Preliminare Di Preliminare

Un'Azienda e un Proprietario di terreno hanno stipulato un "preliminare di preliminare" per la permuta di un terreno in cambio di unità immobiliari future. L'Azienda non ha poi stipulato il "definitivo atto preliminare di permuta". Gli eredi del Proprietario hanno agito in giudizio per inadempimento. La Cassazione ha confermato la validità del "preliminare di preliminare" e la condanna dell'Azienda al pagamento della penale contrattuale e dei danni. La sentenza ribadisce l'efficacia di tali accordi, purché contengano un'obbligazione specifica di stipulare un successivo preliminare.

L'Acquirente firmava una proposta di acquisto, qualificata come preliminare di preliminare, per un immobile. L'accordo prevedeva di rinviare la firma del vero contratto preliminare a un momento successivo dinanzi al notaio. Durante le verifiche, il notaio riscontrava la presenza di un pignoramento sul bene con un'imminente vendita all'asta. Il contratto preliminare non veniva stipulato e l'affare sfumava. L'Agente Immobiliare chiedeva comunque il pagamento del compenso in giudizio. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'Agente Immobiliare non ha diritto alla provvigione in presenza di un semplice preliminare di preliminare. Il diritto alla provvigione sorge soltanto quando si conclude l'affare vero e proprio, ossia quando nasce un vincolo giuridico che permette di agire in giudizio per l'esecuzione del contratto o per il risarcimento del danno.

Il Promissario Acquirente e il Promittente Venditore firmano un accordo per la compravendita di un terreno, prevedendo un successivo preliminare di preliminare e il versamento di una seconda caparra confirmatoria. Il Promissario Acquirente non versa la somma alla scadenza pattuita, pretendendo invece la risoluzione del contratto e il doppio della caparra iniziale, accusando il venditore di non averlo convocato per il secondo atto e di non aver approvato il piano di lottizzazione. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'acquirente: il primo contratto conteneva già tutti gli elementi essenziali, rendendo superfluo il secondo preliminare. Di conseguenza, l'obbligo di versare la seconda caparra era immediatamente esigibile. Il venditore trattiene legittimamente la caparra iniziale a causa del grave inadempimento dell'acquirente.

Il caso riguarda un acquirente che, dopo aver firmato un'impegnativa d'acquisto (un preliminare di preliminare) e versato una caparra, si è rifiutato di stipulare il successivo contratto preliminare. L'acquirente lamentava la presenza di un'ipoteca e di abusi edilizi non sanati. Il venditore e i mediatori sostenevano invece che l'acquirente fosse pienamente consapevole di tali circostanze e che il venditore si fosse impegnato a risolverle entro il rogito definitivo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, confermando che la conoscenza preventiva dei vizi impedisce di rifiutare la firma del contratto preliminare. Il venditore ha quindi il diritto di trattenere la caparra e l'acquirente deve pagare la provvigione ai mediatori.

Un'agenzia immobiliare ha richiesto il pagamento della provvigione a un promissario acquirente dopo la firma di una proposta d'acquisto. Tale proposta era però subordinata all'ottenimento di un mutuo bancario, che non è stato concesso. L'agenzia sosteneva che il diritto alla provvigione fosse comunque maturato e che il mancato ottenimento del mutuo fosse imputabile all'acquirente. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'agenzia, confermando che il diritto alla provvigione non sorge se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva e questa non si verifica. Inoltre, la mancata concessione del mutuo non era imputabile all'acquirente, che si era attivato diligentemente, ma a comportamenti ostruzionistici del venditore. Di conseguenza, senza l'avveramento della condizione, l'affare non può dirsi concluso.

La Corte di Cassazione ha esaminato la validità del preliminare di preliminare in una compravendita immobiliare. Una promissaria acquirente aveva versato una caparra confirmatoria a seguito di una proposta d'acquisto accettata, ma si era poi rifiutata di firmare il contratto preliminare successivo. La Corte d'Appello aveva ritenuto legittimo il recesso del venditore, ma la Cassazione ha annullato la decisione. Il giudice deve infatti accertare l'esistenza di un interesse meritevole delle parti alla formazione progressiva del contratto, specialmente se il primo accordo contiene già tutti gli elementi essenziali della vendita.

La Corte d'Appello ha confermato che un accordo volto a bloccare l'affare, in attesa di un frazionamento catastale, costituisce un preliminare di preliminare. Tale atto, non definendo tutti gli elementi essenziali, non consente di ricorrere all'esecuzione in forma specifica per ottenere il trasferimento della proprietà, rendendo l'appello infondato.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che qualificava una proposta d'acquisto come contratto preliminare vincolante. Il caso riguardava un accordo che rimandava la stipula di un contratto più dettagliato a una data successiva, legando a quel momento anche il versamento della caparra. La Suprema Corte ha stabilito che tale atto costituisce un **preliminare di preliminare**, il quale non consente l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., mancando la volontà definitiva di trasferimento e la completezza degli elementi essenziali come i dati catastali e le verifiche urbanistiche.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31431/2023, ha stabilito un principio fondamentale in tema di provvigione del mediatore immobiliare. Il caso riguardava la richiesta di una provvigione da parte di una società di mediazione a seguito della firma di un accordo, qualificato come 'preliminare di preliminare', tra le parti di una compravendita immobiliare. La Corte d'Appello aveva dato ragione al mediatore, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione. Ha chiarito che un 'preliminare di preliminare' non costituisce 'affare concluso' ai sensi dell'art. 1755 c.c., in quanto genera solo un obbligo a continuare le trattative e non un vincolo giuridico che consenta di agire per l'esecuzione specifica del contratto. Pertanto, il diritto alla provvigione del mediatore sorge solo con la stipula di un contratto preliminare vero e proprio o del definitivo.

Un acquirente si rifiutava di stipulare il contratto preliminare dopo aver scoperto oneri sull'immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito che la provvigione mediatore non è dovuta se l'accordo raggiunto è un mero "preliminare di preliminare", non azionabile in forma specifica, ma un semplice accordo che regola le fasi successive della trattativa. Il diritto alla commissione sorge solo con la conclusione di un vero e proprio "affare" giuridicamente vincolante.

La Corte di Cassazione stabilisce che in caso di cessione d'azienda, la società acquirente subentra automaticamente nei contratti preliminari di vendita stipulati dalla cedente, anche se non esplicitamente menzionati. Di conseguenza, è tenuta a rimborsare gli acconti versati dagli acquirenti in caso di inadempimento della società originaria. La qualifica del contratto come 'd'azienda' è fondamentale per l'applicazione di questo principio.

La Corte di Cassazione ha analizzato un caso di compravendita immobiliare basata su una scrittura privata del 1997. L'accordo, qualificato dalla Corte d'Appello come una mera 'puntuazione', è stato riesaminato alla luce del principio del 'preliminare di preliminare'. La Suprema Corte ha cassato la sentenza precedente, stabilendo che anche un accordo iniziale può generare responsabilità contrattuale, e non solo precontrattuale, se una delle parti si ritira ingiustificatamente. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione dell'accordo e la quantificazione del danno, che potrebbe includere il mancato guadagno.