Art. 1483 Codice Civile

Il Condominio ha agito in giudizio per accertare la proprietà di un ex alloggio del portiere, occupato senza titolo dagli eredi dell'ex custode. Gli eredi rivendicavano la proprietà tramite un acquisto da una società costruttrice. La Corte di Cassazione ha confermato che l'alloggio del portiere condominiale è una parte comune, come stabilito dal regolamento e dalla sua destinazione originaria. I titoli di acquisto degli eredi, successivi alla costituzione del condominio, non sono stati sufficienti a superare questa presunzione. La Corte ha rigettato il ricorso, affermando la proprietà del Condominio e ordinando il rilascio dell'immobile.

Un promissario acquirente stipula un compromesso per l'acquisto di un terreno con fabbricato, versando caparra e acconti per la sanatoria edilizia. Successivamente, l'acquirente rifiuta il rogito e cita il venditore chiedendo il doppio della caparra e i danni. L'attore sostiene che il bene sia gravato da vincoli di esproprio e destinato a verde pubblico e parcheggio, circostanze asseritamente taciute. La Cassazione respinge integralmente il ricorso. La Suprema Corte chiarisce che i vincoli urbanistici nel preliminare derivanti dal piano regolatore comunale hanno valore normativo generale e si presumono conosciuti da chiunque. Non costituendo vizi occulti o oneri non apparenti, la loro presenza non giustifica il recesso del compratore.

Un acquirente ha comprato un appartamento con abusi edilizi, per i quali il venditore aveva dichiarato una domanda di sanatoria in corso e garantito il pagamento degli oneri. Anni dopo, l'acquirente ha scoperto che la sanatoria era solo parziale e che l'immobile ricadeva in un'area con vincoli paesaggistici assoluti, rendendo gli abusi irsanabili. Ha demolito la parte abusiva e venduto l'immobile a un prezzo inferiore, chiedendo i danni. La Corte d'Appello aveva dato ragione all'acquirente. La Corte di Cassazione, invece, ha cassato la sentenza, stabilendo che i vincoli urbanistici generali sono di pubblica conoscenza. Pertanto, la responsabilità del venditore per la vendita immobile con abusi edilizi dipende dalla concreta conoscenza o conoscibilità di tali vincoli da parte dell'acquirente al momento del rogito. La causa torna in appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha chiarito i limiti della surrogazione legale dell'assicuratore in un caso di responsabilità professionale. Un'assicurazione aveva risarcito i danni causati da un notaio, suo assicurato, per un errore in una compravendita immobiliare. Il notaio non aveva rilevato una trascrizione pregiudizievole. L'assicurazione ha poi chiesto il rimborso ai venditori dell'immobile, ritenuti corresponsabili. I venditori hanno contestato la base legale della surrogazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che l'assicuratore ha agito correttamente ai sensi dell'Art. 1203, n. 3), c.c., avendo un interesse giuridico a estinguere il debito del proprio assicurato.

La Corte d'Appello ha ribaltato una sentenza di primo grado riguardante gravi abusi edilizi compravendita. Una società acquirente aveva scoperto che parte degli immobili acquistati era priva di titoli abilitativi necessari, poiché situati in un centro abitato già negli anni '40. La Corte ha condannato la venditrice al risarcimento dei costi di sanatoria e demolizione, confermando che la responsabilità del venditore sussiste anche se l'abuso è scoperto anni dopo il rogito.

Una società acquista un'area vicino al Lago di Garda credendola privata, ma l'Autorità di Bacino ne accerta la natura pubblica (demanio lacuale) e chiede un indennizzo per occupazione abusiva. La società chiama in causa gli eredi dei venditori chiedendo la garanzia per evizione. Il Tribunale Superiore delle Acque condanna la società a pagare l'indennizzo e riconosce solo in parte la garanzia. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso della società sul punto specifico, stabilisce che la garanzia per evizione obbliga i venditori a rimborsare all'acquirente anche tutte le spese legali sostenute per difendersi in giudizio contro l'ente pubblico. Vince la società acquirente, che ottiene il rimborso delle spese processuali dai venditori.

