Rogito

Un acquirente cita in giudizio un notaio per non aver rilevato una trascrizione pregiudizievole sull'immobile oggetto di compravendita. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei gradi precedenti, rigetta la richiesta di risarcimento. La sentenza chiarisce che la negligenza del professionista, pur sussistendo, non è sufficiente per ottenere un risarcimento se l'acquirente non fornisce la prova di aver subito un danno economico concreto e attuale come conseguenza diretta di tale omissione. La semplice esistenza del vizio non costituisce di per sé un danno risarcibile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 929/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di plusvalenza immobiliare. La vendita di un edificio, anche se destinato alla demolizione da parte dell'acquirente, non può essere riqualificata fiscalmente come vendita di area edificabile. Di conseguenza, la plusvalenza immobile da demolire non è soggetta alla tassazione separata prevista per i terreni. La Corte ha chiarito che, ai fini fiscali, rileva la natura oggettiva del bene al momento della cessione (un fabbricato) e non l'intenzione futura dell'acquirente.

Un acquirente ha perso un immobile a causa di un'ipoteca non correttamente comunicata dal notaio. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione d'appello, affermando la responsabilità del notaio. La sentenza si fonda sul "principio di non contestazione": il notaio non aveva tempestivamente negato che il pagamento del prezzo fosse avvenuto contestualmente al rogito. Questo principio è stato decisivo per stabilire il nesso causale tra la negligenza del professionista e il danno subito dall'acquirente. La Corte ha rinviato il caso per una nuova valutazione.

Un acquirente acquista un immobile gravato da una trascrizione pregiudizievole. Nonostante la promessa contrattuale di cancellarla, i venditori restano inerti. L'acquirente paga di tasca propria per liberare l'immobile e cita in giudizio i venditori. La Corte di Cassazione stabilisce che l'inerzia configura un inadempimento contrattuale del venditore, il quale aveva assunto un'obbligazione specifica di attivarsi per la cancellazione, anche in assenza di un termine esplicito. La causa viene rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

Una venditrice di un'azienda cita in giudizio il notaio per non aver verificato l'efficacia di una fideiussione a garanzia del pagamento rateale. La fideiussione si rivela inefficace non per il mancato pagamento del premio, ma per un successivo smarrimento del documento. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, sottolineando che la parte danneggiata non ha provato il nesso causale tra la presunta negligenza del notaio e il danno subito. La Corte chiarisce che la responsabilità professionale del notaio non sorge automaticamente dalla sua omissione, ma richiede la dimostrazione che quella specifica omissione abbia causato il danno, escludendo altre cause indipendenti.

Una società acquista un immobile scoprendo solo in seguito l'esistenza di un'ipoteca e di una procedura esecutiva. Dopo aver transatto con il creditore, la società cita in giudizio i venditori e il notaio. La Corte di Cassazione conferma la responsabilità del venditore per le false dichiarazioni, ma chiarisce che il debito risarcitorio gravante sugli eredi dei venditori deve essere ripartito 'pro quota' e non in solido. La responsabilità del notaio viene limitata poiché il pagamento del prezzo era avvenuto prima del rogito.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un'acquirente che chiedeva il risarcimento dei danni a un notaio per non aver rilevato un'ipoteca iscritta sull'immobile il giorno prima del rogito. La decisione sottolinea che non sussiste responsabilità professionale del notaio se questi ha agito con diligenza, effettuando le visure ipotecarie a ridosso dell'atto, e che il ricorso in Cassazione non può limitarsi a richiedere una nuova valutazione dei fatti o a riproporre le stesse tesi dei gradi precedenti senza criticare specificamente la motivazione della sentenza d'appello.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello per manifesta contraddittorietà della motivazione in un caso di responsabilità solidale del consorziato. La controversia riguardava il pagamento di un'indennità di esproprio da parte di un consorzio e dei suoi membri. La Corte ha ritenuto inconciliabile l'affermazione di un doppio passaggio di proprietà (Comune-Consorzio e Consorzio-consorziati) con quella di un trasferimento diretto dal Comune ai consorziati, rinviando il caso per una nuova valutazione.

Un contribuente ha perso l'agevolazione prima casa per aver venduto l'immobile preposseduto oltre il termine di un anno. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 32296/2024, ha stabilito che tale termine decorre inderogabilmente dalla data del rogito del nuovo immobile, e non dal suo completamento o dalla sua effettiva consegna. Il ritardo nei lavori di finitura, essendo una scelta del contribuente, non costituisce causa di forza maggiore.

Un cittadino aveva acquistato un terreno da un Comune con una clausola che prevedeva il rimborso di futuri maggiori oneri di esproprio. Quando il Comune, anni dopo, ha richiesto il pagamento del conguaglio espropriazione, il cittadino ha eccepito la prescrizione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che il termine di prescrizione per la richiesta di rimborso del Comune non decorre dalla data in cui vengono stabiliti i criteri di indennizzo, ma dal momento in cui il Comune ha effettivamente pagato le somme ai proprietari originari, poiché solo allora il suo diritto di rivalsa diventa esigibile.

Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce la distinzione tra servitù volontaria e servitù coattiva. Il caso riguardava un diritto di passaggio costituito per contratto su un fondo, a seguito di un frazionamento che aveva reso intercluso un'altra porzione. La Corte ha stabilito che, anche se pattuita contrattualmente, la servitù ha natura coattiva se sussistono i presupposti di legge (interclusione) e si estingue quando questi vengono meno, ad esempio con la creazione di un nuovo accesso alla via pubblica.

