Contratto Preliminare

La vicenda nasce dalla controversia tra una promittente venditrice e i promissari acquirenti in merito alla risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare. I giudici di merito hanno escluso l'inadempimento della venditrice, valutando però negativamente il suo recesso e compensando le spese legali. La proprietaria ha quindi impugnato la decisione contestando l'errata qualificazione del recesso e la mancata condanna alle spese della controparte. Tuttavia, durante il procedimento davanti alla Corte di Cassazione, la ricorrente ha notificato un formale atto di rinuncia. I giudici di legittimità hanno preso atto dell'abbandono della causa, dichiarando l'estinzione del processo ed esonerando la parte dal raddoppio del contributo unificato.

Il Tribunale di Bologna chiarisce la validità di un contratto preliminare aventi ad oggetto beni futuri, ordinandone la trascrizione nonostante le contestazioni sulla determinatezza dell'oggetto. La sentenza affronta anche la responsabilità dell'agenzia immobiliare per la mancata comunicazione di un precedente vincolo contrattuale a un secondo promissario acquirente, disponendo la restituzione delle provvigioni.

I Creditori hanno impugnato il rifiuto del Tribunale di riconoscere il loro credito come privilegiato nell'ambito del fallimento di una società costruttrice. I Creditori avevano ceduto un terreno in cambio di futuri appartamenti mai realizzati, trascrivendo il contratto preliminare. Il Tribunale aveva negato il privilegio ritenendo la domanda poco specifica. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che per l'insinuazione al passivo con privilegio non serve una formula magica o l'indicazione esatta della legge, ma basta che la pretesa e il privilegio emergano chiaramente dal complesso della domanda e dai documenti allegati, come i contratti preliminari trascritti.

La controversia trae origine da un contratto preliminare di vendita tra due società. A causa dell'inadempimento della società venditrice, i giudici di merito hanno dichiarato sciolto l'accordo e condannato la stessa a restituire la somma di 25.000 euro alla società acquirente. La società venditrice ha proposto ricorso in Cassazione contestando la valutazione delle prove e la gravità del proprio inadempimento. Il relatore della Suprema Corte aveva inizialmente ipotizzato la manifesta infondatezza del ricorso. Tuttavia, la Corte di Cassazione, rilevando l'assenza di un'immediata evidenza decisoria sulla complessa vicenda contrattuale, ha emesso un'ordinanza interlocutoria e ha disposto il rinvio della causa alla pubblica udienza.

Un acquirente ha rifiutato il pagamento della provvigione mediatore immobiliare per l'acquisto di un appartamento. L'acquirente ha sostenuto che il mediatore avesse nascosto l'assenza del certificato di agibilità dell'immobile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, confermando l'obbligo di pagamento. I giudici hanno accertato che l'acquirente conosceva la mancanza del certificato fin dalla firma del contratto preliminare. Le parti avevano infatti stabilito la consegna della sola richiesta di agibilità al rogito. Il mediatore matura il diritto al compenso al momento della conclusione dell'affare, qualora non abbia taciuto dolosamente informazioni note. L'acquirente soccombente deve pagare la provvigione e le spese legali.

I promissari acquirenti hanno chiesto la risoluzione del contratto preliminare di compravendita di due immobili per grave inadempimento della promittente venditrice, che aveva venduto i beni a terzi. L'erede della venditrice si è difesa sostenendo che i preliminari mascherassero un patto commissorio legato a un prestito usuraio. La Corte d'Appello ha confermato la risoluzione dei contratti e la condanna dell'erede al risarcimento. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'erede, confermando che l'assoluzione penale degli acquirenti dall'accusa di usura esclude l'esistenza di un patto illecito e che la risoluzione del contratto preliminare è legittima, poiché la venditrice ha incassato le caparre pur sapendo di non poter trasferire gli immobili.

Un promissario acquirente ha chiesto l'ammissione al passivo fallimentare della società venditrice per recuperare le caparre versate per l'acquisto di un terreno e di un appartamento, pretendendo il riconoscimento del privilegio speciale. Il Tribunale ha rigettato la richiesta poiché i contratti non erano stati trascritti nei registri immobiliari, ritenendo insufficiente la sola trascrizione di un atto di destinazione. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, rigettando il ricorso. I giudici hanno chiarito che la trascrizione del contratto preliminare è un requisito indispensabile e non sostituibile per ottenere il privilegio sui beni promessi in vendita. Senza questa formalità, il credito per la restituzione delle caparre viene ammesso solo in via chirografaria, ovvero senza alcuna priorità di pagamento.

