Art. 2932 Codice Civile

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di un contratto preliminare di vendita immobiliare a causa dell'assoluta indeterminatezza dell'oggetto. La scrittura privata non specificava l'ubicazione né i confini del terreno e del fabbricato da costruire. La Corte ha chiarito che, affinché un contratto sia valido, l'immobile deve essere almeno determinabile sulla base di elementi presenti nell'accordo stesso, cosa che non avveniva nel caso di specie, rendendo il contratto preliminare nullo e non semplicemente inefficace.

Due acquirenti, dopo aver pagato un immobile, non ottengono il rogito a causa di ipoteche non cancellate dal venditore. Il Tribunale, pur condannando il venditore al risarcimento, dichiara risolto il contratto preliminare. La Corte d'Appello rigetta la richiesta di trasferimento dell'immobile, ritenendo che la statuizione sulla risoluzione fosse passata in giudicato interno perché non specificamente impugnata. La Cassazione ribalta la decisione, stabilendo che la domanda di adempimento del contratto è intrinsecamente incompatibile con la sua risoluzione e costituisce, pertanto, un'impugnazione implicita, impedendo la formazione del giudicato interno.

Una società acquirente ha agito in giudizio per ottenere l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di cessione d'azienda. I venditori si opponevano, sostenendo che la questione fosse superata dalla stipula di un successivo contratto definitivo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: se il contratto definitivo viene dichiarato inefficace con sentenza passata in giudicato, il contratto preliminare riacquista piena validità e la parte adempiente può chiederne l'esecuzione. La Corte ha inoltre ribadito che l'offerta di pagamento del prezzo è implicita nella domanda giudiziale stessa.

Un ex amministratore di un istituto di credito ha impugnato una sanzione pecuniaria irrogata dall'Autorità di Vigilanza per carenze gestionali. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che le sanzioni amministrative bancarie non hanno natura penale e, pertanto, non è applicabile il principio della legge più favorevole (lex mitior). La sentenza ribadisce l'elevato standard di diligenza richiesto e la centrale importanza della responsabilità degli amministratori di banca nel dovere di agire informati.

Un promissario acquirente ha richiesto il trasferimento di un immobile e la riduzione del prezzo per vizi. I tribunali di merito hanno respinto la domanda per mancata offerta del prezzo. La Cassazione ha annullato la decisione, chiarendo che quando si chiede una riduzione del prezzo, l'offerta del prezzo non è necessaria prima che il giudice stabilisca l'importo esatto dovuto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 26099/2024, interviene sul tema della compensazione spese legali. In un caso di risoluzione contrattuale, la Corte ha accolto parzialmente il ricorso, annullando la condanna alle spese per la parte che, pur risultando soccombente sui motivi principali, era risultata vittoriosa su un punto specifico. La Corte ha quindi disposto la compensazione integrale delle spese per il giudizio d'appello e per quello di legittimità, stabilendo un importante principio sulla ripartizione dei costi processuali.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26061/2024, ha stabilito che la clausola che lega il diritto alla provvigione del mediatore alla semplice comunicazione di accettazione della proposta, anziché alla conclusione dell'affare, è da considerarsi vessatoria e quindi nulla. Nel caso esaminato, un'agenzia immobiliare pretendeva il pagamento della provvigione nonostante la compravendita non si fosse perfezionata. La Suprema Corte ha chiarito che tale pattuizione crea un significativo squilibrio a danno del consumatore, sganciando la causa del contratto di mediazione (il risultato) dalla controprestazione, in violazione del Codice del Consumo e del principio di buona fede.

Una sentenza della Corte d'Appello di Trento riforma parzialmente la liquidazione spese legali di primo grado. La Corte ha ricalcolato il compenso basandosi su un più corretto valore della causa, ma ha limitato l'importo a quanto originariamente richiesto dall'avvocato nella nota spese. È stata invece respinta la richiesta di maggiorazione per l'assistenza a più parti, poiché la pluralità non derivava dall'azione iniziale e non ha comportato un aggravio di lavoro per il difensore.

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione del contratto per il mancato pagamento del prezzo residuo da parte del promissario acquirente, anche dopo una sentenza che disponeva il trasferimento coattivo dell'immobile. Il deposito di un assegno presso un notaio è stato ritenuto un adempimento inidoneo, in quanto incompleto e non conforme alle modalità previste. La Corte ha inoltre precisato i criteri per la condanna alle spese legali nei confronti di parti evocate in giudizio solo per conoscenza.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 25694/2024, ha affrontato un caso di occupazione illegittima di un immobile durata oltre venticinque anni. La Corte ha stabilito che il risarcimento occupazione illegittima non è automatico (danno in re ipsa), ma richiede che il proprietario fornisca la prova concreta del pregiudizio economico subito, come la perdita di occasioni di locazione. Nel caso di specie, la richiesta di risarcimento è stata rigettata perché i proprietari non hanno allegato né provato alcun elemento a sostegno della loro intenzione di mettere a frutto l'immobile.

