Art. 1453 Codice Civile

In un caso di inadempimento locazione, un conduttore aveva interrotto il pagamento dei canoni a causa di presunti vizi dell'immobile, inclusa la presenza di amianto. La Corte d'Appello aveva dato ragione al locatore, risolvendo il contratto per colpa del conduttore. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando il ricorso del conduttore inammissibile. L'ordinanza sottolinea che il ricorso in Cassazione non può riesaminare i fatti e che la comunicazione di recesso del conduttore per gravi motivi deve specificarli in modo puntuale, altrimenti è inefficace.

Un'acquirente ha scoperto una contaminazione del suolo dopo l'acquisto di un immobile. Il contratto di vendita includeva una specifica 'garanzia convenzionale' da parte della venditrice. I tribunali di merito avevano respinto la richiesta dell'acquirente per prescrizione secondo la garanzia legale. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, affermando che una garanzia convenzionale può essere autonoma e non soggetta ai brevi termini legali, rinviando il caso per una nuova valutazione della volontà delle parti.

Una società di ristorazione, conduttrice di un immobile oggetto di occupazione da parte di un ente pubblico, aveva smesso di pagare il canone di locazione. La Corte di Cassazione ha stabilito che la risoluzione contratto di locazione è retroattiva al momento del mancato pagamento. Di conseguenza, da quella data, la società ha perso il diritto a ricevere l'indennità di occupazione dall'ente pubblico, anche se l'ordinanza di sfratto è intervenuta successivamente.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la trasformazione di una domanda di risoluzione contrattuale in una di annullamento per vizio del consenso, se effettuata dopo la prima udienza, è inammissibile. Tale modifica della domanda non è una semplice precisazione, ma introduce un tema di indagine completamente nuovo, alterando la causa. Il caso riguardava l'acquisto di un terreno rivelatosi inedificabile a causa di un vincolo idrogeologico non menzionato nel certificato urbanistico iniziale.

Un acquirente ottiene la risoluzione del contratto di vendita di un'auto per un grave difetto manifestatosi dopo due anni. La Corte di Cassazione, con ordinanza 28838/2024, interviene sulla questione della restituzione del prezzo dell'auto. Pur confermando la risoluzione, stabilisce che dall'importo da rimborsare va detratto un equo compenso per l'uso prolungato del veicolo da parte dell'acquirente, al fine di evitare un ingiusto arricchimento. La Corte ha inoltre precisato che gli interessi sulla somma da restituire decorrono dalla data della domanda giudiziale e non dal momento del pagamento.

Due acquirenti e una società costruttrice si accusavano reciprocamente di inadempimento riguardo a un contratto immobiliare. Sia i tribunali di merito che la Corte di Cassazione hanno confermato la risoluzione del contratto per 'mutuo dissenso', poiché le richieste contrapposte delle parti manifestavano una comune volontà di sciogliere il vincolo. La Suprema Corte ha chiarito che tale decisione non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, realizzando l'obiettivo primario di entrambe le parti.

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'improcedibilità del ricorso presentato da due soci contro una sentenza della Corte d'Appello. La causa principale verteva sul pagamento del saldo per la cessione di quote societarie. Tuttavia, il ricorso è stato respinto per un vizio procedurale: i ricorrenti, pur avendo dichiarato che la sentenza impugnata era stata loro notificata, non hanno depositato la copia notificata del provvedimento. La Corte ha ribadito che tale adempimento è un onere inderogabile a pena di improcedibilità, necessario per consentire alla Corte stessa di verificare la tempestività dell'impugnazione rispetto al termine breve. La mancanza di questo documento non può essere sanata, neanche dalla non contestazione della controparte.

Una recente sentenza analizza il caso di un recesso anticipato locazione commerciale a causa di gravi vizi dell'immobile. La Corte d'Appello ha confermato la grave responsabilità del locatore per non aver mantenuto l'immobile in buono stato, rendendolo inagibile. Tuttavia, ha ridotto l'importo del risarcimento danni per perdita di guadagno, correggendo un errore di calcolo del primo giudice, e ha sanzionato il locatore per lite temeraria.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28742/2024, ha stabilito un principio fondamentale sulla tassazione dei canoni non percepiti. È stato chiarito che per le locazioni a uso diverso dall'abitativo, il locatore non è tenuto a dichiarare e pagare le imposte sui canoni di locazione maturati dopo la data del provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto per morosità. Da quel momento, il contratto si intende risolto e le somme eventualmente dovute dal conduttore non sono più considerate canoni, bensì un risarcimento del danno, che non concorre a formare il reddito fondiario imponibile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28711/2024, ha chiarito l'impatto di un atto integrativo appalto sulla successiva risoluzione del contratto. In un caso riguardante un contratto di costruzione, le parti avevano stipulato un accordo transattivo per superare precedenti inadempienze. La Corte ha stabilito che, ai fini della risoluzione per inadempimento, si devono considerare solo i comportamenti successivi a tale accordo, che di fatto 'resetta' il rapporto contrattuale. La Suprema Corte ha quindi rigettato il ricorso dell'appaltatrice, confermando che l'accordo transattivo impediva di rivalutare le colpe pregresse, attribuendo la responsabilità della risoluzione esclusivamente alla parte che ha commesso inadempimenti dopo la stipula dell'atto integrativo.

