Evizione

L'Azienda Costruttrice ha demolito un capannone per edificare un nuovo complesso residenziale. La Proprietaria Confinante ha agito in giudizio lamentando la violazione delle **distanze tra costruzioni** previste dalle norme urbanistiche, chiedendo la demolizione e il risarcimento danni. I giudici di merito hanno riconosciuto che l'intervento costituiva una "nuova costruzione" e non una semplice ristrutturazione, imponendo il rispetto delle distanze legali di 5 metri dal confine e la demolizione delle parti eccedenti. La Corte di Cassazione ha confermato questa interpretazione, rigettando il ricorso dell'Azienda Costruttrice che invocava una normativa più favorevole e la garanzia per evizione contro l'Ex Proprietario Venditore. Ha inoltre dichiarato inammissibili i ricorsi incidentali della Proprietaria Confinante e dell'Ex Proprietario Venditore per difetto di specificità o interesse.

Un promissario acquirente stipula un compromesso per l'acquisto di un terreno con fabbricato, versando caparra e acconti per la sanatoria edilizia. Successivamente, l'acquirente rifiuta il rogito e cita il venditore chiedendo il doppio della caparra e i danni. L'attore sostiene che il bene sia gravato da vincoli di esproprio e destinato a verde pubblico e parcheggio, circostanze asseritamente taciute. La Cassazione respinge integralmente il ricorso. La Suprema Corte chiarisce che i vincoli urbanistici nel preliminare derivanti dal piano regolatore comunale hanno valore normativo generale e si presumono conosciuti da chiunque. Non costituendo vizi occulti o oneri non apparenti, la loro presenza non giustifica il recesso del compratore.

La proprietaria di un fondo ha promosso un'azione di regolamento di confini contro la società confinante, chiedendo la rimozione di una recinzione abusiva e il rilascio del terreno occupato. La società ha eccepito l'usucapione della striscia contesa e ha chiamato in garanzia i venditori per evizione parziale. I giudici di merito hanno accolto la linea di confine individuata dal perito d'ufficio, rigettando sia l'usucapione sia la richiesta di indennizzo verso i venditori per mancata prova del danno. La Corte di Cassazione ha rigettato i ricorsi di entrambe le parti, confermando la piena validità della perizia tecnica. La Suprema Corte ha ribadito che la contestazione del perimetro e la richiesta di rilascio non trasformano la causa in una rivendicazione di proprietà.

La Corte di Cassazione ha chiarito i limiti della surrogazione legale dell'assicuratore in un caso di responsabilità professionale. Un'assicurazione aveva risarcito i danni causati da un notaio, suo assicurato, per un errore in una compravendita immobiliare. Il notaio non aveva rilevato una trascrizione pregiudizievole. L'assicurazione ha poi chiesto il rimborso ai venditori dell'immobile, ritenuti corresponsabili. I venditori hanno contestato la base legale della surrogazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che l'assicuratore ha agito correttamente ai sensi dell'Art. 1203, n. 3), c.c., avendo un interesse giuridico a estinguere il debito del proprio assicurato.

Una società venditrice trasferisce un terreno a un acquirente. L'atto menziona una causa pendente con un terzo che rivendica la proprietà per usucapione. L'acquirente accetta il rischio legato all'esito formale della causa. Successivamente, la società venditrice e il terzo stipulano una transazione privata, riconoscendo la proprietà al terzo senza attendere la sentenza del giudice. L'acquirente chiede in giudizio l'inefficacia dell'accordo e il risarcimento dei danni. La Corte di Cassazione stabilisce che la transazione su bene già venduto non produce effetti verso l'acquirente estraneo. Chi ha alienato un bene non ha più la disponibilità del diritto e non può cederlo privatamente. La trascrizione dell'accordo illegittimo che blocca la vendita del bene genera un danno risarcibile.

Un coltivatore diretto ha esercitato il riscatto agrario per un fondo rustico venduto a una terza persona senza il rispetto della prelazione agraria. Nel rogito notarile il prezzo dichiarato era di 5.500 euro, ma l'acquirente ha preteso il rimborso di 31.950 euro, sostenendo di aver pagato tale cifra reale tramite accordi preliminari. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del coltivatore. I giudici hanno stabilito che chi esercita il riscatto deve rimborsare esclusivamente il prezzo indicato nell'atto pubblico trascritto. L'acquirente non può opporre al riscattante un prezzo effettivo superiore e occultato. L'acquirente potrà rivalersi solo contro il venditore.

