Art. 1480 Codice Civile

Un acquirente ha stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, versando una caparra. Ha poi scoperto irregolarità urbanistiche, inclusa una dependance abusiva successivamente demolita. L'acquirente ha chiesto la risoluzione contratto preliminare e la restituzione delle somme. I giudici di merito hanno accolto la domanda, ritenendo grave l'inadempimento del venditore. La Cassazione ha cassato la sentenza, precisando che la risoluzione per evizione parziale non è automatica. Il giudice deve valutare se la parte mancante fosse essenziale per l'acquirente, ovvero se questi non avrebbe acquistato l'immobile senza quella specifica porzione.

Un acquirente firma un contratto preliminare per acquistare un immobile. Successivamente scopre due criticità taciute: l'esistenza di una servitù di passaggio sul terreno e la proprietà parzialmente altrui del marciapiede circostante. L'acquirente chiede in giudizio la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. I giudici di merito respingono le domande, ritenendo che la servitù non fosse usata da tempo e la porzione di marciapiede altrui fosse insignificante. La Corte di Cassazione ribalta la decisione. I giudici supremi stabiliscono che il mancato esercizio temporaneo della servitù non ne cancella l'esistenza né il peso sul valore del bene. Inoltre, anche per piccole porzioni di immobile appartenenti a terzi, spetta il diritto alla riduzione del prezzo. La Cassazione accoglie il ricorso e rinvia la causa.

La proprietaria di un fondo ha promosso un'azione di regolamento di confini contro la società confinante, chiedendo la rimozione di una recinzione abusiva e il rilascio del terreno occupato. La società ha eccepito l'usucapione della striscia contesa e ha chiamato in garanzia i venditori per evizione parziale. I giudici di merito hanno accolto la linea di confine individuata dal perito d'ufficio, rigettando sia l'usucapione sia la richiesta di indennizzo verso i venditori per mancata prova del danno. La Corte di Cassazione ha rigettato i ricorsi di entrambe le parti, confermando la piena validità della perizia tecnica. La Suprema Corte ha ribadito che la contestazione del perimetro e la richiesta di rilascio non trasformano la causa in una rivendicazione di proprietà.

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione contratto preliminare per l'acquisto di un garage con grotta. I venditori non hanno adempiuto all'obbligo di trasferire la proprietà della grotta, che era demaniale, omettendo le necessarie attività di sdemanializzazione e accatastamento. Nonostante l'invito del compratore a stipulare il definitivo, i venditori non hanno fornito la documentazione richiesta. La Corte ha ritenuto grave l'inadempimento dei venditori, rigettando il loro ricorso e condannandoli al pagamento delle spese legali a favore del compratore.

Un promissario acquirente ha chiesto la risoluzione contratto preliminare di vendita di un immobile, sostenendo l'inadempimento del promittente venditore. Quest'ultimo aveva promesso la vendita di una quota di bene indiviso, impegnandosi a procurare l'intera proprietà. Tuttavia, l'immobile era stato assegnato in divisione a un altro comproprietario. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'assegnazione a un terzo non costituisce di per sé inadempimento definitivo del venditore, che può comunque procurare l'acquisto. Poiché i promissari acquirenti non avevano pagato il saldo, erano loro gli inadempienti. La loro successiva diffida ad adempiere era quindi inefficace. Il ricorso del promissario acquirente è stato respinto.

Un proprietario di un appartamento (il Lavoratore) ha eseguito lavori di ristrutturazione, modificando parti di un edificio che un'azienda (l'Azienda) riteneva comuni. Il Lavoratore ha sostenuto di aver acquisito per usucapione l'ingresso, il corridoio e le scale, e ha chiesto il rimborso per spese sul tetto. Il Tribunale gli ha dato ragione, ma la Corte d'Appello ha respinto la sua domanda di usucapione, affermando la mancanza di un titolo idoneo per l'accessione nel possesso. La Cassazione ha confermato questa decisione: per unire i periodi di possesso è necessario un atto che specifichi chiaramente i beni trasferiti, non bastando un generico riferimento a parti comuni. Il ricorso del Lavoratore è stato rigettato, confermando che le aree contese restano comuni.

