Contratto Preliminare — Anno 2022

Il caso riguarda la vendita di un immobile in cui il venditore ha taciuto l'esistenza di un pignoramento gravante sul bene, dichiarandolo falsamente libero da vincoli nel compromesso. Scoperto l'inganno, l'acquirente ha esercitato il recesso dal contratto preliminare pretendendo il doppio della caparra confirmatoria versata. Il venditore ha contestato la legittimità del recesso, ritenendolo prematuro rispetto alla scadenza fissata per il rogito definitivo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del venditore, confermando che nascondere un pignoramento costituisce un grave inadempimento contrattuale. L'acquirente ha il diritto di recedere immediatamente senza dover attendere il termine finale o concedere proroghe per la cancellazione del gravame. Il promissario acquirente ottiene così definitivamente il doppio della caparra.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un venditore condannato per il reato di truffa contrattuale. L'uomo aveva architettato un piano per vendere più volte lo stesso immobile, incassando i relativi acconti tramite la stipula di contratti preliminari che poi non eseguiva. La difesa sosteneva la mancanza di raggiri iniziali e la tardività della querela. I giudici hanno chiarito che il termine per presentare la querela decorre solo dal momento in cui la vittima acquisisce piena consapevolezza dell'intero disegno criminoso, coincidente nel caso specifico con la formale dichiarazione del venditore di non poter adempiere al preliminare. Il ricorso è stato rigettato con condanna alle spese e alla Cassa delle Ammende.

Un Acquirente e una Venditrice firmano un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. L'Acquirente consegna un assegno senza data di 80.000 euro a titolo di caparra confirmatoria, con l'accordo che la data sarebbe stata inserita in seguito. La Venditrice riceve anche un acconto in contanti per estinguere le ipoteche sulla casa, ma poi si rifiuta di firmare il contratto definitivo. La Venditrice sostiene che l'assegno senza data sia nullo e che l'Acquirente sia inadempiente. La Corte di Cassazione respinge il ricorso della Venditrice. I giudici chiariscono che l'assegno senza data vale come promessa di pagamento e che la mancata riscossione è imputabile solo alla Venditrice, che ha violato il dovere di correttezza. Il trasferimento della proprietà all'Acquirente è confermato, dietro pagamento del saldo.

L'Azienda Acquirente stipula un contratto preliminare di vendita di cosa altrui con l'Azienda Venditrice per l'acquisto di un immobile, versando una caparra confirmatoria. L'Azienda Venditrice, non essendo proprietaria del bene, si impegna a procurarne l'acquisto da un Terzo Proprietario entro un termine stabilito. Alla scadenza del termine, l'Azienda Venditrice non trasferisce l'immobile. L'Azienda Acquirente recede dal contratto e chiede la restituzione della caparra. Successivamente, l'Azienda Acquirente acquista l'immobile direttamente dal Terzo Proprietario. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'Azienda Venditrice, confermando che l'inadempimento di quest'ultima si è perfezionato alla scadenza del termine pattuito. Il successivo acquisto diretto da parte dell'acquirente non sana l'inadempimento del venditore, che è quindi obbligato a restituire la caparra ricevuta.

Una coppia di acquirenti rivendica la proprietà di alcuni terreni acquistati con atto pubblico. La moglie di un occupante si oppone, chiedendo l'accertamento dell'acquisto per usucapione. La donna fonda la richiesta su una scrittura privata del 1975 e su un precedente accordo del 1966, qualificati come preliminari di vendita. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della donna. I giudici chiariscono che il contratto preliminare trasferisce solo la detenzione e non il possesso del bene. Di conseguenza, non è possibile invocare l'usucapione e contratto preliminare per unire i periodi di godimento del fondo, poiché manca un titolo idoneo a trasferire la proprietà. La ricorrente perde la causa e deve pagare le spese legali.

Un contribuente ha venduto la propria abitazione prima dei cinque anni dall'acquisto, perdendo temporaneamente l'agevolazione prima casa. Per conservare il beneficio fiscale, la legge gli imponeva di riacquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita. Nonostante la firma tempestiva di un contratto preliminare con una società costruttrice, quest'ultima non ha consegnato l'immobile in tempo, impedendo la stipula del rogito definitivo entro la scadenza annuale. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, stabilendo che il preliminare non trasferisce la proprietà e che l'inadempimento della ditta venditrice non costituisce forza maggiore, trattandosi di un rischio contrattuale prevedibile. Il contribuente decade così dalle agevolazioni.

