Contratto Preliminare

Il caso riguarda la vendita di un immobile in cui il venditore ha taciuto l'esistenza di un pignoramento gravante sul bene, dichiarandolo falsamente libero da vincoli nel compromesso. Scoperto l'inganno, l'acquirente ha esercitato il recesso dal contratto preliminare pretendendo il doppio della caparra confirmatoria versata. Il venditore ha contestato la legittimità del recesso, ritenendolo prematuro rispetto alla scadenza fissata per il rogito definitivo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del venditore, confermando che nascondere un pignoramento costituisce un grave inadempimento contrattuale. L'acquirente ha il diritto di recedere immediatamente senza dover attendere il termine finale o concedere proroghe per la cancellazione del gravame. Il promissario acquirente ottiene così definitivamente il doppio della caparra.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un venditore condannato per il reato di truffa contrattuale. L'uomo aveva architettato un piano per vendere più volte lo stesso immobile, incassando i relativi acconti tramite la stipula di contratti preliminari che poi non eseguiva. La difesa sosteneva la mancanza di raggiri iniziali e la tardività della querela. I giudici hanno chiarito che il termine per presentare la querela decorre solo dal momento in cui la vittima acquisisce piena consapevolezza dell'intero disegno criminoso, coincidente nel caso specifico con la formale dichiarazione del venditore di non poter adempiere al preliminare. Il ricorso è stato rigettato con condanna alle spese e alla Cassa delle Ammende.

Un acquirente firma un contratto preliminare per un terreno agricolo, indicando come caparra confirmatoria una somma già versata in precedenza per estinguere un debito della venditrice. Scoperti gravi gravami ipotecari sul bene, l'acquirente recede e chiede il doppio della caparra, garantito anche dal marito della venditrice. La Corte d'Appello condanna i coniugi alla restituzione. La venditrice propone ricorso in Cassazione. La Suprema Corte, con ordinanza interlocutoria, rileva la mancata notifica del ricorso al coniuge garante e ordina l'integrazione del contraddittorio. Inoltre, ritenendo la questione della validità della caparra confirmatoria per somme già versate ad altro titolo priva di precedenti specifici, rinvia la causa alla pubblica udienza.

Una società edile si impegna a costruire e trasferire 54 immobili a dei privati in cambio di un terreno (permuta di bene presente con bene futuro). A causa dell'inadempimento della società, i privati ottengono dal Tribunale il trasferimento coattivo degli immobili tramite sentenza. L'Agenzia delle Entrate accerta l'omessa dichiarazione delle imposte per l'anno di pubblicazione della sentenza. La Cassazione stabilisce che il momento impositivo della permuta coincide con la pubblicazione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., anche se non ancora definitiva, poiché l'altra parte ha già interamente eseguito la propria prestazione. La base imponibile deve basarsi sul valore pattuito nel preliminare. Vince l'Agenzia delle Entrate.

I Promissari Acquirenti firmano un contratto preliminare per l'acquisto di terreni. Il Venditore si impegna a eseguire il frazionamento catastale e a gestire le pratiche di trasformazione urbanistica. Ritenendo il Venditore inadempiente, i Promissari Acquirenti rifiutano di stipulare il contratto definitivo e chiedono la restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Gli Eredi del Venditore chiedono invece la risoluzione del contratto per colpa degli acquirenti. I giudici di merito e la Corte di Cassazione danno ragione agli Eredi del Venditore: il frazionamento era stato eseguito in tempo e le altre attività non condizionavano la vendita. I Promissari Acquirenti perdono la caparra confirmatoria e vengono condannati anche per abuso del processo per aver insistito in un ricorso infondato.

La vicenda nasce da un accordo di permuta tra il Promissario Acquirente e i Promittenti Venditori per lo scambio di terreni con appartamenti da costruire. Il Promissario Acquirente ha citato in giudizio i venditori chiedendo la risoluzione del contratto e un risarcimento milionario per inadempimento. La Corte d'Appello ha invece dichiarato la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto, poiché la scelta specifica delle unità immobiliari era rimessa a un accordo futuro senza criteri oggettivi prestabiliti. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, rigettando il ricorso del Promissario Acquirente. L'oggetto del preliminare deve essere determinato o determinabile al momento della firma. Di conseguenza, il Promissario Acquirente perde definitivamente la causa e viene condannato al pagamento delle spese legali e di una sanzione per lite temeraria.

Un acquirente propone l'acquisto di una villa e consegna un assegno di 7.500 euro all'agenzia immobiliare. Sostenendo che la proprietaria avesse accettato la proposta via email per poi non presentarsi dal notaio, l'acquirente richiede il risarcimento dei danni e la restituzione della somma a titolo di caparra confirmatoria. La proprietaria nega di aver mai ricevuto la proposta e l'assegno. I giudici di merito rigettano la domanda per mancanza di prove sull'effettiva accettazione e sull'incasso della somma. La Corte di Cassazione conferma la decisione: la consegna dell'assegno al mediatore costituisce un mero deposito cauzionale e non prova il passaggio di denaro alla venditrice. L'acquirente perde la causa e deve pagare le spese legali.

