Immobili Strumentali

Un Contribuente ha contestato una cartella di pagamento IRPEF per il mancato riconoscimento della detrazione fiscale per interventi di recupero del patrimonio edilizio. Gli interventi riguardavano immobili di una Società Immobiliare dati in locazione. La Commissione Tributaria Regionale aveva negato la detrazione, ritenendo gli immobili strumentali. La Corte di Cassazione ha annullato questa decisione. Ha chiarito che non esiste una presunzione assoluta di strumentalità per gli immobili di una società. La semplice locazione a terzi non rende automaticamente un immobile "strumentale" all'attività d'impresa, ma può configurarlo come "immobile-patrimonio", con diverse conseguenze sulla detrazione fiscale immobili società. La causa è stata rinviata per una nuova valutazione.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato la tassazione fissa di imposte ipotecarie e catastali applicata dal Notaio su due compravendite di immobili strumentali in costruzione, destinati a locazione finanziaria (leasing). La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione al Contribuente, ritenendo la tassazione proporzionale applicabile solo a immobili ultimati. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso dell'Agenzia, stabilendo che la tassazione proporzionale si applica anche agli immobili strumentali in corso di costruzione, se inseriti in un'operazione di leasing. Il principio chiave è che la natura strumentale del bene non dipende dal suo completamento, ma dalla sua destinazione all'attività d'impresa dell'utilizzatore, influenzando la tassazione immobili strumentali leasing.

L'Azienda ha presentato una richiesta di revocazione per errore di fatto contro un'ordinanza della Cassazione. L'Azienda contestava la precedente decisione che non le aveva riconosciuto un'agevolazione fiscale per un immobile storico, sostenendo che l'immobile fosse patrimoniale (locato a terzi) e non strumentale all'attività d'impresa. La Corte di Cassazione ha dichiarato la richiesta inammissibile. Ha ribadito che la revocazione per errore di fatto si applica solo a sviste materiali evidenti, non a errori di valutazione dei fatti già discussi nei gradi precedenti. La natura dell'immobile era già stata oggetto di valutazione.

Una procedura di fallimento vende immobili strumentali tramite asta giudiziaria, emettendo inizialmente fattura con imposta ordinaria. Nel successivo atto di compravendita, il curatore decide di non esercitare l'opzione per l'imponibilità fiscale, rendendo l'operazione esente. Il fallimento emette quindi una nota di variazione a storno e richiede il Rimborso IVA per circa 488.000 euro. L'Agenzia delle Entrate nega il rimborso temendo una doppia detrazione. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del contribuente, stabilendo che l'esenzione opera in modo automatico se non si sceglie l'imponibilità nell'atto definitivo. La corretta registrazione contabile esclude ogni rischio di perdita per l'Erario, confermando il diritto alla restituzione.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità dell'applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale per il trasferimento di immobili strumentali, anche se ancora in corso di costruzione. Il caso nasce dall'impugnazione di un avviso di liquidazione emesso contro un professionista che aveva applicato imposte in misura fissa su una cessione a una società di leasing. La Suprema Corte ha chiarito che la natura di immobili strumentali prevale sullo stato di non ultimazione del bene, specialmente quando l'operazione avviene all'interno di un circuito produttivo professionale, al fine di evitare manovre elusive e garantire l'equivalenza fiscale tra acquisto diretto e locazione finanziaria.

Una società in liquidazione ha contestato gli avvisi di accertamento IMU per i suoi immobili non più utilizzati, sostenendo che l'imposta non fosse dovuta a seguito della cessazione dell'attività. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l'IMU su immobili strumentali si fonda sul possesso e sull'iscrizione catastale del bene, a prescindere dal suo effettivo utilizzo produttivo. La cessazione dell'attività non costituisce, quindi, una causa di esenzione o sospensione del tributo.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21318/2024, ha chiarito un punto cruciale sulla determinazione della base imponibile per immobili strumentali. Nel caso di una cessione soggetta a IVA, la base per calcolare le imposte ipotecaria e catastale non è il prezzo pattuito, bensì il valore venale del bene. La Corte ha stabilito che la normativa speciale deroga al principio generale di alternatività IVA/Registro, legittimando la rettifica del valore da parte dell'Agenzia delle Entrate quando il prezzo dichiarato sia inferiore a quello di mercato.

Una società chiedeva il rimborso dell'imposta di registro versata su locazioni di immobili commerciali, sostenendone l'incompatibilità con l'IVA secondo il diritto UE. La Commissione Tributaria Regionale le aveva dato ragione. La Corte di Cassazione ha però ribaltato la decisione, allineandosi alla Corte di Giustizia Europea. Ha chiarito che l'imposta di registro non è un'imposta generale sul volume d'affari e non ha le caratteristiche essenziali dell'IVA, pertanto la sua coesistenza con l'IVA sulla stessa operazione è legittima. La richiesta di rimborso è stata quindi definitivamente respinta.

Una società manifatturiera deduce i costi di ristrutturazione di un immobile A/10 locato a terzi per uso abitativo. L'Agenzia delle Entrate contesta la deducibilità. La Cassazione accoglie il ricorso dell'Agenzia, specificando che per definire gli immobili strumentali non basta la categoria catastale o la generazione di un reddito, ma serve una verifica concreta del loro utilizzo effettivo nell'attività d'impresa.