Una cooperativa sociale si era aggiudicata un appalto per la gestione di una casa di riposo, ma il Comune non ha mai consegnato la struttura. La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di ritardo della P.A., l'impresa non può chiedere la risoluzione del contratto, ma deve esercitare il recesso appalto pubblico, un rimedio specifico previsto dalla normativa. Poiché la cooperativa non aveva attivato questa procedura, non le è stato riconosciuto il diritto al rimborso delle spese, evidenziando la necessità di utilizzare gli strumenti giuridici corretti.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28613/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare. Se il bene oggetto del contratto viene sostanzialmente modificato (in questo caso, con la costruzione di edifici su un terreno), non è più possibile per il promissario acquirente ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà del bene trasformato. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva disposto il trasferimento del terreno comprensivo dei fabbricati, sottolineando che la sentenza ex art. 2932 c.c. deve rispecchiare fedelmente l'oggetto del preliminare, che era il solo terreno.

Una società di consulenza ha richiesto un decreto ingiuntivo per fatture non pagate. La società cliente si è opposta, chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei gradi precedenti, ha stabilito che in caso di eccezione di inadempimento, spetta al creditore che agisce per il pagamento (la società di consulenza) dimostrare di aver correttamente eseguito la propria prestazione. La Corte ha rigettato il ricorso, sottolineando che l'onere della prova inadempimento non era stato assolto dalla ricorrente.

Un venditore trasferisce la proprietà di un immobile in due fasi a un acquirente, sostenendo di non aver mai ricevuto il pagamento pattuito tramite assegni. La Corte di Cassazione ha respinto il suo ricorso, confermando la qualificazione del rapporto come una donazione indiretta con intento remuneratorio, data l'esistenza di precedenti debiti del venditore verso l'acquirente. Il mancato incasso degli assegni è stato ritenuto non decisivo per invalidare il trasferimento.

Una controversia su un contratto di prestazione d'opera professionale, caratterizzata da due diverse versioni del contratto, è giunta fino alla Corte di Cassazione. La Suprema Corte ha rigettato sia il ricorso principale che quello incidentale, ribadendo un principio fondamentale: il suo ruolo non è quello di riconsiderare i fatti o la valutazione delle prove effettuata nei gradi di merito. L'ordinanza sottolinea come i motivi di ricorso basati su una critica fattuale siano inammissibili, definendo i confini del giudizio di legittimità.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la nomina di un terzo acquirente in un contratto preliminare deve essere formalizzata e comunicata nei termini di legge, altrimenti è inefficace. Nel caso esaminato, una promissaria acquirente ha perso la caparra versata per non aver concluso l'affare, pretendendo di far subentrare un terzo soggetto senza aver rispettato la procedura prevista. La Corte ha ritenuto legittimo il rifiuto dei venditori e ha imputato l'inadempimento alla promissaria acquirente, confermando la decisione della Corte d'Appello di trattenere la caparra confirmatoria a titolo di risarcimento.

Una proprietaria terriera scambia un fondo con un costruttore in cambio di futuri appartamenti. La concessione edilizia viene però revocata per inidoneità del terreno, a causa di documentazione errata fornita dalla stessa proprietaria. La Corte di Cassazione conferma la risoluzione del contratto, qualificando l'operazione come permuta aliud pro alio, poiché il bene trasferito (il terreno) era radicalmente diverso da quello pattuito, mancando della qualità essenziale (edificabilità) promessa.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in un giudizio per la risoluzione di un contratto, il giudice deve tenere conto dei fatti sopravvenuti durante il processo. Nel caso specifico, una società acquirente non aveva saldato il prezzo di un immobile. Un creditore del venditore agiva in surrogatoria per la risoluzione del contratto. Durante la causa, un'altra sentenza accertava una compensazione che riduceva notevolmente il debito originario. La Cassazione ha annullato la decisione di merito che non aveva considerato questo fatto sopravvenuto, affermando che la valutazione della gravità dell'inadempimento deve basarsi sulla situazione aggiornata al momento della decisione e non cristallizzata all'inizio della causa.

In una controversia su una compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione del contratto per inadempimento del compratore. Il ricorso, basato sull'erronea mancata ammissione della prova testimoniale pagamento per il saldo del prezzo, è stato respinto. La Corte ha ribadito che i limiti legali alla prova testimoniale si applicano anche ai pagamenti di somme rilevanti, e il solo rapporto di parentela tra le parti non è sufficiente a derogare a tale regola. È stata inoltre confermata la gravità dell'inadempimento, dato l'importo non saldato rispetto al prezzo totale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28116/2024, ha stabilito che la naturale tendenza di un materiale (in questo caso, ardesia nera) a scolorirsi nel tempo non costituisce una mancanza di qualità promesse se tale caratteristica non era stata esplicitamente garantita come immutabile nel contratto. Il ricorso di un'azienda che lamentava la perdita del colore nero della pavimentazione di una fontana è stato rigettato, poiché il materiale fornito corrispondeva a quello ordinato e la sua alterazione cromatica è una sua proprietà intrinseca, non un vizio.