Vincolo Urbanistico

Un Promissario Acquirente ha citato in giudizio il Promittente Venditore per la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. L'Acquirente lamentava che il Venditore avesse taciuto l'esistenza di un vincolo urbanistico sull'immobile, chiedendo il risarcimento e il doppio della caparra. Il Venditore, invece, sosteneva che il vincolo fosse di natura pubblica e quindi conosciuto o conoscibile dall'Acquirente, accusandolo di inadempimento. I giudici di merito hanno dato ragione al Venditore, ritenendo il vincolo urbanistico di conoscenza presunta. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni precedenti, rigettando il ricorso dell'Acquirente e stabilendo che il Venditore poteva legittimamente trattenere la caparra.

Il Contribuente ha impugnato gli avvisi di accertamento del Comune relativi all'ICI per un terreno edificabile, ma gravato da vincoli come elettrodotti e destinazione pubblica. La CTR ha ridotto il valore del terreno del 60% in modo forfettario. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Contribuente, stabilendo che la valutazione aree edificabili ICI non può basarsi su percentuali arbitrarie. Trattandosi di un giudizio di impugnazione-merito, il giudice tributario deve compiere una stima autonoma e rigorosa basata sui parametri di legge (ubicazione, indice di edificabilità, vincoli concreti), senza sollevare l'amministrazione dall'onere della prova. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Il caso riguarda la tassazione aree edificabili ai fini ICI di un terreno gravato da vincoli pubblici, destinato in parte a verde pubblico e in parte a cassa di espansione idrica. Il proprietario sosteneva che l'inedificabilità concreta escludesse l'imposta. La Corte di Cassazione ha rigettato questa tesi, stabilendo che i vincoli urbanistici non eliminano la natura edificabile del suolo ma ne riducono solo il valore di mercato. Tuttavia, la Corte ha accolto il ricorso del Comune poiché i giudici d'appello non avevano applicato i criteri di legge tassativi per calcolare il valore venale del terreno, basandosi invece su indici arbitrari. La sentenza è stata cassata con rinvio per una nuova valutazione.

Una società proprietaria di terreni ha contestato alcuni avvisi di accertamento emessi da un Comune per il pagamento dell'imposta ICI. Il Comune considerava le aree come edificabili, mentre la società sosteneva che il vincolo a verde attrezzato e sport escludesse tale natura. La Corte di Cassazione ha chiarito che la destinazione a verde non esclude la qualifica di aree edificabili ai fini ICI, ma influisce solo sul loro valore di mercato. Tuttavia, la Suprema Corte ha accolto il ricorso della società poiché il giudice d'appello aveva liquidato come pretestuose le contestazioni sulla mancanza di motivazione del valore dei terreni, senza fornire una reale spiegazione. La sentenza è stata annullata con rinvio per un nuovo esame.

Un cittadino ha acquistato un terreno basandosi su un certificato comunale che ne attestava l'edificabilità. Successivamente, ha scoperto che il Comune aveva già adottato un nuovo piano urbanistico con vincoli idrogeologici che rendevano il terreno inedificabile. L'acquirente ha quindi chiesto il risarcimento danni per il certificato urbanistico errato. La Corte di Cassazione ha respinto la sua richiesta. I giudici hanno stabilito che i piani urbanistici, una volta pubblicati, sono legalmente conoscibili da tutti. Pertanto, l'errore del Comune nel certificato non è stato ritenuto sufficiente a giustificare un risarcimento, poiché l'acquirente avrebbe potuto e dovuto conoscere i vincoli. La richiesta di revocazione della precedente sentenza è stata dichiarata inammissibile.

Un'azienda ha contestato un avviso di accertamento ICI emesso da un Comune, sostenendo che i terreni non fossero tassabili a causa di forti limiti alla loro edificazione. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio chiave in materia di edificabilità e vincoli urbanistici. Non tutti i vincoli escludono automaticamente il pagamento dell'imposta. Se il vincolo non è assoluto e permette ancora una qualche forma di iniziativa edificatoria privata, anche se limitata o tramite accordi con l'ente pubblico, il terreno conserva una 'vocazione edificatoria' e resta soggetto a tassazione. La Corte ha quindi annullato la precedente decisione, richiedendo una nuova valutazione basata su questo criterio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11848/2024, ha cassato una sentenza della Corte d'Appello che aveva erroneamente qualificato come interamente edificabile un'area soggetta a esproprio. La Corte ha stabilito che la valutazione dell'indennità deve basarsi sulla cosiddetta 'edificabilità legale', tenendo conto di tutti i vincoli urbanistici (cimiteriali, stradali, idraulici) che precludono la costruzione. L'omesso esame dei certificati di destinazione urbanistica da parte del giudice di merito ha viziato la decisione, portando al rinvio della causa per una nuova valutazione.

Una proprietaria ha contestato l'indennità per l'espropriazione di un terreno. La Corte di Cassazione ha confermato che il terreno non era da considerarsi edificabile perché destinato a uso pubblico. Tuttavia, ha stabilito un principio cruciale in materia di espropriazione parziale: l'indennità deve sempre includere il deprezzamento della parte residua del bene, anche se non esplicitamente richiesto. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per ricalcolare l'indennizzo.