L'Acquirente compra un immobile scoprendo solo in seguito che, prima dell'acquisto, erano state trascritte domande giudiziarie da parte di terzi, poi accolte dal Tribunale. L'Acquirente cita in giudizio il Notaio per ottenere il risarcimento dei danni, contestando la responsabilità professionale del notaio per non aver verificato i registri immobiliari. I giudici di merito respingono la domanda poiché l'immobile non era stato materialmente restituito. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'Acquirente: il danno risarcibile consiste nella perdita del diritto di proprietà, non nel semplice possesso fisico del bene. Di conseguenza, la mancata restituzione materiale non esclude il diritto al risarcimento. La causa viene rinviata alla Corte d'Appello per quantificare il danno.

Una società di cartolarizzazione, creditrice di un'azienda, promuove un'azione revocatoria ordinaria contro la vendita di un immobile industriale effettuata da quest'ultima a favore di alcune società di leasing. La Corte d'Appello dichiara inefficace la vendita e ritiene inammissibile la richiesta di risarcimento (manleva) avanzata dalle società di leasing contro la venditrice, reputandola prematura prima dell'effettiva perdita del bene. La Corte di Cassazione, pur confermando l'inefficacia della vendita per la sussistenza del pregiudizio al creditore, accoglie il ricorso delle società di leasing. I giudici sanciscono che il terzo acquirente, in pendenza di azione revocatoria ordinaria, ha il diritto di proporre immediatamente una domanda di garanzia e manleva contro il debitore alienante nello stesso processo, per ragioni di economia processuale, senza dover attendere l'esito dell'azione esecutiva del creditore.

La Società Acquirente compra un'auto dal Venditore all'interno di una vendita a catena. Successivamente, le autorità sottopongono il veicolo a sequestro penale perché rubato. La Società Acquirente chiede il risarcimento dei danni invocando la garanzia per evizione. La Corte d'Appello rigetta la domanda per mancanza di colpa del Venditore. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile. I giudici chiariscono che il semplice sequestro penale non fa scattare la garanzia per evizione, trattandosi di una misura provvisoria e non di una perdita definitiva della proprietà, che si verifica solo con la confisca. Di conseguenza, la Società Acquirente perde la causa e deve pagare le spese legali.

La Corte d'Appello di Napoli ha affrontato un caso di evizione parziale riguardante un immobile le cui pertinenze, vendute come esclusive, sono risultate condominiali. La sentenza chiarisce che la riduzione del prezzo costituisce un debito di valuta, escludendo la rivalutazione automatica, pur confermando il diritto al risarcimento per la perdita di valore commerciale del bene.

I Proprietari Effettivi di un terreno hanno contestato il decreto che riconosceva l'usucapione speciale a favore di una donna, la quale aveva poi venduto il bene a terzi acquirenti. Il tribunale ha dichiarato nullo il decreto di usucapione perché emesso senza informare i veri proprietari, annullando anche la successiva vendita. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che il decreto di usucapione speciale, se ottenuto senza coinvolgere i legittimi titolari, non ha valore di sentenza definitiva. Di conseguenza, la nullità del decreto travolge anche i successivi atti di acquisto compiuti da terzi, i quali perdono la proprietà del terreno. Vince il Proprietario Effettivo, mentre la Venditrice deve restituire il denaro agli acquirenti.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un terreno agricolo venduto a terzi, la cui vendita è stata contestata dal nudo proprietario del fondo confinante. Quest'ultimo, figlio dell'usufruttuaria, coltivava direttamente il terreno e ha esercitato il diritto di riscatto. Gli acquirenti sostenevano che non avesse titolo per farlo. La Corte ha stabilito un principio fondamentale: la prelazione agraria del nudo proprietario è legittima. La condizione è che egli coltivi il fondo da almeno due anni in base a un titolo valido, come il consenso dell'usufruttuario. Di conseguenza, il diritto del nudo proprietario coltivatore prevale su quello del terzo acquirente, che perde la proprietà del fondo.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un privato che invocava la garanzia per Evizione contro un Comune. Il ricorrente aveva acquistato un diritto di superficie su un'area destinata a edilizia popolare, ma il piano urbanistico era stato successivamente annullato. Nonostante il privato fosse stato condannato a risarcire i proprietari originari del suolo, la Corte ha stabilito che non vi è stata perdita del diritto reale. Poiché i proprietari originari hanno richiesto solo il risarcimento e non la restituzione del bene, la proprietà si è consolidata in capo all'ente pubblico, escludendo i presupposti per l'azione di garanzia.