Un cittadino firma un contratto preliminare per l'acquisto di una casa da costruire e versa novantamila euro di caparra. La società venditrice non costruisce l'immobile e vende il terreno a un'altra impresa. Il promissario acquirente agisce in giudizio chiedendo la risoluzione del contratto e l'azione revocatoria per rendere inefficace la vendita del terreno, tutelando il suo diritto alla restituzione della caparra. La Corte di Cassazione conferma che l'azione revocatoria spetta anche a chi vanta una semplice aspettativa di credito, non richiedendo un debito già scaduto o esigibile al momento dell'atto dannoso. Di conseguenza, la vendita del terreno è dichiarata inefficace nei confronti dell'acquirente, che potrà rivalersi sul bene per recuperare i suoi soldi.

La Venditrice ha stipulato un contratto preliminare di compravendita impegnandosi a cedere la proprietà superficiaria di un immobile. Tuttavia, il terreno su cui sorgeva l'edificio apparteneva a un ente pubblico per via della scadenza della concessione originaria. L'Acquirente ha quindi chiesto la risoluzione del contratto per grave inadempimento della Venditrice, pretendendo la restituzione della caparra e il rimborso delle migliorie apportate all'immobile detenuto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Venditrice, confermando che chi promette in vendita un bene di cui non è titolare è gravemente inadempiente. Poiché la risoluzione cancella il contratto con effetto retroattivo, l'Acquirente ha diritto al rimborso dei miglioramenti eseguiti come soggetto terzo.

La controversia riguarda il rapporto tra contratto preliminare e definitivo nella compravendita di un immobile. I Compratori hanno acquistato una casa pagando l'intero prezzo al Venditore. Nel precedente accordo era previsto che una parte della somma andasse alle Occupanti (ex familiari del Venditore) per estinguere un debito. Poiché queste non hanno liberato l'immobile, il rogito finale ha escluso tale versamento. Le Occupanti hanno rifiutato il rilascio, pretendendo il denaro in base al vecchio accordo. La Corte di Cassazione ha dato ragione ai Compratori, ribadendo che il contratto definitivo supera il preliminare, salvo un patto scritto contrario e contemporaneo. La decisione d'appello è stata annullata con rinvio.

Un venditore e un acquirente firmano un preliminare per un immobile soggetto a edilizia convenzionata. Sorge un contrasto sul prezzo di vendita, poiché l'acquirente contesta il superamento del limite legale. Il venditore chiede la risoluzione del contratto, mentre l'acquirente chiede il trasferimento forzato con riduzione del prezzo. La Corte d'Appello dichiara nulla la clausola sul prezzo eccedente il prezzo massimo di cessione e sospende il trasferimento in attesa dello svincolo comunale, condannando il venditore a risarcire i danni da ritardo. La Corte di Cassazione conferma la decisione, rigettando entrambi i ricorsi: il vincolo sul prezzo massimo di cessione costituisce un onere reale che segue il bene, e il contratto rimane valido ma ineseguibile fino al completamento della procedura di affrancazione.

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso de L'Acquirente contro L'Azienda venditrice, cassando la sentenza d'appello per motivazione apparente. La vicenda nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare condizionato all'ottenimento di un mutuo. Non essendo stato concesso il finanziamento a causa della natura abusiva dell'immobile, i giudici di merito avevano dichiarato inefficace il contratto, senza però valutare le contestazioni dell'acquirente sulla colpa del venditore e sulla disponibilità a pagare con fondi propri. La Cassazione ha stabilito che la sentenza d'appello che si limita a richiamare acriticamente la decisione di primo grado (motivazione per relationem) senza rispondere ai motivi di gravame è nulla. La causa torna alla Corte d'appello per un nuovo esame.

Un acquirente agisce in giudizio per ottenere il trasferimento forzato di un immobile promesso in vendita, ma la società venditrice fallisce. Dopo alterne vicende nei gradi precedenti, l'acquirente propone ricorso in Cassazione. Tuttavia, la Suprema Corte rileva un vizio procedurale preliminare: manca la prova del perfezionamento della notifica del ricorso a due soggetti co-interessati, rimasti contumaci in appello ma ritenuti litisconsorti necessari. Mancano infatti agli atti le cartoline di ritorno delle raccomandate. Di conseguenza, la Corte ordina il rinvio a nuovo ruolo, concedendo sessanta giorni per depositare le ricevute o rinnovare la notifica del ricorso, pena l'inammissibilità del giudizio.

