Convalida Di Sfratto

Un contribuente proprietario concedeva in locazione un immobile commerciale. Il conduttore accumulava morosità per tre anni consecutivi, fino alla convalida di sfratto. Il proprietario presentava istanza di rimborso per l'Irpef versata sulle somme mai percepite. I giudici di merito accoglievano la domanda, ritenendo ingiusto tassare importi non incassati. L'Agenzia delle Entrate ricorreva in Cassazione difendendo la legittimità del prelievo. La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell'Ufficio. Per le locazioni non abitative, i canoni di locazione non riscossi concorrono pienamente alla formazione del reddito imponibile fino allo scioglimento del contratto. La tassazione colpisce la titolarità del bene e il diritto maturato, non il flusso monetario effettivo. Il contribuente non ha diritto al rimborso fiscale.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato a una proprietaria l'omessa dichiarazione dei redditi relativi a un immobile locato. L'inquilino non aveva versato i pagamenti pattuiti e il giudice ha convalidato lo sfratto a fine anno. La contribuente sosteneva la non tassabilità delle somme mai incassate. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'amministrazione finanziaria. I canoni di locazione non riscossi concorrono alla base imponibile IRPEF fino alla data ufficiale di convalida dello sfratto o di risoluzione del contratto. Il mancato incasso materiale non esclude il debito tributario per le mensilità maturate prima dell'intervento del giudice.

La vicenda riguarda un proprietario di un immobile a uso commerciale che non ha dichiarato i canoni di locazione non riscossi per l'anno 2006. Il conduttore era moroso e il Tribunale ha convalidato lo sfratto soltanto nel 2008. I giudici tributari di primo e secondo grado avevano dato ragione al contribuente, sostenendo che lo sfratto producesse effetti retroattivi sin dall'avvio della causa. L'Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha ribaltato le decisioni precedenti e ha stabilito un principio chiaro: per gli immobili a uso non abitativo, il proprietario deve pagare le imposte sui canoni anche se non li incassa, fino alla data effettiva della risoluzione del contratto o della convalida giudiziale dello sfratto.

Un'associazione ha proposto ricorso per cassazione e regolamento di competenza contro il provvedimento con cui il Presidente di Sezione del Tribunale ha designato il giudice per decidere sulla sospensione della causa, dopo un'istanza di ricusazione nell'ambito di uno sfratto. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che la semplice designazione del magistrato operata dal presidente del tribunale è un atto organizzativo interno. Tale provvedimento non decide in via definitiva sulla competenza del giudice, né dispone una sospensione necessaria del processo. Di conseguenza, non può essere impugnato con il regolamento di competenza o con il ricorso ordinario per cassazione. Vince la parte intimata, che vede confermata la regolarità della procedura di sfratto senza ulteriori ritardi.

Il Tribunale ha ordinato l'esecuzione coattiva di un provvedimento di reintegra nel possesso di un bar. Nonostante una precedente ordinanza, il resistente si è rifiutato di consegnare le chiavi, accampando pretese di titolarità incompatibili con la sua posizione di dipendente. Il Giudice ha quindi disposto l'intervento dell'ufficiale giudiziario e della forza pubblica per garantire il rilascio dell'immobile.

Una società ha tentato di bloccare un'esecuzione di sfratto presentando un ricorso per regolamento di competenza contro l'avviso di rilascio dell'immobile. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. La Corte ha chiarito che l'avviso di rilascio è un atto dell'esecuzione, non una decisione del giudice. Pertanto, non può essere contestato con il regolamento di competenza, che serve a contestare la giurisdizione del tribunale. Lo strumento corretto sarebbe stata l'opposizione all'esecuzione. La società ha perso e l'esecuzione dello sfratto può proseguire.

La Corte di Cassazione ha esaminato la questione della tassazione canoni non percepiti riguardante una locazione a uso commerciale. Il contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento per redditi non dichiarati nel 2009, sostenendo l'intervenuta risoluzione del contratto per morosità del conduttore. Mentre i giudici di merito hanno espresso pareri contrastanti, la Suprema Corte ha ritenuto necessario acquisire i fascicoli di merito per verificare l'effettiva risoluzione del rapporto e la data della convalida di sfratto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28742/2024, ha stabilito un principio fondamentale sulla tassazione dei canoni non percepiti. È stato chiarito che per le locazioni a uso diverso dall'abitativo, il locatore non è tenuto a dichiarare e pagare le imposte sui canoni di locazione maturati dopo la data del provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto per morosità. Da quel momento, il contratto si intende risolto e le somme eventualmente dovute dal conduttore non sono più considerate canoni, bensì un risarcimento del danno, che non concorre a formare il reddito fondiario imponibile.

La Corte di Cassazione ha stabilito che i figli conviventi di una conduttrice deceduta, i quali continuano a occupare l'immobile senza titolo dopo la convalida di sfratto, sono solidalmente responsabili per i danni riscontrati alla riconsegna. La loro è una responsabilità occupante sine titulo di natura extracontrattuale. Non spetta al proprietario dimostrare chi ha causato il danno, ma agli occupanti provare la propria estraneità ai fatti.

Una società di gestione del risparmio (SGR) ha chiesto il fallimento di una s.r.l. per un credito da canoni di locazione non pagati, derivante da un decreto ingiuntivo. I soci della s.r.l. hanno contestato la legittimazione attiva SGR, sostenendo che non avesse provato il suo ruolo di gestore del fondo proprietario dell'immobile. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, stabilendo che la legittimazione era già stata accertata con efficacia di cosa giudicata nel precedente procedimento di convalida di sfratto, che era alla base del credito. Pertanto, la questione non poteva essere nuovamente messa in discussione.

Una recente sentenza del Tribunale di Brescia ha condannato un'inquilina a un cospicuo risarcimento danno occupazione per non aver rilasciato l'immobile dopo la convalida di sfratto. La decisione sottolinea come la mancata comparizione in giudizio (contumacia) e l'assenza alla mediazione aggravino la posizione del convenuto. Il giudice ha accolto integralmente le richieste del proprietario, includendo non solo i canoni non pagati, ma anche tutte le spese accessorie sostenute per recuperare l'immobile, come spese legali, di notifica, pulizia e sostituzione della serratura.