La Corte di Cassazione ha esaminato un complesso caso di evizione subito da un acquirente di immobili. La perdita della proprietà era derivata dal mancato adempimento di una società costruttrice, che non aveva provveduto alla cancellazione di un'ipoteca bancaria nonostante una precedente sentenza di trasferimento coattivo. Sebbene il merito riguardasse il risarcimento del danno da evizione, la Suprema Corte ha accolto il ricorso incidentale di un ex socio della società estinta. La decisione si fonda sulla nullità della notifica dell'atto di riassunzione del giudizio, effettuata presso un indirizzo non più attuale e perfezionata per compiuta giacenza senza prova della residenza effettiva, violando così il principio del contraddittorio.

Due sorelle acquistano un immobile, ma due fratelli rivendicano un antico diritto di enfiteusi. La Corte d'Appello dà ragione ai fratelli basandosi su semplici menzioni in vecchi atti. La Corte di Cassazione ribalta la decisione, affermando che la prova del diritto di enfiteusi richiede inderogabilmente la produzione dell'atto costitutivo originale in forma scritta, non potendo essere sostituita da atti meramente ricognitivi. La causa viene rinviata per un nuovo giudizio.

Un'impresa, terza acquirente di un immobile oggetto di azione revocatoria, chiedeva l'accertamento dell'aumento di valore del bene per le migliorie apportate. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'interesse ad agire per tale accertamento non è attuale, ma sorge solo se e quando il creditore avvia l'esecuzione forzata. Un pregiudizio solo potenziale non è sufficiente per un'azione di mero accertamento.

La Corte di Cassazione chiarisce le condizioni per esercitare il riscatto agrario, confermando che il diritto spetta al singolo coltivatore diretto, anche se socio di una società agricola familiare, purché sia provato che coltivi personalmente il fondo. La presenza di un affittuario sul terreno oggetto di vendita non osta al riscatto se la sua attività agricola non è stabile e continuativa. L'acquirente che subisce il riscatto non può chiedere la restituzione del prezzo al venditore, ma solo il risarcimento del danno per evizione, previa dimostrazione della colpa.

La Corte di Cassazione ha rimesso alle Sezioni Unite la risoluzione di un contrasto giurisprudenziale sulla domanda trasversale, ovvero la domanda proposta da un convenuto contro un altro. Il caso nasce da una richiesta di risarcimento per occupazione illegittima di un immobile. I convenuti acquirenti avevano proposto domanda di manleva contro la convenuta venditrice senza chiedere il differimento dell'udienza, domanda poi dichiarata inammissibile in appello. Data la divergenza di opinioni nella giurisprudenza di legittimità sulla necessità di tale adempimento, la Terza Sezione ha ritenuto opportuno un intervento nomofilattico per garantire certezza del diritto.

Una società, a seguito di evizione da un immobile ricevuto tramite permuta, ha richiesto l'ammissione al passivo fallimentare della controparte per il valore indicato nel contratto. La Cassazione ha stabilito che, in caso di permuta, il credito per il valore del bene evitto si calcola in base al suo valore di mercato effettivo al momento della stipula, e non secondo il prezzo consensualmente pattuito, confermando la decisione del tribunale di merito.

Un caso riguardante una controversia agraria per l'occupazione di un immobile giunge in Cassazione. I ricorrenti, tuttavia, presentano una rinuncia al ricorso a seguito di un accordo transattivo. La Corte dichiara il ricorso inammissibile per sopravvenuto difetto di interesse, chiarendo che in questi casi non si applica la sanzione del doppio contributo unificato, prevista solo per l'inammissibilità originaria.