Un proprietario terriero ha citato in giudizio la società confinante, chiedendo l'accertamento dell'asserito sconfinamento e l'arretramento della recinzione. La società convenuta ha difeso la legittimità della propria posizione, evidenziando che i limiti delle aree derivavano da una precedente perizia e da un accordo transattivo vincolante. I giudici di merito hanno respinto la richiesta del proprietario, considerando chiari i confini e inutile una nuova consulenza tecnica d'ufficio. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente il verdetto. Nel regolamento di confini, la richiesta di una nuova perizia tecnica non è un atto dovuto se i documenti acquisiti e i patti negoziali già delineano con precisione la reale estensione dei terreni.

Due acquirenti hanno citato in giudizio un notaio e i venditori per danni. Il notaio non aveva effettuato complete visure sull'immobile, omettendo di rilevare un'ipoteca giudiziale. I venditori avevano taciuto l'esistenza di tale gravame. La Corte d'Appello ha riconosciuto la responsabilità del notaio per le visure incomplete, ma ha ridotto arbitrariamente il risarcimento del danno, basandosi su una presunzione non supportata da prove. La Cassazione ha accolto il ricorso degli acquirenti, stabilendo che la riduzione del danno per la responsabilità del notaio non poteva fondarsi su mere supposizioni di 'comune esperienza' senza elementi gravi, precisi e concordanti.

Un acquirente compra un fondo da più venditori, ma in seguito subisce l'evizione parziale del terreno per via di diritti altrui su una porzione dell'area. L'acquirente chiede il risarcimento del danno subito a tutti i venditori comproprietari. I giudici di secondo grado negano la tutela contro la maggior parte dei venditori perché l'acquirente aveva comunque realizzato il fabbricato previsto e non aveva formalmente chiesto la riduzione del prezzo. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del compratore. I giudici di legittimità stabiliscono che la perdita del bene attribuisce all'acquirente il diritto al risarcimento integrale del valore economico perso. Tale garanzia opera in modo oggettivo per la sola perdita subita, indipendentemente dalla colpa dei venditori o dalla tipologia di domanda proposta.

Il Tribunale ha respinto la richiesta di due società acquirenti di un immobile commerciale che rivendicavano il diritto d'uso di aree sosta basandosi su un vecchio atto d'obbligo parcheggi stipulato tra costruttore e Comune. La sentenza chiarisce che tali accordi hanno natura pubblicistica e non conferiscono diritti diretti ai terzi acquirenti se non espressamente previsti nel contratto di compravendita.

Gli eredi del proprietario originario di un terreno hanno citato in giudizio una società in accomandita semplice e il suo socio accomandatario per rivendicare la proprietà del fondo e chiedere il risarcimento dei danni per l'illegittima vendita dello stesso. Il Tribunale ha dichiarato la prescrizione del credito risarcitorio nei confronti della società, ma ha condannato gli eredi del socio. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di uno degli eredi del socio, stabilendo che l'eccezione di prescrizione del credito risarcitorio sollevata tempestivamente dalla società si estende automaticamente anche al socio accomandatario e ai suoi eredi. Questo effetto espansivo evita che il socio debba pagare un debito già estinto per la società, potendo altrimenti rivalersi su di essa e vanificare la prescrizione ottenuta dall'ente.

Una venditrice aliena un appartamento riservandosi la proprietà del box auto interrato, successivamente venduto a un terzo. Il primo acquirente agisce in giudizio rivendicando il diritto d'uso sul box, protetto da un vincolo di pertinenzialità inderogabile. I giudici di merito dichiarano nulla la riserva di proprietà e risolvono la seconda vendita, escludendo però la responsabilità dei notai roganti che erano stati dispensati dalle visure. La Cassazione ribalta la decisione sulla responsabilità professionale del notaio: il professionista non è un passivo registratore delle volontà delle parti, ma deve garantire la validità dell'atto e informare i clienti dei rischi di nullità legati alla legge Tognoli, anche in presenza di una dispensa generica.

Un utilizzatore stipula un contratto di leasing per un'auto di lusso, ma il veicolo viene sequestrato perché acquistato da un venditore non proprietario. L'utilizzatore avvia una causa chiedendo la risoluzione del contratto di leasing per evizione. La Corte d'appello rigetta la domanda ritenendo che la questione fosse già coperta da un precedente giudicato. L'utilizzatore ricorre in Cassazione. La Suprema Corte, rilevando la pendenza di un altro ricorso connesso relativo alla revocazione della prima sentenza, non decide nel merito ma dispone il rinvio a nuovo ruolo della causa per valutare la riunione dei due procedimenti.