Un Lavoratore ha acquistato un immobile, ma ha scoperto che una parte del cortile esterno incluso nella vendita immobiliare non era di proprietà dei venditori. Ha chiesto la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno. Il Tribunale aveva accolto la sua domanda, ma la Corte d'Appello l'ha rigettata, ritenendo che lo spazio esterno venduto fosse solo quello effettivamente di proprietà dei venditori. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto del ricorso del Lavoratore, stabilendo che la validità della vendita immobiliare non conforme si basa sui titoli di proprietà e non sulle dichiarazioni delle parti. Il Lavoratore ha perso la causa e dovrà pagare le spese legali.

Un acquirente compra un fondo da più venditori, ma in seguito subisce l'evizione parziale del terreno per via di diritti altrui su una porzione dell'area. L'acquirente chiede il risarcimento del danno subito a tutti i venditori comproprietari. I giudici di secondo grado negano la tutela contro la maggior parte dei venditori perché l'acquirente aveva comunque realizzato il fabbricato previsto e non aveva formalmente chiesto la riduzione del prezzo. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del compratore. I giudici di legittimità stabiliscono che la perdita del bene attribuisce all'acquirente il diritto al risarcimento integrale del valore economico perso. Tale garanzia opera in modo oggettivo per la sola perdita subita, indipendentemente dalla colpa dei venditori o dalla tipologia di domanda proposta.

La Corte d'Appello ha ribaltato una sentenza di primo grado riguardante gravi abusi edilizi compravendita. Una società acquirente aveva scoperto che parte degli immobili acquistati era priva di titoli abilitativi necessari, poiché situati in un centro abitato già negli anni '40. La Corte ha condannato la venditrice al risarcimento dei costi di sanatoria e demolizione, confermando che la responsabilità del venditore sussiste anche se l'abuso è scoperto anni dopo il rogito.

Una società acquista un'area vicino al Lago di Garda credendola privata, ma l'Autorità di Bacino ne accerta la natura pubblica (demanio lacuale) e chiede un indennizzo per occupazione abusiva. La società chiama in causa gli eredi dei venditori chiedendo la garanzia per evizione. Il Tribunale Superiore delle Acque condanna la società a pagare l'indennizzo e riconosce solo in parte la garanzia. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso della società sul punto specifico, stabilisce che la garanzia per evizione obbliga i venditori a rimborsare all'acquirente anche tutte le spese legali sostenute per difendersi in giudizio contro l'ente pubblico. Vince la società acquirente, che ottiene il rimborso delle spese processuali dai venditori.

Alcuni coltivatori diretti confinanti hanno esercitato il riscatto agrario su terreni acquistati da un terzo acquirente. L'acquirente si è opposto, sostenendo che i fondi facessero parte di un unico compendio aziendale inscindibile e chiedendo, in subordine, la risoluzione del contratto per evizione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, confermando il diritto di riscatto dei confinanti. I giudici hanno chiarito che i terreni non erano contigui, avevano destinazioni colturali diverse ed erano stati acquistati con atti separati, escludendo l'esistenza di un'unità aziendale indivisibile. Inoltre, la Corte ha stabilito che il giudice può discostarsi dalla consulenza tecnica d'ufficio se fornisce una motivazione logica e dettagliata basata sulle prove raccolte.

L'Acquirente ha acquistato un immobile scoprendo che un locale di 18 mq apparteneva a terzi. Ha quindi citato in giudizio i Venditori per il risarcimento dei danni. Successivamente, alla prima udienza, ha chiesto anche la riduzione del prezzo per evizione parziale. I Venditori hanno contestato tale richiesta, ritenendola una domanda del tutto nuova e vietata. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei Venditori. I giudici hanno stabilito che la richiesta di riduzione del prezzo costituisce una semplice modifica della domanda giudiziale (emendatio libelli) e non una domanda nuova (mutatio libelli). Infatti, il fatto costitutivo, ovvero l'inadempimento dei Venditori per la parziale altruità del bene, è rimasto identico. I Venditori perdono la causa e sono condannati al pagamento del doppio del contributo unificato.

La Corte d'Appello di Napoli ha affrontato un caso di evizione parziale riguardante un immobile le cui pertinenze, vendute come esclusive, sono risultate condominiali. La sentenza chiarisce che la riduzione del prezzo costituisce un debito di valuta, escludendo la rivalutazione automatica, pur confermando il diritto al risarcimento per la perdita di valore commerciale del bene.

