'immobile e deve pagare i canoni arretrati.

Il Proprietario si era obbligato con un contratto preliminare a concedere un terreno a una Società Energetica per l'installazione di pale eoliche. Lamentando il ritardo nella stipula del definitivo, il Proprietario inviava una diffida ad adempiere e chiedeva la risoluzione del contratto e il risarcimento per l'occupazione del fondo. La Società chiedeva invece l'esecuzione in forma specifica del contratto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Proprietario, confermando che il contratto preliminare non si era risolto, poiché non vi era un inadempimento grave della Società (la quale aveva offerto il pagamento del canone). Di conseguenza, l'occupazione del terreno non poteva considerarsi senza titolo, in quanto legittimata dal contratto preliminare stesso fino al passaggio in giudicato della sentenza costitutiva.

Un Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile in costruzione con una Società Costruttrice. L'accordo è collegato a un precedente preliminare con un Terzo, il cui consenso è ritenuto necessario per il trasferimento. A causa del rifiuto della società di stipulare il definitivo, l'Acquirente agisce in giudizio per ottenere il trasferimento forzato dell'immobile. Nelle more del giudizio di Cassazione, l'Acquirente conclude un accordo transattivo con la curatela fallimentare della società, ottenendo la piena proprietà del bene. La Corte di Cassazione dichiara quindi la cessazione della materia del contendere, compensando le spese di giudizio tra le parti, poiché l'accordo sopravvenuto ha estinto ogni interesse alla prosecuzione della causa.

La Promissaria Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, ma la Società Venditrice fallisce prima del rogito. L'Acquirente chiede il trasferimento forzato del bene. I giudici di merito dispongono il trasferimento, ma non subordinano il pagamento del saldo prezzo alla cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile, ritenendo che una clausola contrattuale escludesse tale obbligo. La Cassazione accoglie il ricorso dell'Acquirente: l'interpretazione dei giudici di merito è illogica e contraria a buona fede. La Corte stabilisce che il giudice può sempre subordinare il pagamento del prezzo alla cancellazione dell'ipoteca per preservare l'equilibrio del contratto, poiché l'acquisto deve intendersi libero da vincoli pregiudizievoli, salvo diverso accordo esplicito.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un'azienda subentrante in un appalto di servizi di pulizia. Il Lavoratore, precedentemente inquadrato al sesto livello, aveva rifiutato la proposta di assunzione al quarto livello formulata dalla nuova società. I giudici hanno stabilito che, in caso di cambio appalto e inquadramento senza variazioni del servizio, l'impresa subentrante ha l'obbligo di assumere il personale mantenendo lo stesso livello contrattuale e le medesime mansioni. Il rifiuto del lavoratore di accettare una qualifica inferiore è stato ritenuto pienamente legittimo. Di conseguenza, l'azienda è stata condannata ad assumere il dipendente con il corretto inquadramento e a risarcirgli l'intero danno, pari alle retribuzioni perse dalla data del subentro fino all'effettiva assunzione.

L'Acquirente stipula un contratto preliminare con il Venditore per l'acquisto di un immobile. Scoperta la falsità della firma del Venditore, l'Acquirente chiede in via subordinata il risarcimento dei danni tramite la memoria di precisazione. La Corte d'Appello dichiara inammissibile tale richiesta ritenendola una domanda nuova e tardiva. La Cassazione accoglie il ricorso dell'Acquirente, stabilendo che la modifica della domanda giudiziale è pienamente ammissibile se connessa alla vicenda originaria e se non lede il diritto di difesa della controparte. La sentenza viene cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso de L'Imprenditore contro la misura cautelare per il reato di tentata estorsione. L'Imprenditore, attraverso una società schermo intestata a un prestanome, aveva avviato una causa civile del tutto infondata per bloccare una trattativa immobiliare de La Società Vittima. L'obiettivo era costringere quest'ultima a versare un milione e mezzo di euro e a cedere un hotel di lusso per chiudere la controversia. La difesa sosteneva si trattasse di una normale trattativa commerciale, ma i giudici hanno chiarito che l'uso strumentale di azioni legali per estorcere denaro configura una tentata estorsione, anche se inserita in un contesto di apparenti trattative professionali. L'Imprenditore, attualmente latitante, rimane soggetto alla misura cautelare e dovrà pagare le spese processuali.

Una promissaria acquirente trascrive nel 1996 una domanda per ottenere il trasferimento di un immobile in costruzione. Nelle more del giudizio, il costruttore vende l'immobile a terzi, che poi lo rivendono. Ottenuta la sentenza favorevole nel 2008, la promissaria acquirente ne chiede la trascrizione e rivendica la proprietà contro gli ultimi acquirenti. La Corte d'Appello rigetta la domanda per difformità tra la descrizione dell'immobile nella nota originaria e quella nella sentenza, escludendo l'effetto prenotativo. La Cassazione conferma la decisione: la trascrizione della domanda giudiziale è inopponibile ai terzi se la nota di trascrizione non consente l'esatta descrizione del bene, specie se l'immobile era già accatastato prima della trascrizione e i dati catastali potevano essere indicati con precisione. Vince l'ultimo acquirente, la promissaria acquirente perde e paga le spese.

