Rogito

L'Acquirente di un immobile scopre che la casa è gravata da un'ipoteca legale di circa cinquantamila euro, nonostante nel contratto fosse pattuito il versamento di soli settemila euro per estinguerla. L'Acquirente cita in giudizio Il Notaio chiedendo il risarcimento dei danni. La Corte d'Appello respinge la domanda, ritenendo che il professionista non dovesse verificare l'importo residuo del debito. La Corte di Cassazione ribalta la decisione, stabilendo che sussiste la responsabilità professionale del notaio se questi omette di informare e consigliare i clienti sugli esiti delle verifiche ipotecarie. Le dichiarazioni delle parti non esonerano il professionista dai suoi doveri di protezione. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un venditore vende un immobile ma il notaio versa il prezzo su un conto corrente cointestato tra il venditore stesso e un terzo, anziché sul conto esclusivo del venditore. Subito dopo, il cointestatario preleva l'intera somma, appropriandosene. Il venditore fa causa all'erede del notaio chiedendo il risarcimento dei danni per negligenza. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del venditore, escludendo la responsabilità professionale del notaio. I giudici chiariscono che non esiste un nesso di causalità tra l'operato del professionista e il danno subito. Il danno, infatti, non deriva dall'accredito sul conto cointestato (comunque riferibile al venditore), ma dal comportamento illecito del cointestatario che ha svuotato il conto. Il venditore perde la causa e viene condannato a pagare le spese di giudizio.

Due coniugi hanno acquistato un terreno firmando un contratto preliminare, scoprendo solo successivamente la presenza di ipoteche e la mancanza del permesso di costruire. Ritenendosi ingannati, hanno denunciato i venditori per truffa contrattuale. Tuttavia, nel contratto i venditori si erano espressamente impegnati a liberare il terreno dai vincoli e a ottenere i permessi prima del rogito definitivo. Inoltre, le somme versate dai coniugi sono state regolarmente registrate nei bilanci societari e non intascate dai singoli soci. La Corte di Cassazione ha confermato l'assoluzione dei venditori, dichiarando inammissibile il ricorso dei coniugi. Non si configura la truffa contrattuale se l'impegno a sanare la situazione è contrattualmente previsto e manca l'ingiusto profitto.

Un istituto bancario ha concesso un mutuo a un soggetto che si è poi rivelato inesistente, avendo utilizzato documenti falsi. La banca ha fatto causa al notaio per non aver identificato correttamente il cliente al momento della firma dell'atto. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, stabilendo un concorso di colpa della banca nella misura del 50%. La banca, infatti, aveva svolto l'istruttoria e preparato i documenti con i dati del finto mutuatario, inducendo in errore il professionista. Di conseguenza, la banca non può pretendere l'intero risarcimento dal notaio, dovendo farsi carico della metà del danno subito a causa della propria negligenza nella fase preliminare di concessione del credito.

L'Agenzia delle Entrate ha emesso avvisi di accertamento contro un'azienda immobiliare, contestando un prezzo di vendita degli immobili superiore a quello dichiarato nei rogiti. La Cassazione ha respinto il ricorso dell'azienda e accolto quello dell'ufficio fiscale. I giudici hanno stabilito che, per legittimare l'accertamento di maggior valore, bastano come presunzioni semplici i contratti preliminari con cifre più alte o l'erogazione di un mutuo all'acquirente per un importo superiore al prezzo dichiarato nel rogito. Spetta al contribuente dimostrare che la somma aggiuntiva del mutuo serviva a coprire spese diverse dall'acquisto. La causa viene quindi rinviata per un nuovo esame.

Un acquirente firma un contratto preliminare per un terreno, versando 246.000 euro tra caparra e acconto. La vendita è subordinata alla firma di una convenzione urbanistica con il Comune entro una certa data. Poiché la convenzione non viene mai firmata, l'acquirente chiede la restituzione dei soldi. Gli eredi della venditrice si oppongono, volendo trattenere la caparra. La Corte di Cassazione dà ragione all'acquirente. I giudici chiariscono che la mancata approvazione del progetto da parte della Pubblica Amministrazione costituisce una condizione risolutiva negativa e non un inadempimento. Di conseguenza, il contratto perde efficacia in modo automatico e retroattivo, obbligando i venditori a restituire l'intera somma ricevuta, senza poter trattenere alcuna caparra.

Una venditrice alienava alcuni immobili a un acquirente con pagamento rateale, rinunciando all'ipoteca legale nei rogiti redatti da un professionista. Subito dopo, l'acquirente rivendeva gli stessi beni a prezzi inferiori tramite lo stesso professionista, incassando il denaro e sparendo senza pagare la venditrice. La Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità professionale del notaio per non aver tutelato la cliente. Pur non applicandosi il divieto di ricevere atti nulli, il notaio ha violato l'obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza. Conoscendo le immediate rivendite speculative, egli avrebbe dovuto sconsigliare la rinuncia alla garanzia reale. Il ricorso del professionista è stato rigettato, confermando il suo dovere di risarcire il danno.