Un venditore prometteva di vendere alcuni immobili al fratello. Successivamente, inviava una diffida ad adempiere per ottenere il saldo del prezzo entro quindici giorni. Prima della scadenza, il compratore proponeva una rateizzazione, accettata dal venditore che riceveva pagamenti per oltre due anni, coprendo il 99,1% del prezzo. Gli eredi del compratore chiedevano il trasferimento coattivo degli immobili, mentre il venditore eccepiva l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto. La Cassazione ha rigettato il ricorso del venditore: l'accordo sulla rateizzazione, raggiunto prima della scadenza del termine, ha impedito la risoluzione. Inoltre, la modifica dei tempi di pagamento non richiede la forma scritta. Vince la parte acquirente, che ottiene la proprietà degli immobili.

L'Amministrazione Finanziaria ha emesso un avviso di accertamento nei confronti di un contribuente per la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di un terreno edificabile. Il contratto definitivo è stato firmato nel 2010, ma il contribuente aveva incassato alcuni acconti già nel 2009. I giudici di merito avevano annullato l'atto, ritenendo che la tassazione potesse avvenire solo nell'anno del trasferimento della proprietà (2010). La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del Fisco. I giudici di legittimità hanno chiarito che, sebbene l'imponibilità nasca solo con il contratto definitivo, i singoli acconti già percepiti vanno dichiarati e tassati nell'anno in cui sono stati effettivamente incassati, in base al principio di cassa. La causa è stata quindi rinviata alla Corte di Giustizia Tributaria per un nuovo esame.

Una società proponente sottoscrive una proposta d'acquisto immobiliare tramite un'agenzia, riservandosi di nominare un terzo per la stipula del contratto preliminare. Successivamente, il terzo nominato firma il preliminare, ma la società proponente rifiuta di pagare la provvigione del mediatore, sostenendo di non essere più obbligata e che il diritto sia prescritto. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della società. I giudici chiariscono che la nomina di un terzo non interrompe il legame causale con l'attività del mediatore, confermando l'obbligo di pagamento in capo alla proponente originaria. Inoltre, la prescrizione del diritto alla provvigione del mediatore decorre solo dalla firma del preliminare, momento in cui il compenso è diventato esigibile secondo gli accordi, e non dalla proposta originaria.

La Convivente si oppone al pignoramento di un immobile avviato dai Creditori, sostenendo di averlo acquistato per usucapione. L'immobile era stato originariamente promesso in vendita al suo compagno tramite un contratto preliminare mai finalizzato. Quest'ultimo aveva poi regalato verbalmente l'immobile alla donna, consegnandole le chiavi. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della donna. I giudici chiariscono che il contratto preliminare trasferisce solo la detenzione qualificata e non il possesso. Poiché il compagno era un semplice detentore, non poteva trasferire un possesso utile all'usucapione. Per trasformare la detenzione in possesso è necessaria l'interversione del possesso, ossia un atto esterno di opposizione contro i proprietari, che in questo caso non è mai avvenuto.

L'Agente della Riscossione ha promosso un'azione revocatoria ordinaria per annullare la vendita di un immobile da parte di una società debitrice a un terzo acquirente, ritenendola finalizzata a sottrarre il bene al fisco. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda, rilevando che il debito era sorto dopo la stipula del contratto preliminare e che l'acquirente non poteva conoscere l'insolvenza del venditore usando l'ordinaria diligenza. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'Agente della Riscossione, confermando che per l'azione revocatoria ordinaria serve la prova della conoscibilità del debito al momento del preliminare. L'Agente della Riscossione perde la causa e deve pagare le spese legali.

Una anziana proprietaria vende un immobile acquistato da un ente pubblico prima dei cinque anni previsti dalla legge, violando un divieto imperativo. Per aggirare il divieto, rilascia una procura speciale al nipote. Quest'ultimo, agendo come rappresentante, stipula un contratto preliminare di vendita con la propria moglie a un prezzo molto inferiore al valore di mercato. La Corte di Cassazione conferma l'annullamento del contratto per conflitto di interessi. Il legame di coniugio tra il rappresentante e l'acquirente, unito al prezzo irrisorio, fa presumere l'esistenza di un accordo volto a favorire la famiglia del rappresentante a danno della proprietaria rappresentata. Vince l'erede della proprietaria, mentre il preliminare viene definitivamente annullato.

Un'azienda edile e un consorzio firmano un contratto preliminare di compravendita. Una clausola prevede che, se i lavori durano più di tre anni, il consorzio può chiedere la risoluzione immediata e la restituzione della caparra. Passati i tre anni, i lavori continuano e l'impresa offre una sede temporanea. Successivamente, il consorzio esercita il recesso. L'impresa contesta il recesso, ritenendolo tardivo o rinunciato. La Corte d'Appello e poi la Cassazione danno ragione al consorzio. La Suprema Corte conferma la legittimità del recesso nel contratto preliminare, qualificando la clausola come condizione risolutiva non meramente potestativa. Il comportamento del consorzio non indicava una rinuncia al diritto, e l'esercizio del recesso è valido anche dopo la scadenza del termine se le parti hanno proseguito il rapporto in buona fede. L'impresa perde la causa e deve pagare le spese.

