Evizione Parziale

Un acquirente ha stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, versando una caparra. Ha poi scoperto irregolarità urbanistiche, inclusa una dependance abusiva successivamente demolita. L'acquirente ha chiesto la risoluzione contratto preliminare e la restituzione delle somme. I giudici di merito hanno accolto la domanda, ritenendo grave l'inadempimento del venditore. La Cassazione ha cassato la sentenza, precisando che la risoluzione per evizione parziale non è automatica. Il giudice deve valutare se la parte mancante fosse essenziale per l'acquirente, ovvero se questi non avrebbe acquistato l'immobile senza quella specifica porzione.

Un acquirente firma un contratto preliminare per acquistare un immobile. Successivamente scopre due criticità taciute: l'esistenza di una servitù di passaggio sul terreno e la proprietà parzialmente altrui del marciapiede circostante. L'acquirente chiede in giudizio la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. I giudici di merito respingono le domande, ritenendo che la servitù non fosse usata da tempo e la porzione di marciapiede altrui fosse insignificante. La Corte di Cassazione ribalta la decisione. I giudici supremi stabiliscono che il mancato esercizio temporaneo della servitù non ne cancella l'esistenza né il peso sul valore del bene. Inoltre, anche per piccole porzioni di immobile appartenenti a terzi, spetta il diritto alla riduzione del prezzo. La Cassazione accoglie il ricorso e rinvia la causa.

L'Acquirente ha acquistato un immobile scoprendo che un locale di 18 mq apparteneva a terzi. Ha quindi citato in giudizio i Venditori per il risarcimento dei danni. Successivamente, alla prima udienza, ha chiesto anche la riduzione del prezzo per evizione parziale. I Venditori hanno contestato tale richiesta, ritenendola una domanda del tutto nuova e vietata. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei Venditori. I giudici hanno stabilito che la richiesta di riduzione del prezzo costituisce una semplice modifica della domanda giudiziale (emendatio libelli) e non una domanda nuova (mutatio libelli). Infatti, il fatto costitutivo, ovvero l'inadempimento dei Venditori per la parziale altruità del bene, è rimasto identico. I Venditori perdono la causa e sono condannati al pagamento del doppio del contributo unificato.

La Corte d'Appello di Napoli ha affrontato un caso di evizione parziale riguardante un immobile le cui pertinenze, vendute come esclusive, sono risultate condominiali. La sentenza chiarisce che la riduzione del prezzo costituisce un debito di valuta, escludendo la rivalutazione automatica, pur confermando il diritto al risarcimento per la perdita di valore commerciale del bene.

Una società acquista un terreno da un'altra che lo aveva comprato a un'asta fallimentare. Successivamente, si scopre che parte del terreno era stata inclusa per errore nella vendita originale. L'acquirente finale subisce quindi una evizione parziale da vendita fallimentare e chiede i danni direttamente al Fallimento. La Corte di Cassazione respinge la richiesta, stabilendo un principio chiaro: il diritto al risarcimento per l'evizione spetta solo all'acquirente diretto dalla procedura fallimentare (l'aggiudicatario). L'acquirente finale può agire solo contro il proprio venditore diretto, non può 'saltare la catena' e rivolgersi al venditore originario. Vince quindi il Fallimento.

Due persone acquistano all'asta un immobile descritto come locale commerciale, ma scoprono solo dopo che la sua reale destinazione urbanistica è di 'porticato' ed è privo di licenza edilizia. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio chiave sulla responsabilità del curatore fallimentare. Anche se una precedente sentenza aveva escluso l'obbligo del curatore di regolarizzare l'immobile, non aveva però deciso sulla sua colpa per aver taciuto tali gravi irregolarità nel bando d'asta. La Corte ha quindi affermato che la responsabilità del curatore fallimentare per omessa informazione deve essere ancora valutata, rinviando il caso alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha rimesso a pubblica udienza la questione sull'ammissibilità dell'opposizione di terzo da parte di un venditore. Il caso riguarda un venditore che non era stato parte nel giudizio in cui i suoi acquirenti erano stati condannati a demolire un manufatto. Poiché la condanna espone il venditore a una richiesta di risarcimento per evizione parziale, la Corte deve decidere se questo pregiudizio di natura economica sia sufficiente a legittimare l'opposizione alla sentenza, risolvendo un contrasto giurisprudenziale sul tema.

Una società, successore in seguito a una cessione di azienda, ha agito contro il venditore originario di alcuni terreni per evizione parziale. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che i contratti di compravendita immobiliare non si trasferiscono automaticamente con la cessione di azienda ai sensi dell'art. 2558 c.c., a differenza dei contratti funzionali all'esercizio dell'impresa. La garanzia per evizione non è stata quindi trasferita al successore.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7179/2024, si è pronunciata su un caso originato da una controversia immobiliare. La Corte ha dichiarato inammissibile il motivo di ricorso relativo a una presunta evizione parziale, ma ha accolto quello sulle spese processuali. È stato stabilito che non si possono liquidare le spese legali in favore della parte vittoriosa che è rimasta contumace (cioè non si è costituita in giudizio), poiché il rimborso è finalizzato a compensare costi effettivamente sostenuti per la difesa, cosa che non avviene in caso di mancata partecipazione al processo.

Una società immobiliare, dopo aver acquistato un vasto terreno, subisce una evizione parziale a favore del Demanio Marittimo. La Corte di Cassazione conferma la limitazione del risarcimento del danno, poiché la società acquirente era a conoscenza del rischio di evizione fin dalla stipula del contratto e non ha agito con ordinaria diligenza per mitigare i danni, rifiutando una proposta transattiva vantaggiosa dall'Amministrazione statale.

Un promissario acquirente sospendeva il pagamento della caparra confirmatoria a causa di vizi dell'immobile e del rischio di evizione parziale. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, ritenendo l'inadempimento dell'acquirente prevalente e ingiustificato. La sospensione totale dei pagamenti è stata giudicata sproporzionata rispetto all'inadempimento della controparte, violando il principio di buona fede. Di conseguenza, il ricorso principale è stato respinto e l'acquirente condannato al risarcimento del danno.

Una società immobiliare ha acquistato un terreno scoprendo solo in seguito una servitù di metanodotto non dichiarata nell'atto. La società ha citato in giudizio il venditore e il notaio per ottenere un risarcimento. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la garanzia per servitù non apparente è esclusa quando il compratore era a conoscenza del vincolo. La Corte ha ritenuto che, nonostante la servitù non fosse tecnicamente 'apparente', l'acquirente (una società esperta del settore) aveva a disposizione numerosi elementi (documenti urbanistici, segnaletica, vicinanza a impianti) per conoscere l'esistenza della servitù, escludendo così la responsabilità del venditore e del notaio.

Una società acquista un capannone industriale, scoprendo poi che una parte dell'area esterna venduta appartiene a terzi. La Corte di Cassazione chiarisce che si tratta di evizione parziale, disciplinata dall'art. 1480 c.c., e non di una semplice vendita a corpo con misura inferiore (art. 1538 c.c.). La sentenza impugnata viene cassata con rinvio per una nuova valutazione del danno e per l'errata declaratoria di tardività della domanda di restituzione delle somme pagate in pendenza di appello.