Art. 1418 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di un accordo transattivo che prevedeva l'esonero di un condomino dalle spese condominiali e la gestione autonoma dei suoi locali commerciali. La decisione sottolinea che ogni deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese richiede il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. Una delibera approvata a semplice maggioranza non può autorizzare l'amministratore a firmare accordi che violino l'obbligo di contribuzione proporzionale, rendendo nulla sia la delibera stessa che la successiva transazione.

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di una delibera assembleare e della relativa transazione che prevedevano l'esonero di un condomino dalle spese condominiali attraverso una gestione separata dei suoi locali commerciali. La decisione ribadisce che la ripartizione degli oneri secondo i criteri legali può essere modificata solo con il consenso unanime di tutti i proprietari. In assenza di un effettivo scioglimento del condominio, basato sull'autonomia strutturale dei locali, ogni accordo a maggioranza che escluda un partecipante dalla contribuzione alle spese comuni viola norme imperative.

La Corte di Cassazione ha confermato la validità di una clausola inserita in un contratto di cessione d'azienda che obbligava il venditore a riacquistare l'attività al medesimo prezzo originario al termine della locazione. Il ricorrente sosteneva la nullità del patto per difetto di meritevolezza contrattuale e indeterminatezza dell'oggetto. La Suprema Corte ha invece stabilito che l'aleatorietà del valore futuro dell'azienda non inficia la validità dell'accordo, poiché il rischio era equamente distribuito tra le parti al momento della firma e lo scopo perseguito era lecito e meritevole di tutela.

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di un acquirente che chiedeva la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare a causa di un presunto vincolo di inedificabilità assoluta. Il terreno, acquistato da un ente locale, risultava inserito in un piano di assetto idrogeologico. Tuttavia, i giudici hanno accertato che l'acquirente aveva effettivamente ottenuto un permesso di costruire, poi decaduto per sua inerzia, dimostrando che il vincolo non era ostativo. La Corte ha inoltre ribadito che le prescrizioni dei piani idrogeologici hanno natura normativa e sono assistite da una presunzione legale di conoscenza, escludendo l'applicabilità dell'art. 1489 c.c. in presenza di oneri facilmente conoscibili.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un'acquirente che chiedeva la nullità di un contratto di permuta per mancanza della garanzia fideiussoria immobili prevista dal D.Lgs. 122/2005. La Suprema Corte ha stabilito che tale tutela si applica solo agli immobili per i quali sia già stato richiesto il permesso di costruire, escludendo le vendite sulla carta effettuate prima di tale iter amministrativo. Inoltre, è stata confermata l'insussistenza di un termine essenziale e la perdita della qualifica di consumatore per chi partecipa attivamente alle pratiche di lottizzazione.

La Corte di Cassazione conferma la piena validità ed efficacia di un contratto preliminare per immobile abusivo, a condizione che sia stata presentata la domanda di condono e siano state versate le relative somme di oblazione. La Corte ha rigettato il ricorso della promittente venditrice, stabilendo che per il trasferimento coattivo della proprietà non è necessaria la concessione in sanatoria definitiva. Viene inoltre ribadito il principio di 'nullità testuale', secondo cui la validità dell'atto non è inficiata dalla difformità materiale dell'immobile rispetto al titolo edilizio menzionato, purché questo esista e sia riferibile al bene.

Un comproprietario ha impugnato un atto di permuta di una quota immobiliare, sostenendo la sua nullità per irregolarità edilizie e la lesione del proprio diritto di prelazione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, chiarendo che la nullità dell'atto di permuta si configura solo in caso di assenza nel contratto degli estremi della concessione edilizia originaria o in sanatoria, e non per opere interne o ristrutturazioni che non richiedono tale concessione, anche se realizzate senza altre autorizzazioni. La commerciabilità del bene non era quindi compromessa.

Un imprenditore agricolo ricorre in Cassazione contestando una condanna al pagamento di fatture per forniture. La Corte Suprema dichiara il ricorso inammissibile, ribadendo che la valutazione delle prove spetta esclusivamente al giudice di merito e non può essere riesaminata in sede di legittimità. Anche gli altri motivi, relativi alla validità dei contratti e alla ripartizione delle spese legali, sono stati respinti per vizi procedurali.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 33130/2023, ha chiarito la distinzione tra 'promessa di vendita cosa da costruire' e 'vendita di cosa futura'. Nel caso di specie, la mancata costruzione dell'immobile è stata qualificata come inadempimento contrattuale del venditore, che si era obbligato anche a realizzare il bene, e non come causa di nullità del contratto per mancata venuta ad esistenza dell'oggetto. Di conseguenza, il ricorso del costruttore è stato dichiarato inammissibile, confermando la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Un architetto richiede il pagamento per un progetto edilizio, ma i committenti si oppongono sostenendo l'impossibilità di realizzarlo. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 32879/2023, ha stabilito che se il progetto si arena per l'inerzia del cliente, il professionista ha comunque diritto al compenso. La decisione chiarisce l'onere della prova nel contratto d'opera, attribuendolo al committente che deve dimostrare l'inadempimento del professionista.