Un Acquirente e una Venditrice firmano un accordo per la compravendita di un immobile. A causa di disaccordi sulla data del rogito e sul notaio, sorge una lite. L'Acquirente chiede prima il trasferimento forzato e poi la risoluzione del contratto. La Corte d'Appello addebita l'inadempimento del contratto preliminare alla sola Venditrice. La Cassazione, tuttavia, accoglie il ricorso di quest'ultima. I giudici stabiliscono che il tribunale deve compiere una valutazione comparativa e unitaria del comportamento di entrambe le parti, verificando chi abbia violato la buona fede contrattuale. La Cassazione rileva anche l'omessa pronuncia sulla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale ormai abbandonata dall'Acquirente. La sentenza viene cassata con rinvio.

Una società acquirente stipula un compromesso per un ufficio, ma la cooperativa venditrice modifica l'immobile riducendone la superficie e destinandolo a garage. Ottenuta la risoluzione per inadempimento, sorge una disputa sulla quantificazione del danno. La Corte d'Appello liquida il danno basandosi sul mero valore locativo dell'immobile. La Cassazione accoglie i ricorsi di entrambe le parti, stabilendo che il corretto criterio per il risarcimento danni contratto preliminare non è l'affitto perso, bensì la differenza tra il valore di mercato del bene al momento della domanda di risoluzione e il prezzo pattuito nel contratto, oltre alla rivalutazione monetaria. La sentenza viene cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per i membri di una famiglia accusati di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Gli imputati avevano ideato un complesso schema per sottrarre i propri immobili al Fisco: prima costituendo un fondo patrimoniale, poi stipulando contratti preliminari simulati con una società fittizia gestita dalla figlia, e infine avviando una causa civile per trasferire forzatamente la proprietà. La Suprema Corte ha stabilito che, in presenza di una pluralità di atti coordinati, il reato si consuma con il compimento dell'ultimo atto fraudolento (la causa civile del 2015), escludendo così la prescrizione. I ricorsi sono stati dichiarati inammissibili.

Due acquirenti chiedevano l'esecuzione di una compravendita immobiliare del 1999. I giudici di merito dichiaravano nullo l'accordo per la mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica. Gli acquirenti ricorrevano in Cassazione, sostenendo di aver sanato il vizio con un successivo atto notarile del 2014. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, stabilendo che la mancata allegazione del certificato non comporta una nullità assoluta e insanabile, bensì una nullità urbanistica sanabile mediante conferma o integrazione successiva, anche da una sola delle parti. La causa è stata rinviata alla Corte d'appello per verificare l'efficacia sanante dell'atto del 2014.

Tre privati cedono un terreno a una cooperativa edilizia in cambio di una villetta futura. Dopo la consegna del bene, la cooperativa entra in liquidazione coatta amministrativa. I privati propongono una domanda di rivendica in sede concorsuale per farsi riconoscere la proprietà dell'immobile, basandosi su una scrittura privata non trascritta, mentre pende un giudizio ordinario per accertare l'opponibilità dell'atto. Il Tribunale accoglie la richiesta, ma la Corte di Cassazione ribalta la decisione. I giudici di legittimità chiariscono che la domanda di rivendica non può essere proposta in sede concorsuale se è ancora pendente la causa ordinaria sull'effettivo trasferimento della proprietà. Di conseguenza, la Suprema Corte cassa senza rinvio il provvedimento del Tribunale, accogliendo le ragioni della procedura concorsuale.

Un Acquirente e una Venditrice firmano un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. L'Acquirente consegna un assegno senza data di 80.000 euro a titolo di caparra confirmatoria, con l'accordo che la data sarebbe stata inserita in seguito. La Venditrice riceve anche un acconto in contanti per estinguere le ipoteche sulla casa, ma poi si rifiuta di firmare il contratto definitivo. La Venditrice sostiene che l'assegno senza data sia nullo e che l'Acquirente sia inadempiente. La Corte di Cassazione respinge il ricorso della Venditrice. I giudici chiariscono che l'assegno senza data vale come promessa di pagamento e che la mancata riscossione è imputabile solo alla Venditrice, che ha violato il dovere di correttezza. Il trasferimento della proprietà all'Acquirente è confermato, dietro pagamento del saldo.

Un contribuente ha venduto la propria abitazione prima dei cinque anni dall'acquisto, perdendo temporaneamente l'agevolazione prima casa. Per conservare il beneficio fiscale, la legge gli imponeva di riacquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita. Nonostante la firma tempestiva di un contratto preliminare con una società costruttrice, quest'ultima non ha consegnato l'immobile in tempo, impedendo la stipula del rogito definitivo entro la scadenza annuale. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, stabilendo che il preliminare non trasferisce la proprietà e che l'inadempimento della ditta venditrice non costituisce forza maggiore, trattandosi di un rischio contrattuale prevedibile. Il contribuente decade così dalle agevolazioni.

Un acquirente firma un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, scoprendo successivamente la presenza di due ipoteche sul bene. L'acquirente chiede al giudice il trasferimento della proprietà e la contestuale riduzione del prezzo per ipoteca. I giudici di merito ordinano il trasferimento della proprietà subordinandolo al pagamento del prezzo pieno, limitandosi a ricordare l'obbligo del venditore di cancellare i gravami. L'acquirente ricorre in Cassazione, lamentando la mancata valutazione dell'impatto economico delle ipoteche sul valore del bene. La Corte di Cassazione, rilevando la complessità della questione, non respinge il ricorso ma decide di rimettere la causa alla pubblica udienza della seconda sezione civile per un esame approfondito.