Contratto Preliminare — Anno 2022

I Promittenti Venditori hanno impugnato la decisione che dichiarava la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita per loro inadempimento. Essi sostenevano che la Promissaria Acquirente non avesse la legittimazione attiva per agire in giudizio, avendo ceduto il contratto a un terzo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno confermato la legittimazione della Promissaria Acquirente, interpretando l'accordo con il terzo come una riserva di nomina in sede di rogito e non come una cessione di contratto. Inoltre, è stato accertato il grave inadempimento dei venditori, i quali non avevano pagato gli oneri comunali necessari per sbloccare i permessi di costruire, né si erano presentati davanti al notaio per liberare l'immobile dai pesi gravanti. Di conseguenza, i venditori perdono la causa e devono risarcire i danni.

Il caso riguarda un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il Promissario Acquirente, dopo aver versato una caparra confirmatoria di cinquantamila euro, non si presentava alla stipula del rogito definitivo. La Società Venditrice chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento. L'Acquirente si difendeva sostenendo di non aver ricevuto i documenti necessari. Tuttavia, i giudici hanno accertato che l'Acquirente possedeva già la documentazione ma aveva omesso di consegnarla al notaio da lui scelto. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione d'appello: l'Acquirente è inadempiente per aver violato i doveri di correttezza e buona fede. Di conseguenza, la Società Venditrice ha vinto la causa e ha trattenuto legittimamente la caparra.

Un acquirente e un'impresa costruttrice stipulano un contratto preliminare di vendita per un immobile. L'acquirente versa cento milioni di lire per ottenere subito il possesso, ma successivamente contesta il mancato accollo del mutuo agevolato e il pagamento di tasse e migliorie. La Corte d'Appello esclude il danno da mancato accollo, poiché i tassi di mercato erano più favorevoli, e condanna l'acquirente a rimborsare le spese condominiali e l'imposta sugli immobili. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'acquirente, confermando che il versamento anticipato ha modificato i patti originari (novazione) e che la discrepanza tra motivazione e dispositivo della sentenza d'appello costituisce un mero errore materiale correggibile, non un'omessa pronuncia. L'acquirente perde la causa e deve pagare le spese.

Un'acquirente firmava un contratto preliminare per l'acquisto di una casa, versando una caparra. Al momento del rogito, i venditori non presentavano il certificato di abitabilità. L'acquirente chiedeva quindi la risoluzione del contratto. Durante la causa di primo grado, i venditori ottenevano e depositavano il documento. La Corte d'Appello dichiarava comunque risolto il contratto per grave inadempimento dei venditori. La Cassazione ha accolto il ricorso dei venditori, stabilendo che la mancata consegna iniziale del certificato di abitabilità non comporta automaticamente la risoluzione del contratto se il documento viene rilasciato durante il giudizio e l'immobile possiede i requisiti necessari. La causa torna in appello per una nuova valutazione comparativa dei comportamenti delle parti.

I Promissari Acquirenti hanno firmato un compromesso per l'acquisto di un terreno edificabile. Successivamente, hanno scoperto che l'immobile era gravato da un pignoramento immobiliare che ne bloccava la vendita. Hanno quindi richiesto la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della Società Venditrice. I giudici di merito hanno accolto la domanda, ordinando la restituzione delle somme versate. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, dichiarando inammissibile il ricorso della Società Venditrice. La Suprema Corte ha chiarito che la presenza di un pignoramento non cancellato rappresenta un inadempimento definitivo e gravissimo dell'obbligo principale del venditore, tale da giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale, a prescindere da presunte difficoltà economiche degli acquirenti.

Una società acquirente ha stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un'azienda, ma la venditrice ha successivamente ceduto l'attività a un terzo. L'acquirente ha quindi avviato una causa per il risarcimento dei danni. Il Tribunale ha disposto la sospensione del giudizio risarcitorio in attesa della definizione dell'appello sulla validità del preliminare. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'acquirente, stabilendo che la sospensione facoltativa del processo ex art. 337 c.p.c. richiede una motivazione specifica. Il giudice non può limitarsi a rilevare l'astratta pendenza dell'appello, ma deve spiegare concretamente perché ritiene plausibile la riforma della prima sentenza. Di conseguenza, la Cassazione ha annullato la sospensione e ordinato la prosecuzione della causa.

Un professionista si oppone a un decreto ingiuntivo di venticinquemila euro chiedendo la compensazione legale con un suo presunto controcredito di centosessantamila euro. La Corte d'Appello rigetta l'opposizione rilevando che il professionista aveva già ceduto quel credito a una società terza per acquistare un immobile. La Corte di Cassazione conferma la decisione: chi cede un credito non ne ha più la disponibilità giuridica e non può utilizzarlo per estinguere un proprio debito tramite compensazione legale. Il ricorso viene rigettato e il debitore viene condannato a pagare le spese di giudizio.

Un'impresa edile e un proprietario terriero stipulano un contratto preliminare di permuta immobiliare. Successivamente, sorge una controversia sull'adempimento degli obblighi. La Corte d'Appello dichiara risolto il contratto per mutuo consenso, valorizzando il comportamento successivo delle parti, che avevano avviato trattative diverse non andate a buon fine. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'impresa edile, stabilendo che la risoluzione per mutuo consenso di un contratto preliminare immobiliare richiede obbligatoriamente la forma scritta ad substantiam. Di conseguenza, non è sufficiente un comportamento tacito o una proposta d'acquisto non accettata per sciogliere il vincolo originario. La sentenza impugnata viene cassata con rinvio.