Una comproprietaria vende un immobile dichiarandosi unica proprietaria, escludendo l'ex coniuge titolare dell'altro 50%. Quest'ultimo decide di ratificare la vendita per la sua quota e chiede la metà del prezzo incassato. La Corte di Cassazione conferma che la vendita di cosa parzialmente altrui obbliga il venditore a procurare la proprietà al compratore. Se il comproprietario escluso ratifica l'atto per iscritto, l'obbligo del venditore si considera adempiuto. Di conseguenza, la venditrice deve versare al comproprietario la sua quota del prezzo ricevuto. Il ricorso della venditrice viene rigettato, con condanna al pagamento delle spese legali.

Il Tribunale ha accertato l'inesistenza di un diritto d'uso lastrico solare su una copertura di proprietà esclusiva, rigettando la tesi della terrazza a livello. Il venditore è stato condannato al risarcimento per evizione parziale, dovendo restituire parte del prezzo e manlevare il compratore dai costi di ripristino dei luoghi.

Una società acquista un terreno da un'altra che lo aveva comprato a un'asta fallimentare. Successivamente, si scopre che parte del terreno era stata inclusa per errore nella vendita originale. L'acquirente finale subisce quindi una evizione parziale da vendita fallimentare e chiede i danni direttamente al Fallimento. La Corte di Cassazione respinge la richiesta, stabilendo un principio chiaro: il diritto al risarcimento per l'evizione spetta solo all'acquirente diretto dalla procedura fallimentare (l'aggiudicatario). L'acquirente finale può agire solo contro il proprio venditore diretto, non può 'saltare la catena' e rivolgersi al venditore originario. Vince quindi il Fallimento.

Un acquirente firma un contratto preliminare per un immobile, scoprendo poi che il venditore ne possiede solo una quota. Dopo decenni, l'erede dell'acquirente, che ha vissuto e migliorato l'immobile, agisce in giudizio. I tribunali negano sia il trasferimento di proprietà sia l'usucapione, ma riconoscono il suo diritto a un'indennità per migliorie. Allo stesso tempo, però, lo condannano a pagare agli eredi del venditore una somma per l'utilizzo dell'immobile (i cosiddetti 'frutti civili'). La vicenda si conclude in Cassazione con l'estinzione del processo per accordo tra le parti, rendendo definitiva la decisione che bilancia i diritti di entrambi.

Una promissaria acquirente, dopo aver preso possesso di un immobile tramite preliminare, non paga il prezzo, causando la risoluzione del contratto. I venditori chiedono il risarcimento per il periodo in cui ha occupato l'immobile senza averne più diritto. La Cassazione stabilisce un principio fondamentale: il risarcimento del danno da occupazione senza titolo non è automatico. Il proprietario non può limitarsi a chiedere una somma presunta, ma deve provare concretamente il danno subito, dimostrando ad esempio di aver perso reali occasioni di affittare o vendere l'immobile a terzi. La semplice indisponibilità del bene non è sufficiente per ottenere un indennizzo.

La controversia nasce dalla compravendita di un pacchetto azionario di una società proprietaria di strutture turistiche. L'acquirente ha contestato che il venditore non era titolare dell'intero capitale promesso e che i beni sociali presentavano difformità qualitative, richiedendo una riduzione del prezzo. La Cassazione ha accolto il ricorso evidenziando errori nel calcolo della decurtazione del valore e l'omessa valutazione della differenza tra posti letto esistenti e quelli effettivamente autorizzati dalle licenze amministrative.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 33762/2023, ha chiarito i principi di interpretazione del contratto in materia di servitù di passaggio. Nel caso esaminato, un acquirente contestava l'ampiezza di una servitù, sostenendo che dovesse limitarsi alla misura indicata nell'atto di compravendita. La Corte ha respinto il ricorso, affermando che nell'interpretazione del contratto servitù non si può prescindere dal contesto complessivo e dai richiami ad atti precedenti contenuti nel contratto stesso. La conoscenza della reale estensione della servitù, desumibile da tali atti, esclude il diritto dell'acquirente a una riduzione del prezzo o al risarcimento del danno.