Art. 1372 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Una società proprietaria di lotti industriali ha agito contro l'impresa costruttrice per accertare la presenza di gravi difetti strutturali ex art. 1669 c.c. La Corte d'Appello aveva inizialmente negato il pieno risarcimento, ritenendo che un accordo transattivo e un lodo arbitrale tra la cooperativa committente e l'impresa fossero opponibili anche ai singoli soci assegnatari. La Corte di Cassazione ha invece stabilito che l'azione per gravi difetti ha natura extracontrattuale e che il rapporto di scambio tra socio e cooperativa rende i diritti del primo indipendenti dalle decisioni degli organi sociali della seconda, annullando la sentenza precedente.

La Corte di Cassazione ha confermato l'inopponibilità di un regolamento condominiale predisposto da una società costruttrice in un momento successivo alla vendita delle unità immobiliari. I giudici hanno stabilito che il regolamento, incidendo sui diritti di proprietà e sulle parti comuni, richiede obbligatoriamente la forma scritta ad substantiam. Di conseguenza, è stata esclusa la possibilità di un'accettazione tacita per facta concludentia da parte dei condomini. La sentenza ribadisce inoltre la sussistenza dell'interesse ad agire dei proprietari per contestare clausole che riservano diritti esclusivi al venditore sulle aree comuni dell'edificio.

La Corte di Cassazione ha annullato un'ordinanza che qualificava erroneamente come accollo interno un accordo transattivo tra eredi riguardante il pagamento di compensi professionali. Il caso riguardava un professionista che chiedeva il saldo delle proprie spettanze basandosi su una conciliazione giudiziale in cui gli eredi si assumevano i debiti della dante causa. La Suprema Corte ha chiarito che per configurare un accollo esterno non è necessaria una clausola espressa, ma occorre valutare il comportamento complessivo delle parti, incluse le comunicazioni successive alla firma, che nel caso di specie indicavano la volontà di aprire l'accordo al creditore.

Un avvocato ha agito in giudizio per ottenere il pagamento dei propri onorari professionali da parte di due soggetti che, in un atto di conciliazione transattiva, si erano accollati i debiti relativi alle spese legali di un terzo. Mentre la Corte d'Appello aveva qualificato l'accordo come mero accollo interno, escludendo il diritto del professionista di agire direttamente contro gli accollanti, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. La Suprema Corte ha stabilito che per configurare un accollo esterno non è necessaria una clausola espressa, ma occorre valutare la comune intenzione delle parti e il loro comportamento complessivo, anche successivo alla firma del contratto, per verificare se vi sia stata l'apertura all'adesione del creditore.

Un acquirente cita in giudizio una concessionaria per la mancata consegna di un'auto, chiedendo la restituzione del doppio della caparra. La concessionaria si difende sostenendo che il ritardo è dovuto alla mancata scelta del colore da parte del cliente, un dettaglio lasciato in bianco sul contratto. La Cassazione ha stabilito che la prova testimoniale su un contratto scritto è ammissibile per chiarire elementi volutamente non compilati. Poiché la colpa del ritardo è dell'acquirente, il contratto si risolve per mutuo dissenso e la concessionaria deve restituire solo la caparra semplice, non il doppio. Vince la concessionaria.

Una società venditrice di mobili ricorre in Cassazione contestando la sentenza che dichiarava la risoluzione consensuale del contratto basata su una presunta inerzia bilaterale. La Suprema Corte accoglie il ricorso rilevando che i giudici di merito hanno ignorato le prove riguardanti i numerosi solleciti inviati dal venditore, elemento che esclude il mutuo dissenso tacito.

Una società nega la propria legittimazione passiva in una causa per inadempimento di un preliminare di vendita, ma la Cassazione respinge il ricorso. La Corte ha stabilito che, invocando una clausola risolutiva del contratto, la società ha tenuto un comportamento incompatibile con la negazione del suo subentro nell'accordo, confermando così il suo ruolo di parte convenuta.

La Corte di Cassazione si pronuncia su un caso di actio negatoria servitutis relativo all'uso di un cortile. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione di merito che aveva escluso la natura condominiale dell'area. Viene ribadito che la valutazione delle prove e la ricostruzione dei fatti sono di competenza esclusiva dei giudici di merito e non possono essere riesaminate in sede di legittimità, se la motivazione è logica e coerente.

Una recente sentenza della Cassazione chiarisce la disciplina della distanza costruzioni. Un muro di contenimento che supporta un terrapieno artificiale è considerato a tutti gli effetti una "costruzione" e deve rispettare le distanze legali dal confine. La Corte ha stabilito che l'azione di demolizione va intentata contro l'attuale proprietario, il quale è però tutelato da una garanzia nei confronti del venditore che ha realizzato l'opera illecita.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31431/2023, ha stabilito un principio fondamentale in tema di provvigione del mediatore immobiliare. Il caso riguardava la richiesta di una provvigione da parte di una società di mediazione a seguito della firma di un accordo, qualificato come 'preliminare di preliminare', tra le parti di una compravendita immobiliare. La Corte d'Appello aveva dato ragione al mediatore, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione. Ha chiarito che un 'preliminare di preliminare' non costituisce 'affare concluso' ai sensi dell'art. 1755 c.c., in quanto genera solo un obbligo a continuare le trattative e non un vincolo giuridico che consenta di agire per l'esecuzione specifica del contratto. Pertanto, il diritto alla provvigione del mediatore sorge solo con la stipula di un contratto preliminare vero e proprio o del definitivo.

