Art. 1117 Codice Civile — Anno 2025

La Corte di Cassazione ha stabilito che lo scavo del sottosuolo condominiale da parte di un singolo proprietario per abbassare il pavimento e aumentare l'altezza dei propri locali non costituisce un semplice 'uso più intenso' della cosa comune, ma una vera e propria appropriazione illegittima di uno spazio comune. Tale azione, compiuta senza il consenso degli altri condomini, configura uno spoglio e altera la destinazione del bene, giustificando la richiesta di ripristino dei luoghi. La Corte ha cassato la precedente sentenza d'appello che aveva invece ritenuto l'opera legittima.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due condòmini che chiedevano un risarcimento danni per essere rimasti isolati dal nuovo impianto videocitofonico condominiale. I condòmini si erano opposti all'acquisto del modello proposto dalla ditta appaltatrice, esercitando il loro diritto di scelta in condominio e installandone uno autonomo. La Corte ha stabilito che non vi è stata alcuna condotta illecita da parte del condominio o della ditta, poiché le richieste di garanzie e certificazioni per l'allaccio del dispositivo privato erano legittime per preservare la sicurezza e la funzionalità dell'intero impianto comune.

La Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale sulla validità della delibera supercondominio. In un caso riguardante la mancata nomina del rappresentante di un edificio in un supercondominio con più di 60 partecipanti, la Suprema Corte ha stabilito che tale vizio procedurale non comporta la nullità della delibera, bensì la sua semplice annullabilità. La decisione ribalta i giudizi di merito e specifica che la sanzione per la mancata nomina è il ricorso all'autorità giudiziaria per la designazione, non l'invalidità assoluta delle decisioni prese. Viene inoltre precisato che un singolo condomino può impugnare la delibera solo se il rappresentante del suo edificio era assente, dissenziente o astenuto.

Una controversia nata per il rimborso di spese legali si trasforma in una questione sulla proprietà di scale e pianerottolo. La Cassazione chiarisce che per vincere la presunzione di proprietà parti comuni non basta il proprio atto di acquisto, ma serve il titolo originario che ha costituito il condominio. Il ricorso è dichiarato inammissibile perché la questione sulla proprietà era solo un accertamento incidentale e non l'oggetto principale della causa.

Un proprietario ha citato in giudizio il condominio per danni da infiltrazioni provenienti da un'area esterna. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, confermando che il condominio non è responsabile. La ragione risiede nel fatto che il costruttore originale si era riservato la proprietà di quell'area nel primo atto di vendita, superando così la presunzione di condominialità. Questo titolo iniziale ha escluso la responsabilità del condominio per la manutenzione e la custodia dell'area in questione.

Una società impugnava una delibera condominiale che le vietava di adibire il proprio immobile a poliambulatorio. Sebbene la Corte d'Appello le avesse dato ragione, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione accogliendo un'eccezione di giudicato esterno. Un'altra sentenza, divenuta definitiva nel frattempo, aveva già stabilito la legittimità del divieto tra le stesse parti, rendendo incontestabile la questione e dimostrando la forza prevalente di una decisione passata in giudicato.

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese condominiali straordinarie, sostenendo la nullità della delibera e l'illegittimo frazionamento del credito. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando il principio fondamentale per cui i comproprietari di un'unità immobiliare sono tenuti in solido al pagamento delle spese condominiali. L'ordinanza chiarisce anche che il giudice dell'opposizione può sindacare la nullità della delibera, ma non l'annullabilità se non eccepita con domanda riconvenzionale.

Un proprietario cita in giudizio il condominio per danni da infiltrazioni, vincendo in primo grado. La Corte d'Appello e la Cassazione ribaltano la decisione, affermando che il danneggiato ha l'onere di provare che la causa del danno provenga da una parte comune. Senza questa prova certa, la domanda di risarcimento basata sulla responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. deve essere respinta.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20548/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di uso esclusivo lastrico solare. Il caso riguardava una società condomina che, titolare del diritto di uso esclusivo su una porzione del lastrico, aveva concesso a una terza società di telecomunicazioni l'installazione di un traliccio per antenne. La Corte ha chiarito che tale concessione è illegittima se non autorizzata all'unanimità da tutti i condomini. Il diritto di uso esclusivo, infatti, non trasferisce la proprietà del bene, che rimane comune, ma si limita a regolare le modalità di godimento. Pertanto, ogni atto che costituisce diritti reali o personali di godimento a favore di terzi su una parte comune necessita del consenso unanime, come previsto dall'art. 1108 c.c.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due proprietari contro una cooperativa edilizia, confermando che un precedente giudicato esterno sulla legittimità gestionale della cooperativa preclude una nuova discussione sulla stessa questione. Anche se la nuova causa riguarda una delibera assembleare diversa ma coeva, la questione giuridica fondamentale (i poteri della cooperativa) era già stata decisa in modo definitivo tra le stesse parti, rendendo inammissibile il riesame.

Un condominio ha richiesto che i suoi crediti per oneri condominiali, maturati dopo il pignoramento di un'unità immobiliare, fossero pagati in prededuzione, ovvero prima del credito ipotecario di una banca. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, chiarendo che l'istituto della prededuzione è applicabile solo alle procedure concorsuali (come il fallimento) e non alle esecuzioni forzate individuali. In quest'ultimo caso, gli oneri condominiali pignoramento possono essere considerati spese di giustizia con privilegio solo se indispensabili per la conservazione materiale del bene, a vantaggio di tutti i creditori.

Una proprietaria cita in giudizio il vicino per lavori di sopraelevazione del tetto che le ostruiscono la vista. Sebbene i tribunali di merito le diano ragione, la Corte di Cassazione annulla tutto. La ragione risiede nel principio del litisconsorzio necessario: poiché i lavori hanno interessato il tetto, una parte comune, la causa doveva essere intentata contro tutti i condomini, non solo contro il singolo proprietario. La mancata citazione di tutti i comproprietari ha reso nullo l'intero processo, che dovrà ricominciare da capo.

In una disputa sulla proprietà esclusiva di un cortile, la Corte di Cassazione cassa la decisione di merito. L'ordinanza sottolinea che, nell'azione di rivendicazione, non è sufficiente un generico riferimento ai titoli di proprietà. È necessaria una rigorosa 'probatio diabolica', ovvero la dimostrazione di una catena di acquisti fino a un titolo originario, oppure la prova del possesso continuato per usucapione. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per un nuovo esame basato su questi principi.