Il Promissario Acquirente ha citato in giudizio il Promittente Venditore per ottenere il trasferimento di una quota immobiliare tramite sentenza, a seguito del rifiuto di stipulare il contratto definitivo. Il Promittente Venditore si è difeso sostenendo che il contratto preliminare mascherasse in realtà un mutuo con patto commissorio, vietato dalla legge. I giudici di merito hanno rigettato la domanda dell'acquirente, ravvisando indizi precisi della frode alla legge. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, ribadendo che il divieto di patto commissorio si applica a qualsiasi schema contrattuale, incluso il preliminare di compravendita, utilizzato per garantire la restituzione di un debito attraverso il trasferimento forzoso della proprietà. L'appello del compratore è stato quindi rigettato.

Un'impresa edile ha impugnato un lodo arbitrale che la condannava a restituire un acconto e a risarcire i danni a un acquirente per grave inadempimento di un contratto preliminare di compravendita. L'impresa lamentava l'invalidità del contratto poiché l'acquirente aveva prodotto solo una copia e non l'originale dell'atto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che il disconoscimento di copia fotostatica non può essere generico. Per contestare validamente la conformità di una copia all'originale, la parte deve indicare in modo chiaro, specifico e univoco gli aspetti differenziali del documento prodotto rispetto all'originale. Di conseguenza, la copia non contestata specificamente si considera conforme all'originale, confermando la piena validità del contratto e della clausola compromissoria in esso contenuta. L'impresa perde il ricorso e subisce la condanna al pagamento del doppio del contributo unificato.

L'Erede dell'Acquirente ha chiesto il rilascio di un immobile occupato da due soggetti. La proprietà era stata trasferita al dante causa dell'erede con una sentenza che eseguiva un contratto preliminare, subordinata al pagamento del prezzo residuo. I Terzi Occupanti sostenevano che il trasferimento non fosse valido perché il prezzo non era stato interamente pagato. Il Promittente Venditore, tuttavia, ha dichiarato in giudizio di essere stato interamente pagato. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei Terzi Occupanti. La Corte ha stabilito che solo il venditore può far valere il mancato pagamento del prezzo per annullare gli effetti della sentenza. I terzi estranei al contratto preliminare non hanno alcun diritto di sollevare questa contestazione per evitare il rilascio dell'immobile.

I Venditori hanno stipulato un contratto preliminare per la vendita di un terreno, incassando 160.000 euro e rilasciando una procura a vendere a favore dell'Acquirente. Successivamente, hanno venduto lo stesso terreno a un terzo soggetto per 30.000 euro. Accusati di truffa contrattuale, i Venditori sono stati condannati nei gradi precedenti. La Corte di Cassazione, pur ritenendo fondata la ricostruzione della loro responsabilità penale e l'esistenza del raggiro, ha dovuto annullare la sentenza senza rinvio. Il reato è infatti risultato estinto per prescrizione, essendo decorso il tempo massimo previsto dalla legge per perseguire l'illecito, prolungato dalle sospensioni processuali e dal periodo dell'emergenza pandemica.

Il Promissario Acquirente chiedeva l'annullamento del contratto per dolo di un accordo preliminare di vendita di un appartamento, lamentando che il Promittente Venditore avesse taciuto gravi abusi edilizi. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. La Corte ha chiarito che il semplice silenzio o la reticenza non bastano a integrare il dolo omissivo se l'acquirente, usando l'ordinaria diligenza, avrebbe potuto facilmente accorgersi delle irregolarità. Nel caso specifico, l'acquirente aveva visionato l'immobile e ricevuto le mappe catastali prima della firma, ma ha effettuato le verifiche urbanistiche solo in un secondo momento. Di conseguenza, la richiesta di annullamento è stata respinta e il Promissario Acquirente è stato condannato a pagare le spese legali.

Un padre stipula un preliminare per l'acquisto di una quota immobiliare, riservandosi di nominare un terzo. Al rogito, nomina il figlio per la nuda proprietà, pagando l'intero prezzo tramite compensazione di crediti. L'Amministrazione Finanziaria riqualifica l'operazione come una donazione indiretta dal padre al figlio, applicando l'imposta di donazione. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del figlio. I giudici chiariscono che l'imposta sulle donazioni non si applica alle liberalità collegate a trasferimenti immobiliari se l'atto sconta già l'imposta di registro proporzionale o l'IVA, ai sensi dell'art. 1, comma 4-bis, del D.Lgs. 346/1990. Di conseguenza, la donazione indiretta non è tassabile e l'avviso di liquidazione viene annullato sul punto.