Un malfattore ha rubato l'identità di un cittadino per acquistare un immobile e ottenere un mutuo bancario. Scoperto l'inganno, l'atto di compravendita e il mutuo sono stati dichiarati nulli. L'istituto di credito ha quindi chiesto il risarcimento dei danni, invocando la responsabilità del notaio per non aver identificato correttamente il truffatore. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della banca, escludendo ogni responsabilità del notaio. I giudici hanno stabilito che il professionista ha agito con la dovuta diligenza: il truffatore era stato presentato dalla banca stessa come proprio cliente storico, i documenti coincidevano con quelli dell'istruttoria bancaria e le firme sono state apposte nei locali dell'istituto. Di conseguenza, la banca perde la causa e deve pagare le spese di giudizio.

L'Agenzia delle Entrate ha emesso avvisi di accertamento a due soci di una società immobiliare, contestando la sottofatturazione vendite immobiliari. L'ufficio si è basato sul fatto che gli acquirenti avevano stipulato mutui di importo superiore al prezzo dichiarato nei rogiti e avevano ammesso di aver pagato una parte in nero. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei soci, confermando la legittimità dell'accertamento. I giudici hanno stabilito che la sproporzione tra il mutuo concesso e il prezzo dichiarato, unita alle dichiarazioni dei terzi acquirenti, costituisce un valido quadro indiziario. Inoltre, secondo le regole di comune esperienza, le banche non finanziano l'intero valore dell'immobile, rendendo logica la presunzione di un prezzo reale superiore a quello dichiarato. I soci perdono la causa e devono pagare le imposte accertate.

L'Acquirente ha proposto ricorso per ottenere il trasferimento di un immobile tramite l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, basandosi su un contratto preliminare di compravendita. Nei gradi precedenti, i giudici avevano respinto la domanda poiché l'attrice, pur dichiarando di aver saldato l'intero prezzo, non ne aveva fornito la prova. Davanti alla Cassazione, l'Acquirente ha cercato di cambiare versione, sostenendo che il contratto prevedesse il pagamento solo al momento del rogito definitivo. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile: non si possono sollevare questioni nuove o interpretazioni contrattuali mai proposte nei precedenti gradi di giudizio. L'Acquirente perde definitivamente la causa e deve pagare le spese legali alla Banca Creditrice intervenuta nella procedura.

I Promittenti Venditori hanno impugnato la decisione che dichiarava la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita per loro inadempimento. Essi sostenevano che la Promissaria Acquirente non avesse la legittimazione attiva per agire in giudizio, avendo ceduto il contratto a un terzo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno confermato la legittimazione della Promissaria Acquirente, interpretando l'accordo con il terzo come una riserva di nomina in sede di rogito e non come una cessione di contratto. Inoltre, è stato accertato il grave inadempimento dei venditori, i quali non avevano pagato gli oneri comunali necessari per sbloccare i permessi di costruire, né si erano presentati davanti al notaio per liberare l'immobile dai pesi gravanti. Di conseguenza, i venditori perdono la causa e devono risarcire i danni.

Il caso riguarda un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il Promissario Acquirente, dopo aver versato una caparra confirmatoria di cinquantamila euro, non si presentava alla stipula del rogito definitivo. La Società Venditrice chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento. L'Acquirente si difendeva sostenendo di non aver ricevuto i documenti necessari. Tuttavia, i giudici hanno accertato che l'Acquirente possedeva già la documentazione ma aveva omesso di consegnarla al notaio da lui scelto. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione d'appello: l'Acquirente è inadempiente per aver violato i doveri di correttezza e buona fede. Di conseguenza, la Società Venditrice ha vinto la causa e ha trattenuto legittimamente la caparra.

Un acquirente compra un appartamento scoprendo poi che il sottotetto non è abitabile per altezza insufficiente, contrariamente a quanto dichiarato dal venditore. L'acquirente chiede il risarcimento dei danni anche al professionista che ha redatto l'atto. La Corte d'Appello esclude la colpa di quest'ultimo, ritenendo che non dovesse verificare la conformità urbanistica. La Corte di Cassazione ribalta la decisione, accogliendo il ricorso dell'acquirente. I giudici sanciscono la responsabilità professionale del notaio, il quale non può limitarsi a registrare la volontà delle parti. Egli deve compiere tutte le verifiche tecniche e giuridiche necessarie, rispettando l'obbligo di informazione e di consiglio per garantire la sicurezza dell'affare, salvo espresso esonero dei clienti.