Una coppia di proprietari impugna le delibere di una cooperativa edilizia riguardanti le parti comuni, sostenendo che, con l'assegnazione degli alloggi, si era formato un condominio e la cooperativa non aveva più potere decisionale. La Corte di Cassazione, ribaltando le decisioni precedenti, afferma un principio fondamentale: il giudice deve sempre rilevare d'ufficio qualsiasi causa di nullità, inclusa la carenza di potere, anche se non specificamente eccepita dalle parti. La sentenza chiarisce che l'acquirente di un immobile da un socio originario ha piena legittimazione a contestare la nullità delibera cooperativa per questo motivo.

In un caso di sopraelevazione edilizia, la Corte di Cassazione ha stabilito la prevalenza della normativa nazionale sulle distanze tra costruzioni. La Corte ha cassato la decisione d'appello che applicava una norma locale più permissiva (distanza di 5 metri dal confine), affermando l'inderogabilità della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate prevista dal D.M. 1444/1968. Tale norma, per la sua finalità igienico-sanitaria, si sostituisce automaticamente alle disposizioni locali contrastanti. Sono stati invece dichiarati inammissibili i motivi relativi all'usucapione di una servitù di passaggio.

Una società di servizi chiedeva il pagamento di corrispettivi basati su un nuovo regolamento condominiale, mai approvato per iscritto dall'assemblea né accettato dal condomino convenuto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che per la validità di un regolamento condominiale è necessaria la forma scritta, non essendo sufficiente un'accettazione tacita o per comportamenti concludenti. La mancanza di un valido titolo ha reso infondata la pretesa di pagamento.

Un fornitore omette di fornire la certificazione di qualità pattuita contrattualmente per un manufatto. Il committente contesta il pagamento, eccependo l'inadempimento. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, stabilisce che la mancata consegna della certificazione di qualità non è un vizio puramente formale, ma un inadempimento contrattuale significativo, in quanto attiene a una qualità promessa del bene. Tale mancanza giustifica la richiesta di risoluzione del contratto da parte del committente, a prescindere dalla prova di difetti concreti del prodotto.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità del condominio per danni da infiltrazioni, derivanti da parti comuni come il lastrico solare, non è esclusa da una precedente transazione tra i condomini e l'originario unico proprietario/venditore. Al momento della sua costituzione, il condominio assume un nuovo e autonomo obbligo di custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c., distinto dalla garanzia per vizi del venditore. Pertanto, deve rispondere dei danni causati dalla mancata manutenzione successiva alla sua nascita.

Un caso analizzato dalla Corte di Cassazione chiarisce quando spetta la provvigione al mediatore immobiliare. La Corte ha stabilito che il diritto al compenso sorge con la stipula del contratto preliminare, anche se questo è sottoposto a una condizione risolutiva che successivamente si verifica. La decisione conferma che l'accordo vincolante tra le parti, frutto dell'attività del mediatore, è l'elemento decisivo per la maturazione della provvigione mediatore, a prescindere dagli esiti finali dell'operazione.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un'impresa edile, confermando la sua condanna al risarcimento per vizi nell'appalto. Il caso verteva su un massetto per parquet eseguito non a regola d'arte. La Corte ha stabilito che gli accordi verbali successivi, intervenuti durante i lavori, prevalgono sul contratto scritto originario. La mancata considerazione di una clausola del preventivo iniziale non costituisce 'omesso esame di un fatto decisivo', ma una legittima valutazione probatoria del giudice di merito, non censurabile in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso in un caso di restituzione di una somma versata per la cessione di un contratto preliminare. La Corte ha stabilito che il disconoscimento della scrittura privata prodotta in copia deve essere specifico e non generico. Inoltre, ha chiarito che non sussiste litisconsorzio necessario nei confronti degli eredi a cui il testamento non attribuiva alcun diritto relativo alla causa, specialmente in presenza di una divisione testamentaria accettata da tutti.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5388/2024, interviene su un caso di appalto edile, chiarendo i requisiti di specificità dei motivi di appello. La controversia nasce da vizi e ritardi nei lavori. La Suprema Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva erroneamente dichiarato inammissibile per genericità un motivo di gravame, ribadendo che il giudice di legittimità può verificare direttamente la specificità degli atti. Vengono inoltre affrontati temi come l'interpretazione delle clausole penali e la corretta valutazione delle prove documentali.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello riguardante una controversia su una servitù di passaggio. La decisione è stata motivata dall'omesso esame di un atto di compravendita del 1910, ritenuto un fatto controverso e decisivo per ricostruire la catena dei trasferimenti immobiliari e l'esistenza del diritto vantato. La Corte d'Appello aveva negato il diritto, ma la Cassazione ha stabilito che non aver considerato quel documento fondamentale costituisce un vizio di motivazione, rinviando il caso a un'altra sezione della Corte d'Appello per un nuovo esame.