Un notaio è stato sanzionato per aver redatto un atto di trasferimento immobiliare nullo per la mancanza della dichiarazione di conformità catastale. Nonostante l'atto sia stato successivamente sanato con un atto di conferma, la Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità disciplinare del notaio sorge al momento della stipula dell'atto nullo. La possibilità di sanatoria successiva non elimina l'illecito disciplinare originario, ma può essere considerata solo come attenuante per la determinazione della sanzione.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un promittente venditore, confermando che il rifiuto della promissaria acquirente di stipulare l'atto definitivo di compravendita era legittimo. La causa principale del mancato accordo è stata individuata nell'inadempimento del venditore, che non aveva fornito i certificati di agibilità e la documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile entro la data prevista per il rogito. La Corte ha stabilito che, di fronte a tale inadempienza, il rifiuto dell'acquirente è giustificato, rendendo irrilevanti altre circostanze, come la successiva regolarizzazione dei documenti o le presunte difficoltà dell'acquirente nell'ottenere un mutuo. Una volta avviata l'azione di risoluzione del contratto preliminare, la possibilità di un adempimento tardivo è preclusa.

Un notaio ha impugnato una cartella di pagamento relativa a un'imposta di registro su una complessa permuta immobiliare. L'Agenzia delle Entrate aveva revocato un'agevolazione "prima casa", ritenendo che fosse stata indebitamente cumulata. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del professionista, stabilendo che la responsabilità del notaio è limitata al versamento dell'imposta principale, ovvero quella desumibile direttamente dall'atto. L'imposta derivante dalla revoca di benefici fiscali, che richiede valutazioni giuridiche complesse, è invece di natura "complementare" e non può essere addebitata al notaio.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile un ricorso per revocazione, chiarendo la distinzione cruciale tra errore di fatto e errore di giudizio. Il caso nasce da una compravendita immobiliare in cui si contestava l'interpretazione di un accordo accessorio. La Corte ha stabilito che un'errata valutazione o interpretazione dei documenti di causa non costituisce un errore di fatto, che deve invece consistere in una svista materiale e percettiva su un fatto incontrovertibile. Pertanto, il rimedio della revocazione non può essere utilizzato per contestare l'attività interpretativa del giudice.

Gli eredi di un notaio sono stati citati in giudizio dagli acquirenti di un immobile che hanno subito un'evizione a causa di un'ipoteca non rilevata dal professionista. La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della responsabilità del notaio, stabilendo che non sussiste l'obbligo di risarcire il prezzo di acquisto se questo è stato pagato prima della stipula dell'atto notarile, poiché viene a mancare il nesso di causalità tra la negligenza e il danno. La Corte ha inoltre precisato che l'indennità per occupazione sine titulo non costituisce un "frutto civile", ma un risarcimento del danno, la cui rimborsabilità deve essere valutata secondo i principi generali della responsabilità contrattuale. La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha confermato la confisca per sproporzione di beni intestati fittiziamente a un terzo, ma riconducibili a un soggetto socialmente pericoloso. La sentenza sottolinea che, in assenza di prove concrete sulla provenienza lecita dei fondi, la correlazione temporale tra il periodo di pericolosità e l'acquisto dei beni è sufficiente a giustificare la misura ablativa.

Un acquirente ha citato in giudizio un notaio per presunta negligenza nella stipula di un atto di compravendita immobiliare, contestando sia il prezzo di vendita, ritenuto superiore ai limiti dell'edilizia convenzionata, sia la gestione delle parti comuni condominiali. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, delineando i confini della responsabilità del notaio. Ha stabilito che il notaio non è tenuto a verificare il rispetto di un prezzo medio ponderato su un intero complesso edilizio e che il suo dovere di controllo non si estende a indagini di fatto complesse sulle parti comuni. Inoltre, la Corte ha dichiarato inammissibili parte delle censure perché il ricorrente non aveva impugnato tutte le autonome motivazioni (rationes decidendi) della sentenza d'appello.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un complesso di beni organizzati per un'attività imprenditoriale, come un campeggio, deve essere considerata una cessione d'azienda ai fini fiscali, anche se l'attività non è in esercizio al momento del trasferimento. L'Agenzia delle Entrate aveva contestato a degli eredi la mancata dichiarazione di redditi derivanti dalla vendita di un compendio immobiliare e attrezzature, qualificato dall'amministrazione come cessione d'azienda. La Corte ha annullato la decisione del giudice di merito che aveva escluso tale natura, sottolineando che l'assenza di avviamento, crediti o debiti non è decisiva quando i beni conservano la loro attitudine a essere utilizzati per un'impresa. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame basato su questo principio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha chiarito che non è possibile richiedere l'usucapione di un immobile quando si è già proprietari in forza di un valido titolo di acquisto (acquisto a domino). Anche se il trasferimento non è opponibile ai creditori terzi a causa di un errore nella trascrizione dell'atto, ciò non fa venire meno la titolarità del bene, presupposto essenziale per l'usucapione. Il caso riguardava degli acquirenti che avevano scoperto che il loro immobile era stato pignorato a causa di un'inesattezza nella data di nascita del venditore originario in un atto di vendita precedente, rendendo la trascrizione non opponibile ai creditori. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando che né l'usucapione ordinaria né quella abbreviata possono trovare applicazione in un'ipotesi di acquisto a domino.