L'Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile dall'Azienda per 460 milioni di lire. Al momento del rogito, scopre difformità nella mansarda. Le parti dichiarano nell'atto notarile un prezzo ridotto a 360 milioni, ma l'Azienda trattiene i 100 milioni già versati in eccedenza, promettendo verbalmente un magazzino in compensazione. Successivamente, l'Acquirente agisce in giudizio chiedendo la restituzione della somma. La Corte di Cassazione conferma la condanna dell'Azienda alla restituzione della somma per ripetizione di indebito. Poiché l'Azienda ha ammesso di aver ricevuto la somma extra rispetto al prezzo ufficiale indicato nel rogito, spettava a quest'ultima dimostrare l'esistenza di una valida causa giustificativa per trattenere il denaro. Non avendo fornito tale prova, l'Azienda deve restituire l'importo indebitamente percepito.

L'Acquirente ha acquistato un immobile rivelatosi privo di agibilità e parzialmente abusivo. Cinque giorni prima della vendita, il Venditore aveva registrato una variazione catastale senza la necessaria pratica urbanistica. Il Notaio non ha aggiornato le visure catastali prima della stipula, omettendo di informare l'Acquirente della variazione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Acquirente, stabilendo che la responsabilità professionale del notaio sussiste anche per la mancata esecuzione e l'aggiornamento tempestivo delle visure catastali. Il notaio ha infatti l'obbligo di compiere tutte le attività necessarie a garantire un acquisto sicuro e consapevole, in forza dei doveri di correttezza, buona fede e diligenza professionale qualificata. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio per un nuovo esame.

Un Acquirente compra da un Ente Pubblico un lotto unico di quattro appartamenti. L'Ente Pubblico si impegna a liberare gli immobili dagli occupanti entro due anni, ma alla scadenza un appartamento risulta ancora occupato. L'Acquirente chiede la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento dei danni. Il Tribunale e la Corte d'Appello accolgono la domanda, dichiarando lo scioglimento dell'intero contratto. La Corte di Cassazione conferma la decisione, rigettando il ricorso dell'Ente Pubblico. I giudici chiariscono che la mancata consegna dell'immobile rappresenta una violazione grave di un'obbligazione autonoma del venditore. Questo inadempimento giustifica la risoluzione totale del contratto e obbliga l'Ente Pubblico a risarcire tutte le spese sostenute dall'Acquirente, comprese quelle per il mutuo, le tasse e la ristrutturazione.

Un'acquirente ha citato in giudizio il suo notaio, accusandolo di non averla informata sui benefici fiscali per l'acquisto di un immobile storico, portandola a scegliere l'opzione 'prima casa', meno vantaggiosa. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta di risarcimento, escludendo la responsabilità professionale del notaio. I giudici hanno ritenuto che il professionista avesse adempiuto al suo obbligo informativo, come dimostrato da vari indizi, tra cui la menzione del vincolo storico nell'atto. La Corte ha stabilito che il notaio non è tenuto a garantire il massimo risparmio fiscale, ma a consigliare con diligenza, e che la scelta finale spetta al cliente. L'acquirente ha perso la causa e ha dovuto pagare le spese legali.

Una venditrice cita in giudizio la sua notaia per responsabilità professionale del notaio dopo il fallimento di una compravendita immobiliare. La vendita è saltata perché la banca dell'acquirente non ha concesso il mutuo a causa di ipoteche formalmente presenti sull'immobile, sebbene la notaia le avesse ritenute non più efficaci. La venditrice sostiene che la professionista avrebbe dovuto consigliarla di cancellare formalmente le ipoteche per evitare problemi. La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, non ha ancora deciso chi ha ragione, ma ha ritenuto la questione sulla portata dell'obbligo di consiglio del notaio così importante da richiedere una discussione in pubblica udienza. L'esito finale è quindi sospeso.

Una società acquista un immobile in un centro storico, confidando di ottenere le agevolazioni fiscali previste per le aree soggette a piani di recupero. L'Agenzia delle Entrate nega il beneficio perché il piano decennale era scaduto cinque anni prima della compravendita. La Corte di Cassazione dà ragione al Fisco, stabilendo un principio fondamentale: le agevolazioni fiscali sui piani di recupero sono strettamente legate alla validità temporale del piano stesso. Se il piano è scaduto, il diritto al beneficio fiscale cessa, anche se una successiva delibera comunale ne menziona l'esistenza. La natura eccezionale delle norme di favore impedisce un'interpretazione estensiva. La società perde la causa e non ottiene lo sconto fiscale.

Un acquirente compra un immobile e, nell'atto notarile, accetta una clausola che esonera il professionista dalle verifiche ipotecarie. Anni dopo, scopre un'ipoteca e per non perdere la casa paga 95.000 euro al creditore. Fa causa al notaio, che si difende invocando la clausola di dispensa. La Cassazione, però, conferma la responsabilità professionale del notaio. La Corte stabilisce che tale clausola è inefficace se non è giustificata da motivi concreti e se l'acquirente non è stato reso pienamente consapevole dei rischi. Il notaio ha un dovere di protezione che non può essere eluso da una clausola generica. L'acquirente vince la causa.