I Venditori, in grave difficoltà economica, firmavano due contratti preliminari di vendita con L'Acquirente, immettendola subito nel possesso degli immobili e consentendole di incassare i canoni di locazione. Successivamente, I Venditori chiedevano la rescissione per lesione dei contratti per grave sproporzione economica. La Corte d'Appello escludeva la sproporzione per uno dei beni, ritenendo irrilevante il valore dei canoni percepiti dall'Acquirente prima del rogito. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei Venditori, stabilendo che la consegna anticipata dell'immobile e il diritto di incassare gli affitti costituiscono un vantaggio economico concreto per l'acquirente e un depauperamento per il venditore. Tali elementi devono quindi essere calcolati per verificare la sussistenza della sproporzione oltre la metà. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio.

I Promissari Acquirenti firmano una proposta d'acquisto per un immobile, accettata dal Promittente Venditore. Successivamente, i compratori scoprono la presenza di un pignoramento e di un'ipoteca taciuti dal venditore, rifiutando così di firmare il contratto definitivo. I compratori chiedono quindi l'esecuzione in forma specifica per ottenere il trasferimento della proprietà tramite il giudice. La Corte di Cassazione accoglie parzialmente il ricorso del venditore. La Suprema Corte stabilisce che il giudice non può disporre il trasferimento coattivo dell'immobile in assenza della verifica della regolarità urbanistica e della concessione edilizia. La causa viene quindi rinviata alla Corte d'Appello per effettuare questo accertamento fondamentale.

Due fratelli chiedono l'esecuzione di un compromesso per l'acquisto di un immobile dai genitori. Le sorelle coeredi si oppongono, sostenendo la simulazione del contratto preliminare, che a loro dire nascondeva una donazione. Il Tribunale e la Corte d'Appello respingono l'accusa di simulazione, ritenendo provato il pagamento della caparra tramite assegni circolari confermato anche dal notaio. Le sorelle ricorrono in Cassazione contestando l'uso delle copie degli assegni e l'attendibilità dei testimoni. La Suprema Corte rigetta il ricorso: l'onere di provare la simulazione spettava alle sorelle, che non hanno dimostrato la restituzione del denaro. Inoltre, la valutazione delle prove spetta solo ai giudici di merito. Le ricorrenti perdono la causa e devono pagare le spese legali.

Un promissario acquirente ha citato in giudizio il promittente venditore chiedendo il trasferimento di una villa oggetto di un contratto preliminare di vendita. Poiché l'immobile apparteneva a una società terza e non era stato diviso, l'acquirente ha modificato la domanda chiedendo la risoluzione del contratto e il pagamento della penale. Gli eredi del venditore si sono opposti, sostenendo che il cambio di domanda fosse inammissibile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli eredi, confermando che la legge consente di mutare la richiesta di adempimento in quella di risoluzione. L'acquirente ha quindi ottenuto la risoluzione del contratto preliminare di vendita e la condanna degli eredi al pagamento della penale pattuita.

Un Venditore e un Acquirente firmano un contratto preliminare di compravendita per alcuni terreni. Sorge una lite: il Venditore chiede il trasferimento forzato dei beni in tribunale, mentre l'Acquirente solleva eccezioni sui diritti di prelazione dei vicini e dei Beni Culturali, chiedendo i danni. Durante la causa d'appello, le parti firmano spontaneamente il contratto definitivo. I giudici dichiarano quindi la cessazione della materia del contendere per il trasferimento dei terreni, ma rigettano le richieste di risarcimento dell'Acquirente. La Corte di Cassazione conferma questa decisione: la firma spontanea del rogito supera la necessità del trasferimento giudiziale e dimostra l'assenza di reali danni subiti dall'Acquirente. Entrambi i ricorsi vengono rigettati, confermando la compensazione delle spese tra le parti principali e la condanna dell'Acquirente a pagare le spese dei vicini.

Un commerciante è stato costretto con minacce a firmare un contratto preliminare per vendere la sua tabaccheria e una falsa ricevuta di pagamento di 38.000 euro. L'autore del reato sosteneva si trattasse solo di un tentativo, poiché il contratto definitivo non era stato firmato. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che si configura il reato consumato di estorsione contrattuale. Il danno economico per la vittima si realizza subito con la firma del preliminare, poiché questo accordo è vincolante e può essere fatto valere in tribunale. Inoltre, la falsa ricevuta riduce immediatamente il valore del patrimonio della vittima. Il ricorrente è stato condannato in via definitiva.

Un'agenzia immobiliare ha richiesto il pagamento della provvigione per la vendita di un immobile, sostenendo che l'affare si fosse concluso tramite l'accettazione della proposta d'acquisto inviata dal venditore via e-mail ordinaria. Gli eredi dell'acquirente si sono opposti, eccependo la nullità dell'accordo per mancanza della forma scritta. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'agente, stabilendo che una semplice e-mail priva di firma elettronica qualificata o digitale non soddisfa il requisito della forma scritta richiesto a pena di nullità per i contratti immobiliari. Di conseguenza, non essendosi perfezionato alcun vincolo giuridico tra le parti, viene meno il diritto alla provvigione per il mediatore, il quale perde la causa e deve pagare le spese processuali.