Una società acquista un'area vicino al Lago di Garda credendola privata, ma l'Autorità di Bacino ne accerta la natura pubblica (demanio lacuale) e chiede un indennizzo per occupazione abusiva. La società chiama in causa gli eredi dei venditori chiedendo la garanzia per evizione. Il Tribunale Superiore delle Acque condanna la società a pagare l'indennizzo e riconosce solo in parte la garanzia. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso della società sul punto specifico, stabilisce che la garanzia per evizione obbliga i venditori a rimborsare all'acquirente anche tutte le spese legali sostenute per difendersi in giudizio contro l'ente pubblico. Vince la società acquirente, che ottiene il rimborso delle spese processuali dai venditori.

Il Venditore ha richiesto un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento del saldo di trentamila euro relativo alla vendita di un terreno agricolo. L'Acquirente si è opposto, sostenendo che il pagamento fosse subordinato a una condizione sospensiva, ossia la firma di un atto notarile di accertamento della reale estensione del terreno. I giudici di merito e la Corte di Cassazione hanno rigettato l'opposizione. La perizia tecnica ha infatti dimostrato che la superficie del terreno corrispondeva esattamente a quella pattuita nel contratto. Di conseguenza, la clausola non poteva considerarsi una vera condizione sospensiva, mancando un evento futuro e incerto. L'Acquirente è stato condannato a pagare il saldo e le spese legali.

L'Acquirente compra un immobile scoprendo solo in seguito che, prima dell'acquisto, erano state trascritte domande giudiziarie da parte di terzi, poi accolte dal Tribunale. L'Acquirente cita in giudizio il Notaio per ottenere il risarcimento dei danni, contestando la responsabilità professionale del notaio per non aver verificato i registri immobiliari. I giudici di merito respingono la domanda poiché l'immobile non era stato materialmente restituito. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'Acquirente: il danno risarcibile consiste nella perdita del diritto di proprietà, non nel semplice possesso fisico del bene. Di conseguenza, la mancata restituzione materiale non esclude il diritto al risarcimento. La causa viene rinviata alla Corte d'Appello per quantificare il danno.

Una società di cartolarizzazione, creditrice di un'azienda, promuove un'azione revocatoria ordinaria contro la vendita di un immobile industriale effettuata da quest'ultima a favore di alcune società di leasing. La Corte d'Appello dichiara inefficace la vendita e ritiene inammissibile la richiesta di risarcimento (manleva) avanzata dalle società di leasing contro la venditrice, reputandola prematura prima dell'effettiva perdita del bene. La Corte di Cassazione, pur confermando l'inefficacia della vendita per la sussistenza del pregiudizio al creditore, accoglie il ricorso delle società di leasing. I giudici sanciscono che il terzo acquirente, in pendenza di azione revocatoria ordinaria, ha il diritto di proporre immediatamente una domanda di garanzia e manleva contro il debitore alienante nello stesso processo, per ragioni di economia processuale, senza dover attendere l'esito dell'azione esecutiva del creditore.

Alcuni coltivatori diretti confinanti hanno esercitato il riscatto agrario su terreni acquistati da un terzo acquirente. L'acquirente si è opposto, sostenendo che i fondi facessero parte di un unico compendio aziendale inscindibile e chiedendo, in subordine, la risoluzione del contratto per evizione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, confermando il diritto di riscatto dei confinanti. I giudici hanno chiarito che i terreni non erano contigui, avevano destinazioni colturali diverse ed erano stati acquistati con atti separati, escludendo l'esistenza di un'unità aziendale indivisibile. Inoltre, la Corte ha stabilito che il giudice può discostarsi dalla consulenza tecnica d'ufficio se fornisce una motivazione logica e dettagliata basata sulle prove raccolte.

Una società proprietaria di un immobile avvia una causa presso il Tribunale di La Spezia contro l'inquilina per accertare la proprietà di alcune migliorie. L'inquilina chiama in causa la propria venditrice per farsi garantire in caso di perdita dei beni. Questa terza società solleva l'eccezione di incompetenza territoriale a favore del Tribunale di Padova. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso della proprietaria, stabilendo che l'incompetenza territoriale del terzo chiamato non può essere eccepita da quest'ultimo se si tratta di garanzia propria e se il convenuto principale non ha sollevato obiezioni. Vince la società proprietaria originaria: la causa torna a La Spezia.

La Società Acquirente compra un'auto dal Venditore all'interno di una vendita a catena. Successivamente, le autorità sottopongono il veicolo a sequestro penale perché rubato. La Società Acquirente chiede il risarcimento dei danni invocando la garanzia per evizione. La Corte d'Appello rigetta la domanda per mancanza di colpa del Venditore. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile. I giudici chiariscono che il semplice sequestro penale non fa scattare la garanzia per evizione, trattandosi di una misura provvisoria e non di una perdita definitiva della proprietà, che si verifica solo con la confisca. Di conseguenza, la Società Acquirente perde la causa e deve pagare le spese legali.