Pari Uso

Una società proprietaria di un immobile al piano terra intendeva trasformare i propri locali in un ristorante. Per realizzare l'opera necessitava di eseguire scavi nel sottosuolo condominiale al fine di collocare una fossa settica e una vasca grassi. L'assemblea condominiale ha bloccato i lavori per tutelare la stabilità dell'immobile e preservare l'uso comune dello spazio. La società ha impugnato la delibera chiedendone l'annullamento, ma i giudici di merito hanno confermato la legittimità del divieto. La Corte di Cassazione ha rigettato definitivamente il ricorso della società. I giudici hanno chiarito che gli scavi nel sottosuolo condominiale eseguiti da un singolo proprietario sono vietati se mettono a rischio la sicurezza statica del fabbricato o se impediscono agli altri condomini di fare un pari uso della parte comune.

Tre condomine hanno demolito una scala comune in cemento, sostituendola con una in metallo in diversa posizione, e aperto un varco nel muro perimetrale per creare un garage. Un altro condomino, con difficoltà motorie che usava la vecchia scala, ha fatto causa. La Corte di Cassazione ha confermato l'illegittimità dei lavori. La distruzione e lo spostamento della scala, insieme all'apertura del varco, violano il principio del pari uso della cosa comune previsto dall'articolo 1102 del codice civile. Tali opere hanno infatti alterato la destinazione del cortile, impedendo agli altri condomini di utilizzarlo liberamente. Di conseguenza, le condomine sono state condannate a ripristinare la scala originaria e a chiudere il varco nel muro, oltre a pagare le spese di giudizio.

Una condomina impugna la delibera che autorizza la locazione di una parte del marciapiede comune a un bar per cinque mesi all'anno. Sostiene che questo le impedisca il godimento del bene. La Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che si tratta di un legittimo 'uso indiretto della cosa comune'. La decisione è valida perché l'occupazione è temporanea, di estensione limitata e garantisce comunque il passaggio ai condomini. Non è un'innovazione vietata e non richiede l'unanimità, ma una delibera a maggioranza, in quanto l'uso promiscuo di quello spazio non era ragionevolmente ipotizzabile.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità dei lavori eseguiti da un comproprietario su un'area cortilizia per eliminare un dislivello e agevolare l'accesso al proprio garage. La decisione ribadisce che l'**uso cosa comune** ai sensi dell'art. 1102 c.c. consente modifiche a vantaggio del singolo, purché non venga alterata la destinazione del bene e non sia impedito il pari uso agli altri partecipanti. La Corte ha stabilito che il miglioramento del godimento può riguardare anche un solo comproprietario, senza necessità di un vantaggio collettivo.

La Corte di Cassazione ha chiarito che l'uso beni condominiali non essenziali, come piscine o campi da tennis, può essere regolamentato dall'assemblea prevedendo turni o limiti basati sui millesimi di proprietà. Il concetto di pari uso non implica un utilizzo identico per tutti, ma può essere proporzionato al valore della quota di ogni partecipante, purché non si impedisca il godimento del bene agli altri.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21483/2024, ha stabilito che il condominio può essere tenuto a risarcire il danno se, oltre al diniego dell'assemblea, l'amministratore rifiuta di consegnare le chiavi per l'accesso a una parte comune, impedendo di fatto l'installazione di una canna fumaria. Se l'uso della parte comune è legittimo ai sensi dell'art. 1102 c.c., l'ostruzionismo attivo e non solo il voto contrario può configurare un illecito dannoso. La questione è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

Un condomino ha esteso il portone del proprio box auto sull'area di manovra comune. La Corte di Cassazione ha confermato la sua condanna alla rimozione, chiarendo che qualsiasi modifica che riduca in modo apprezzabile la fruibilità dell'area per gli altri condomini costituisce un uso illegittimo delle parti comuni, a prescindere dall'entità dell'occupazione o dalla buona fede del condomino.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 980/2024, ha stabilito che la modifica di una parte comune da parte di un condomino per un suo uso più intenso è legittima se non altera la destinazione del bene e non impedisce concretamente il pari uso agli altri condomini. Nel caso specifico, i proprietari di un attico avevano modificato due pensiline comuni. La Corte ha cassato la decisione d'appello che ordinava il ripristino, sottolineando che la valutazione sull'uso della cosa comune deve essere basata su un'analisi pratica e non astratta delle possibilità di utilizzo da parte degli altri comproprietari.