La Corte di Cassazione dichiara l'inammissibilità del ricorso in un caso riguardante un contratto preliminare di vendita di un garage. La decisione si fonda su vizi procedurali, tra cui la mancata impugnazione di una delle 'rationes decidendi' della sentenza d'appello e la violazione del principio di autosufficienza del ricorso, confermando l'importanza del rigore formale nel processo civile.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo a un contratto preliminare di vendita immobiliare. I promissari acquirenti, pur essendo a conoscenza di irregolarità urbanistiche, si erano impegnati a sanarle ma non hanno adempiuto. La promittente venditrice ha quindi esercitato il recesso, trattenendo la cospicua caparra confirmatoria versata. La Corte ha confermato la legittimità del recesso, stabilendo che la nullità per abusi edilizi non si applica al contratto preliminare e che l'importo della caparra confirmatoria non è riducibile dal giudice, a differenza della clausola penale.

Una società acquistava quote dalla moglie del proprio amministratore. I giudici di merito hanno annullato la vendita, ritenendola una simulazione contratto volta a regolare in anticipo gli aspetti economici della separazione. La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza per carenza di motivazione, non avendo la Corte d'Appello spiegato in modo rigoroso gli elementi concreti che provassero la simulazione. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione analizza il caso di una clausola contenuta in una scrittura privata, ma omessa nel successivo atto pubblico sostitutivo di divisione ereditaria. La Corte ha ritenuto che la mancata riproduzione della clausola nell'atto definitivo ne comportasse la rinuncia. Inoltre, ha dichiarato inammissibile il ricorso basato sulla cosiddetta "doppia ratio", poiché il ricorrente non ha impugnato con successo una delle due autonome ragioni su cui si fondava la decisione d'appello, rendendo irrilevante l'esame della seconda.

Un promissario acquirente, di fronte all'inadempimento dei venditori, modifica in appello la sua richiesta da esecuzione del contratto a risoluzione. La Cassazione conferma la legittimità di questo mutamento domanda, chiarendo che è ammissibile se fondato sugli stessi fatti. La sentenza sottolinea come la facoltà di scegliere tra adempimento e risoluzione sia un diritto della parte adempiente, esercitabile anche in secondo grado per tutelare al meglio i propri interessi.

La Corte di Cassazione dichiara l'improcedibilità del ricorso in un caso di compravendita immobiliare contesa. La decisione non entra nel merito della lite, ma si fonda su un vizio procedurale insuperabile: il ricorrente non ha depositato la copia autentica della sentenza impugnata completa della relazione di notificazione entro i termini di legge. Questo errore formale ha impedito alla Corte di verificare la tempestività del ricorso, portando alla sua automatica declaratoria di improcedibilità e confermando il rigore delle norme processuali.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un acquirente che si rifiutava di pagare la provvigione del mediatore immobiliare. La Corte ha stabilito che il diritto alla commissione sorge con la stipula del contratto preliminare, in quanto atto giuridicamente vincolante. È irrilevante che il contratto definitivo sia stato poi concluso da un soggetto terzo, nominato dall'acquirente originario. L'obbligo di pagare la provvigione del mediatore resta in capo a chi ha firmato il preliminare.

Una banca creditrice agisce per far dichiarare la simulazione di una compravendita immobiliare tra i suoi debitori e i loro figli, che a loro volta avevano trasferito una quota ai cugini. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso incidentale della creditrice, stabilisce il principio di opponibilità della nullità dell'atto originario anche agli ultimi acquirenti. La Corte chiarisce che, essendo stati convenuti fin dal primo grado nel giudizio di simulazione, essi non possono essere considerati 'terzi' ai quali la nullità non è opponibile, ma parti sostanziali del processo, con la conseguenza che la declaratoria di nullità produce effetti diretti anche nei loro confronti.

Una società incarica un professionista di cercare immobili, promettendogli una provvigione. L'affare viene concluso da una società controllata. La Corte di Cassazione ha stabilito che tale incarico, anche se unilaterale, si qualifica come mediazione atipica. Di conseguenza, il diritto alla provvigione è subordinato alla necessaria iscrizione del professionista all'albo dei mediatori, pena la nullità del contratto. La sentenza della Corte d'Appello, che aveva qualificato il rapporto come mandato, è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29599/2023, ha dichiarato la nullità di tre contratti preliminari di multiproprietà. La decisione si fonda sulla violazione delle norme a tutela del consumatore, in particolare il D.Lgs. n. 427/1998, per la radicale indeterminatezza dell'oggetto dei contratti. La Corte ha stabilito che non è sufficiente indicare la quota millesimale, ma è necessario specificare dettagliatamente tutti gli elementi essenziali come la descrizione del bene, le condizioni di godimento e i servizi, al fine di garantire una tutela effettiva all'acquirente.