Jus Aedificandi

Il Comune ha notificato un avviso di accertamento ICI a un contribuente, qualificando un terreno come area fabbricabile. Il proprietario aveva tuttavia già effettuato una cessione di cubatura integrale a favore di terzi, privando il suolo originario di ogni residua capacità costruttiva. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente. I giudici hanno chiarito che il trasferimento totale dei diritti edificatori azzera la possibilità di costruire sul fondo cedente. Di conseguenza, il terreno perde la qualifica di area fabbricabile ai fini dell'imposta comunale. L'accertamento fiscale è stato quindi integralmente annullato, con vittoria totale del contribuente.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un'area soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta non è soggetta a tassazione ICI, anche se inserita in un piano di compensazione edificatoria. La decisione chiarisce che il credito volumetrico non costituisce una qualità intrinseca del terreno, ma un diritto separato. Poiché nel caso di specie l'area di atterraggio non era stata ancora individuata, il terreno aveva perso ogni capacità edificatoria reale, facendo venire meno il presupposto per l'imposta.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la compensazione urbanistica non rende un'area soggetta a ICI se il vincolo di inedificabilità è assoluto e le aree di atterraggio non sono ancora state individuate. Il caso riguardava un terreno inserito in un parco regionale che aveva perso ogni capacità edificatoria reale. La Corte ha chiarito che, a differenza della perequazione, nella compensazione il diritto volumetrico è un credito separato che non inerisce al terreno d'origine, escludendo quindi l'imposizione fiscale in assenza di una concreta potenzialità edificatoria del suolo.

L'Ente Fiscale ha tentato la riqualificazione contratto di un affitto per la realizzazione di un impianto fotovoltaico in una concessione di diritto di superficie, con conseguente aumento delle imposte. Le commissioni tributarie hanno dato ragione al contribuente. L'Ente Fiscale ha presentato ricorso in Cassazione, ma ha poi rinunciato, portando all'estinzione del giudizio e rendendo definitiva la sentenza d'appello favorevole alla società.

Dei contribuenti hanno impugnato avvisi di accertamento IMU relativi a un terreno destinato a verde pubblico ma con una potenzialità edificatoria derivante da un programma di compensazione urbanistica. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10964/2024, ha accolto il ricorso, stabilendo che un'area soggetta a un vincolo di inedificabilità assoluta non è da considerare un terreno edificabile IMU se inserita in un programma di tipo compensativo. In tali casi, il diritto edificatorio non è una qualità intrinseca del terreno, ma un diritto separato e trasferibile. La tassabilità come area edificabile scatta solo al completamento del procedimento compensatorio, quando i diritti edificatori vengono effettivamente assegnati a un'altra area.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 33223/2025, ha respinto il ricorso di una contribuente che contestava un avviso di accertamento IMU per l'anno 2015. La questione centrale riguardava l'edificabilità area di un terreno che, sebbene inserito nel piano regolatore generale come edificabile, era privo di un piano attuativo. La Corte ha ribadito il principio consolidato secondo cui, ai fini fiscali, la qualifica di area edificabile deriva direttamente dallo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di piani attuativi. Di conseguenza, l'imposta è dovuta sulla base del valore venale del terreno, che riflette la sua potenzialità edificatoria.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 29739/2024, ha dichiarato inammissibile il ricorso di due proprietari condannati ad arretrare il loro garage. Il caso verteva sulla violazione della distanza dal confine stabilita dal Piano Regolatore Generale (PRG). La Corte ha stabilito che la prescrizione di una distanza minima dal confine è una norma inderogabile che prevale su altre disposizioni, come quelle di un piano di lottizzazione, e non ammette la costruzione in aderenza se non esplicitamente previsto e a determinate condizioni non provate nel caso di specie.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14806/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di ICI (Imposta Comunale sugli Immobili). Il caso riguardava un contribuente che si opponeva al pagamento dell'imposta su un terreno ritenuto edificabile da un piano regolatore comunale, successivamente annullato dal giudice amministrativo. La Corte ha chiarito che l'annullamento del piano regolatore non ha efficacia retroattiva ai fini fiscali. L'imposta è dovuta per gli anni in cui il terreno aveva una 'vocazione edificatoria' conferita dal piano, anche se poi invalidato, poiché tale vocazione ne aveva già aumentato il valore economico, che costituisce il presupposto del tributo.

Una società immobiliare ha richiesto un'ingente indennità per le restrizioni edificatorie imposte su vasti terreni inclusi in un parco naturale. La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta, chiarendo che un vincolo conformativo, imposto a tutela dell'ambiente su una generalità di beni, non costituisce espropriazione e, pertanto, non prevede il pagamento di un indennizzo.