I Compratori acquistano le quote di una società alberghiera dai Venditori, concordando un pagamento rateale. Successivamente, i Compratori sospendono il pagamento dell'ultima rata a causa di gravi difetti riscontrati nella piscina della struttura. Essi sostengono che il contratto preliminare prevedesse una garanzia per tali imprevisti. I Venditori ottengono un decreto ingiuntivo per riscuotere la somma. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dei Compratori, confermando che la firma del contratto definitivo supera e assorbe interamente il contratto preliminare. Le clausole di garanzia non inserite nel rogito finale decadono, a meno che non esista un accordo scritto contemporaneo che ne preveda la sopravvivenza. I Compratori perdono la causa e devono pagare l'ultima rata oltre alle spese legali.

I Promissari Acquirenti stipulavano un contratto preliminare con la Promittente Venditrice per l'acquisto di un immobile, riservando a quest'ultima il diritto di abitazione a vita. Dopo il decesso della donna, i Promissari Acquirenti citavano in giudizio L'Erede per ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto. L'Erede si opponeva eccependo la nullità dell'accordo. La Corte di Cassazione ha rigettato il trasferimento dell'immobile, poiché la morte della venditrice ha alterato l'equilibrio contrattuale originario. Tuttavia, la Suprema Corte ha accolto il ricorso dei Promissari Acquirenti sulla domanda di restituzione delle somme anticipate. Tale richiesta, formulata nella prima memoria difensiva in risposta alle eccezioni dell'Erede, è stata dichiarata pienamente ammissibile e non tardiva. La causa viene quindi rinviata alla Corte d'Appello per quantificare i rimborsi spettanti ai Promissari Acquirenti.

Una controversia sulla determinazione del valore imponibile aree edificabili ai fini ICI ha visto contrapposti due società e un Comune. La Commissione Tributaria Regionale aveva calcolato l'imposta basandosi sul prezzo di un contratto preliminare, ritenendo erroneamente che sul punto si fosse formato un giudicato definitivo. La Corte di Cassazione ha accolto sia il ricorso delle società sia quello del Comune. I giudici hanno chiarito che non esisteva alcun giudicato vincolante e che il valore di un preliminare per la cessione di quote societarie non può essere automaticamente assimilato al valore venale del terreno. La sentenza è stata cassata con rinvio per una nuova valutazione.

L'Acquirente stipula un preliminare per l'acquisto di un immobile dai Venditori, versando una caparra e ottenendo la consegna anticipata. Successivamente, rifiuta di stipulare il definitivo lamentando vizi dell'immobile (impianti e tetto) e chiedendo la riduzione del prezzo. I Venditori resistono evidenziando la presenza della Clausola visto e piaciuto. La Corte d'Appello dispone il trasferimento della proprietà ma rigetta la riduzione del prezzo, condannando l'Acquirente a risarcire i Venditori per gli interessi del mutuo contratto a causa del mancato incasso tempestivo. La Cassazione rigetta il ricorso dell'Acquirente: la Clausola visto e piaciuto e le ripetute visite escludono la garanzia per vizi facilmente riconoscibili, che rientrano nella normale usura di un edificio datato.

L'Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile residenziale, versando una caparra confirmatoria. Il Venditore non regolarizza la situazione urbanistica e non ottiene il certificato di agibilità entro il termine stabilito per il rogito. L'Acquirente esercita quindi il recesso, pretendendo la restituzione del doppio della caparra. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, stabilendo che la vendita di un immobile privo del certificato di agibilità configura un'ipotesi di consegna di "aliud pro alio" (qualcosa di completamente diverso). Di conseguenza, il recesso dell'Acquirente è pienamente legittimo e il Venditore è condannato a restituire il doppio della caparra ricevuta.

Due fratelli firmano un accordo nel 2002 per dividere l'eredità materna al 50% ciascuno, impegnandosi a non far valere alcun testamento. Anni dopo, uno dei fratelli pubblica un testamento olografo favorevole a sé, pretendendo di superare l'intesa originaria. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del fratello, confermando la validità dell'accordo del 2002. I giudici stabiliscono che la rinuncia al testamento è pienamente valida ed efficace se concordata per iscritto da tutti i coeredi. L'accordo originario non era un semplice compromesso preliminare, ma un contratto definitivo che ha stabilito in modo permanente le quote ereditarie. Di conseguenza, il fratello che ha tentato di far valere il testamento tardivo perde la causa e viene condannato a pagare le spese di giudizio.

Due privati e un'impresa edile stipulano nel 2010 un contratto preliminare per la vendita di un terreno. L'efficacia dell'accordo è legata a una condizione sospensiva senza termine: l'approvazione del piano comunale per rendere il terreno edificabile. Dopo cinque anni di attesa senza sviluppi, l'impresa chiede al giudice di dichiarare l'inefficacia del contratto. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, stabilendo che, in presenza di una condizione sospensiva senza termine, il giudice può dichiarare l'inefficacia del contratto se è trascorso un lasso di tempo congruo e ragionevole senza che l'evento si sia verificato. La valutazione del tempo trascorso spetta esclusivamente al giudice di merito. Il ricorso dei proprietari del terreno viene quindi dichiarato inammissibile.