Un complesso caso immobiliare su un contratto preliminare subordinato a un diritto di prelazione. La Corte di Cassazione chiarisce i limiti del ricorso per omesso esame fatto decisivo, dichiarandolo inammissibile quando non si contesta l'omissione di un fatto storico, ma si propone una diversa interpretazione del contratto e delle prove. La Suprema Corte ha confermato che il mancato pagamento del prezzo da parte del prelazionario rende inefficace l'esercizio della prelazione, facendo rivivere gli obblighi del contratto originario.

Una società fa causa a un suo amministratore per non aver messo a reddito gli immobili sociali. La Cassazione chiarisce la responsabilità amministratore, affermando che l'inerzia gestionale non è coperta dalla business judgment rule e va provata. La sentenza d'appello è annullata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'improcedibilità del ricorso presentato da un cliente contro il suo ex legale per responsabilità professionale. La decisione si fonda su un vizio procedurale insanabile: la mancata produzione in giudizio della copia della sentenza d'appello impugnata. Nonostante i motivi di merito sollevati, la Corte ha sottolineato come il rispetto degli oneri formali, come il deposito degli atti essenziali, sia un presupposto indispensabile per l'esame del ricorso, confermando la regola secondo cui la forma, in questi casi, prevale sulla sostanza.

Una società creditrice ha richiesto un risarcimento per il danno da occupazione illegittima di un immobile da parte di una società fallita, a seguito della cessazione di un contratto di affitto d'azienda. La società fallita sosteneva che il risarcimento dovesse basarsi sul canone pattuito. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando la decisione del tribunale che aveva liquidato il danno sulla base del più elevato valore locativo di mercato del bene, come stimato da un consulente tecnico, e non sul canone originario dell'affitto d'azienda.

Un cliente ha citato in giudizio il proprio avvocato per negligenza professionale, sostenendo che un errore nella redazione di un ricorso per cassazione gli avesse fatto perdere la possibilità di vincere la causa. La Corte di Cassazione ha rigettato la domanda, chiarendo che la responsabilità professionale dell'avvocato non sorge per il solo errore commesso. È necessario che il cliente dimostri, tramite un giudizio prognostico, che senza quell'errore avrebbe avuto elevate probabilità di ottenere una sentenza favorevole. La semplice perdita della possibilità di partecipare a un grado di giudizio non costituisce, di per sé, un danno risarcibile.

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di un contribuente, negando l'agevolazione prima casa. La Corte ha stabilito che non è possibile modificare in appello la base giuridica della richiesta (causa petendi), passando dalla sussistenza del luogo di lavoro nel comune dell'immobile all'impegno di trasferire la residenza. Tale modifica costituisce una domanda nuova, inammissibile in fase di gravame, e consolida il giudicato interno sulla decisione di primo grado.

La Corte d'Appello di Napoli ha confermato la sentenza di primo grado in un caso di contratto preliminare inadempimento. La promittente venditrice è stata ritenuta la parte inadempiente per non aver cancellato un'ipoteca, fornito i certificati necessari e saldato i debiti condominiali. Di conseguenza, è stata rigettata la sua richiesta di risoluzione del contratto ed è stata confermata l'esecuzione in forma specifica a favore del promissario acquirente, che aveva designato un terzo per l'acquisto.

La Corte d'Appello di Bari conferma la sentenza di primo grado che accoglie un'azione revocatoria promossa da un ex dipendente. La Corte ha ritenuto che la cessione di un ramo d'azienda e la costituzione di fondi patrimoniali da parte della società debitrice fossero atti fraudolenti, finalizzati a sottrarre beni alla garanzia del creditore. La decisione si basa sulla sussistenza dell'eventus damni (pregiudizio al creditore) e della scientia damni (consapevolezza del pregiudizio), provata anche attraverso il legame familiare tra le parti coinvolte.

La Corte di Cassazione ha stabilito che non è possibile ottenere il trasferimento coattivo di un immobile tramite sentenza (ex art. 2932 c.c.) se questo è stato modificato sostanzialmente dopo la firma del contratto preliminare. In particolare, la costruzione di un immobile abusivo, privo di titolo edilizio e non sanabile, impedisce al giudice di emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, sia per la mancanza di identità tra il bene promesso e quello attuale, sia per la nullità dell'atto di trasferimento per violazioni urbanistiche.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di azione revocatoria promossa da una curatela fallimentare contro gli atti di donazione di immobili posti in essere dall'ex amministratrice della società fallita in favore dei propri familiari. I convenuti sostenevano che le donazioni fossero in realtà vendite simulate. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che, per superare la presunzione di gratuità dell'atto e dimostrare la simulazione, è necessaria una prova scritta (controdichiarazione) con data certa anteriore alla dichiarazione di fallimento, non essendo sufficiente la produzione di assegni o scritture private prive di tale requisito.