Art. 1362 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un condomino ha richiesto l'autorizzazione per ampliare la propria unità immobiliare. Il regolamento condominiale di natura contrattuale imponeva il parere vincolante dell'assemblea per le modifiche esterne. L'assemblea ha respinto il progetto ritenendolo lesivo dell'estetica dell'edificio. Il condomino ha impugnato il diniego e i giudici di merito hanno annullato la delibera per difetto di motivazione. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del Condominio. I giudici supremi hanno chiarito che il regolamento contrattuale può legittimamente vincolare le opere private al consenso assembleare per tutelare l'estetica comune. Il tribunale non può sostituire la propria valutazione a quella dell'assemblea, ma deve limitarsi a verificare la sussistenza dei fatti posti a base del diniego. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Un mediatore immobiliare ha chiesto la `provvigione del mediatore` per un affitto di ramo d'azienda. La controversia riguardava se una "lettera di intenti" fosse un contratto preliminare vincolante o un mero atto preparatorio. La Corte d'Appello ha ritenuto prescritto il diritto alla provvigione, stabilendo che la "lettera di intenti" era un contratto preliminare e che il termine di prescrizione iniziava da lì, non dal contratto definitivo. La Cassazione ha confermato questa decisione. Ha ribadito che il diritto alla provvigione sorge con la conclusione dell'affare, che può essere anche un contratto preliminare se contiene tutti gli elementi essenziali e vincola le parti. Il ricorso del mediatore è stato rigettato, con condanna alle spese.

Una società venditrice pretendeva il pagamento dell'IVA da due acquirenti dopo la compravendita di un immobile. Le acquirenti si opponevano alla richiesta esibendo il rogito notarile. Nel testo dell'atto pubblico, infatti, la società venditrice rilasciava una quietanza liberatoria che attestava l'avvenuto versamento del saldo totale, comprensivo delle relative imposte. Il Tribunale e la Corte d'Appello revocavano il decreto ingiuntivo ottenuto dal venditore, valorizzando il testo contrattuale. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società venditrice, confermando che la dichiarazione di saldo resa davanti al notaio costituisce una confessione stragiudiziale. Il creditore non può smentire la dichiarazione con testimoni, ma deve provare l'errore di fatto, la violenza o l'esistenza di un patto contrario scritto. Le acquirenti vincono definitivamente la causa.

Un'Azienda Fornitrice di servizi di informazione su bandi di gara ha fornito un codice errato (OS10 anziché OS9) a un'Azienda Cliente, causandone l'esclusione da un appalto. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno condannato l'Azienda Fornitrice, ritenendo che il contratto implicasse l'obbligo di selezionare e segnalare correttamente le gare pertinenti. L'Azienda Fornitrice ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che il contratto prevedeva solo l'accesso alle banche dati, senza una garanzia di completezza o una selezione attiva. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando l'interpretazione del contratto data dai giudici precedenti, che hanno considerato la volontà e le finalità pratiche delle parti.

Un costruttore e un proprietario terriero avevano stipulato un preliminare di permuta. L'accordo prevedeva la cessione di un terreno in cambio del venticinque per cento degli edifici futuri da realizzare sul fondo. A seguito del rifiuto del proprietario di stipulare l'atto definitivo, il costruttore ha avviato l'azione per l'esecuzione forzata del contratto. La Corte d'Appello ha invece dichiarato nullo l'accordo originario per assoluta indeterminatezza dell'oggetto contrattuale. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente tale decisione. I giudici hanno chiarito che la permuta di cosa futura richiede criteri oggettivi prefissati per individuare con esattezza gli immobili futuri. La semplice indicazione di una quota percentuale rende l'accordo nullo e non azionabile in giudizio. Il costruttore ha quindi perso la causa ed è stato condannato al pagamento delle spese legali.

Un acquirente (una società) ha citato in giudizio un venditore (un'altra società) per la risoluzione di un contratto di compravendita di una pala meccanica, lamentando la mancata consegna e chiedendo la restituzione del prezzo. Il venditore ha eccepito la simulazione del contratto, indicando una terza società come vera venditrice, e ha sostenuto che l'acquirente non aveva pagato il saldo del prezzo. La Corte di Cassazione ha confermato che l'acquirente non aveva diritto alla consegna prima del saldo, poiché il contratto prevedeva il pagamento anticipato. La sentenza ha quindi respinto la domanda di risoluzione dell'acquirente e ha condannato quest'ultimo al pagamento del saldo dovuto, riconoscendo la legittimità dell'eccezione di inadempimento sollevata dal venditore. Ha però accolto un motivo riguardante le spese legali del socio illimitatamente responsabile, chiarendo la sua responsabilità sussidiaria.