Un costruttore e un proprietario terriero stipulano una permuta di terreno contro appartamenti futuri. Successivamente, firmano un contratto preliminare di vendita a favore del proprietario (usufrutto) e di sua nipote (nuda proprietà). Gli immobili vengono pignorati e i promissari acquirenti chiedono la risoluzione e il risarcimento dei danni. La Corte d'Appello condanna il costruttore al risarcimento in solido. La Cassazione accoglie parzialmente il ricorso del costruttore, stabilendo che la solidarietà attiva non si presume. Ciascun acquirente ha subito un danno autonomo (usufrutto e nuda proprietà) e ha diritto a un risarcimento distinto. La sentenza viene cassata con rinvio per quantificare i singoli danni.

I Promissari Acquirenti di un appartamento hanno esercitato il recesso dal contratto preliminare dopo aver scoperto che sul terreno dell'edificio gravava un pignoramento. La Corte d'Appello ha accertato il grave inadempimento dei Promittenti Venditori, condannandoli a restituire il doppio della caparra confirmatoria. I venditori si sono difesi sostenendo di non essere a conoscenza del pignoramento al momento della firma, ma i giudici hanno interpretato letteralmente il contratto: l'uso del verbo al futuro "sarà" riferito alla libertà da pesi dimostrava la loro consapevolezza del problema. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei venditori, confermando la decisione d'appello. L'interpretazione del contratto spetta infatti al giudice di merito se logica e coerente.

Il Figlio ha citato in giudizio il Padre per ottenere la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di azioni societarie, chiedendo la restituzione di 1.350.000 euro versati come acconto. Il Padre sosteneva che vi fosse stato un accordo verbale per sciogliere il contratto e destinare la somma ad altro scopo, ritenendo tale circostanza non contestata dal Figlio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Padre, confermando la sua condanna alla restituzione del denaro. La Corte ha chiarito che l'applicazione del principio di non contestazione spetta esclusivamente al giudice di merito. Il Padre si era limitato a proporre una diversa qualificazione giuridica senza allegare fatti concreti, rendendo inapplicabile la regola della non contestazione.

Una società acquirente ha richiesto l'esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare per il trasferimento di quote di un terreno. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda a causa della mancanza degli estremi della concessione edilizia. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della società acquirente. I giudici hanno chiarito che, per disporre il trasferimento coattivo della proprietà di un immobile, è indispensabile indicare gli estremi del titolo edilizio. Questa mancanza costituisce un difetto di una condizione dell'azione, rilevabile d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo. Di conseguenza, la società acquirente perde definitivamente la causa ed è condannata a pagare le spese processuali in favore della società venditrice.

Un curatore fallimentare chiede il rilascio di un appartamento occupato da un privato, qualificando inizialmente l'occupazione come abusiva. Solo successivamente, il curatore deduce lo scioglimento del contratto preliminare per giustificare la restituzione. La Corte d'Appello accoglie la domanda basandosi su questo secondo fatto. La Cassazione accoglie il ricorso del privato: il diritto al rilascio è un diritto eterodeterminato, quindi cambiare il fatto costitutivo integra una domanda nuova inammissibile. I giudici d'appello, decidendo su un titolo diverso da quello originario, sono incorsi nel vizio di ultrapetizione. La sentenza viene cassata con rinvio.

Una promissaria acquirente ha proposto ricorso per ottenere la restituzione del doppio della caparra versata in forza di un contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato con una società costruttrice. La Corte d'Appello aveva respinto la domanda, ritenendo corretta l'interpretazione contrattuale operata in primo grado. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della donna. I giudici hanno chiarito che l'interpretazione del contratto preliminare di vendita spetta esclusivamente al giudice di merito e non può essere sindacata in sede di legittimità se supportata da una motivazione logica e plausibile. Di conseguenza, la ricorrente perde la causa e viene condannata al pagamento del doppio del contributo unificato.

L'Agenzia delle Entrate ha emesso avvisi di accertamento contro una società edile e i suoi soci per omessi ricavi e indebita applicazione dell'aliquota IVA ridotta al 4% anziché al 10% sugli acconti per la vendita di immobili. La CTR ha confermato gli accertamenti basandosi sui valori OMI e sulla mancanza della dichiarazione per l'agevolazione prima casa nel contratto preliminare. La Cassazione ha chiarito che i valori OMI da soli non bastano per l'accertamento, ma nel caso specifico erano supportati da altri indizi. Tuttavia, ha accolto il ricorso dei soci stabilendo che l'agevolazione prima casa può essere richiesta anche dopo la firma del preliminare, direttamente nel contratto definitivo o successivamente. La sentenza è stata cassata con rinvio.