Art. 1117 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un condominio, citato in giudizio da un vicino per la mancata realizzazione di un giunto sismico, ha contestato la legittimazione processuale del proprio amministratore. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la legittimazione amministratore è piena per tutte le azioni relative alle parti comuni, anche se riguardano vizi costruttivi preesistenti. La responsabilità ricade sui condomini attuali, non sul costruttore originario.

Una disputa sulla proprietà di terrazze condominiali arriva in Cassazione. La Corte d'Appello le aveva dichiarate parti comuni, ignorando una planimetria allegata al rogito. La Cassazione cassa la sentenza, affermando il valore fondamentale della planimetria come strumento per interpretare la volontà delle parti e definire l'oggetto del contratto, rinviando il caso per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione interviene su una lite tra fratelli per la comproprietà di una scala, chiarendo i limiti della modifica della domanda in corso di causa. La Corte stabilisce che, trattandosi di un diritto autodeterminato come la proprietà, la modifica del titolo giuridico su cui si fonda la richiesta (da donazione ad accessione) non costituisce un'inammissibile 'mutatio libelli', ma una lecita precisazione. La sentenza di merito viene cassata con rinvio per un nuovo esame basato su questo principio.

La Corte di Cassazione esamina un caso di nullità atti notarili relativi ad aree pertinenziali di un complesso residenziale. Una società immobiliare ha impugnato le sentenze di merito che avevano annullato la vendita, effettuata dal commissario di una cooperativa in liquidazione, per difetto di potere e autorizzazioni. La Suprema Corte, ravvisando questioni di particolare importanza giuridica, tra cui l'efficacia del giudicato e l'esecuzione di un concordato fallimentare, ha rinviato la causa a pubblica udienza per una trattazione approfondita, senza emettere una decisione finale.

Una società apriva finestre su un'area che riteneva comune, ma che i vicini utilizzavano come autorimessa privata. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'area è di proprietà esclusiva dei vicini. La motivazione si fonda sul fatto che, prima della costituzione del condominio, l'area era già stata chiusa e destinata permanentemente ad autorimessa, perdendo così la sua funzione di bene comune. Di conseguenza, la presunzione di proprietà condominiale non è applicabile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 12779/2025, ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari che rivendicavano la comproprietà esclusiva di una corte adibita a parcheggio. La Corte ha stabilito che, in assenza di un titolo contrario inequivocabile, prevale la presunzione di condominialità dell'area. Questa si basa sulla sua funzione oggettiva di servizio (dare aria, luce e parcheggio) a tutti i fabbricati adiacenti. Di conseguenza, la comproprietà della corte si estende a tutti i proprietari degli immobili prospicienti. È stata inoltre dichiarata inammissibile la domanda di regolamentazione dell'uso per vizi procedurali.

La Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra comunione e condominio minimo. In un caso riguardante un complesso di tre unità immobiliari, la Corte ha stabilito che si tratta di condominio minimo, con conseguente obbligo per tutti i proprietari di contribuire alle spese per le parti comuni, anche se non direttamente utilizzate. La sentenza ha confermato la condanna di una condomina al pagamento delle spese arretrate e al risarcimento per resistenza pretestuosa in giudizio, rigettando tutti i suoi motivi di ricorso.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della presunzione di condominialità dei beni comuni. Il caso riguarda la trasformazione di un manufatto in un cortile comune a uso esclusivo di alcuni condomini. La Corte ha stabilito che, per difendere un bene comune, non è necessaria la 'probatio diabolica'. È il condomino che ne rivendica la proprietà esclusiva a dover fornire la prova, invertendo l'onere probatorio. La decisione chiarisce che la natura di un bene si presume comune se funzionale all'uso collettivo, salvo titolo contrario.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha confermato un principio fondamentale del diritto condominiale: una delibera è nulla se invade la sfera della proprietà privata dei singoli condòmini. Nello specifico, l'assemblea non può imporre a un proprietario di concedere il passaggio attraverso il suo appartamento per accedere a parti comuni (come il tetto), né può deliberare la creazione di una servitù di scolo delle acque su un fondo altrui. Tali decisioni, eccedendo le competenze gestionali dell'assemblea, rendono la delibera condominiale nulla per impossibilità giuridica dell'oggetto, confermando che per disporre di beni privati è necessario il consenso unanime dei proprietari.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 17038/2025, ha rigettato il ricorso di un esercente che aveva installato strutture fisse su un marciapiede condominiale. La Corte ha confermato che l'uso delle parti comuni del condominio non può limitare il godimento degli altri condòmini né alterare il decoro architettonico dell'edificio. È stata inoltre ribadita la presunzione di proprietà comune del marciapiede, non superata da prove contrarie.