Due proprietari hanno citato in giudizio un Consorzio per l'installazione di condutture del gas che, a loro dire, aveva invaso la loro proprietà, creando una servitù. Hanno chiesto la rimozione degli impianti e il risarcimento. Il Consorzio ha eccepito la carenza di legittimazione attiva dei proprietari, sostenendo che il muretto su cui era installato il misuratore non era di loro proprietà. La Corte d'Appello aveva rigettato questa eccezione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Consorzio, annullando la sentenza d'Appello. Ha stabilito che la Corte d'Appello non aveva adeguatamente valutato l'eccezione di legittimazione attiva negatoria servitutis, rinviando la causa per un nuovo esame.

Un creditore concede in prestito verbale novantamila euro alla figlia della compagna per l'apertura di un'attività commerciale, con la garanzia personale della madre. Le parti concordano a voce un tasso di interesse del tre virgola sei per cento annuo. A seguito dell'interruzione dei pagamenti, il creditore agisce in giudizio. La Corte d'Appello condanna la debitrice e la garante a restituire la somma maggiorata degli interessi stabiliti. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso in merito al saggio d'interesse: gli interessi ultralegali forma scritta richiedono necessariamente la stipula cartacea a pena di nullità. L'invio di un vaglia o l'accordo verbale non soddisfano il requisito formale dell'articolo 1284 del Codice Civile. Pertanto, la Suprema Corte annulla la decisione sul punto e ordina il ricalcolo del debito applicando il solo tasso legale.

Durante una trattativa per la cessione di quote societarie, un potenziale acquirente consegna un assegno da 750.000 euro al venditore. La compravendita non si perfeziona per mancato accordo sul prezzo definitivo. Il venditore incassa la somma e pretende di trattenerla sostenendo che si tratti di una caparra confirmatoria, esercitando il recesso per asserito inadempimento. Gli acquirenti agiscono in giudizio per ottenere la restituzione del denaro. I giudici di merito e la Corte di Cassazione stabiliscono che la caparra presuppone necessariamente un contratto già concluso. Poiché l'intesa contrattuale non è mai nata, la dazione dell'assegno rappresentava solo una garanzia di serietà delle trattative. Il venditore perde la causa e deve restituire l'intera somma oltre a pagare le spese legali.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva dichiarato la cessazione della materia del contendere in una controversia sulla vendita di un immobile. L'Azienda venditrice aveva citato in giudizio l'Acquirente per ottenere il trasferimento della proprietà e il pagamento del saldo. Durante il processo, l'Acquirente aveva effettuato un'offerta reale, accettata dall'Azienda. La Corte d'Appello aveva interpretato questa accettazione come una transazione completa della lite. La Cassazione ha invece chiarito che la quietanza di pagamento si riferiva solo al ritiro della somma depositata presso la banca, non a una rinuncia a tutte le pretese relative al contratto di vendita. La sentenza è stata cassata e rinviata per una nuova valutazione, poiché non sussisteva una vera e propria cessazione della materia del contendere.

Un Ente Religioso ha agito in giudizio per ottenere il rilascio di un immobile e il risarcimento dei danni dovuti all'occupazione senza titolo da parte di un privato. L'occupante si è opposto sostenendo l'avvenuta usucapione e contestando la validità del titolo di proprietà dell'Ente, derivante da un articolato intreccio tra una donazione, un legato testamentario e una successiva transazione. La Corte d'Appello ha confermato l'obbligo di rilascio del bene, limitando il risarcimento del danno al periodo successivo all'avvio della causa, momento in cui l'Ente ha manifestato la concreta volontà di rientrare in possesso dell'immobile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'occupante, confermando integralmente la sentenza di merito e la condanna al pagamento dei danni.

Una società acquista un immobile commerciale tramite una società di leasing. Il contratto indica espressamente la metratura del bene ma fissa un prezzo complessivo a corpo. In seguito alla consegna, l'acquirente scopre che l'estensione reale risulta inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quanto dichiarato e chiede la restituzione di parte del denaro. I giudici di merito respingono la richiesta, ritenendo che la firma del contratto definitivo comporti una rinuncia tacita a contestare i metri mancanti. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso della società utilizzatrice. I giudici supremi chiariscono che, in tema di vendita a corpo e riduzione del prezzo, l'indicazione della superficie fa scattare la tutela prevista dalla legge quando il dislivello supera il cinque per cento. La stipula del rogito non rappresenta alcuna rinuncia implicita ai diritti dell'acquirente.

Un cliente ha commissionato l'installazione di un impianto fotovoltaico. L'impresa esecutrice ha consegnato componenti diversi da quelli pattuiti e ha completato l'opera in ritardo, impedendo l'accesso tempestivo agli incentivi statali. L'impresa ha richiesto il pagamento tramite decreto ingiuntivo, ma il cliente si è opposto chiedendo i danni. La controversia ha sollevato la distinzione tra contratto di appalto e vendita. La Corte di Cassazione ha confermato che l'accordo costituisce un appalto, poiché l'attività di installazione e collaudo prevale sulla semplice cessione dei beni. Di conseguenza, i giudici hanno respinto le pretese economiche dell'impresa, condannandola per inadempimento e confermando il risarcimento a favore del committente.