Un acquirente stipula un accordo per l'acquisto di un appartamento. Successivamente, scopre che il frazionamento necessario per l'abitabilità costringe a passare dal bagno per accedere al giardino. Questo dettaglio non era stato chiarito al momento della firma. L'acquirente chiede quindi la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei venditori. La Corte d'Appello accoglie la domanda, ordinando la restituzione del doppio della caparra e dell'acconto. I venditori ricorrono in Cassazione, sostenendo che la modifica fosse di scarsa importanza. La Suprema Corte rigetta il ricorso, confermando che la modifica strutturale altera in modo sostanziale il bene promesso in vendita. L'acquirente vince definitivamente la causa e i venditori devono rimborsare tutte le spese legali.

Un promissario acquirente ha proposto opposizione allo stato passivo del fallimento di una società venditrice per ottenere il riconoscimento di un credito privilegiato di oltre ottocentomila euro, derivante dal mancato adempimento di un contratto preliminare di vendita immobiliare. Il tribunale ha rigettato la richiesta, ammettendo il credito solo in via chirografaria. Il creditore ha quindi proposto ricorso in Cassazione. Prima della decisione della Suprema Corte, entrambe le parti hanno depositato un atto di rinuncia reciproca agli atti e all'azione, accettando la compensazione delle spese di lite. La Corte di Cassazione ha preso atto dell'accordo e ha dichiarato l'estinzione del giudizio senza alcuna condanna alle spese, applicando la disciplina della rinuncia agli atti del giudizio.

Nel 1996, il Promittente Venditore e il Promissario Acquirente firmano un contratto preliminare per la vendita di un immobile. L'acquirente paga l'intero prezzo ed entra subito nel possesso del bene, ma ritarda per anni la stipula del definitivo. Nel 2010, il venditore chiede la risoluzione del contratto per inadempimento. L'acquirente reagisce chiedendo il trasferimento forzato della proprietà. La Corte d'Appello, confermata dalla Cassazione, dà ragione all'acquirente. I giudici stabiliscono che il lungo ritardo dell'acquirente non costituisce un inadempimento grave, poiché il venditore ha incassato l'intero prezzo e ha tollerato il silenzio per quasi dieci anni senza attivarsi. Pertanto, viene disposto il trasferimento della proprietà dell'immobile all'acquirente.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso relativo a un contratto preliminare con consegna anticipata in cui il promissario acquirente aveva ricevuto l'immobile prima del rogito. A seguito della risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, quest'ultimo chiedeva il rimborso per le migliorie apportate al bene ricevuto in permuta. La Corte ha chiarito che la consegna anticipata attribuisce solo una detenzione qualificata e non il possesso, escludendo così il diritto ai rimborsi previsti dall'art. 1150 c.c. Inoltre, l'acquirente che sceglie la risoluzione ordinaria perde il diritto di esigere il doppio della caparra confirmatoria e deve provare concretamente i danni subiti. Entrambi i ricorsi sono stati rigettati.

Gli eredi di un'assegnataria di un alloggio prefabbricato post-terremoto hanno citato in giudizio il Comune per ottenere il trasferimento della proprietà dell'immobile. La domanda si fondava su un contratto preliminare stipulato dalla madre defunta. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, stabilendo che il contratto preliminare di cessione gratuita non si trasmette agli eredi. La morte dell'assegnataria prima del contratto definitivo comporta la caducazione dell'assegnazione. Di conseguenza, la disponibilità dell'immobile ritorna al Comune. Gli eredi non possono subentrare automaticamente, ma devono avviare un nuovo e autonomo procedimento di assegnazione dimostrando di possedere i requisiti previsti dalla legge.

Un acquirente ha firmato un compromesso per l'acquisto di un immobile garantito come libero da pesi. Successivamente, ha scoperto la presenza di un'ipoteca e di un pignoramento non dichiarati dai venditori. L'acquirente ha quindi chiesto la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento e la restituzione della caparra. I giudici di merito hanno accolto la domanda. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei venditori, confermando che l'esistenza di vincoli reali non dichiarati sul bene promesso in vendita legittima il promissario acquirente a richiedere la risoluzione del contratto preliminare, in quanto costituisce un grave inadempimento contrattuale. I venditori sono stati condannati anche al pagamento delle spese processuali.

I Promissari Acquirenti hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare con L'Azienda Venditrice. A causa della mancata presentazione di quest'ultima davanti al notaio, gli acquirenti hanno richiesto l'esecuzione in forma specifica del contratto e il risarcimento dei danni per il ritardo. Il Tribunale ha accolto la domanda, ma la Corte d'Appello ha escluso il risarcimento per vizio di ultrapetizione. Durante il giudizio di Cassazione, le parti hanno raggiunto un accordo transattivo amichevole. Di conseguenza, I Promissari Acquirenti hanno depositato formale rinuncia al ricorso, accettata dalla controparte. La Corte di Cassazione ha quindi dichiarato l'estinzione del giudizio, senza alcuna condanna alle spese processuali.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato a una contribuente l'omessa dichiarazione di una plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno edificabile. L'ufficio finanziario ha rilevato una discrepanza tra il prezzo indicato nel contratto preliminare (quattrocentomila euro) e quello inferiore riportato nell'atto definitivo di vendita (duecentocinquantamila euro). Dopo i rigetti nei primi due gradi di giudizio, la contribuente ha proposto ricorso per Cassazione. Durante la pendenza del giudizio di legittimità, la contribuente ha aderito alla definizione agevolata, pagando integralmente le somme dovute e rinunciando al contenzioso. La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del processo per cessazione della materia del contendere, stabilendo che l'adesione alla definizione agevolata estingue il giudizio senza addebito di spese o raddoppio del contributo unificato.