In una disputa sul parcheggio in un cortile comune, i tribunali di merito avevano imposto un regolamento con turnazione. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo un principio fondamentale: la regolamentazione dell'uso parti comuni spetta esclusivamente ai comproprietari. Un giudice non può sostituirsi alla loro volontà e creare regole di utilizzo, potendo solo, eventualmente, annullare un regolamento illegittimo. La domanda iniziale di far determinare le modalità d'uso al tribunale è stata quindi dichiarata inammissibile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20167/2025, ha stabilito che per dimostrare la natura condominiale di un bene è sufficiente provarne l'attitudine all'uso comune, invertendo l'onere della prova. Chi ne rivendica la proprietà esclusiva non può basarsi solo sui dati catastali, che hanno valore meramente indiziario. Il caso riguardava una striscia di cortile inglobata da un condomino. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva erroneamente qualificato l'azione come una rivendica ordinaria, richiedendo una prova rigorosa al condomino che agiva per la tutela del bene comune, e ha chiarito la corretta applicazione della presunzione di condominialità.

La Corte di Cassazione ha stabilito che lo scavo del sottosuolo condominiale da parte di un singolo proprietario per abbassare il pavimento e aumentare l'altezza dei propri locali non costituisce un semplice 'uso più intenso' della cosa comune, ma una vera e propria appropriazione illegittima di uno spazio comune. Tale azione, compiuta senza il consenso degli altri condomini, configura uno spoglio e altera la destinazione del bene, giustificando la richiesta di ripristino dei luoghi. La Corte ha cassato la precedente sentenza d'appello che aveva invece ritenuto l'opera legittima.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due condòmini che chiedevano un risarcimento danni per essere rimasti isolati dal nuovo impianto videocitofonico condominiale. I condòmini si erano opposti all'acquisto del modello proposto dalla ditta appaltatrice, esercitando il loro diritto di scelta in condominio e installandone uno autonomo. La Corte ha stabilito che non vi è stata alcuna condotta illecita da parte del condominio o della ditta, poiché le richieste di garanzie e certificazioni per l'allaccio del dispositivo privato erano legittime per preservare la sicurezza e la funzionalità dell'intero impianto comune.

La Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale sulla validità della delibera supercondominio. In un caso riguardante la mancata nomina del rappresentante di un edificio in un supercondominio con più di 60 partecipanti, la Suprema Corte ha stabilito che tale vizio procedurale non comporta la nullità della delibera, bensì la sua semplice annullabilità. La decisione ribalta i giudizi di merito e specifica che la sanzione per la mancata nomina è il ricorso all'autorità giudiziaria per la designazione, non l'invalidità assoluta delle decisioni prese. Viene inoltre precisato che un singolo condomino può impugnare la delibera solo se il rappresentante del suo edificio era assente, dissenziente o astenuto.

Una controversia nata per il rimborso di spese legali si trasforma in una questione sulla proprietà di scale e pianerottolo. La Cassazione chiarisce che per vincere la presunzione di proprietà parti comuni non basta il proprio atto di acquisto, ma serve il titolo originario che ha costituito il condominio. Il ricorso è dichiarato inammissibile perché la questione sulla proprietà era solo un accertamento incidentale e non l'oggetto principale della causa.

Un proprietario ha citato in giudizio il condominio per danni da infiltrazioni provenienti da un'area esterna. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, confermando che il condominio non è responsabile. La ragione risiede nel fatto che il costruttore originale si era riservato la proprietà di quell'area nel primo atto di vendita, superando così la presunzione di condominialità. Questo titolo iniziale ha escluso la responsabilità del condominio per la manutenzione e la custodia dell'area in questione.

Una società impugnava una delibera condominiale che le vietava di adibire il proprio immobile a poliambulatorio. Sebbene la Corte d'Appello le avesse dato ragione, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione accogliendo un'eccezione di giudicato esterno. Un'altra sentenza, divenuta definitiva nel frattempo, aveva già stabilito la legittimità del divieto tra le stesse parti, rendendo incontestabile la questione e dimostrando la forza prevalente di una decisione passata in giudicato.

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese condominiali straordinarie, sostenendo la nullità della delibera e l'illegittimo frazionamento del credito. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando il principio fondamentale per cui i comproprietari di un'unità immobiliare sono tenuti in solido al pagamento delle spese condominiali. L'ordinanza chiarisce anche che il giudice dell'opposizione può sindacare la nullità della delibera, ma non l'annullabilità se non eccepita con domanda riconvenzionale.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20548/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di uso esclusivo lastrico solare. Il caso riguardava una società condomina che, titolare del diritto di uso esclusivo su una porzione del lastrico, aveva concesso a una terza società di telecomunicazioni l'installazione di un traliccio per antenne. La Corte ha chiarito che tale concessione è illegittima se non autorizzata all'unanimità da tutti i condomini. Il diritto di uso esclusivo, infatti, non trasferisce la proprietà del bene, che rimane comune, ma si limita a regolare le modalità di godimento. Pertanto, ogni atto che costituisce diritti reali o personali di godimento a favore di terzi su una parte comune necessita del consenso unanime, come previsto dall'art. 1108 c.c.