L'Acquirente ha firmato un'offerta per una barca, subordinata a un'ispezione tecnica positiva. L'ispezione ha rivelato gravi difetti. La Corte d'Appello ha ritenuto l'accordo un Contratto preliminare condizionato e, vista la condizione negativa, lo ha dichiarato inefficace, condannando il Venditore a restituire il prezzo e le spese. Il Venditore ha ricorso in Cassazione, sostenendo fosse un contratto definitivo. La Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l'interpretazione del contratto spetta al giudice di merito, se ben motivata.

Un Avvocato ha ricevuto dal suo Cliente un credito per equa riparazione come compenso per l'attività professionale svolta in una lunga causa immobiliare. Il Cliente aveva maturato questo diritto a causa della durata eccessiva del processo. L'Avvocato ha poi agito in giudizio contro il Ministero della Giustizia per ottenere tale compensazione. La Corte d'Appello ha negato la legittimazione ad agire all'Avvocato, ritenendo che la cessione del credito per equa riparazione non fosse valida in quanto il legale non era parte del processo originario. La Corte di Cassazione ha invece chiarito che il credito per equa riparazione è un diritto autonomo e può essere oggetto di valida cessione, anche a favore del difensore, come pagamento per le sue prestazioni.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale si considera valida anche se l'atto viene lasciato al portiere dello stabile, purché sia messo nella sfera di conoscibilità del condomino. Un Condomino aveva impugnato una delibera sostenendo di non aver ricevuto l'avviso. La Corte ha applicato la presunzione di conoscenza (Art. 1335 c.c.), ritenendo che il Condomino non avesse provato l'impossibilità di conoscere l'avviso. La contestazione sulle modalità specifiche di comunicazione, sollevata tardivamente, è stata giudicata inammissibile. Il ricorso del Condomino è stato rigettato, confermando la validità della comunicazione avviso assemblea condominiale.

Una complessa vicenda ereditaria ha visto contrapporsi un amico e un cugino per l'attribuzione di alcuni box auto. La testatrice aveva redatto un testamento ambiguo, designando l'amico come "erede universale di qualsiasi altra cosa" e lasciando al cugino un immobile. L'amico rivendicava i box come parte dell'eredità residua. Il cugino, invece, sosteneva fossero pertinenze dell'immobile a lui legato. La Corte di Cassazione, con una chiara interpretazione del testamento, ha stabilito che i box erano pertinenze dell'abitazione del cugino. Ha così rigettato il ricorso dell'amico, confermando la decisione della Corte d'Appello e chiarendo il principio della pertinenza ereditaria.

Due acquirenti di un immobile in costruzione hanno chiesto la restituzione di somme versate al Comune per oneri concessori, ritenendo che tali debiti fossero a carico dei venditori. La Corte d'Appello ha respinto la loro richiesta, interpretando il contratto di compravendita immobiliare come implicante che gli oneri fossero a carico degli acquirenti. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che l'interpretazione del contratto da parte del giudice di merito, se ben motivata, non può essere contestata in Cassazione. Gli acquirenti hanno perso la causa e devono sostenere le spese legali.

La Venditrice ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro l'Acquirente per oltre 35.000 euro, invocando una scrittura del 1999 per la vendita di una cascina. La donna sosteneva la sussistenza di una simulazione del prezzo rispetto a quello indicato nel rogito definitivo. L'Acquirente si è opposto dimostrando che il successivo contratto preliminare annullava ogni accordo precedente e che la Venditrice aveva firmato una quietanza a saldo totale. La Corte d'Appello ha revocato il decreto ingiuntivo e la Corte di Cassazione ha confermato la decisione, rigettando il ricorso della Venditrice. I giudici hanno chiarito che una generica promessa di pagamento non costituisce controdichiarazione scritta e non prova alcun prezzo dissimulato.

I proprietari di un'area cortilizia hanno avviato un'azione di regolamento di confini contro il vicino per far demolire un muro in cemento costruito sul loro terreno. Il vicino sosteneva che il muro rientrasse nella sua proprieta sulla base dei dati riportati nelle mappe catastali e della metratura indicata nel contratto d'acquisto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del vicino, confermando le decisioni dei gradi precedenti. I giudici hanno chiarito che, nell'azione di regolamento di confini, la planimetria allegata all'atto d'acquisto prevale sulle mappe catastali, le quali hanno solo un valore di supporto secondario. Il vicino deve restituire l'area occupata abusivamente e pagare le spese legali.